Дело № 3а-11/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 21 февраля 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шадриной Е.В.,

при секретаре Гринь Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Якорь» обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204001:6, площадью 10 931 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: магазины.

Кадастровая стоимость земельного участка – 23 224 111,91 руб. не соответствует его рыночной стоимости – 7 700 000 руб., определённой в отчёте оценщика ООО «БК Консалтинг» от 22 августа 2018 г. № 19-4/2018.

Поскольку выкупная цена земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости, данное обстоятельство нарушает его право на выкуп земельного участка по обоснованной цене.

Просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 7 700 000 руб.

Правительство Ленинградской области в письменном отзыве выразило несогласие с тем, что участвует в деле в качестве административного ответчика, поскольку кадастровая стоимость определена на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Вместе с тем, обратило внимание на то, что отчёт об оценке составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В письменном отзыве управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области против удовлетворения административного иска не возражало, ссылаясь на то, что отчёт об оценке составлен на верную дату, а определение достоверности рыночной стоимости объектов недвижимости к его полномочиям не относится. 

Администрация Волховского муниципального района Ленинградской области в письменном отзыве в удовлетворении требований административного иска просила отказать.

От федерального государственного бюджетного учреждения (далее – ФГБУ) «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» письменных возражений по существу административного искового заявления не поступило.

Определением Ленинградского областного суда от 26 декабря 2018 г. по ходатайству административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 22 августа 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Евро Аудит Групп» ФИО1. Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения.

После получения результатов экспертизы производство по делу возобновлено определением судьи Ленинградского областного суда от 11 февраля 2019 г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 на основании заключения судебной экспертизы от 7 февраля 2019 г. № 0017-Э/19 требования заявления уточнила в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204001:6 в размере его рыночной стоимости, равной 9 400 000 руб.

Представитель правительства Ленинградской области ФИО3 и представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и филиала указанного учреждения по Ленинградской области ФИО4, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), оставили разрешение административного спора на усмотрение суда. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и администрация Волховского муниципального района Ленинградской области, будучи извещёнными о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направили, в связи с чем на основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, представителя правительства Ленинградской области ФИО3 и представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и филиала указанного учреждения по Ленинградской области ФИО4, исследовав письменные доказательства, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 названного кодекса).

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 указанного кодекса).

Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области, утверждённым постановлением правительства Ленинградской области от 25 мая 2015 г. № 179, предусмотрено, что выкупная цена земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, при заключении договора купли-продажи земельного участка исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В абзаце восьмом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов административного дела усматривается, что ООО «Якорь» является собственником нежилого здания, площадью 5 499,7 кв.м, с кадастровым номером 47:12:0204003:84, расположенного по адресу: 

<

...>. 

31 января 2005 г. между муниципальным образованием Волховский муниципальный район Ленинградской области в лице комитета по управлению муниципальным имуществом Волховского муниципального района Ленинградской области и ООО «Якорь» заключён договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 7, по условиям которого ООО «Якорь» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 47:12:0204001:6, площадью 10 931 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>. Договор заключён на срок с 1 января 2005 г. по 1 января 2054 г. 

22 августа 2018 г. на заседании единой комиссии по распоряжению земельными участками принято решение, утверждённое постановлением администрации Волховского муниципального района Ленинградской области от 24 августа 2018 г. № 2258, передать ООО «Якорь» земельный участок с кадастровым номером 47:12:0204001:6 в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату по цене, равной 15% кадастровой стоимости земельного участка, установленной в порядке, утверждённом постановлением правительства Ленинградской области от 25 мая 2015 г. № 179. 

Постановлением администрации Волховского муниципального района Ленинградской области от 30 августа 2018 г. № 2364 земельный участок с кадастровым номером 47:12:0204001:6 передан ООО «Якорь» в собственность за плату по цене, равной 15% кадастровой стоимости земельного участка. 

На основании указанного постановления составлен проект договора № 115 купли-продажи земельного участка от 3 сентября 2018 г., согласно которому цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204001:6 составляет 3 483 616 руб. (23 224 111,91 руб. х 15%)Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204001:6 затрагивает права и законные интересы административного истца.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности следует, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о вновь учтённом объекте недвижимости, ранее учтённом объекте недвижимости в случае изменения его количественных и (или) качественных характеристик, повлёкших за собой необходимость определения кадастровой стоимости, является дата внесения таких сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

Как видно из материалов административного дела, датой постановки земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204001:6 на государственный кадастровый учёт является 10 декабря 1992 г., при этом земельный участок имеет статус «ранее учтённый».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 августа 2018 г. датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка, является 22 августа 2018 г. 

Следовательно, датой определения кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, является 22 августа 2018 г. 

Результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Ленинградской области, которые использовались при определении кадастровой стоимости земельного участка, правообладателем которого является ООО «Якорь», утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356, а потому доводы правительства Ленинградской области, являющегося высшим исполнительным органом государственной власти Ленинградской области, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки, о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком, исходя из положений части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд находит несостоятельными. 

В упомянутой выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204001:6 составляет 23 224 111,91 руб. 

В отчёте оценщика ООО «БК Консалтинг» от 22 августа 2018 г. № 19-4/2018 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 августа 2018 г. определена в размере 7 700 000 руб.

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 13 ноября 2018 г. заявление ООО «Якорь» от 9 ноября 2018 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка к рассмотрению не принято.

Как указано выше, правительство Ленинградской области в ходе судебного разбирательства поставило под сомнение достоверность отчёта об оценке.

Не настаивая на том, что отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, административный истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчёт об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости.

По результатам экспертизы, назначенной Ленинградским областным судом, экспертом-оценщиком ООО «Евро Аудит Групп» ФИО1 составлено заключение от 7 февраля 2019 г. № 0017-Э/19, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 августа 2018 г. составляет 9 400 000 руб.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об объекте недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта (далее – отчёт).

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным этим законом, признаётся достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, и о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. 

Суд соглашается с изложенными в заключении эксперта выводами о размере рыночной стоимости земельного участка, по поводу которого возник спор.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204001:6, площадью 10 931 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины, в размере его рыночной стоимости, равной 9 400 000 (девяти миллионам четырёмстам тысячам) руб. по состоянию на 22 августа 2018 г., на период с 1 января 2018 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 9 ноября 2018 г. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.В.Шадрина 

Решение принято в окончательной форме 26 февраля 2019 г.