Дело № 2-370\2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июня 2018 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе 

председательствующего судьи Л.А. Хуснуллиной

при секретаре судебного заседания Ю.О. Лычниковой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» (далее – ООО «Фон») о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, государственной регистрации договора, признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование заявленных требований указал, что согласно предварительному договору купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> с последующими изменениями, ответчик принял на себя обязательство подписать основной договор и не позднее 

<

дата изъята> передать в собственность ФИО4 трехкомнатную 

<

адрес изъят>, общей площадью по СНиП 90,2 кв. м, по Жилищному кодексу Российской Федерации – 90,2 кв. м, расположенную на 2-м этаже секции 1 блок А объекта незавершенного строительства - многоквартирного 9-18 -этажного жилого дома по адресу: 

<

адрес изъят>, улица ФИО1 

<

адрес изъят>(2 дом). В силу пункта 2.3.1. договора № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> цена квартиры, определенная сторонами в размере 2 807 400 руб., подлежит уплате в срок до 

<

дата изъята>. 

<

дата изъята> право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> перешло от ФИО4 (цедент) к ФИО5 (цессионарий) на основании договора № У-4777. Стоимость уступленного требования выплачена цеденту в полном объеме. 

<

дата изъята> право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> перешло от ФИО5 (цедент) к ФИО10 – (цессионарий) на основании договора № 

<

номер изъят>. Стоимость уступленного требования в размере 2 807 400 руб. выплачена истцом цеденту в полном объеме. 

<

дата изъята> право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> перешло от ФИО10 (цедент) к ФИО6 (цессионарий) на основании договора № 

<

номер изъят>. Стоимость уступленного требования в размере 2 807 400 руб. 

<

дата изъята> право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> перешло от ФИО6 (цедент) к ФИО2 – истцу по настоящему делу (цессионарий) на основании договора № 

<

номер изъят>. Со стороны истца договорные обязательства исполнены, расчет за квартиру произведен в полном объеме. Однако от возникших перед истцом обязательств по заключению основного договора и передаче жилого помещения ответчик уклоняется, в связи с чем истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> договором долевого участия в строительства с регистрацией договора, признать право собственности на объект незавершенного строительства, поскольку он в натуре существует, готовность объекта составляет 17 %.

По условиям договора № 

<

номер изъят> от 28 января 2013 года (п.4.1,4.2), стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 01 июля 2015 года.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основанного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Цена квартиры установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 2 807 400 рублей. Оплата произведена в полном объеме в день подписания настоящего договора.

Указывая на то, что предварительный договор купли-продажи от 

<

дата изъята> № 

<

номер изъят> обладает всеми признаками договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и отношения сторон должны регулироваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец просил признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> договором долевого участия в строительстве и признать за ним право собственности на квартиру.

Истец ФИО2 в судебное заседание явился, иск просит удовлетворить.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, хотя о месте и времени был надлежаще уведомлен. Пунктом 1 статьи 6 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод закреплено право каждого на справедливое публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом. С учетом требований указанной нормы, а так же пункта 3 статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах судопроизводство по гражданским делам должно осуществляться без неоправданной задержки, в сроки, позволяющие оптимально обеспечить право граждан на судебную защиту.

Ответчик не сообщил суду о причинах неявки в суд, доказательств уважительности причин неявки также не предоставлено. Такие действия ответчика суд расценивает как отказ от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела.

При таких обстоятельствах, руководствуясь частью 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания. 

Привлеченный к участию в качестве третьего лица ФИО6 в суд явился, иск поддержал.

Представитель третьего лица ФИО10 – ФИО7, действующая на основании доверенности, иск не признала, просит отказать. 

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Выслушав доводы участников и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно положениям части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 

<

номер изъят>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

По делу установлено и материалами дела подтверждается, что согласно первоначальной редакции предварительного договора купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> ООО «ФОН» обязался подписать основной договор и не позднее 

<

дата изъята> передать в собственность покупателя в лице ФИО4 трехкомнатную 

<

адрес изъят> общей площадью 93,58 кв. м, на 2-м этаже в 9-этажной секции 

<

номер изъят> блока А кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по улице ФИО1 в 

<

адрес изъят>(2 дом). В силу пункта 2.3.1. договора цена квартиры, определенная сторонами в размере 2 807 400 руб., подлежала уплате в срок до 

<

дата изъята>.

<

дата изъята> право требования по указанному предварительному договору перешло от ФИО4 (цедент) к ФИО5 (цессионарий) на основании договора № У-4777. Стоимость уступленного требования в размере 2 807 400 руб. выплачена цеденту в полном объеме, что подтверждено распиской цедента и цессионария.

<

дата изъята> право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> перешло от ФИО5 (цедент) к ФИО10 (цессионарий) на основании договора № 

<

номер изъят>. Стоимость уступленного требования в размере 2 807 400 руб. выплачена истцом цеденту в полном объеме, что подтверждено распиской цедента и цессионария.

Оплата по предварительному договору купли-продажи № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> произведена ФИО10 в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «ФОН» от 

<

дата изъята>.

<

дата изъята> право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> перешло от ФИО10 (цедент) к ФИО6 (цессионарий) на основании договора № 

<

номер изъят>.

<

дата изъята> между ФИО6 и ФИО2 заключен договор № У-7855 об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № АГ2-458 от 

<

дата изъята>.

Как следует из заключения специалиста РГУП БТИ 

<

номер изъят> в натуре объект – жилое помещение 

<

номер изъят> существует, является объектом незавершенного строительством, располагается в многоквартирном доме незавершенном строительством, обладает индивидуально-определенными характеристиками, общая площадь по СНиП – 90,2 кв. м, по Жилищному кодексу Российской Федерации – 90,2 кв. м, степень готовности жилого помещения – составляет 17 %.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома было получено ответчиком, ООО «Фон» обязался построить многоквартирный дом с привлечением денежных средств, полученных от дольщиков и передать ФИО2 указанную в договоре квартиру. Сторонами не отрицалось, что на основании разрешения на строительство именно ООО "Фон" осуществляло соответствующую деятельность по возведению указанного в договоре многоквартирного дома. Обязательства по оплате квартиры истцом по предварительному договору также исполнены в пользу ответчика.

Таким образом, ООО "ФОН" соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", следовательно, предварительный договор № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята>, заключенный между ФИО8 и ООО "ФОН", по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор, как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов 4.1, 4.2 договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приема-передачи квартиры, при этом предварительным договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Также суд обращает внимание на положения пункта 2.3.1 договора, в соответствии с которым оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации… 

Истцом обязательства об оплате предварительного договора жилого помещения исполнены в полном объем, что подтверждается справкой ответчика от 13 октября 2017 года(л.д.48).

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи помещения от 28 января 2013 года № 

<

номер изъят> договором участия в долевом строительстве обоснованны и подлежат удовлетворению.

Согласно положениям части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. 

Признание права закреплено в статье 12 ГК РФ в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права.

Исходя из содержания статьей 11, 12 ГК РФ, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу, обратившемуся в суд за такой защитой.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, истец, надлежащим образом исполнившая свои договорные обязательства по внесению платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение договорных обязательств со стороны ответчика, а при неисполнении таких обязательств в срок, установленный договором – требовать судебной защиты своих прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом.

Суд также учитывает подлежащий применению по настоящему делу пункт 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015): нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Доводы представителя третьего лица(ФИО10) о том, что истец не выполнил условие п.6 договора об уступке права требования № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята>, что оплата по договору ФИО6 не произведена, не состоятельны и опровергается материалами дела.

В договоре об уступке права требования № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> ФИО10 собственноручно написала, что расчет между сторонами произведен полностью и стороны претензий друг к другу не имеют.

Кроме того, п.3 названного договора было предусмотрено, что в течение 1 дня после полной оплаты уступленного по настоящему договору права требования, цедент обязан передать цессионарию всю документацию, из которой вытекают права и обязанности цедента по договору купли-продажи.

Указанные условия договора также были выполнены, что не оспаривалось ФИО10 в ходе судебного разбирательства дела. 

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на объект незавершенного строительства являются законными, обоснованными, справедливыми и подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 88 и части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах, в сумме 9 037 рублей, которые подлежат возврату в пользу истца с ответчика ООО «ФОН». 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, признании права собственности удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО2 – договором участия в долевом строительстве с регистрацией в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Признать за ФИО2 право собственности на 

<

адрес изъят>, общей площадью по СНиП 90,2 кв. м, по Жилищному кодексу Российской Федерации – 90,2 кв. м, расположенную на 2-м этаже секции 1 блок А объекта незавершенного строительства - многоквартирного 9-18 -этажного жилого дома по адресу: 

<

...> 

<

адрес изъят>(2 дом).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в пользу ФИО2 возврат государственной пошлины в размере 9 037 (Девять тысяч тридцать семь) рублей. 

Решение может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца с дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:подпись Л.А. Хуснуллина

Копия верна:судья Л.А. Хуснуллина