Дело № 2-361/2024

УИД 61 RS0002-01-2023-004857-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2024 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи АФИНОГЕНОВОЙ Е.В.,

при секретаре КАВКАЛО А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, 3-е лицо – ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, третье лицо ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов.

В обоснование исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Цена договора составила 4150000 руб., из которых 1000000 руб. истец передала ответчику наличными денежными средствами, 3150000 руб. безналичным переводом через сервис домклик.

После приобретения дома истцом выявлены недостатки, в связи с чем истец обратилась к эксперту в целях определения соответствия состояния дома строительным нормам.

В соответствии с заключением специалиста ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ техническое состояние несущих конструкций помещений жилого дома определено как недопустимое или аварийное, при котором существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкций к эксплуатации и об опасности её обрушения, опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. 

Ответчик передала истцу дом, непригодный для целей проживания с неустранимыми недостатками, что повлекло за собой нарушения прав и законных интересов истца, поскольку истец лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика требование о расторжении договора и возврате денежных средств. Требование получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и оставлено без ответа.

На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 4150000 руб.

В процессе рассмотрения дела истцом подано заявление об уточнении исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, согласно которому ФИО1 просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 4150000 руб., убытки, связанные с оказанием информационно-консультативных услуг в размере 124500 руб., убытки, связанные с уплатой процентов по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 93911,60 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 70000 руб., расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере 25000 руб., расходы по оплате государственный пошлины в размере 28950 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, письменно просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, письменно просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требования, просила в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Представитель 3-го лица – Сбербанка России в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При этом, согласно положениям пунктов 2, 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи с условием об ипотеке, согласно которого ответчик продала, а истец купила объект недвижимости, а именно: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, площадью 447 +/- 8 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0062043:48, и жилой дом площадью 65 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Согласно пункту 3 договора купли-продажи стоимость объекта недвижимости составила 4150000 руб., из которых стоимость земельного участка составляет 2000000 руб., стоимость жилого дома составляет 2150000 руб. Указанный объект приобретается покупателем за счет собственных денежных средств в размере 1000000 руб., которые переданы продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи, оставшаяся денежная сумма в размере 3150000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных покупателем по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между покупателем и ПАО Сбербанк России.

Пунктом 4 договора купли-продажи установлено, что указанный объект недвижимости, приобретаемый покупателем по настоящему договору находятся в залоге (ипотеке) у банка с момента государственной регистрации ипотеки на объект недвижимости. Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя на объект недвижимости. Залогодержателем по данному залогу является банк, покупатель является залогодателем.

Согласно пункту 10 договора купли-продажи покупатель ознакомился с состоянием приобретаемого имущества, претензий к нему не имеет, согласен принять его в собственность. С учетом изложенного в настоящем пункте, стороны согласны признать данный пункт договора имеющего силу передаточного акта.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указала, что после приобретения дома выявлены недостатки, в связи с чем истец обратилась к эксперту в целях определения соответствия состояния дома строительным нормам.

В соответствии с заключением специалиста ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ техническое состояние несущих конструкций помещений жилого дома определено как недопустимое или аварийное, при котором существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкций к эксплуатации и об опасности её обрушения, опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. 

Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о том, что ответчик передала истцу по договору купли-продажи жилой дом не пригодный для целей проживания, с неустранимыми недостатками, в связи с чем истец лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Возражая относительно указанных доводов, ответчик указала, что поскольку жилой дом приобретался истцом за счет кредитных денежных средств, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Гарантия» заключен договор №ДО-1500/07- 23 на оказание услуг по оценке объекта недвижимости.

Специалист ООО «ГАРАНТИЯ» произвел оценку недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 65 кв.м. и земельного участка, общей площадью 478 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Определение рыночной стоимости имущества было произведено по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. При проведении оценки специалист ООО «Гарантия» произвел осмотр объекта для проведения исследования. Согласно отчету № № от ДД.ММ.ГГГГ износ жилого дома составляет 58%, внутренняя отделка хорошая, физическое состояние жилого дома хорошее, соответствует современным технологиям строительства, состояние внутренних помещений (комнат) – хорошее.

Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют о том, что на момент заключения договора купли-продажи истец ФИО1 знала о фактическом состоянии жилого дома и обо всех иных обстоятельствах заключения сделки, была согласна приобрести спорный объект недвижимости, претензий по качеству не имела.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации предназначением жилого помещения является его пригодность для проживания граждан.

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из пояснений истца следует, что после приобретения жилого дома между ней и ООО «Рост-Юг-Строй» заключен договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого подрядная организация обязалась выполнить работы по демонтажу сантехнических труб, радиаторов отопления, колонки водонагревательной, котла, обоев на стенах, штукатурки, плит с обоями на потолке, дверей, плинтусов, фасада кухни и коридора, линолеума, плитки, электропроводки, вывезти мусор.

В процессе проведения демонтажных работ истцом обнаружены существенные и скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества, в доказательство этому ею представлено заключение специалиста ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно статье 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В целях установления того, что обнаруженные в жилом доме недостатки возникли до его передачи покупателю или по причине, возникшим до этого момента, являются существенными и не могут быть устранены без соразмерных расходов с учетом невозможности эксплуатации жилого дома без угрозы жизни и здоровью, а также установления размера расходов, необходимых для устранения недостатков, в случае если данные недостатки не являются несоразмерными, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

1. Имеются ли в жилом доме, общей площадью 65 кв.м., расположенного по адресу: т. Ростов-на-Дону, пер. Бойцовский 17Б дефекты конструктивных элементов.

2. В случае если дефекты конструктивных элементов в жилом доме, общей площадью 65 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> имеются, определить причины их образования.

Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ООО «Альфа-Эксперт».

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в результате анализа имеющейся в материалах гражданского дела документации, а также учитывая данные, полученные в ходе проведения натурного осмотра, экспертами в исследуемом жилом доме литер «А», по адресу: 

<

адрес>, установлено наличие следующих дефектов конструктивных элементов выраженных повреждением декоративно-отделочных покрытий (внутренней отделки) помещений:

По данным фотофиксации (л.д. 19-30, Том 2) и данным отчета № № от ДД.ММ.ГГГГ (дефекты, установленные в период до заключения договора купли-продажи):

- В помещении № - жилая комната

Стены: в углу слева от оконного проема установлено наличие участка потемнения обойных полотен, также покрытие имеет следы естественного физического износа, выраженные изменением цвета под воздействием факторов внешней среды (выгорание и пожелтение), на стене смежной с помещениями № и № установлено наличие участков разрывов полотен в местах образования трещин.

Пол: следы естественного физического износа, выраженные смятием линолеума и проступанием «рисунка» досок основания на его лицевую поверхность.

Потолок: в углу слева от оконного проема установлено наличие участка потемнения декоративного покрытия.

- В помещении № - совмещенный санузел

Повреждений на отделочном покрытии стен, пола и потолка по данным рассматриваемой фотофиксации экспертами не установлено. 

При этом в помещении смонтировано сантехническое оборудование (унитаз, раковина, душевая кабина) имеющее следы длительной эксплуатации (следы коррозии металлических элементов, карбонатные отложения на керамике) также дефекты длительной эксплуатации, выраженные расслоением и частичным разрушением полотна, имеет дверной блок.

- В помещении № - жилая комната

Стены: на стене помещения, смежной с помещением №, установлено наличие следов физического износа, выраженных истиранием полотен в местах длительного периодического воздействия проживающими, также на стене смежной с помещениями № и № и противоположной ей стене (внешней) установлены локальные участки повреждения полотен.

Пол: следы естественного физического износа, выраженные смятием линолеума и проступанием «рисунка» досок основания на его лицевую поверхность.

- В помещении № - жилая комната 

Стены: на внешней стене в углу, слева от оконного проема установлено наличие участка отслоения обойных полотен, также повреждение и отслоение обойных полотен установлено в левом и правом углах внешней глухой стены. 

- В помещении № - жилая комната

Стены: на внешней стене в углу, слева от оконного проема установлено наличие участков отслоения обойных полотен в углу смежном с перегородкой, а также установлено наличие отслоений слева от проема.

В помещении № – кухня

Стены: отдельные участки с локальными повреждениями, а также следы естественного физического износа покрытия, выраженные изменением цвета под воздействием факторов внешней среды (выгорание и пожелтение).

При проведении осмотра на стене у окна установлено наличие дефектов, возникших в следствии проникновения влаги через кровлю

В помещении №х – веранда

Стены: следы физического износа отделочного покрытия, выраженные наличием участков потемнения и отслоения обойных полотен, а также участков их повреждений и потертостей.

Пол: наличие участков повреждения (потертостей и разрывов) напольного покрытия (линолеума).

По данным Заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 168-207 Том1) и данным произведенного натурного осмотра ДД.ММ.ГГГГ (дефекты, установленные в период после заключения договора купли-продажи):

- В помещении № - жилая комната

Стены: в отделке стен помещения установлены многочисленные дефекты внутренней отделки, образованные в результате внешних механических воздействий: частичный демонтаж обойных полотен, отбивка штукатурного слоя с перегородки смежной с помещением №, локальные участки демонтажа штукатурки. 

Пол: установлены многочисленные дефекты внутренней отделки, образованные в результате внешних механических воздействий: демонтаж и смятие напольного покрытия (линолеума), частичный демонтаж основания (ДВП) под покрытие пола вдоль стены с помещением №.

Потолок: установлены дефекты, образованные в результате внешних механических воздействий: участки повреждения декоративных плит ППС вдоль стены смежной с помещением №.

- В помещении № - совмещенный санузел 

Стены: установлены многочисленные дефекты внутренней отделки, образованные в результате внешних механических воздействий: демонтаж сантехнических приборов (раковина, душевая кабина), демонтаж покрытия из керамической плитки, отбивка штукатурного слоя с перегородки смежной с помещением №, локальные участки демонтажа штукатурки. 

Экспертами при проведении осмотра установлено залитие помещения, выраженное замоканием конструкции стен в их нижней части. 

Полы: Экспертами при проведении осмотра установлено залитие помещения, выраженное замоканием конструкции пола.

В помещении № - жилая комната 

Стены: установлены многочисленные дефекты внутренней отделки, образованные в результате внешних механических воздействий: демонтаж обойных полотен, отбивка штукатурного слоя с внешней глухой стены и стены смежной с помещениями № и №, локальные участки демонтажа штукатурки, на внешней глухой стене помещения установлено наличие участка замокания конструкции в следствии проникновения влаги через кровлю и перекрытие. 

Экспертами при проведении осмотра на внешней глухой стене помещения установлено наличие высохших следов от замокания конструкции в следствии проникновения влаги через кровлю и перекрытие. 

Пол: установлено наличие следов физического износа, выраженных прогибом отдельных досок пола в углу смежном с помещением №; установлены дефекты внутренней отделки, образованные в результате внешних механических воздействий: частично снято напольное покрытие (линолеума).

Экспертами при проведении осмотра установлено залитие помещения, выраженное замоканием конструкции пола в углу помещения смежном с помещением №, и наличие следов физического износа, выраженных образованием щелей в полу между досками и участками разрушения окраски.

Потолок: установлены дефекты, образованные в результате внешних механических воздействий: участки повреждения декоративных плит ППС, а также участки демонтажа штукатурного слоя; на перекрытии установлено наличие участков замокания конструкции в следствии проникновения влаги через кровлю.

Экспертами при проведении осмотра на перекрытии установлено наличие дефектов, возникших в следствии проникновения влаги через кровлю.

- В помещении № - жилая комнатаСтены: на сохранившихся участках покрытия стен установлены следы естественного физического износа, выраженные изменением цвета под воздействием факторов внешней среды (выгорание и пожелтение); также установлены многочисленные дефекты внутренней отделки, образованные в результате внешних механических воздействий: демонтаж обойных полотен, отбивка штукатурного слоя с перегородки смежной с помещением №, локальные участки демонтажа штукатурки.

Пол: установлено наличие следов физического износа, выраженных образованием щелей в полу между досками и участками разрушения окраски. Потолок: установлены дефекты, образованные в результате внешних механических воздействий: демонтаж декоративных плит ППС, а также участки демонтажа штукатурного слоя.

Стены: установлены многочисленные дефекты внутренней отделки, образованные в результате внешних механических воздействий: демонтаж обойных полотен, отбивка штукатурного слоя с перегородки смежной с помещением №, локальные участки демонтажа штукатурки. Пол: установлено наличие следов физического износа, выраженных образованием щелей в полу между досками и участками разрушения окраски. Потолок: установлены дефекты, образованные в результате внешних механических воздействий: демонтаж декоративных плит ППС, а также участки демонтажа штукатурного слоя.

- В помещении № – кухня

Стены: установлены дефекты внутренней отделки, образованные в результате внешних механических воздействий: повреждение обойных полотен и локальные участки демонтажа штукатурки.

Пол: установлено наличие следов физического износа покрытия (линолеума). выраженных его смятием и проступанием «рисунка» досок основания на его лицевую поверхность, а также поднятием кромок. Экспертами при проведении осмотра установлено залитие помещения, выраженное замоканием конструкции пола в зоне размещения газовых приборов. 

Потолок: Экспертами при проведении осмотра на перекрытии у окна установлено наличие дефектов, возникших в следствии проникновения влаги через кровлю.

- В помещении №х – веранда

Стены: установлены дефекты внутренней отделки, образованные в результате внешних механических воздействий: демонтаж отдельных участков покрытия стен.

Потолок: Экспертами при проведении осмотра на перекрытии установлено наличие дефектов, возникших в следствии проникновения влаги через кровлю, выраженных разводами бурого цвета.

Также экспертами в исследуемом жилом доме литер «А», по адресу: 

<

адрес> установлено наличие следующих дефектов конструктивных элементов, влияющих на несущую способность, прочность, устойчивость и долговечность объекта:

По данным Фотофиксации (л.д. 19-30, Том 2) и данным отчета № № от ДД.ММ.ГГГГ (дефекты, установленные в период до заключения договора купли-продажи): 

- В помещении № - жилая комната 

Стены: Установлено наличие дефектов, выраженных образованием трещин (на стене смежной с помещениями № и №. 

Пол: Установлено наличие деформаций отдельных половиц дощатого основания.

- В помещении № - совмещенный санузел 

Стены: Установлено наличие дефектов конструкций выраженных трещиной с внешней стороны на участке примыкания стены помещения № - совмещенный санузел, к основной части жилого дома.

- В помещении № - жилая комната Стены: Установлено наличие дефектов конструкций выраженных наличием трещин и участков отслоения штукатурного слоя с внешней стороны на глухой внешней стене помещения №.

Пол: Установлено наличие деформаций отдельных половиц дощатого основания.

- В помещении № - жилая комната

Стены: Установлено наличие дефектов конструкций выраженных наличием трещины под обойными полотнами на участке примыкания стены смежной с помещением № и внешней стены с оконным проемом.

- В помещении № - жилая комната Стены: Установлено наличие дефектов конструкций выраженных наличием трещины под обойными полотнами на участке примыкания перегородки смежной с помещением № и внешней стены с оконным проемом.

По данным Заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 168-207 Том 1) и данным произведенного натурного осмотра ДД.ММ.ГГГГ. (дефекты, установленные в период после заключения договора купли-продажи):

- В помещении № - жилая комната

Стены: Установлено наличие дефектов, выраженных локальными участками потемнения (поражения) деревянных конструкций перегородки, смежной с помещением №. Перекрытие: При проведении натурного осмотра со стороны чердачного пространства установлено наличие участков потемнения (поражения) балок перекрытия.

- В помещении № - совмещенный санузел 

Стены: Установлен дефект, выраженный наличием трещины с внутренней стороны помещения под штукатурным слоем на участке примыкания стены помещения № - совмещенный санузел, к основной части жилого дома, а также разнонаправленных трещин на стене смежной с помещением №.

Перекрытие: При проведении натурного осмотра со стороны чердачного пространства установлено наличие участков потемнения (поражения) балок перекрытия.

- В помещении № - жилая комната Стены: Установлено наличие дефектов, выраженных образованием разнонаправленных трещин с внутренней стороны помещения под штукатурным слоем на внешней глухой стене и противоположной стене(смежной с помещениями № и №).

Установлено наличие дефектов механического воздействия на основной материал стен (наливного шлака) на участках демонтажа штукатурки, выраженных образованием глубоких борозд и насечек, а также отбивкой (выбиванием) отдельных участков основного материала стен. 

Полы: Установлено образование щелей между досками, наличие прогиба половиц в углу помещения у стены смежной с помещением №. 

Потолок: Установлено наличие локальных участков потемнения (поражения) деревянных конструкций перекрытия со стороны помещения и со стороны чердачного пространства.

- В помещении № - жилая комната 

Стены: Установлено наличие дефектов, выраженных образованием разнонаправленных трещин с внутренней стороны помещения под штукатурным слоем на стене смежной с помещением №.

Установлено наличие дефектов механического воздействия на основной материал стен (наливного шлака) на участках демонтажа штукатурки, выраженных образованием глубоких борозд и насечек, а также отбивкой (выбиванием) отдельных участков основного материала стен. 

Полы: Установлено наличие дефектов выраженных образованием щелей между досками.

Перекрытие: При проведении натурного осмотра со стороны чердачного пространства установлено наличие участков потемнения (поражения) балок перекрытия.

- В помещении № - жилая комната

Стены: Установлено наличие дефектов, выраженных образованием трещины в углу помещения у стены смежной с помещением №. 

Полы: Установлено наличие дефектов выраженных образованием щелей между досками.

Перекрытие: При проведении натурного осмотра со стороны чердачного пространства установлено наличие участков потемнения (поражения) балок перекрытия.

- Кроме того при проведении натурного осмотра экспертами установлено: Конструкции кровли жилого дома над помещениями №, №, №, №, № имеют многочисленные дефекты, выраженные потемнением (поражением) деревянных конструкций стропил; потемнением (поражением) и локальных очагов гнили на деревянных конструкциях обрешетки из доски; а также наличием участков нарушения герметичности покрытия кровли из шифера. 

Конструкции кровли жилого дома над помещениями № и №х также имеют дефекты, выраженные наличием участков нарушения герметичности покрытия кровли.

Установлено наличие дефектов каменных конструкций погреба под помещением № - кухня, выраженных образованием наклонных трещин.

Погреб под помещением № – жилая комната на дату проведения натурного осмотра затоплен (в погребе стоит вода).

Согласно выводам экспертов, выявленные дефекты, установленные в период до заключения договора купли-продажи являются устранимыми.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов конструктивных элементов в жилом доме литер «А», расположенном по адресу: 

<

адрес>, определена программным методом с использованием лицензированного программного комплекса «Гранд смета» (свидетельство №) и составляет с учетом округления:

- Для работ по устранению дефектов конструктивных элементов в жилом доме литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, установленных в период до заключения договора купли-продажи: 233 813 руб. 00 коп.

Время необходимое для устранения дефектов согласно сметного расчета составляет округленно 135 человеко-часов. Результаты расчета стоимости с применением программного комплекса «ГРАНД Смета» представлены в приложении № настоящего заключения в виде локального сметного расчета №.

- Для работ по устранению дефектов конструктивных элементов в жилом доме литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, образованных в результате естественного физического износа и установленных в период после заключения договора купли-продажи (с учетом работ по устранению дефектов физического износа за период до заключения договора): 181392 руб. 00 коп.

Время необходимое для устранения дефектов согласно сметного расчета составляет округленно 113 человеко-часов. Результаты расчета стоимости с применением программного комплекса ГРАНД-Смета» представлены в приложении № настоящего локального сметного расчета №

Для работ по устранению дефектов конструктивных элементов в жилом доме литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, образованных в результате механических воздействий и нарушения правил эксплуатации объекта, установленных в период после заключения договора купли-продажи: 591694 руб. 00 коп.

Время необходимое для устранения дефектов согласно сметного расчета составляет округленно 376 человеко-часов.

Результаты расчета стоимости с применением программного комплекса «ГРАНД-Смета» представлены в приложении № настоящего заключения в виде локального сметного расчета №.04/2024С-3.

Истцом в материалы дела представлено дополнение к заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное специалистом ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз», согласно которому перед специалистом были поставлены вопросы:

1. Имеется ли причинно-следственная связь между работами, выполненными ООО «Рост-Юг-Строй» по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ и дефектами и повреждениями жилого дома литер «А», расположенного по адресу 

<

адрес>

2. Определить перечень работ, необходимых для устранения дефектов и повреждений жилого дома литер «А», расположенного по адресу 

<

адрес> и приведения технического состояния жилого дома литер А в состояние, пригодное для проживания.

3. Определить стоимость работ, необходимых для устранения дефектов и повреждений жилого литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, и приведения технического состояния жилого дома литер «А» в состояние, пригодное для проживания.

4. Определить трудозатраты по видам и объема работ, необходимые для устранения дефектов и повреждений жилого литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, и приведения технического состояния стояния жилого дома литер «А» в состояние, пригодное для проживания. 

Согласно выводам специалиста в результате проведенного исследования установлено, что между работами, выполненными ООО «Рост-Юг-Строй» по договору подряда и дефектами (повреждениями) жилого дома литер А, расположенного по адресу: 

<

адрес>, причинно-следственная связь не установлена.

В результате проведенного исследования специалист приходит к выводу, что для устранения выявленных дефектов и недостатков необходимо проведение восстановительных демонтажных, строительных и ремонтно-отделочных работ в жилом доме литер «А», расположенном по адресу: 

<

адрес>. Специалистом составлен полный перечень работ, необходимый для устранения дефектов и повреждений жилого литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес> и приведения технического состояния жилого дома в состояние, пригодное для проживания.

1. Демонтаж кровельного покрытия жилого дома литер «А». 

2. Демонтаж водосточных желобов вдоль наружной стены.

3. Демонтаж крыши деревянной жилого дома литер «А».

4. Демонтаж деревянных полов в помещениях «Жилая комната 1» «совмещенный санузел 2» «Жилая комната 3», «Жилая комната 4», «Жилая комната 5».

5 Демонтаж деревянных перегородок между помещениями «Жилая комната 1» и «Совмещенный санузел 2», «Жилая комната 1» и «Жилая комната 5», «Жилая комната 5» и «Жилая комната 4».

6. Демонтаж деревянных потолочных перекрытий в помещениях «Жилая комната 1» «совмещенный санузел 2» «Жилая комната 3», «Жилая комната 4», «Жилая комната 5».

7. Демонтаж несущих стен в помещении «Жилая комната 3», в помещении «Совмещенный санузел 2», между помещениями «Жилая комната 3», «Жилая комната 4» и «Жилая комната 5», между помещениями «Жилая комната 3», «Совмещенный санузел 2», «Жилая комнат 1».

8 Устройство несущих стен в помещении «Жилая комната 3», в помещении «Совмещенный санузел 2», между помещениями «Жилая комната 3», «Жилая комната 4» и «Жилая комната 5», между помещениями «Жилая комната 3», «Совмещенный санузел 2», «Жилая комнат 1».

9. Устройство потолочного деревянного отштукатуренного перекрытия с потолочными обоями в помещениях «Жилая комната 1», «Совмещенный санузел «Жилая комната 3», «Жилая комната 4», «Жилая комната 5»;

10. Устройство деревянных оштукатуренных перегородок между помещениями «Жилая комната 1» и «Совмещенный санузел 2», «Жилая комната 1» и «Жилая комната 5», «Жилая комната 5» и «Жилая комната 4».

11. Устройство деревянных полов с напольным покрытием (линолеум бытовой) и плинтусами напольными деревянными в помещениях «Жилая комната 1» «совмещенный санузел 2» «Жилая комната 3», «Жилая комната 4», «Жилая комната 5».

12. Устройство крыши деревянной с кровельным покрытием из асбестоцементных листов жилого дома литер «А»; 

13. Устройство водосточных желобов по наружной стене. 

Итоговая стоимость работ, необходимых для устранения дефектов и повреждений, жилого литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, и приведения технического состояния жилого дома в состояние, пригодное для проживания, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 1 095 711 руб. 

Итоговые трудозатраты по видам и объема работ, необходимые для устранения дефектов и повреждений жилого литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, и приведения технического состояния жилого дома литер «А» в состояние, пригодное для проживания, составляют: 160,5 чел.-ч. нормативных затрат труда рабочих и 31,45 чел.-ч. нормативных затрат машинистов чел. /час.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов ООО «Альфа Эксперт», поскольку экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей порядок подготовки экспертных заключений. Оно содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. При даче заключения эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает специальными познаниями, имеет большой стаж работы. Само заключение является полным, мотивированным, аргументированным, основанном на документации, не опровергнуто иными доказательствами. Оснований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется.

При этом, суд не может согласиться с выводами специалиста, изложенным в дополнении к заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным специалистом ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз», поскольку специалист не исследовал состояние жилого дома до проведения строительно-подрядных работ, связанных с проведением демонтажных работ в жилом доме. Напротив, из заключения судебной экспертизы усматривается, что судебным экспертом дана оценка состоянию жилого дома, в том числе по фотоматериалам, согласно отчету об оценке, проведенного ООО «Гарантия», непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Таким образом, суд полагает, что специалист ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз», проводя свое исследование, не мог с точностью и достоверностью установить факт образования недостатков жилого дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При этом, согласно положениям пунктов 2, 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая заключение судебной строительно-технической экспертизы, положения указанных выше норм гражданского законодательства, суд не усматривает оснований для признания выявленных истцом недостатков жилого дома в качестве существенных, поскольку, как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы, выявленные недостатки жилого дома до заключения договора купли-продажи, являются устранимыми.

Истцом не представлено доказательств, что при заключении договора купли-продажи она не знала и не могла знать об указываемых ею недостатках приобретаемого недвижимого имущества, поскольку, согласно п. 10 договора покупатель согласилась принять недвижимое имущество в таком состоянии, в котором оно находится на момент подписания договора, претензий к качеству не имела.

Истец, как покупатель при заключении договора ознакомилась с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого дома, визуально осмотрела приобретаемый объект, а значит, имела возможность установить имеющиеся дефекты либо привлечь специалиста для проведения осмотра.

Так, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 суду пояснила, что проживает по соседству с домовладением по пер. Бойцовский, 17Б. Летом 2023 года она видела, как из домовладения на протяжении нескольких дней вывозили строительный мусор автомобилем «Газель». Ранее, когда она бывала в домовладении года 3-4 назад, дои и двор были ухоженными, на заднем дворе жили домашние животные.

Свидетель ФИО8 суду пояснила, что занималась продажей домовладения по пер. Бойцовский, 17Б. Покупатель осматривала дом, после осмотра приняла решение его приобрести, заключили предварительный договор с продавцом. На момент осмотра в доме проживали квартиранты, он отапливался, техническое состояние дома проверялось визуально, земельный участок осматривался. От покупателя поступала просьба о дополнительном осмотре дома, свидетель ответила согласием, однако более покупатель к ней не обратилась.

Суд отмечает, что согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы установлен факт повреждений жилого дома после заключения договора купли-продажи жилого дома при проведении демонтажных работ, а также судебный эксперт отметил, что указанные истцом недостатки являются следствием естественного износа строения.

Указанные выше обстоятельства, по мнению суда, не влекут оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома, соответственно требования истца подлежат отклонению.

Поскольку требования ФИО1 о взыскании процентов, а также судебных расходов вытекают из требования о расторжении договора купли-продажи жилого дома, которые судом оставлены без удовлетворения, данные требования также подлежат оставлению без удовлетворения.

В ходе подготовки настоящего дела к судебному разбирательству определением Железнодорожного районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. применены меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ФИО2, в размере исковых требований, а именно – 4 150 000 руб.

В соответствии со ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Принимая во внимание, что суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, 3-е лицо – ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска, допущенные определением Железнодорожного районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ФИО2, в размере исковых требований, а именно – 4 150 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья 

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.