УИД: 77RS0028-02-2024-006930-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2025 года адрес

Тимирязевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Черкащенко Ю.А., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-172/2025 по иску фио Умзахры Камиловны к ФИО1, ФИО2 об аннулировании регистрационных записей о праве собственности, восстановлении права собственности, восстановлении обременения, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

ООО «Бизнес Инвестиции» обратилось в суд к ответчикам с исковыми требованиями о взыскании денежных средств, обращении взыскания на предмет залога, в обоснование иска указывая, что 08.10.2021 г. между ответчиком и ООО КБ «РостФинанс» был заключен кредитный договор 

<

***>, согласно условиям которого банк предоставил заемщику денежные средства в размере сумма на условиях срочности и возвратности, а заемщик обязался в установленный срок возвратить сумму кредита и уплатить проценты за его пользование. В качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств заемщика сторонами избран залог жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес. Права требования по договору залога перешли к истцу ООО «Бизнес Инвестиции». Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору, в связи с чем у него перед кредитором образовалась задолженность. Неисполнение обязательство послужило поводом для обращения истца к заемщику с требованием о досрочном возврате суммы кредита, однако данное требование было проигнорировано ответчиком. На основании изложенного истец просит суд взыскать с фио задолженность по кредитному договору в размере сумма, проценты за пользование кредитом 27,90 % годовых с 16.06.2022 г. по день фактического исполнения обязательства, обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: адрес с определением начальной цены в размере сумма, взыскать расходы на оплату государственной пошлины в размере сумма.

Также ООО «Бизнес Инвестиции» обратился с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 об аннулировании записи о регистрации права собственности, восстановлении права собственности за предыдущим собственником, восстановлении записи об ипотеке. Заявленные требования мотивированы тем, что 08.10.2021 г. между ответчиком и ООО КБ «РостФинанс» был заключен кредитный договор 

<

***>, согласно условиям которого банк предоставил заемщику денежные средства в размере сумма на условиях срочности и возвратности, а заемщик обязался в установленный срок возвратить сумму кредита и уплатить проценты за его пользование. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств заемщика, истец, будучи кредитором ответчика, обратился в Преображенский районный суд с требованиями о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру № 202. В ходе рассмотрения дела судом выяснилось, что в отношении указанная квартира обращена ко взысканию решением третейского суда в пользу ФИО2, право собственности которой на квартиру было зарегистрировано. Регистрация прав ФИО2 и исключение из реестра прав записи об обременении имущества, как указывает истец, является незаконным, поскольку это нарушает права кредитора, обеспеченные залогом. На основании изложенного истец просит суд аннулировать регистрационную запись о праве собственности ФИО2 на жилое помещение по адресу: адрес, восстановить право собственности фио на указанное имущество, восстановить регистрационную запись об ипотеке в отношении указанного имущества, взыскать с фио расходы на оплату государственной пошлины в размере сумма.

Определением суда указанные требования объединены в одно производство.

ФИО3 на основании договора купли-продажи закладной приобрела право собственности на закладную в отношении квартиры № 202. Определением суда истец ООО «Бизнес инвестиции» заменен на правопреемника – ФИО3

Впоследствии исковые требования были уточнены, ФИО3 просит суд аннулировать регистрационную запись о праве собственности ФИО2 на жилое помещение по адресу: адрес, восстановить право собственности фио на указанное имущество, восстановить регистрационную запись об ипотеке в отношении указанного имущества, взыскать с фио в пользу ФИО3 задолженность по кредитному договору 

<

***> в размере сумма, обратить взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: адрес, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной стоимости в размере сумма. 

Представитель истца по доверенности – фио в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования в полном объеме, просил взыскать задолженность с ответчика, обратить внимание на предмет залога, аннулировать запись о праве собственности, восстановить регистрационную запись об ипотеке, взыскать судебные расходы на оплату государственной пошлины.

Ответчик ФИО1, его представитель – фио в судебное заседание явились, возражали по существу заявленных требований, просили в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее интересы представляет фио, полномочия которого удостоверены доверенностью.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 319 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Как следует из ч. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Судом установлено, что 08.10.2021 между ООО КБ «РостФинанс» и ФИО1 был заключен кредитный договор 

<

***>, по условиям которого ответчику был предоставлен кредит в сумме сумма, на срок 242 месяца, с выплатой процентов 27,90 % годовых (согласно адрес договора). 

Банк свои обязательства по предоставлению денежных средств по кредитному договору исполнил в полном объеме.

Условиями договора предусмотрено, что возврат кредита производится заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами. 

Обеспечением обязательств по кредитному договору являлась ипотека квартиры, принадлежащей на праве собственности ФИО1, 37,8 кв.м., кадастровый номер 77:09:0002029:3215, расположенную по адресу: Москва, адрес, что подтверждается договором об ипотеке от 08.10.2021 г., заключенным между ООО КБ «РостФинанс» и ФИО1

В соответствии с договором купли-продажи закладных № б/н, заключенным 16.08.2021 года между ООО КБ «РостФинанс» и ООО «Бизнес Инвестиции», ООО «БИЗНЕС ИНВЕСТИЦИИ» приобрело Закладную, удостоверяющую право залога (ипотеки) на вышеуказанную квартиру, и права на получение исполнения по обеспеченному ипотекой денежному обязательству, возникшему из кредитного договора, заключенного с ответчиком. 

На закладной сделана отметка о передаче права собственности на Закладную ООО «Бизнес Инвестиции».

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком ООО «Бизнес Инвестиции» обратилось с исковым заявлением в Преображенский районный суд адрес о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением суда от 21 апреля 2023 года удовлетворено ходатайство о принятии обеспечительных мер, на квартиру с кадастровым номером 77:09:0002029:3215 по адресу: адрес наложен арест.

В ходе рассмотрения дела установлено, что 18 мая 2021 года третейским судьей фио удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО1, постановлено взыскать с фио в пользу ФИО2 задолженность в размере сумма, проценты в размере сумма, обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: адрес. 

Постановлением третейского судьи от 09.11.2021 г. постановлено признать за ФИО2 право собственности на спорную квартиру.

На основании указанных постановлений Управлением Росреестра зарегистрировано право собственное ФИО2 на квартиру № 202, о чем была сделана запись № 77:09:0002029:3215-77/072/2022-6 от 27.07.2022 г.

Определением Центрального районного суда адрес от 19 марта 2024 года по делу № 2-2779/2022 Арбитражное решение третейского судьи от 18.05.2021 г. отменено в части обращения взыскания на имущество фио – квартиру с кадастровым номером 77:09:0002029:3215 по адресу: адрес, а также постановление об изменении порядка исполнения решения, устанавливающего признание права собственности ФИО2 на спорное жилое помещение, обязывающего Управление Росреестра по адрес зарегистрировать право собственности ФИО2 и погасить запись об ипотеке.

В соответствии с п. 1, 3 ч. 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. 

Право ФИО2 было зарегистрировано на основании решения третейского суда, которое впоследствии было отменено определением Центрального районного суда адрес.

Таким образом, поскольку акты, на основании которых было зарегистрировано право собственности в отношении квартиры были отменены, право ФИО2 на спорное жилое помещение фактически отсутствует, в связи с чем законных оснований для его регистрации в реестре прав не недвижимое имущество не имеется. 

В связи с отсутствием такого права внесенная в реестр запись о регистрации подлежит аннулированию. Вместе с тем, с учетом отмены постановлений третейского судьи право собственности фио подлежит восстановлению.

Также суд принимает во внимание, что, поскольку постановления третейского судьи в части погашения записи об обременении квартиры было отменено, данная запись подлежит восстановлению. 

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение ответчиком обязательств по указанному кредитному договору в соответствии с его условиями и требованиями закона, в материалах дела не имеется. 

Вместе с тем, вопреки доводам стороны ответчика в материалах дела представлены доказательства заключения кредитного договора и исполнения обязательств займодавца: сам договор, договор об ипотеке, заявление на перечисление денежных средств, банковский ордер от 15.10.2021 г. на сумму сумма, платежные поручения № 7792 от 15.10.2021 г., № 7788 от 15.10.2021 г., № 7790 от 15.10.2021 г.,№ 7791 от 15.10.2021 г.

Суд соглашается с расчетом задолженности, представленным истцом, расчет произведен на основании условий кредитного договора, заключенного между сторонами, с которыми заемщик был ознакомлен, согласен, что подтверждается подписями сторон в кредитном договоре, а также в графике погашения кредита, являющемся приложением к указанному кредитному договору.

Представленные истцом в подтверждение исковых требований доказательства суд находит достаточными, достоверными, а расчет взыскиваемой суммы в части основного долга, процентов и штрафа обоснованным, поскольку данный расчет не противоречит условиям заключенного между сторонами кредитного договора.

Достаточны и допустимых доказательств, опровергающих позицию стороны истца, суду не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Доводы стороны о злоупотреблении не находят своего подтверждения и подлежат отклонению, поскольку истец, банк и ООО «Бизнес Инвестиции» не совершали действий с противоправной целью, либо иных действий, свидетельствующих о недобросовестности истца.

Возражения ответчика, касающиеся суммы уступки права требования, не имеют правового значения при разрешении спора, поскольку превышение суммы кредита ценой договора купли-продажи закладной обусловлено социально-экономическими явлениями, в частности, существенным повышением стоимости жилья в адрес. Кроме того, цена договора купли-продажи является предметом соглашения между кредитором и цессионарием, является правомерной реализацией прав на свободу договора и не ограничивается действующим законодательством.

В соответствии с п. 5 ст. 809 ГК РФ размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.

Оценивая ходатайство стороны ответчика о снижении размера процентов, суд полагает заявленные доводы обоснованными, поскольку размер процентов, а именно 27,90 % годовых является чрезмерно завышенным, фактически удваивающим размер задолженности по основному долгу.

Согласно данным с официального портала ЦБ РФ ставка рефинансирования на момент заключения кредитного договора составляла 7,5 %.

При таких условиях, суд полагает возможным уменьшить размер взыскиваемых процентов для соблюдения принципа соблюдения баланса интересов сторон, разумности и справедливости до размера, соответствующим сумме процентов, рассчитанных по ставке рефинансирования ЦБ РФ, что составляет сумма за период с 17.10.2021 г. по 24.10.2025 г.

Принимая во внимание, что погашение задолженности по кредиту является обязанностью ответчика в соответствии с условиями кредитного договора, свои обязательства по кредитному договору ответчик не выполнил, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика суммы задолженности в пользу правопреемника ФИО3 в заявленном размере. Соответственно, с ответчика в пользу истца подлежи взысканию сумма в размере сумма. 

Обращение взыскания на имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть осуществлено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 348 Гражданского кодекса РФ, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании приведенных норм права, принимая во внимание, период просрочки платежей и размер задолженности, а также то, что ответчиком не исполнено обеспеченное залогом обязательство, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для обращения взыскания на предмет залога.

Суд исходит из того, что ответчик систематически допускал просрочки платежей по кредитному договору, в связи с чем у банка возникло право потребовать досрочного возвращения задолженности и причитающихся процентов. Размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества.

Пункт 1 ст. 350 ГК РФ предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

При этом п. 3 ст. 340 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке/залоге недвижимости», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке № ИП 309-10-25, выполненному фио, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, составляет сумма.

Соответственно, с учетом положений закона «Об ипотеке» при установлении начальной цены квартиры, стоимость, определенная оценщиком – сумма, подлежит снижению до 80 %, то есть до сумма.

В силу части 1 статьи 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме сумма, оплата которой подтверждается платежным поручением № 2701 от 01.11.2024 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования фио Умзахры Камиловны к ФИО1, ФИО2 об аннулировании регистрационных записей о праве собственности, восстановлении права собственности, восстановлении обременения, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Аннулировать регистрационную запись о праве собственности фио на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0002029:3215.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0002029:3215 в собственность ФИО1.

Восстановить регистрационную запись об ипотеке в пользу первоначального залогодержателя ООО КБ «РостФинанс» в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0002029:3215.

Взыскать с ФИО1 в пользу фио Умзахры Камиловны задолженность в размере сумма.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0002029:3215, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога, с которой будут начинаться торги, в размере сумма.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд адрес. 

Решение изготовлено в окончательной форме 22 января 2026 года.

Судья Черкащенко Ю.А.