БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0020-01-2025-001594-28 33-296/2026 (33-5817/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 20 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Филипчук С.А.,

судей Никулиной Я.В., Гроицкой Е.Ю.,

при секретаре Суворовой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «Развитие и партнеры», ООО «Альтернативные системы управления» о возмещении ущерба

по апелляционной жалобе ООО «Альтернативные системы управления»

на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 14 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Никулиной Я.В., объяснения представителя ответчика ООО «АСУ» - ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца ФИО1 и его представителя ФИО3, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ООО СЗ «Развитие и партнеры» стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения последствий залива квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> в размере 238139 руб. 08 коп., расходы по проведению экспертизы в размере 15000 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора долевого участия в строительстве № № от 30.04.2021 ему передано жилое помещение по адресу: 

<

адрес> После сдачи в эксплуатацию спорной квартиры, им были обнаружены недостатки: наличие плесени на стенной перегородке между кухней и жилой комнатой, отслоение лакокрасочного покрытия на балконном пороге, вздутие ламината.

Согласно выводом специалиста от 27.02.2025, в квартире произошел залив по причине течи системы отопления. Стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения последствий залива квартиры определена в размере 238139 руб. 08 коп.

Управляющей компанией обслуживающей данный многоквартирный жилой дом является ООО «АСУ».

В ходе рассмотрения дела данное общество по ходатайству истца было привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Истец и его представитель в судебном заседании заявленные требования поддержали.

Представители ответчиков ООО СЗ «Развитие и партнеры» и ООО «АСУ», представитель 3-го лица ООО СК «Развитие-отделка и строительство» в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика ООО СЗ «Развитие и партнеры» в письменных возражениях возражал против удовлетворения заявленных требований, сославшись на то, что согласно выводам эксперта в рамках проведенной судебной экспертизы, причиной залития квартиры является наличие не герметичности в арматуре (в районе быстроразъемного соединения), расположенной в коммутационном шкафу, находящемуся в межквартирном (этажном) коридоре, приведшее к замачиванию и переувлажнению конструкций пола, стен, перегородок. Указанное свидетельствует о вине управляющей организации ООО «АСУ» в ненадлежащем проведении осмотров, содержания, обслуживания и ремонта общедомовой системы отопления.

Решением Старооскольского городского суда Белгородской области от 14.10.2025 иск удовлетворен частично. В пользу ФИО1 с ООО «АСУ» в счет возмещения ущерба взыскана сумма в размере 126454 руб. 55 коп. и расходы по оплате экспертного заключения в сумме 7950 руб.

В остальной части в удовлетворении иска, в том числе в отношении ООО СЗ «Развитие и партнеры» отказано.

С ООО «АСУ» в доход бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4793 руб. 63 коп.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «АСУ» просит решение суда отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, ссылаясь на то, что общество не было извещено о дате, месте и времени судебного заседания. Также указывает на недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих юридическое значение для дела, ссылается на несогласие с выводами судебной экспертизы в части того, что залитие явилось результатом ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

В суд апелляционной инстанции не явились ответчик ООО СЗ «Развитие и партнеры», извещено путем направления электронного заказного письма, полученного 25.12.2025, третье лицо ООО СК «Развитие-отделка и строительство», извещено электронным заказным письмом, полученным 25.12.2025. Указанные лица об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

ООО СК «Развитие и партнеры» представлены письменные возражения на апелляционную жалобу.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика ООО СЗ «Развитие и партнеры» и третьего лица ООО СК «Развитие-отделка и строительство».

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что квартира по адресу: 

<

адрес> приобретена ФИО1 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №, заключенному 30.04.2021 с ООО СЗ «Развитие и Партнеры». Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве проведена 01.06.2021, номер регистрации: №.

Указанная квартира передана истцу застройщиком по акту приема-передачи 08.04.2024.

27.11.2024 сотрудниками ООО «АСУ» было проведено обследование квартиры № № в жилом доме № № корп. 1 по 

<

адрес> после залития, произошедшего 23.11.2024, по результатам которого установлено, что в жилой комнате, кухне, коридоре на стенах видны темные пятна, балконный порог имеет отслоение лакокрасочного покрытия, в коридоре на полу намокание межплиточных швов. Причина залития: течь системы теплоснабжения в гофре от коллекторного узла.

Согласно заключению специалиста ИП 

<

данные изъяты> № № от 27.02.2025 выявлены повреждения внутренней отделки стен в помещениях коридора, кухни, комнаты в виде следов залива, отслоения; повреждение ламината на полу в помещениях кухни и комнаты в виде следов залива, повреждение межкомнатных дверей к кухне и комнате, в виде следов залива и расслоения, повреждение откосов в кухне в виде следов залива.

Рыночная стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения последствий залива квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> определена в размере 238139 руб. 08 коп.

Ответчиком ООО СЗ «Развитие и партнеры» вышеуказанное заключение специалиста оспаривалось. В связи с чем по делу судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам эксперта ООО «

<

данные изъяты>», изложенным в заключении № 

<

адрес> от 03.09.2025, причиной залития квартиры по адресу: г

<

адрес> является наличие не герметичности в арматуре (в районе быстроразъемного соединения), расположенной в коммутационном шкафу, находящемуся в межквартирном (этажном) коридоре, приведшее к замачиванию и переувлажнению конструкций пола, стен, перегородок и, в конечном итоге, образованию повреждений элементов внутренней отделки; залитие квартиры не является следствием проведения ремонта квартиры; залитие является результатом ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома (в том числе коллекторного узла), которое выражается в ненадлежащем исполнении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 от 27.09.2003 № 170, ГОСТ Р 56501-2015, ГОСТ Р 56192-2014, в части проведения осмотров, содержания, обслуживания и ремонта общедомовой системы отопления; исходя из имеющихся повреждений (установленных по результатам осмотра и анализа Акта № 91 от 27.11.2024) для их устранения необходимо проведение работ по восстановительному ремонту, стоимость которого составляет 126454 руб. 55 коп.

Данному экспертному заключению судом дана оценка. Оно принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения при определении размера материального ущерба.

Определяя надлежащего ответчика по делу, судом приняты во внимание выводы приведенной экспертизы в данной части и, что обязанность по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома возложена на управляющую организацию.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 1064 ГК РФ по общему правилу вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред; законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В соответствии со статьей 1095 ГК РФ, вред, причиненный имуществу гражданина вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара, работы или услуги, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре (работе, услуге), подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет.

Продавец или изготовитель товара, исполнитель работы или услуги освобождается от ответственности в случае, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил пользования товаром, результатами работы, услуги или их хранения (статья 1098 ГК РФ).

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор долевого строительства должен содержать гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно статье 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

Так, в рассматриваемом случае, истец, обращаясь в суд, адресовал свои требования застройщику, указывая его ответчиком как лицом, нарушившим его права потребителя. В ходе рассмотрения дела в качестве соответчика была привлечена управляющая организация ООО «АСУ», судом рассмотрены заявленные истцом требования и взыскание ущерба произведено с управляющей организации, требования к застройщику оставлены без удовлетворения.

С выводами суда в данной части, судебная коллегия не соглашается, считая их сделанными в нарушение и без учета приведенных выше норм права.

Так, согласно материалам дела дом № к. 

<

данные изъяты> по 

<

адрес> введен в эксплуатацию с 21.08.2023.

Управление данным многоквартирным домом с 16.09.2023 осуществляет ООО «АСУ».

Квартира 20 передана истцу застройщиком по акту приема-передачи 08.04.2024. Залитие произошло 23.11.2024.

Из чего следует, что на момент залития, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав многоквартирного дома, не истек.

Как указывалось выше, согласно выводам эксперта ООО «

<

данные изъяты>», изложенным в заключении № № от 03.09.2025, причиной залития квартиры по адресу: 

<

адрес> явилось наличие не герметичности в арматуре (в районе быстроразъемного соединения), расположенной в коммутационном шкафу, находящемуся в межквартирном (этажном) коридоре, приведшее к замачиванию и переувлажнению конструкций пола, стен, перегородок и, в конечном итоге, образованию повреждений элементов внутренней отделки; залитие квартиры не является следствием проведения ремонта квартиры; залитие является результатом ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома (в том числе коллекторного узла), которое выражается в ненадлежащем исполнении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 от 27.09.2003 № 170, ГОСТ Р 56501-2015, ГОСТ Р 56192-2014, в части проведения осмотров, содержания, обслуживания и ремонта общедомовой системы отопления; исходя из имеющихся повреждений (установленных по результатам осмотра и анализа Акта № 91 от 27.11.2024).

В рассматриваемом случае, несмотря на выводы судебной экспертизы о том, что причиной залития явилось ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, доказательства того, что управляющая организация каким-либо образом (любым) изменила, осуществила ненадлежащий ремонт указанного оборудования либо нарушила технологический процесс (регламент), установленный застройщиком, ненадлежащим образом осуществляла обслуживание инженерных сетей, нарушала условия эксплуатации, в материалах дела отсутствуют и ответчиком ООО СЗ «Развитие и партнеры» не представлено. Представитель управляющей организации данное обстоятельство отрицал и указывал об обратном.

При этом, в нарушение приведенных выше норм, застройщик не доказал суду основания для своего освобождения от ответственности по рассматриваемому иску.

Вопреки мнению суда и представителя застройщика, заключение проведенной судебной экспертизы, не исключает в качестве причин наличия не герметичности в арматуре (в районе быстроразъемного соединения) недостатки строительно-монтажных работ, выполненных ответчиком ООО СЗ «Развитие и партнеры» как застройщиком многоквартирного дома. Как следствие, имелись фактические основания для удовлетворения иска к застройщику.

Как следует из объяснений председателя управляющей организации ООО «АСУ» и представленных к апелляционной жалобе письменных доказательств, 24.05.2024 комиссией состоящей из представителей ООО «АСУ» была произведена проверка подготовки к отопительному сезону 2024-2025 г.г. объекта по адресу: 

<

адрес>, в ходе проверки нарушений не выявлено, объект подготовлен к отопительному периоду 2024-2025 г.г., о чем составлен соответствующий акт (том №2, л.д.23), также в эту дату была осуществлена промывка (продувка) трубопроводов системы отопления, о чем также составлен акт (том № 2, л.д. 24), проведены гидравлические испытания системы отопления (акт от 24.05.2024) (том № 2, л.д.25), кроме этого в письме от 20.11.2024 исполнительный директор ООО «АСУ» на имя генерального директора ООО СЗ «Развитие и партнеры» указал на наличие многочисленных жалоб собственников помещений, проживающих в указанном доме, в связи с чем инженерами управляющей организации проведены осмотры общедомового имущества и зафиксированы недостатки, а также определен объем и перечень работ, которые необходимо провести застройщику для приведения дома в надлежащее состояние в период гарантийного срока с приложением к письму дефектного акта, в котором среди прочего под № 9 значится – в гребенках отопления установлены некачественные прокладки, просят устранить дефект (том № 2, л.д. 26, 26 оборот).

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную деятельность.

Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

В рассматриваемом случае в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участнику долевого строительства объекта ненадлежащего качества.

Между тем в нарушение статьи 401 ГК РФ, статьи 56 ГПК РФ застройщик не представил суду доказательств, свидетельствующих о наличии объективных уважительных причин ненадлежащего исполнения обязательств по договору, а также доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с ненадлежащим содержанием, обслуживанием систем инженерно-технического обеспечения управляющей организацией, в связи с эксплуатацией и нормальным износом, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств.

При таких обстоятельствах, с учетом заключения судебной экспертизы, согласно которой причиной залития квартиры явилось наличие не герметичности в арматуре (в районе быстроразъемного соединения), расположенной в коммутационном шкафу, находящемуся в межквартирном (этажном) коридоре, при исследовании фотоматериалов, на которые ссылался эксперт, определяя источник залития, и в описании к которым указано, что трубопроводы, предназначенные для теплоснабжения квартир, проложены в гофрированных трубках, окончания которых не имеют уплотнений с внешними поверхностями труб отопления (том №1, л.д.180), что в свою очередь, в случае наличия негерметичности (течи) в районе быстроразъемного соединения (кран б/р соединение; само б/р соединение) жидкость (вода), появляющаяся на наружной поверхности арматуры, стекая на наружную поверхность трубопровода отопления будет попадать в полость между трубопроводом и гофрированной трубкой и далее, скапливаясь, будет проникать по этой полости до первого открытого участка (места разрыва гофрированной трубки), где и будет выходить, замачивая в данном месте расположенные конструкции пола (стяжки), в случае длительного поступления жидкости (воды), будет происходить чрезмерное переувлажнение, как конструкций пола, так и примыкающих (иных) конструкций стен, перегородок (том № 1, л.д. 182), судебная коллегия приходит к выводу, что причиной не герметичности в арматуре явились недостатки строительно-монтажных работ, выполненных ответчиком – ООО СЗ «Развитие и партнеры», как застройщиком многоквартирного жилого дома, что состоит в причинно-следственной связи именно с действиями данного ответчика.

Размер причиненного материального ущерба, определенный заключением судебной экспертизы, сторонами не оспаривался.

При таких обстоятельствах взыскание материального ущерба в размере 126454 руб. 55 коп. подлежит с ООО СЗ «Развитие и партнеры», оснований для возложения обязанности по возмещению ущерба на управляющую организацию не установлено.

В соответствии со статьями 88, 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При таких обстоятельствах, в пользу истца с ООО СЗ «Развитие и партнеры» подлежат взысканию расходы по оплате услуг эксперта пропорционально удовлетворенным требованиям (53%) в размере 7950 руб.

В доход бюджета Старооскольского городского округа Белгородской области с ООО СЗ «Развитие и партнеры» подлежит взысканию на основании части 1 статьи 103 ГПК РФ и статьи 333.19 НК РФ государственная пошлина в сумме 4793 руб. 63 коп., от уплаты которой истец освобожден как потребитель.

С учетом установленного, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения, которым материальный ущерб, причиненный истцу в результате залития, принадлежащей ему квартиры, подлежит взысканию с застройщика - ООО СЗ «Развитие и партнеры». В удовлетворении иска к ООО «Альтернативные системы управления» надлежит отказать.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика со ссылкой на положения пункта 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ о рассмотрении дела в отсутствие надлежащего извещения ООО «АСУ» и наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции не имеется, т.к. данная ссылка опровергается материалами гражданского дела, из которых следует, что ответчик ООО «АСУ» извещался судом о датах, месте и времени рассмотрения дела по двум адресам в г. Воронеже и на адрес электронной почты, указанный в выписке из ЕГРЮЛ.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 14 октября 2025 г. по гражданскому делу по иску ФИО1 (СНИЛС 

<

данные изъяты>) к ООО СЗ «Развитие и партнеры» (ИНН 

<

***>), ООО «Альтернативные системы управления» (ИНН 

<

***>) о возмещении ущерба отменить, принять новое.

Иск ФИО1 к ООО СЗ «Развитие и партнеры», ООО «АСУ» о возмещении ущерба удовлетворить в части.

Взыскать в пользу ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) с ООО СЗ «Развитие и партнеры» (ИНН 

<

***>) в счет возмещения ущерба 126454 руб. 55 коп., расходы по оплате услуг эксперта в сумме 7950 руб.

В остальной части в удовлетворении иска, в том числе к ООО «Альтернативные системы управления» отказать.

Взыскать с ООО СЗ «Развитие и партнеры» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета Старооскольского городского округа Белгородской области государственную пошлину в сумме 4793 руб. 63 коп.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Старооскольский городской суд Белгородской области.

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 января 2026 г.

Председательствующий

Судьи