дело № 2-14/2024 (УИД: 50RS0036-01-2023-001439-11) 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2024 года г. Пушкино

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Чернозубова О.В.

при секретаре Кузнецовой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств, судебных расходов, 

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указал, что 03.09.2022 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 500+/-8 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В нарушении п. 1 ст. 460 ГК РФ ответчиком предоставлена ложная информация о земельном участке, являющемся предметом договора купли-продажи, и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, а именно, истцу только после оформления права собственности на земельный участок и подачи заявления на согласование подключения инженерно-коммунальных коммуникаций, предусмотренных Градостроительным планом земельного участка, необходимого для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, стало известно, что согласно схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8 и Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Пушкинский Московской области, утвержденных постановлением администрации городского округа Пушкинский Московской области от 10.03.2022 № 646-ПА «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Пушкинский Московской области» земельный участок частично (причем большей его частью согласно плану) расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Пушкино-Красноармейск-Левково-Ивантеевка», что участок, на котором разрешено строительство жилого дома, менее предусмотренных законом 400 кв.м., в связи с чем приобретенный земельный участок невозможно использовать согласно виду разрешенного использования (ИЖС) для строительства жилого дома. Вследствие предоставления ответчиком заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, истец понес убытки в виде денежных средств в размере 2 500 000 рублей. На направленную претензию истца от 23.11.2022 о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков в размере 2 500 000 рублей от ответчика какой-либо реакции не последовало. Просит расторгнуть заключенный 03.09.2022 между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 500+/-8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 500 000 рублей, а также судебные расходы по оплате госпошлины 20 700 рублей (л.д. 4-6).

Представитель истца ФИО1 на основании доверенности ФИО3 (л.д. 56) в судебном заседании исковые требования и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО2 на основании доверенности ФИО4 (л.д. 55) возражала против удовлетворения иска, поскольку ответчик не знал о нахождении участка в зоне строительства автомобильной дороги, на участке строительство дома не запрещено, имеется почтовый адрес. 

Представители третьих лиц Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явились, о дате и времени извещены надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представили.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно статье 549 п.1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. 

Положения статьи 460 ГК РФ предусматривают, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1). 

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3). 

Судом установлено, что 03.09.2022 между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 500+/-8 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 11-12).

Согласно п. 2.1 Договора, по соглашению сторон цена земельного участка составляет 900 000 рублей. 

Указанная сумма может быть получена Продавцом после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (п. 2.5 Договора). 

Согласно п. 4.1 Договора купли-продажи земельного участка от 03.09.2022, Продавец гарантирует Покупателю, что до заключения настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 50:13:0060201:1186 продан не был, не подарен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременен, лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования указанным земельным участком после государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок к Покупателю, не имеется.

05.09.2022 ФИО1 зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым номером № в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № 50:13:0060201:1186-50/144/2022-3 от 05.09.2022 (л.д. 13-16).

Истец уплатил покупную цену в размере 900 000 рублей и 1 600 000 рублей в качестве компенсации за произведенные и предъявленными к оплате ответчиком неотделимые улучшения, что подтверждается расписками ФИО2 (л.д. 17, 18).

Данные обстоятельства и оплата истцом денежных средств ФИО2 по указанному договору на общую сумму 2 500 000 рублей ФИО2 не отрицала.

Ранее, ФИО2 получала от администрации городского округа Пушкинский Московской области уведомление от 05.07.2022 о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> (л.д. 27).

После регистрации права собственности, 06.09.2022 ФИО1 обратился с заявлением в Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области для подготовки Градостроительного плана земельного участка.

Однако, в подготовленном Градостроительном плане земельного участка указаны ограничения для строительства. Согласно схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8 и Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Пушкинский Московской области, утвержденных постановлением администрации городского округа Пушкинский Московской области от 10.03.2022 № 646-ПА «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Пушкинский Московской области» земельный участок с кадастровым номером № частично расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Пушкино-Красноармейск-Левково-Ивантеевка». Площадь данного земельного участка, на котором разрешено строительство жилого дома, менее предусмотренных законом 400 кв.м. для ИЖС (л.д. 32-53). Согласно схеме в плане, участок практически весь находится в вышеуказанной зоне ( л.д.34).

23.11.2022 истцом в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 03.09.2022 и возврате уплаченной по договору суммы, однако ответа получено не было (л.д. 23-24, 25-26). 

Определением суда от 31 августа 2023 года по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 (л.д. 84-85).

Согласно заключению землеустроительной экспертизы, составленного экспертом ФИО5 (л.д. 87-114) установлено, что границы земельного участка площадью 500 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, обозначены объектами искусственного происхождения (забор, стены строений). На данном участке расположены основное строение (часть жилого дома) и 3 вспомогательных строения. Фактические границы земельного участка истца не соответствуют границам по сведениям ЕГРН, по которым земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж-2 (зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами). Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) в границах земельного участка истца по сведениям ЕГРН отсутствуют. Однако, земельный участок с кадастровым номером № пересекает Зоны планируемого размещения объектов автомобильного транспорта (площадь пересечения составляет 486 кв.м.). Если границы земельного участка, предполагаемого к застройке, согласно схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 №230/8, расположены в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, то согласно постановлению Правительства Московской области от 03.11.2011 № 1345/45 «О мерах по улучшению организации движения транспорта в Московской области» размещение объектов капитального строительства, их проектирование, строительство и реконструкцию на земельных участках, расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области можно осуществлять только на основании документации по планировке территорий, утвержденной Правительством Московской области ( л.д. 87-114).

Как следует из материалов дела и объяснений сторон, ФИО1 приобретал вышеуказанный земельный участок для строительства жилого дома и не был поставлен в известность о том, что тот практически полностью подпадает в зону планируемой реконструкции автомобильной дороги, в связи с чем истец должен не только получать дополнительные разрешения на строительство в Мособлархитектуре Московской области, но и даже при получении такого разрешения имеется риск последующего изъятия данного земельного участка и построенного на нем жилого дома для государственных или муниципальных нужд при реконструкции автомобильной дороги «Пушкино-Красноармейск-Левково-Ивантеевка».

Суд относит данные обстоятельства к предусмотренным вышеуказанными нормами права существенным обстоятельствам, которые являются основаниями для расторжения договора купли-продажи, поскольку приводят к невозможности реализации целей истца, преследуемых при приобретении земельного участка.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку по договору купли-продажи от 03.09.2022 ответчик от истца получил денежные средства в размере 2 500 000 рублей, то данные денежные средства подлежат возврату ФИО1, а земельный участок –ФИО2. 

Истцом при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 20 700 рублей (л.д. 10), которая в силу ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств, судебных расходов удовлетворить.

Расторгнуть заключенный 03.09.2022 года между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 500+/-8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2, 

<

дата> года рождения ( 

<

данные изъяты> в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 500 000 рублей, а также судебные расходы по оплате госпошлины 20 700 рублей, всего взыскать 2 520 700 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 500+/-8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок площадью 500+/-8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для внесения сведений и изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – 20 марта 2024 года.

Судья: подпись.

Копия верна: Судья: Секретарь: