Дело №а-2172/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 июня 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Алексеевой О.Г.,

при секретаре Гладковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений ... об оспаривании распоряжение ДИЗО ... об отказе в предоставлении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО2 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 54 кв. м, по адресу: ..., первоначально предоставлен ДИЗО ... по договору аренды № от ... ООО «ШАНС» сроком до ... для эксплуатации торгового павильона. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО ....

... истец ФИО1 заключила с ФИО3 договор купли-продажи расположенного на данном участке объекта недвижимости – здания литер «Б» площадью 50,2 кв. м. Право собственности на данный объект зарегистрировано за истцом ... и используется им как продуктовый магазин.

... истец обратился в ДИЗО ... с заявлением о предоставлении настоящего участка в собственность за плату без проведения торгов, ссылаясь на ст. 39.20 ЗК РФ как собственник расположенного на нем строения.

Распоряжением Департамента от ... № в предоставлении участка отказано по следующим основаниям: испрашиваемый участок предоставлен на праве аренды; границы участка пересекают объект капитального строительства; назначение объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке не соответствует его разрешённому и фактическому использованию.

Оспаривая данное распоряжение, истец ссылается на следующие обстоятельства.

В части предоставления спорного участка в аренду иному лицу истец указывает на письменное согласия арендатора о предоставлении арендуемого участка в собственность истца и истечение срока аренды. 

Относительно пересечения границ участка объектом капитального строительства истец ссылается на установленную Методическими рекомендациям по проведению межевания объектов землеустройства, предельно допустимую погрешность размеров в 0,20 м., выводы строительно - технического исследования СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» от ... №/И о том, что выявленное смещение фактических границ строения от границ участка на переменное расстояние в разных точках 0,17, не противоречит требованиям Методических рекомендаций и находится в пределах погрешности. Истец также сослался на ошибочность сведений топосъёмки ответчика, выполненной по материалам устаревшей информационной системы градостроительной деятельности за 2012 г., и представил новую топографическую съёмку от ..., по которой границы земельного участка расположенное на нем здание не пересекают. 

Относительно несоответствия назначения объекта разрешённому и фактическому использованию истец указал, что спорный участок находится в зоне жилой застройки, включающей в перечень видов разрешённого использования магазины как основной, а также объекты мелкорозничной торговли как условно разрешённый вид использования. Кроме того, им представлено специальное исследования с выводами о соответствии расположения здания истца параметрам разрешённого использования участка.

Ссылаясь на положения п. 1 ст. 35, подп. 2 п. 1 ст. 39.1, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, п. 3.2.1. городского Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону», истец посчитал данный отказ незаконным, нарушающим его право, как собственника строения, на приватизацию занимаемого участка. 

По изложенным основаниям истец просил признать незаконным распоряжение ответчика № от ... об отказе в предоставлении ФИО1 в собственность спорного земельного участка, обязать ДИЗО ... принять решение о продаже ему в собственность данного участка, направив его в МКУ «Фонд имущества ...» для заключения договора продажи.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, судом извещён надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в своё отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца по его просьбе в порядке ст. 150 КАС РФ

Представитель административного истца ФИО4, действующий на основании доверенности от ... и ордера № от ..., в судебное заседание явился, исковые требования поддержал и просил удовлетворить в полном объёме. По обстоятельствам дела дал пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель административного ответчика – ДИЗО ... ФИО5, действующая по доверенности № от ..., в судебное заседание явилась, в удовлетворении иска просила отказать, представив подробные письменные возражения относительно исковых требований следующего содержания.

Административный ответчик считает, что на момент издания оспариваемого распоряжения имелось пересечение границ приватизируемого участка занимаемым объектом недвижимости, что в силу подп. 3 п.2.9.3. Административного регламента N № муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности без проведения торгов», утверждённого Постановлением Администрации ... от ... №, является достаточным основанием для отказа в предоставлении данной муниципальной услуги по выкупу, поскольку, устранив данный недостаток, заявитель повторно за приватизацией участка не обращался. 

Административный ответчик также ссылается на невозможность приватизации в связи с наличиями у принадлежащего истцу объекта недвижимости признаков самовольной постройки. Непредставление участка для целей строительства и отсутствие разрешения на строительство с учётом требований ст. 222 ГК РФ, по мнению Департамента, не позволяет предоставить истцу в собственность и расположенный под данным объектом земельный участок в связи с формальным и нелегитимным характером зарегистрированного за ним права собственности. Ссылается представитель Департамента и на наличие в производстве того же суда спора о сносе принадлежащего истцу объекта недвижимости по заявленному Департаментом самостоятельному иску, его преюдициальность и невозможность разрешить настоящий административный спор до окончания искового производства о сносе строения.

Отказ в приватизации представитель Департамента обосновывает также несоответствием фактического использования земельного участка под объект капитального строительства виду разрешённого использования под эксплуатацию временного объекта, а также нахождение испрашиваемого участка в аренде у ООО «Шанс», что регламентировано подп. 2 п. 2.9.3 вышеуказанного Административного регламента в качестве оснований, запрещающий выкуп. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы административного дела, приходит к следующим выводам.

Как указано в ст. 218 Кодека административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Таким образом, для признания действий (бездействия) указанных выше органов, должностных лиц и служащих незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие действия (бездействия) закону или иному акту, имеющему большую юридическую силу, и нарушение прав и законных интересов гражданина.

Как видно из материалов дела, истец ФИО6 является собственником объекта недвижимости – одноэтажного нежилого здания литер Б площадью 50,2 кв. м, расположенного по адресу: ....

Право собственности истца возникло на основании договора купли-продажи от ..., заключенного с ФИО3, и зарегистрировано в ЕГРП ... (запись в ЕГРН №), что подтверждается свидетельством о регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ...

Здание расположено на муниципальном земельном участке с кадастровым номером «№», площадью 50 +/-2 кв. м, вид разрешенного использования – для установки торгового павильона.

Согласно выписки из ЕГРП от ... № право собственности на спорный участок за кем-либо не зарегистрировано. Согласно данной выписке, имеется обременение в виде в виде аренды в пользу ООО «Шанс» с ... по ... 

Судом установлено и ответной стороной не оспаривалось, что здание используется настоящим собственником, как и его правопредшественниками, под продуктовый магазин и в настоящее время представляет собой капитальный торговый объект.

... ФИО1 обратилась в ДИЗО ... с заявлением о приобретении в собственность спорного участка, как собственник расположенного на нем объекта недвижимости.

Распоряжением ДИЗО ... от ... № в выкупе участка истцу отказано. Данный отказ мотивирован предоставлением приватизируемого участка на праве аренды иному лицу; пересечением границами земельного участка объекта капитального строительства; несоответствием назначения объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке (нежилое здание – капитальный объект), разрешённому использованию земельного участка (для эксплуатации торгового павильона).

Суд считает требования административного иска подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1). Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом участке, имеет преимущественное право покупки или аренды, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством (п. 3).

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

В силу положений подп. 2 п. 1 ст. 39.1. ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий либо помещений в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьёй или другим законом, исключительное право на приобретение участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно вышеназванным отраслевым нормам гражданского и земельного, будучи собственником объекта недвижимости, расположенного по ..., истец имеет преимущественное право на приобретение без проведения торгов спорного земельного участка в собственность за плату.

Испрашиваемый к выкупу участок поставлен на государственный кадастровый учёт, из оборота не изъят, какие-либо ограничения или запреты его приватизации судом не выявлены.

Процедурные основы приватизации земельных участков в ... установлены следующими нижеперечисленными нормами пункта 3.2.1. Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону», утвержденного Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ... №, (в редакции от ...), а именно:

3.2.1.4. осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ;

3.2.1.5. подача в уполномоченный орган Администрации города гражданином или юрлицом заявления о предоставлении участка и документов, перечень которых установлен Приказом Минэкономразвития России от ... № «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов»;

3.2.1.6. подготовка правового акта уполномоченного органа Администрации города о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; подготовка распоряжения уполномоченного органа Администрации города о передаче документов в специализированное учреждение по продаже земельных участков для заключения договора купли-продажи либо подготовка правового акта уполномоченного органа Администрации города о предоставлении земельного участка в собственность, заключение договора купли-продажи.

Анализируя правомерность оснований отказа ДИЗО ... в приватизации участка, суд находит его противоречащим вышеуказанному законодательству и нарушающим права и законные интересы истца на приватизацию спорного участка по следующим основаниям.

Довод в отказе приватизации по причине предоставления спорного участка в аренду иному лицу судом найден несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии одного из следующих оснований: указанный в заявлении земельный участок предоставлен на праве аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав. Аналогичная норма содержится и п. 2 ст. 2. 9.2 Административного регламента N № муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов», утверждённого Постановлением Администрации ... от ... №.

Согласно п. 2.1 договора аренды № от ... срок аренды спорного участка, заключённый ответчиком с ООО «Шанс», установлен с даты регистрации до ... В силу п. 8.6. договора аренды после окончания срока действия договора и при отсутствии решения о его пролангации, а также о прекращении договора, арендатор обязан передать земельный участок арендодателю по акту приёма передачи. Согласно вышеупомянутой выписке из ЕГРП на спорный участок зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды в пользу ООО «Шанс» со сроком действия по ... Сведений о пролагнации данного договора либо наличие иных арендных отношений сторонами не представлено. 

Поскольку договор аренды с ООО «Шанс» на момент подачи истцом заявления в 2017 году был прекращён, оснований для отказа в выкупе в связи с его заключением ранее, у ответчика не имелось. Каких-либо требований либо возражений, связанных с арендными правами на участок, ООО «Шанс» сторонам не предъявлял. Напротив, ... данное общество письменно уведомило о согласии на приватизацию ранее арендуемого участка в пользу истца, что свидетельствует об отсутствии нарушений его, как бывшего арендатора, прав и законных интересов. 

Кроме того, не подтверждён представленными доказательствами, содержащийся в распоряжении об отказе в приватизации довод ответчика о пересечении границами спорного земельного участка расположенного на нём объекта капитального строительства в виде нежилого здания литер Б.

Согласно п. 3 ст. 2.9.3. вышеуказанного административного регламента N № в числе оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги по выкупу приватизируемого участка названо пересечение границами земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении, объектов капитального строительства.

Суд приходит к выводу, что согласно представленной землеустроительной, кадастровой и технической документации о расположении объекта недвижимости относительно границ выкупаемого участка, объект расположен строго в данных границах без пересечений и выходов за эти границы. 

Согласно представленной истцом Топографической съёмке от ..., выполненной специалистами Департамента архитектуры и градостроительства ... в масштабе 1:500 по сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности ДАиГ объект недвижимости по адресу: ... расположен строго в границах своего участка, при этом оба объекта имеют идентичную конфигурацию и длину границ. 

Кроме того, согласно заключению кадастрового инженера ФИО7 от ..., содержащегося в техническом плане здания по ... и выполненного до обращения истца с заявлением о приватизации, в ходе кадастровых работ инженером выявлено, что контур здания, расположенного по адресу: ..., совпадает с контуром участка.

Согласно выводам, представленного истцом экспертного исследования СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» № /И от ... по третьему вопросу исследуемый объект расположен в пределах границ своего земельного участка. Как видно из исследовательской части заключения по этому вопросу, к такому выводу эксперт пришёл путём совмещения фактических границ исследуемого строения истца, полученных при натурном обследовании, с границами спорного земельного участка по сведениям имеющейся в открытом интернет-доступе Публичной кадастровой карты. Отобразив полученные результаты на графической схеме (л.д. 41 заключения) эксперт и пришёл к вышеуказанному выводу, учтя при этом допустимую арифметическую погрешность, установленную Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утверждённых Росземкадастром РФ ... (таблица 1 рекомендаций, п.1, примечание). Согласно составленной специалистом графической схеме, контуры и участка и здания представляют собой пятиугольник с идентичными линейными размерами – 5,65 м, 2,59 м, 5,63 м, 7,46 м, 7,46 м. с отклонениями относительно друг друга при допустимой погрешности в 0,2 м. 

Суд соглашается с данными выводами эксперта, которые логичны, последовательны, ответчиком не опровергнуты. 

Поскольку довод обжалуемого распоряжения о пересечении границами спорного земельного участка расположенного на нём объекта капитального строительства объективно не подтвердился, а ответчик в обоснование правомерности отказа в этой части ссылается лишь на доводы административного иска без какой-либо конкретизации и без представления своих доказательств, суд не принимает данный довод во внимание как не нашедший своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. 

Суд не может согласиться и с доводом административного ответчика о правомерности отказа в приватизации спорного участка по причине несоответствием назначения объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке (нежилое здание – капитальный объект) разрешённому использованию земельного участка (для эксплуатации торгового павильона).

Согласно п. 2 ст. 2.9.3. вышеуказанного административного регламента N № в числе оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги по выкупу приватизируемого участка называется несоответствие фактического использования земельного участка виду его разрешённого использования.

Оценивая правомерность отказа Департамента в данной части, суд приходит к следующим выводам.

Согласно принципу целевого назначения земельных участков правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешённым использованием участка (подп. 8 п. 1 ст. 1, подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно структуре градостроительного зонирования территории ... земельный участок по ... с кадастровым номером «№», входит в зону жилой застройки 2-го типа – Ж-2/1/08, подзона «А».

В соответствии с приведённой в ст. 32 Правил землепользования и застройки ... таблицей в перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и участков зоны Ж-2 включены магазины продовольственные и промтоварные как один из основных видов, а также объекты мелкорозничной торговли и обслуживания населения как один из условно разрешенных видов использования.

Тем самым, зональное расположение спорного объекта в полной мере соответствует его фактическому использованию как магазина продовольственных товаров.

К аналогичному выводу пришли специалисты СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» в заключении о результатах экспертного исследования № /И от ... установив, что фактическое размещение торгового объекта по адресу: ..., соответствует разрешённому виду использования земельного участка, предназначенного и используемого для торговой деятельности (выводы по второму вопросу, л.д.44 заключения). К таким выводам специалист пришёл путём анализа содержащегося в кадастровом паспорте спорного участка термина «торговый павильон» и официальной нормативной терминологии, установленной ГОСТ Р № «Национальный стандарт РФ. Торговля. Термины и определения» («Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном комплексе», Госстрой России, 2004 г.).

Доводы представителя ответчика относительно несоответствия фактического использования земельного участка виду его разрешённого использования судом проанализированы и найдены ошибочными как основанные на неверном толковании земельного и градостроительного законодательства федерального и местного уровня. 

Под термином «вид разрешённого использования», упомянутым в п. 2 ст. 2.9.3. вышеуказанного Административного регламента N № муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов», утв. Постановлением Администрации ... от ... №, по мнению суда, понимается не сведения о спорном земельном участке из его кадастрового паспорта, а принадлежность спорного участка к определённому виду использования в соответствии с установленным на местном уровне зонированием земель. Кроме того, под данным термином понимается вид деятельности (торговая либо иная), а не степень капитальности расположенного на спорном участке объекта недвижимости. И более того, с учётом приведённых нормативов о зонировании и видах разрешённого использования территории Ж-2, подзона «А» использование спорного участка – для установки торгового павильона, согласно его кадастрового паспорта, относится к условно разрешённым видам использования как объекта мелкорозничной торговли, т.е. им условно соответствует. 

По изложенным основаниям суд считает оспариваемый отказ в предоставлении спорного земельного участка истцу не соответствующим вышеизложенным нормам законодательства и нарушающим право истца на приватизацию данного участка без проведения торгов.

Иные доводы ответчика об усмотренных признаках самовольной постройки в принадлежащем истцу объекте недвижимости и наличии в производстве того же суда иска об его сносе, в контексте заявления ответчика о нелигитимности права собственности истца и правомерности отказа в предоставлении участка, не имеют правового значения для разрешения настоящего административного спора в связи со следующим.

В соответствие п. 5 ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Сведений о прекращении зарегистрированного права истца, в том числе и о наличии вступившего в законную силу соответствующего решения суда административный истец не представил. 

Кроме того, при этом сведений об отказе в предоставлении земельного участка истцу в связи с наличием признаков самовольной постройки оспариваемое распоряжение Департамента не содержит. 

В силу изложенного разрешение вопроса о легальном либо самовольном характере принадлежащего истцу строения на спорном участке не относится к предмету настоящего административного спора.

В соответствии с п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, каких-либо обстоятельств, исключающих передачу в собственность спорного участка, либо запрещающих или ограничивающих его оборотоспособность, по настоящему делу не установлено. Представленные заявителем документы достаточны для оформления договора купли-продажи спорного участка, и оснований для отказа в принятии положительного решения у ДИЗО ... не имелось.

При таких обстоятельствах исковые требования о незаконности обжалуемого решения являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В части иных требований истца об обязании проведения процедуры приватизации суд приходит к следующему.

Абзацем 18 п.2.3.1.4 Положения о Департаменте имущественно-земельных отношений ..., утверждённым решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ... № (в ред. от ... №) предусмотрено, что в соответствие с основными задачами Департамент осуществляет функции (услуги) в сфере имущественно-земельных отношений: обеспечение в установленном порядке подготовки проектов и подписание договоров купли-продажи муниципального имущества и земельных участков.

С учётом настоящего распределения полномочий местных органов по выкупу участков и вышеописанной процедуры его приватизации подлежат удовлетворению заявленные требования в части обязания ДИЗО ... принять решение о продаже истцу спорного участка и заключении с ним договора купли-продажи с возложением данной обязанности на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений ... о признании незаконным отказа Департамента имущественно-земельных отношений ..., изложенного в распоряжении № от ..., в предоставлении ФИО1 в собственность земельного участка, расположенного по адресу: ... - удовлетворить.

Признать распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений ... № от ..., об отказе в предоставлении ФИО1 в собственность земельного участка, расположенного по адресу: ..., незаконным.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений ... принять решение и заключить договор о продаже ФИО1 в собственность земельного участка с кадастровым номером «№» площадью 54 кв. м, расположенного по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 9 июня 2017 г.

Судья: