дело № 2-31/2024

УИД 72RS0013-01-2023-005394-67

мотивированное 

решение

 изготовлено 05 марта 2024 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2024 года п.г.т. Тугулым 

Талицкий районный суд Свердловской области в составе: 

председательствующего судьи Незамеева Р.Ф., 

при секретаре Самсоновой М.В.,

с участием представителя истца ФИО14

представителей ответчика ФИО6, ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО19 к ФИО3 ФИО20 о взыскании суммы задатка, неустойки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств в размере 100 000 руб. 00 коп., полученных ответчиком в качестве задатка по предварительным договорам купли-продажи двух земельных участков и расположенных на них жилых домов от ДД.ММ.ГГГГ; неустойки за просрочку возврата суммы задатка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 800 руб. 00 коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,2 % от суммы 100 000 руб. 00 коп. за каждый день просрочки по дату фактического возврата задатков; расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 516 руб. 00 коп. 

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключены предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, площадью 825 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес> с жилым домом, площадью 46 кв.м., 2 (два) этажа, с кадастровым номером: №, а также предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, площадью 468 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес> с жилым домом, площадью 37,5 кв.м., 1 (один) этаж, с кадастровым номером: №, по условиям которого стороны обязались не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи указанных домов и земельных участков, определив стоимость объектов в размере 1 250 000 руб. 00 коп. и 1 050 000 руб. 00 коп. соответственно. Для обеспечения исполнения данных обязательств ФИО4 переданы ответчику задатки в размере 50 000 руб. 00 коп. по каждому договору, что подтверждается соответствующими расписками. Однако договоры купли-продажи заключены не были, поскольку своих обязательств по указанным соглашениям ответчик не выполнил. Требование о возвращении задатков оставлено без удовлетворения. Право требования задолженности по вышеуказанным предварительным договорам купли-продажи перешло ФИО2 на основании соответствующего договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ООО «СОВА-ЭКСПЕРТ», ООО «Единый центр недвижимости», ФИО5 

В судебном заседании представитель истца ФИО14 поддержала заявленные требования в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении, представила письменные пояснения.

Представители ответчика ФИО6, ФИО7 возражали против удовлетворения заявленных требований, также представили письменные пояснения.

Истец ФИО2, ответчик ФИО3, третьи лица ФИО5, ФИО4, представители третих лиц ООО «СОВА-ЭКСПЕРТ», ООО «Единый центр недвижимости» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

При таких обстоятельствах, в силу положений ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Свидетель ФИО8 суду пояснила, что ей позвонила ФИО9 и сказала, что у них будет задаток. Для отправки документов в юридический отдел, документы были не до конца представлены. К ним в офис в конце рабочего дня пришли супруги П-вы и предложили провести задаток, задаток в договоре не был напечатан. Они попросили ФИО9 вызвать покупателей. Она предложила продавцам перенести сделку на утро, но они настаивали на проведении задатка именно в этот день. Когда пришли покупатели, они попросили её пропечатать задаток, что она и сделала. Стороны обсуждали дальнейшие действия по предварительному договору, поставили даты, суммы, обсудили расчеты, подписали договор и разошлись. В договоре стороны прописали наличный расчет, но условия обговаривались разные. Также обсуждали, что если условия изменятся, то предварительный договор также они изменят. Все стороны были с этим согласны. Задаток был по 50 000 руб. 00 коп. Передача денег производилась в день предварительного договора. Описку в предварительном договоре она заметила, когда приглашали продавцов на сделку. Основная сделка была назначена на ДД.ММ.ГГГГ, но продавцы на сделку не вышли. 

Свидетель ФИО9 суду пояснила, к ней обратился покупатель, как к агенту для покупки земельного участка. Она подобрала земельный участок, который был выставлен в другом агентстве. Она позвонила агенту ФИО8, участки были показаны, договорились о задатке. Так как было окончание рабочего дня, ФИО8 отказывалась проводить задаток, но продавцы настаивали на проведении задатка в день предварительного договора, то есть ДД.ММ.ГГГГ. После окончания рабочего дня они все собрались в офисе, ФИО8 печатала задаток по представленным документам. В связи с этим, в договоре была допущена ошибка, которую никто сразу не увидел. Когда стороны были в офисе на продлении предварительного договора, в этот момент была обнаружена опечатка. Оба договора идентичны, оба участка планировалось покупать вместе, разных условий по предварительному договору не могло быть. При подписании предварительных договоров обсуждались разные варианты расчетов, будут это ипотечные средства или наличные, в договоре указали, что наличные средства. В процессе переговоров продавцы требовали наличные средства и никакие другие расчеты. Покупатели с этим согласились и искали денежные средства. Когда денежные средства были собраны, они стали связываться с продавцами о том, что готовы заключить сделку. Когда проводился задаток, продавец убеждал покупателей, что объекты недвижимости на участке имеются и готовы к использованию. Во время осмотра участка, на участке был только забор, покупатели согласились с этим. В результате объекты недвижимости не пригодны к использованию. На одном участке ничего не было. При продаже участков, продавец должен был снять объекты недвижимости, находящиеся на участке, с кадастрового учета. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, опросив свидетелей, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из содержания пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов обеспечения исполнения обязательства является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – предварительный договор №):

- земельного участка, площадью 468 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

- жилого дома, площадью 37,5 кв.м., 1 (один) этаж, с кадастровым номером: №.

В соответствии с пунктом 3.1 основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.3 предварительного договора стороны определили стоимость объектов в сумме 1 050 000 руб. 00 коп.

В п. 2.4.1 предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору и договору купли-продажи покупатель при подписании настоящего договора передает продавцу задаток в размере 50 000 руб. 00 коп.

Оставшуюся сумму в размере 1 000 000 руб. 00 коп. покупатель выплачивает продавцу в день подписания основного договора (т. 1, л.д. 16).

Также установлено, что в эту же дату (ДД.ММ.ГГГГ) между ФИО3 и ФИО4 заключен еще один предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – предварительный договор №):

- земельного участка, площадью 825 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого дома, площадью 46 кв.м., 2 (два) этажа, с кадастровым номером: №.

В соответствии с пунктом 3.1 основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.3 предварительного договора стороны определили стоимость объектов в сумме 1 250 000 руб. 00 коп.

В п. 2.4.1 предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору и договору купли-продажи покупатель при подписании настоящего договора передает продавцу задаток в размере 50 000 руб. 00 коп.

Оставшуюся сумму в размере 1 200 000 руб. 00 коп. покупатель выплачивает продавцу в день подписания настоящего договора (т. 1, л.д. 17).

В соответствии с п. 4.4, п. 4.5 данных договоров, в случае отказа покупателя от заключения основного договора с продавцом (неисполнение действий по вине покупателя) в соответствии с п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, сумма задатка, оговоренная в п. 2.4.1 договора остается у продавца. В случае отказа продавца от заключения основного договора с покупателем (неисполнение действий по вине продавца), продавец в соответствии с п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации выплачивает покупателю двойную сумму задатка, оговоренную в п. 2.4.1 договора, по оглашению о расторжении либо в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента истечения срока для заключения основного договора, предусмотренного п. 3.1 договора.

Расписками от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается получение ФИО3 от ФИО4 денежных средств в размере 50 000 руб. 00 коп. в счет оплаты по каждому предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 18-19).

Также установлено, что основные договоры купли-продажи двух земельных участков и расположенных на них жилых домах по адресам: 

<

адрес> и 

<

адрес> в установленный в предварительных договорах срок заключены не были.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 произвел отчуждение одного из объектов недвижимости, а именно земельного участка, площадью 825 кв.м., с кадастровым номером: № и жилого дома, площадью 46 кв.м., с кадастровым номером: № ФИО11 (т. 1, л.д. 54-57, 148-149).

Кроме того, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен договор уступки прав (требований), в соответствии с условиями которого ФИО4 (цедент) уступил ФИО10 (цессионарий) право требования сумм задатков в размере 100 000 руб. 00 коп. по вышеуказанным предварительным договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 11-12). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ФИО3 уведомление о состоявшейся уступке прав по указанным предварительным договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 14-15).

Оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу, что в установленный срок ответчиком обязательство по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № с истцом не исполнено.

Доводы представителей ответчика об отсутствии оснований для применения к ФИО3 мер, предусмотренных ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор купли-продажи не был заключен в связи с утратой заинтересованности в нем покупателя ФИО4, который в период действия предварительного договора не предпринимал мер для заключения договора купли-продажи, не оплатив стоимость земельного участка и находящегося на нем жилого дома, а ответчиком, в свою очередь, предпринимались меры по исполнению условий предварительного договора, не могут быть признаны состоятельными. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 была направлена претензия, которая содержала требования о возврате задатков в сумме 100 000 руб. 00 коп. в связи с неисполнением ФИО3 обязательств по предварительным договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, в связи с отчуждением земельного участка с кадастровым номером № и находящегося на нем жилого дома, иному лицу. Данный факт подтверждается выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, где правообладателем данных объектов недвижимости, бывших предметом предварительного договора №, заключенного между ФИО3 и ФИО4, является ФИО11, право собственности которого зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 54-57), что свидетельствует о том, что отчуждение земельного участка и жилого дома, было произведено ФИО3 в период действия предварительного договора №, то есть почти чем за месяц до истечения срока для заключения основного договора, предусмотренного соглашением сторон, и подтверждает факт уклонения ответчиком от заключения договора с истцом. 

Какие-либо доказательства того, что ФИО3 обращался к ФИО4 с требованием заключить договор купли-продажи, однако последний потерял интерес к его заключению и от заключения договора уклонился, ответчик как того требуют положения ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представил. 

Ссылку представителей ФИО3 на приостановление государственной регистрации перехода права собственности новому покупателю ФИО11 по причине предоставлению ФИО4 возможности исполнить взятые на себя обязательства суд отклоняет как несостоятельную, поскольку основанием для приостановления такой регистрации послужила подготовка документов, что прямо следует из заявлений самого ФИО3, адресованных в регистрирующий орган (т. 1, л.д. 99-101), тогда как обратного материалы дела не содержат.

Доводы ответчика, что ФИО4 не исполнил свою обязанность по оплате объектов недвижимости в день заключения предварительного договора № (п. 2.4.2 договора) представляются суду неубедительными, поскольку из совокупности имеющихся доказательств, в том числе показаний свидетелей, не заинтересованных в исходе дела, следует, что сторонами договора была достигнута договоренность об уплате всей суммы при подписании основного договора. Более того, условие об оплате стоимости объекта в полном объеме при подписании предварительного договора противоречило бы остальным условиям договора, в частности, самого задатка.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с ответчика ФИО3 в пользу истца подлежит взысканию сумма 50 000 руб. 00 коп., уплаченной по предварительному договору купли-продажи № в качестве задатка.

Кроме того, условия предварительного договора № (п. 4.6 договора) содержат положения о неустойке, согласно которому в случае отказа от возврата задатка, продавец выплачивает неустойку (пеню) покупателю в размере 0,2 % от суммы за каждый день просрочки. 

Учитывая изложенное, имеются основания для взыскания с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ (дата, исчисленная по истечении 5 рабочих дней с момента истечения срока для заключения основного договора (п. 4.5, п. 4.6 договора) по ДД.ММ.ГГГГ (день вынесения решения) в размере 28 700 руб. 00 коп. (50 000 руб. 00 коп. * 0,2% * 287 дней).

Однако, поскольку ответчиком обязательства до настоящего времени не исполнены, требования истца о продолжении начисления неустойки по день фактического исполнения обязательства являются обоснованными, в связи с чем с ответчика в пользу истца необходимо продолжить начисление неустойки в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы основного долга 50 000 руб. 00 коп. по день фактической выплаты денежных средств, что соответствует разъяснениям, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Вместе с тем, суд пришел к выводу, что основной договор не был заключен в установленный предварительным договором № в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ по причине отказа самого истца от заключения такого договора, выраженной в претензии, направленной в адрес ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, в которой он просит вернуть уплаченный задаток, факт получения которой стороной ответчика подтвержден, в связи с чем ответственность за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № возлагается на покупателя, чье поведение свидетельствует об отказе от заключения сделки по причинам, которые не предусмотрены ни законом, ни договором в качестве основания для такого отказа.

Довод представителя истца о том, что договор купли-продажи не был заключен в связи с неисполнением ответчиком обязанности, предусмотренной предварительным договором, по аннулированию сведений о несуществующем объекте недвижимости, является не состоятельным, поскольку условиями предварительны договоров такой обязанности у продавца не было, равно как и условия об одновременном продаже земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Кроме того, в последующем спорные объекты недвижимости были продан другому покупателю ФИО12, где вопрос с несуществующими объектами не обговаривался (т. 1, л.д. 58-60, 81).

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне в пользу которой состоялось решение суда суд присуждает возместить с другой стороны, все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 названного Кодекса.

Установлено, что истец, обращаясь в суд с иском, уплатил государственную пошлину в размере 3 516 руб. 00 коп. (л.д. 39), исковые требования удовлетворены частично, следовательно, в пользу ФИО10 с ответчика ФИО3 должна быть взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 1910 руб. 00 коп. (50 000 руб. 00 коп. + 7000 руб. (неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ)

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО21 к ФИО3 ФИО22 о взыскании суммы задатка, неустойки – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 ФИО23 (паспорт 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1 ФИО24 (паспорт 

<

данные изъяты>) сумму задатка в размере 50 000 руб. 00 коп.; неустойку в размере 28 700 руб. 00 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, продолжив начисление неустойки с ДД.ММ.ГГГГ до даты фактического исполнения обязательства в размере 0,2 % за каждый день просрочки от суммы основного долга в размере 50 000 руб. 00 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 1910 руб. 00 коп.,

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Талицкий районный суд Свердловской области.

Судья Р.Ф. Незамеев