Дело № (2-2897/2023;)

УИД 61RS0№-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 февраля 2024 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Шишиной О.И.,

при секретаре Эндер Е.К.,

с участием ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО1 

<

данные изъяты> к ФИО4 

<

данные изъяты>, третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3 

<

данные изъяты>, о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратилась ФИО1 с иском к ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, компенсации морального вреда, судебных расходов. В обоснование исковых требований указала, что между истцом и ответчиком при посредничестве Агентства недвижимости «Проспект» ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. № 

<

адрес>. Цена объекта недвижимости согласована сторонами в размере 1 100 000 рублей. Сторонами согласован, что основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В качестве обеспечения по сделке истцом ответчику переданы денежные средства в сумме 190 000 рублей. Указанная сумма согласована сторонами в связи с наличием у ответчика задолженности по коммунальным платежам по указанной квартире. Данную задолженность ответчик обещала погасить из суммы обеспечительного платежа. По мере приближения даты подписания основного договора купли-продажи квартиры ответчик перестала выходить на связь, не отвечала на звонки и сообщения, а ДД.ММ.ГГГГ от ответчика в адрес истца поступило сообщение об отказе от заключения сделки с предложением обращаться в суд. Согласно условиям п. 5.1 предварительного договора купли-продажи в случае отказа от заключения основного договора купли-продажи продавец обязан возвратить покупателю обеспечительный платеж в сумме 190 000 рублей, а также выплатить неустойку в размере 50 000 рублей, а всего – 240 000 рублей. На основании изложенного ФИО1 просит взыскать в свою пользу с ФИО4 обеспечительный платеж в размере 190 000 рублей, неустойку в размере 50 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 25 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что занимается подработкой в агентстве недвижимости в качестве риэлтора. В указанное агентство недвижимости обратилась ФИО4 в целью продать принадлежащую ей квартиру. ФИО1 как агент долгое время занималась продажей данной квартиры, но спроса не было, поскольку в квартире требуется капитальный ремонт, кроме того, имелись значительные задолженности по оплате коммунальных услуг. Постепенно по согласованию с продавцом стоимость квартиры снижали, в итоге, была согласована стоимость в размере 1 200 000 рублей. Но намечавшаяся сделка не состоялась, покупатель отказался от приобретения квартиры. Позднее она решила приобрести данную квартиру для своего сына, но суммы в размере 1 200 000 рублей у нее не было, в связи с чем она предложила ФИО4 приобрести у нее квартиру по цене в размере 1 100 000 рублей, на что ФИО4 согласилась. При подписании предварительного договора купли-продажи продавец настаивала на внесении обеспечительного платежа в размере 190 000 рублей, поскольку имела задолженность по оплате коммунальных услуг, которую продавец обещала погасить из суммы предварительного обеспечительного платежа. Денежные средства были переданы продавцу, которая по мере приближения даты подписания основного договора купли-продажи перестала выходить на связь, не отвечала на звонки и сообщения, а ДД.ММ.ГГГГ, написав о том, что сделка отменяется, заблокировала истца во всех видах связи.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поясняя это тем, что при подписании предварительного договора купли-продажи ее мать ФИО4 была введена в заблуждение покупателем, которая была риэлтором по продаже данной квартиры. В результате введения в заблуждение ее мать подписала предварительный договор по цене, которая ниже кадастровой стоимости квартиры, что влечет штрафные налоговые санкции для продавца. Кроме того, сын ФИО1, для которого планировалось приобретение квартиры, так ни разу и не приехал. Более того, ФИО4 увидела, что ее квартира выставлена на площадке объявлений о продаже недвижимости по цене дороже на 400 000 рублей от цены по предварительному договору купли-продажи. На неоднократные вопросы суда о том, по какой причине не возвращаются истцу деньги, переданный ответчику в качестве обеспечительного платежа, представитель ответчика не смогла дать вразумительного ответа.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив собранные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают, в частности, вследствие неосновательного обогащения. 

Правовые последствия на случай неосновательного получения денежных средств определены главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. 

Из материалов дела следует, что ФИО4 на праве собственности принадлежит квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить квартиру площадью 28,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, и заключить между собой основной договор купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.3 окончательная цена продажи объекта составляет 1 100 000 рублей.

Разделом 3 указанного предварительного договора согласован порядок расчета сторона. Так, в доказательство намерения заключить договор купли-продажи объекта и в счет оплаты за объект покупатель передает продавцу обеспечительный платеж в размере 190 000 рублей, сумма в размере 910 000 рублей оплачивается покупателем в день подписания основного договора купли-продажи квартиры.

Согласно п. 5.1 предварительного договора купли-продажи квартиры в случае нарушения продавцом п.п. 1.1., 2.1 договора и отказа от заключения договора купли-продажи, либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по его вине продавец обязан в срок не позднее 10 календарных дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи или нарушения продавцом условий настоящего договора вернуть покупателю сумму обеспечительного платежа в полном размере, а также выплатить неустойку в размере 50 000 рублей. Таким образом, общий размер выплат за нарушение исполнения обязательств продавцом составляет денежную сумму в размере 240 000 рублей.

В соответствии с п. 5.2 предварительного договора купли-продажи квартиры в случае нарушения покупателем п.п. 1.1, 3.2 настоящего договора и отказа от заключения договора купли-продажи объекта либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по его вине продавец обязуется вернуть покупателю сумму обеспечительного платежа за вычетом неустойки в размере 50 000 рублей.

Предварительный договор купли-продажи квартиры подписан сторонами, кроме того, в предварительном договоре продавцом ФИО4 собственноручно исполнена запись о получении денежных средств в размере 190 000 рублей, что представителем ответчика не оспаривалось.

Истцом представлена распечатка переписки сторон в месседжере, из которой следует, что ведется активный диалог, в котором участники обсуждают стоимость объекта недвижимости, согласовывают срок подписания предварительного договора купли-продажи, порядок погашения задолженности по оплате коммунальных услуг, детали ремонта, способ оплаты и размер обеспечительного платежа (л.д. 47-67).

В сообщении от ДД.ММ.ГГГГ написано, что сделка отменяется, предложено ФИО1 обращаться в суд. Сообщения ФИО1 с предложением расторгнуть предварительный договор купли-продажи оппоненту не доставлены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, поскольку задаток выдается в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения, соглашение о задатке должно быть заключено вместе с договором, в обеспечение которого оно заключается.

Согласно пункту 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор, добровольно принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время, соответствующее обязательство действует лишь в течение срока, определенного сторонами в предварительном договоре, условие о котором является существенным условием договора.

Если такой срок сторонами не определен, действует презумпция, согласно которой основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного договора.

При этом инициативу в заключении основного договора вправе проявить любая из сторон предварительного договора.

Судом установлено, что предварительным договором был определен срок заключения основного договора – непозднее ДД.ММ.ГГГГ, но в указанный срок основной договор купли-продажи не был заключен.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434 ГК РФ договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма. Если стороны договорились заключить договор в определённой форме, он считается заключённым после придания ему установленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными для договора являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе и иных правовых актах как существеннее и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

При этом из переписки, а также уклончивых ответов представителя ответчика на вопросы суда следует, что продавец отказалась от заключения основного договора купли-продажи квартиры ввиду того, что ее не устроила стоимость договора, то есть в одностороннем порядке.

Поскольку истцу денежные средства, уплаченные при подписании предварительного договора купли-продажи, не возвращены, что подтверждает и представитель ответчика, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО4 в пользу ФИО1 суммы обеспечительного платежа в размере 190 000 рублей.

Довод представителя ответчика о том, что цена объекта недвижимости в предварительном договоре купли-продажи ниже кадастровой стоимости указанного объекта, на существо спора не влияет, поскольку такая цена была согласована сторонами, доказательств обмана со стороны истца, введения ответчика в заблуждение относительно существа сделки и ее стоимости, оказания давления и иных обстоятельств, свидетельствующих о пороках воли при подписании предварительного договора купли-продажи, ответной стороной в материалы дела не представлено.

Неоднократные заявления представителя ответчика о том, что сделка не была совершена ввиду того, что сын покупателя ФИО1 так и не появился на сделке, судом ко вниманию не принимаются как не имеющие отношения к рассматриваемому спору, поскольку сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры являлись ФИО4 и ФИО1

Также не принимаются судом возражения представителя ответчика о том, что ФИО1 квартира приобреталась с целью перепродажи, поскольку мотивы покупателя в настоящем споре на существо сделки не влияют.

Поскольку положениями п.п. 5.1, 5.2 предварительного договора купли-продажи квартиры согласованы штрафные санкции для стороны, по вине которой основной договор не будет заключен, в виде неустойки в размере 50 000 рублей, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО4 в пользу ФИО1 неустойки в размере 50 000 рублей.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага или нарушающими его личные неимущественные права (например, жизнь, здоровье, достоинство личности, свободу, личную неприкосновенность, неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, честь и доброе имя, тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений, неприкосновенность жилища, свободу передвижения, свободу выбора места пребывания и жительства, право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию, право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены, право на уважение родственных и семейных связей, право на охрану здоровья и медицинскую помощь, право на использование своего имени, право на защиту от оскорбления, высказанного при формулировании оценочного мнения, право авторства, право автора на имя, другие личные неимущественные права автора результата интеллектуальной деятельности и др.) либо нарушающими имущественные права гражданина.

В соответствии с п. 12. указанного Постановления обязанность компенсации морального вреда может быть возложена судом на причинителя вреда при наличии предусмотренных законом оснований и условий применения данной меры гражданско-правовой ответственности, а именно: физических или нравственных страданий потерпевшего; неправомерных действий (бездействия) причинителя вреда; причинной связи между неправомерными действиями (бездействием) и моральным вредом; вины причинителя вреда (статьи 151, 1064, 1099 и 1100 ГК РФ).

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств ухудшения состояния ее здоровья или иного причинения ей физических и нравственных страданий, а также причинно-следственная связь такого ухудшения (при его наличии) с действиями ответчика.

В связи с изложенным требования о взыскании компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с частью 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статьям 48, 100 ГПК Российской Федерации граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом в материалы дела представлен договора оказания юридической помощи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 адвокатом 

<

адрес> коллегии адвокатов им. Д.П. Баранова Адвокатский кабинет «Защита». Елисеевым Д.В., согласно которому адвокат Елисеев Д.В., выступая в качестве представителя по делу о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры, принимается на себя обязательства по даче консультаций, подготовке искового заявления. Участию в судебных заседаниях в Батайском городском суде 

<

адрес>.

Согласно п. 2.1 указанного договора гонорар адвоката составляет 25 000 рублей.

Факт оплаты договора и реального несения расходов по нему со стороны ФИО1 подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 25 000 рублей.

Указанные расходы подлежат взысканию в пользу истца с ответчика, поскольку исковые требования, подлежащий оценке, удовлетворены судом в полном объеме.

Кроме того, согласно представленному в материалах дела платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9), истцом уплачена государственная пошлина в сумме 5 600 рублей, расходы на уплату которой подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в связи с удовлетворением исковых требований, подлежащих оценке.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 

<

данные изъяты> к ФИО4 

<

данные изъяты>, третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3 

<

данные изъяты>, о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, компенсации морального вреда, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 

<

данные изъяты> (СНИЛС №) в пользу ФИО1 

<

данные изъяты> денежные средства в размере 190 000 рублей, оплаченные по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в качестве обеспечительного платежа, договорную неустойку в размере 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 600 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, а всего взыскать 270 600 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 

<

данные изъяты> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.