УИД: 77RS0022-02-2025-011958-28 Дело № 2-9380/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2025 года г. Москва

Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Казанцева О.А., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9380/2025 по иску ФИО2, ФИО3 к ООО СЗ «МПЖБ-18» о признании пунктов договора недействительными, взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа

установил:

Истцы ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО СЗ «МПЖБ-18» в котором с учетом уточненных исковых требований просят признать недействительными пункты 20,21,22 договора, взыскать стоимость устранения строительных недостатков в размере 272 910 рублей 00 копеек, неустойку за период с 25.04.2025 по 06.10.2025 года в размере 272 910 рублей 00 копеек, неустойку за период с 07.10.2025 года по день фактического исполнения решения суда в размере 1% от стоимости устранения недостатков в день, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату строительно-технической экспертизы в размере 85 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату юридических услуг в размере 70 000 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 551 рубля 02 копеек, расходы на оформление доверенности в размере 2 600 рублей 00 копеек, штраф.

В обоснование требований указано, что 22.01.2025 года между истцами и ООО СЗ «МПЖБ-18» заключен договор купли-продажи жилого помещения ..., по адресу: адрес, стоимость которого составила 10 762 460 рублей 28 копеек. В процессе эксплуатации квартиры истцами обнаружены строительные недостатки и дефекты. Направленная в адрес ответчика претензия, оставлена без удовлетворения. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, представитель истцов представил уточненные исковые требования.

Представитель ответчика ООО СЗ «МЖБ-18» в суд не явился, извещен о судебном заседании надлежащим образом, направил в адрес суда письменные возражения, в которых возражал относительно исковых требований. В случае принятия решения об удовлетворении иска, просил о снижении неустойки и штрафа в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с их несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, отказать в удовлетворении требований о взыскании неустойки на будущее время, предоставить отсрочку исполнения решения суда. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заключение по делу, содержащее ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Учитывая, что судом предприняты все меры для надлежащего извещения участвующих в деле лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив письменные материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1 предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Судом установлено, что 22.01.2025 года между истцами и ООО СЗ «МПЖБ-18» заключен договор купли-продажи жилого помещения ..., по адресу: адрес, стоимость которого составила 10 762 460 рублей 28 копеек. 

Застройщиком дома, в котором истцы приобрели квартиру, является ответчик ООО СЗ «МПЖБ-18», что не отрицалось стороной ответчика в ходе рассмотрения дела.

В процессе эксплуатации квартиры, расположенной по адресу: адрес истцами обнаружены недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ объекта недвижимости.

В соответствии с представленным в материалы дела экспертным исследованием ООО «ПРОФСПЕЦЭКСПЕРТИЗА», стоимость устранения некачественно выполненных строительных работ в квартире ..., расположенной по адресу: адрес, составляет 657 046 рублей 37 копеек.

Сомневаться в выводах эксперта, давшего заключение, не имеется оснований, поскольку квалификация эксперта должным образом подтверждена, данное заключение эксперта стороной ответчика ничем объективно не опровергнуто.

08.04.2025 года истцы обратились с претензией к ответчику о выплате денежных средств в размере 657 046 рублей 37 копеек, однако требования потребителя в досудебном порядке не удовлетворены.

Определением суда от 20.08.2025 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭКСПЕРТЭКС».

Согласно заключению эксперта ООО «ЭКСПЕРТЭКС», у объекта строительства: помещения ..., расположенного по адресу: адрес имеются строительные недостатки, а также несоответствия меду строительными характеристиками спорного объекта и условиями договора купли-продажи от 21.01.2025 года, дефекты, выявленные экспертом, являются производственными. Стоимость устранения выявленных дефектов, возникших по вине застройщика, составляет 272 910 рублей 54 копейки. 

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «ЭКСПЕРТЭКС», у суда не имеется, поскольку эксперт перед проведением экспертизы, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, указанное экспертное заключение выполнено экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ. Заключение экспертизы соответствует ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении не усматривается.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

На основании пункта 3 статьи 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

С учетом установленных выше обстоятельств, суд приходит к выводу, что квартира, приобретенная истцом, была построена с недостатками, явившимися следствием некачественно выполненных застройщиком строительных работ, которые обнаружены истцом в пределах гарантийного срока. При этом доказательств, что недостатки (дефекты) произошли вследствие нормального износа объекта недвижимости или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим собственником или третьими лицами, не представлено, ответчик на такие доказательства не ссылался. 

С учетом установленных выше обстоятельств, суд приходит к выводу, что квартира, приобретенная истцом, была построена с недостатками, явившимися следствием некачественно выполненных застройщиком строительных работ, которые обнаружены истцом в пределах гарантийного срока. При этом доказательств, что недостатки (дефекты) произошли вследствие нормального износа объекта недвижимости или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим собственником или третьими лицами, не представлено, ответчик на такие доказательства не ссылался. 

Принимая во внимание вышеизложенное, а также приведенное правовое регулирования спорных правоотношений, суд взыскивает в пользу истцов в равных долях стоимость устранения строительных недостатков в размере 272 910 рублей 54 копейки, т.е. стоимость устранения нарушений строительных норм и правил.

Оснований для уменьшения стоимости устранения недостатков, определенной судебной строительно-технической экспертизой на сумму материалов и конструкций, подлежащих замене, но при этом пригодных к использованию не имеется.

Согласно ст. 23 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Пунктом 1 ст. 20 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. 

Истцами заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 25.04.2025 по 06.10.2025 года в размере 272 910 рублей 00 копеек, неустойки за период с 07.10.2025 года по день фактического исполнения решения суда в размере 1% от стоимости устранения недостатков в день.

Размер неустойки за период с 25.04.2025 по 06.10.2025 года составляет 447 572 рубля 40 копеек (272 910х1% х164 дня). Истцом снижена сумма неустойки до 272 910 рублей 00 копеек.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с 25.04.2025 по 06.10.2025 года в размере 272 910 рублей 00 копеек.

Разрешая требование истцов о взыскании с ответчика неустойки со дня вынесения решения и по день фактического исполнения ответчиком обязательства, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что право будет нарушено на будущее время. При этом суд учитывает, что при удовлетворении указанного требования, ответчик будет лишен возможности снижения его размера, при наличии обстоятельств, предусмотренных положениями ст. 333 ГК РФ.

На основании ст. 151 ГК РФ, ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст. 15 ФЗ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцов, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 40 000 рублей 00 копеек, по 20 000 рублей 00 копеек в пользу каждого истца, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцами сумма компенсации морального вреда явно завышена.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства по настоящему делу нашел подтверждение факт нарушения прав потребителя, в пользу истцов, взысканы денежные средства, при этом эти требования потребителя не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» и разъяснениями п. 46 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 22 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». Принимая во внимание обстоятельства дела, степень вины ответчика в ненадлежащем исполнении обязательств, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов, штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 292 910 рублей 00 копеек (272 910 +272 910 +40 000)/50%).

Вместе с тем, учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Постановлениях от 12 мая 1998 года № 14-П, от 30 июля 2001 года № 13-П, разъяснения Пленума Верховного Суда РФ о гражданско-правовой природе штрафа, содержащиеся в п. 46 постановления от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» суд приходит выводу о несоразмерности заявленного штрафа последствиям нарушения прав потребителя, и в силу положений ст. 333 ГК РФ, при наличии соответствующего ходатайства ответчика, уменьшает размера указанного штрафа до 150 000 рублей.

Поскольку истцами был заключен договор купли-продажи построенного объекта недвижимости, а не договор долевого участия в строительстве, оснований для применения к спорным правоотношениям особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных положений Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326, регулирующим отношения о долевом строительстве, не имеется. Оснований для ограничения суммы взыскания с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 26.12.2024 года №482-ФЗ в Федеральный закон от 30.12.2004 №214 ФЗ не имеется.

Рассматривая требования истцов о признании недействительными пунктов 20,21,22 договора, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 20 договора купли-продажи, при выявлении покупателем в течение гарантийного срока недостатков в квартире покупатель руководствуясь п. 1 ст. 475 ГК РФ вправе по своему выбору: либо потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков в срок, не превышающий 45 (Сорок пять) дней, с даты акта обследования, подписанного сторонами, если более длительный срок не установлен действующим законодательством, либо самостоятельно или с привлечением третьих лиц устранить недостатки, в таком случае покупатель до начала устранения недостатков направляет продавцу через личный кабинет покупателя на сайте http://www.pik.ru/ уведомление об этом, обеспечивает доступ продавца в квартиру для совместной оценки и фиксации объема материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, путем подписания комиссионного акта обследования, а продавец обязан в течение 45 календарных дней с даты комиссионного акта обследования, предоставить покупателю материалы и иные изделия, которые были использованы при производстве отделочных работ в Квартире, указанные в «Каталоге материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ», размещенном в Личном кабинете Покупателя на сайте http://www.pik.ru/, либо их аналоги того же класса, в объеме указанном в комиссионном акте обследования, и возместить понесенные покупателем расходы за вычетом стоимости предоставленных продавцом материалов и иных изделий, либо Покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены квартиры за вычетом стоимости предоставленных продавцом материалов и иных изделий, в таком случае покупатель направляет продавцу через личный кабинет покупателя на сайте http://www.pik.ru/ уведомление об этом, обеспечивает доступ продавца в квартиру для совместной оценки и фиксации объема материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, путем подписания комиссионного акта обследования, а продавец обязан в течение 45 календарных дней с даты комиссионного акта обследования, предоставить Покупателю материалы и иные изделия, которые были использованы при производстве отделочных работ в Квартире, в объеме указанном в комиссионном акте обследования.

В соответствии с п. 21 договора, если покупатель в качестве способа защиты своего права выбирает взыскание стоимости расходов на устранение недостатков, с учетом стоимости материалов и иных изделий, в объеме необходимом для устранения таких недостатков, то указанная стоимость рассчитывается исходя из среднерыночной стоимости материалов и иных изделий, указанных в «Каталоге материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ», размещенном в Личном кабинете Покупателя на сайте http://www.pik.ru/.

В соответствии с п. 22 договора, если покупатель выберет в качестве способа зашиты своего права соразмерное уменьшения цены квартиры или возмещение своих расходов на устранение недостатков, с заменой материалов и иных изделий на новые стоимостью согласно п. 21 настоящего договора, то подлежащие замене материалы и иные изделия должны быть демонтированы покупателем и возвращены продавцу после получения компенсации покупателем. Покупатель в срок не позднее 5 (Пяти) дней с даты получения компенсации направляет продавцу уведомление на электронную почту info@pik.ru о готовности передать демонтированные материалы и иные изделия. Стороны согласовывают дату, способ передачи и перечень передаваемых демонтированных материалов и иных изделий путем обмена электронными письмами. Продавец вправе отказаться от получения демонтированных материалов и иных изделий, в этом случае Покупатель вправе распорядиться демонтированными материалами и иными изделиями по своему усмотрению.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным пунктов договора купли-продажи, поскольку установленный в договоре досудебный порядок урегулирования спора не препятствует истцам в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенного права.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на оплату строительно-технической экспертизы в размере 85 000 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 551 рубля 02 копеек, расходы на оформление доверенности в размере 2 600 рублей 00 копеек.

Исходя из сложности и категории настоящего спора, затраченного представителем времени и объема проведенной работы, а также требований разумности, руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате юридических услуг, снизив их размер до 30 000 рублей 00 копеек.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18 916 рублей 00 копеек, исходя из размера удовлетворенных требований имущественного характера и неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО3 к ООО СЗ «МПЖБ-18» - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «МПЖБ-18», ИНН 

<

***>, в пользу ФИО2, паспортные данные, ФИО3 паспортные данные, в равных долях стоимость устранения строительных недостатков в размере 272 910 рублей 00 копеек, неустойку за период с 25.04.2025 по 06.10.2025 года в размере 272 910 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей 00 копеек, штраф в размере 150 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату строительно-технической экспертизы в размере 85 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 551 рубля 02 копеек, расходы на оформление доверенности в размере 2 600 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО СЗ «МПЖБ-18», ИНН 

<

***>, в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 18 916 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 08 октября 2025 года.

Судья 

О.А. Казанцев