Дело №2-6264/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Якутск 18 сентября 2018 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Кузьминой Л.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Трансстрой» к Ю ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ООО «Трансстрой» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ответчику, в обоснование указывая, что ____ 2015 года между истцом и ответчиком Ю В.Ш. был заключен договор участия в долевом строительстве № жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ____ Объектом договора является трехкомнатная квартира с проектным номером №, расчетной площадью ___ кв.м., расположенная на ___ этаже, в подъезде № указанного многоквартирного дома. Стоимость объекта недвижимости п. ___ договора определена в размере 4878500 руб. По условиям договора участник долевого строительства обязан был осуществить оплату поэтапно: путем перечисления 2000000 руб. единовременно, а затем вносить оплату ежемесячно, начиная с ____ 2015 года по ____ 2020 года. В связи с неисполнением ответчиком условий договора по оплате объекта долевого строительства, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору. Определением суда от ____ 2017 года было утверждено мирового соглашение, заключенное между истцом и ответчиком, по условиям которого были изменены сумма ежемесячного платежа и график платежей. Однако условия мирового соглашения ответчиком не исполнены, истец вынужден был обратиться за выдачей исполнительного листа, в настоящее время в отношении ответчика имеется исполнительное производство, долг не погашен. Истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору долевого участия в строительстве в размере 1892133 руб. путем обращения взыскания на заложенное имущество, взыскать неустойку в размере 148154 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 18401 руб. 

В судебном заседании представитель истца Ёлчинян М.К. исковые требования уточнила, пояснила, что на момент утверждения мирового соглашения общая сумма задолженности по договору составляла 2202133 руб., которая включала в себя сумму основного долга в размере 1919000 руб., а также сумму просроченного долга в размере 283133 руб. После утверждения мирового соглашения ответчик перечислил на счет истца 310000 руб., таким образом, погасил просроченную задолженность в размере 283133 руб., неустойку в размере 16973,83 руб., а также часть уплаченной государственной пошлины в размере 19296 руб. В настоящее время сумма основного долга составляет 1892133 руб., сумма просроченного долга - 1119440 руб., неустойка – 52467,45 руб. за период с ____.2017 по ____2018. Просит взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 1892133 руб., неустойку в размере 52467,45 руб., сумму уплаченной госпошлины в размере 17923 руб., обратить взыскание на предмет залога – жилое помещение, расположенное по адресу: ____ установив начальную продажную стоимость м имущества согласно экспертному заключению, составленному по определению суда. 

В судебном заседании ответчик Ю В.Ш. исковые требования не признал, пояснил, что не согласен со стоимостью заложенного имущества, определенной заключением эксперта, считает указанную сумму заниженной, кроме того, спорная квартира является единственным жильем ответчика и его семьи, в случае обращения взыскания на заложенное имущество будут нарушены права его троих несовершеннолетних детей, поскольку семья ответчика будет лишена возможности приобрести другое жилье, отвечающее потребностям несовершеннолетних детей. Просит в удовлетворении иска отказать. 

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ____ 2015 года между истцом ООО «Трансстрой» и ответчиком Ю В.Ш. заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому истец обязался построить многоквартирный дом и передать дольщику ___ комнатную квартиру №, площадью ___ кв.м., расположенную по адресу: ____ Стоимость объекта недвижимости составила 4878500 рублей из расчета 55000 рублей за 1 кв.м. объекта долевого строительства (п. ___ договора). 

Согласно п. ___ договора оплата стоимости объекта долевого строительства, установленная п. ___ договора осуществляется участником долевого строительства путем перечисления на расчетный счет застройщика суммы в размере 2000000 руб. единовременно, далее ежемесячными платежами согласно графику платежей, начиная с ____ 2015 года до ____ 2020 года. 

Как следует из материалов дела, истцом обязательства по договору выполнены, объект долевого участия передан ответчику, ____ 2016 года за ответчиком Ю В.Ш. зарегистрировано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ____ с обременением в виде залога в силу закона в пользу ООО «Трансстрой», что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Судом установлено, что оплата по договору долевого участия ответчиком в полном объеме не произведена, в связи с чем, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по договору участия в долевом строительстве от ____ 2015 года.

Определением Якутского городского суда РС(Я) от ____ 2017 года утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО «Трансстрой» и Ю В.Ш., по условиям которого ответчик обязался уплатить истцу сумму основного долга по договору в размере 1919000 руб., сумму просроченного долга в размере 283133 руб., неустойку в размере 16973,83 руб., сумму уплаченной государственной пошлины в размере 19296 руб. Также по условиям мирового соглашения сокращен график платежей по договору до ____ 2019 года. 

В связи с неисполнением ответчиком условий мирового соглашения, ____ 2017 года истцу выдан исполнительный лист о взыскании с ответчика в пользу истца суммы основного долга по договору в размере 1919000 руб., суммы просроченного долга в размере 283133 руб., неустойки в размере 16973,83 руб., суммы уплаченной государственной пошлины в размере 19296 руб. 

В судебном заседании установлено, что до настоящего времени условия мирового соглашения ответчиком в полном объеме не выполнены, после утверждения мирового соглашения ответчиком в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве перечислено 310000 руб., таким образом, сумма основного долга в настоящее время составляет 1892133 руб. Указанную сумму истец просит взыскать с ответчика по настоящему делу.

Согласно ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон. 

Учитывая, что по требованиям истца о взыскании суммы основного долга по договору долевого участия от 30 сентября 2015 года судом было утверждено мировое соглашение, заключенное между истцом и ответчиком, в этой части производство по делу подлежит прекращению. 

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно ст. 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Поскольку обязательства по договору ответчиком не исполняются, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.

Истцом к взысканию предъявлена неустойка за неисполнение условий договора в размере 52467,45 руб. за период с ____ 2017 года по ____ 2018 года.

Указанная сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика, расчет неустойки судом проверен, является верным, иного расчета ответчиком не представлено. 

Согласно п. ___ договора от ____ 2015 года с момента государственной регистрации договора права требования, принадлежащие участнику долевого строительства по договору, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у ООО «Трансстрой» на основании п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».В соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

Сумма неисполненного ответчиком обязательства многократно превышает пять процентов от стоимости предмета залога по договору участия в долевом строительстве, ответчиком неоднократно допускались пропуски платежей, не были исполнены условия договора от ____ 2015 года, а также условия мирового соглашения, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства и основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество суд не усматривает. 

Доводы ответчика, сводящиеся к тому, что залоговое имущество является единственным жилым помещением, в котором зарегистрированы и проживают ответчик и члены его семьи, в том числе несовершеннолетние дети, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, не являются основанием для отказа в удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ч. 3 ст. 17, ст. 35, ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.

Соответственно, отсутствие у несовершеннолетних детей ответчика иного пригодного для проживания жилого помещения не может являться препятствием для обращения взыскания на заложенное имущество.

При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества суд учитывает следующее.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ). Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Определением суда от ____ 2018 года для определения рыночной стоимости заложенной квартиры была назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО «Стандарт».

Согласно представленному суду экспертному заключению № от ____ 2018 года рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ____, определена в размере 5856000 руб. 

Заключение экспертом дано при непосредственном изучении спорного объекта, с применением действующих норм и правил, научных методик и расчетов, является последовательным, подробным, а, потому, отсутствуют основания не доверять его выводам. Доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение обоснованность заключения, ответчиком не представлено.

Принимая во внимание положения п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд определяет начальную продажную имущества, на которое обращено взыскание, в размере 80% от средней рыночной стоимости квартиры, определенной экспертным заключением, что в денежном выражении составляет 4684800 руб.

Имущество подлежит реализации с публичных торгов, из вырученной от продажи предмета ипотеки суммы взыскателю подлежит уплате с учетом сумм, определенных судом при утверждении мирового соглашения ____ 2017 года и частичного погашения долга, сумма в размере 1988644,30 руб. ((1919000 руб.+283133 руб.+16973,83 руб.+19296 руб.) - 3100000 руб. (сумма, уплаченная ответчиком) + 52467,45 руб. (неустойка) + 7774,02 руб. (сумма государственной пошлины)=1988644,3 руб.). 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, присуждаются судебные расходы в виде государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Таким образом, с ответчика подлежат взысканию расходы истца по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 7774,02 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Ю ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Трансстрой» неустойку за неисполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве за период с ____ 2017 года по ____ 2018 года в сумме 52467 (пятьдесят две тысячи четыреста шестьдесят семь) рублей 45 копеек. 

В части взыскания основного долга по договору производство по делу прекратить.

Обратить взыскание на заложенное имущество – ___ квартиру, расположенную по адресу: ____ с кадастровым номером ___, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме 4684800 (четыре миллиона шестьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот) рублей.

Взыскать с Ю ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Трансстрой» расходы по оплате государственной пошлины в размере 7774 (семь тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля 02 копейки.

Из вырученной от продажи предмета ипотеки суммы взыскателю подлежит уплате с учетом сумм, определенных судом при утверждении мирового соглашения ____ 2017 года и частичного погашения долга, сумма в размере 1988644 (один миллион девятьсот восемьдесят восемь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля 30 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья А.А. Кочкина