Судья Левченко П.А.

УИД: 61RS0025-01-2025-000960-42

дело № 33-1601/2026

№ 2-635/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Толстика О.В.

судей Шинкиной М.В., Славгородской Е.Н.

при секретаре Зайцевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданскому делу по иску ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Багаевского сельского поселения Багаевского района Ростовской области, о признании права собственности на садовый дом, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Багаевского районного суда Ростовской области от 13 октября 2025 года. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Багаевского района Ростовской области о признании права собственности на садовый дом, указав, что является собственником земельного участка, площадью 440 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок относится к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного пользования – для садоводства.

12.02.2020 по заявлению истца Администрацией Багаевского района Ростовской области истцу выдано уведомление № 24 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве садового дома параметров садового дома установленным параметрам и допустимости размещения садового дома на земельном участке.

В 2025 году строительство садового дома на территории указанного земельного участка было завершено. 22.05.2025 истец обратилась к ответчику с уведомлением об окончании строительства садового дома. Согласно уведомлению ответчика № 13 построенный садовый дом не соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности, поскольку земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположен в границах территориальной зоны сельскохозяйственных угодий (СХ-3), при этом размещение в границах зоны СХ-3 садовых домов, нормами действующего законодательства не предусмотрено. Кроме того, согласно приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков, вид разрешенного использования «Садоводство» (код 1.5) включает в себя осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Размещение садовых домов на территории земельных участков с видом разрешенного использования с кодом 1.5 не предусмотрено.

Истец указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относился не к зоне СХ-3, а к зоне СХ-2 (зона дачного хозяйства и садоводства), градостроительный регламент зоны СХ-2 в числе прочего предусматривает размещение садовых домов на территории земельных участков в границах данной зоны. В 2022 году ответчик внес изменения в Правила землепользования и застройки Багаевского района Ростовской области. В результате указанных изменений земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН оказался в границах территориальной зоны СХ-3. Однако на момент внесения указанных изменений в Правила землепользования и застройки, спорный садовый дом находился в стадии строительства, степень его готовности составила около 50%. Кроме того ответчик не уведомил истца о том обстоятельстве, что Правила землепользования и застройки внесены изменения, в результате которых земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН оказался в границах территориальной зоны, в границах которой размещение садовых домов не предусмотрено. Также, поскольку по сведениям ЕГРН вид разрешенного использование данного земельного участка не «Садоводство», а «Для садоводства», что является равнозначными понятиями и предусматривает размещение садового дома на территории земельного участка с видом разрешенного использования.

На основании изложенного, истец просил суд признать право собственности на здание садового дома, площадью 95,5 кв.м., расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Багаевского районного суда Ростовской области от 13 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

С указанным решением не согласилась ФИО1, которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт повторяет свою позицию по делу и приводит доводы о том, что судом первой инстанции не учтены положения пункта 31 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в силу которого положения пункта 6 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации не распространяются на земельные участки, в отношении которых до 1 января 2019 года был установлен вид разрешенного использования, предусматривающий возможность ведения гражданами садоводства для собственных нужд. При этом вид разрешённого использования «для садоводства» был установлен для спорного земельного участка до 1 января 2019 года.

По мнению апеллянта, судом не дана оценка тому обстоятельству, что ответчик, подготовив уведомление №24 от 12 февраля 2020 года о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве садового дома параметров садового дома установленным параметрам и допустимости размещения садового дома на земельном участке, предоставил истцу право осуществить строительство спорного садового дома в соответствии с указанными в уведомлении параметрами. Данное уведомление не было отозвано, оспорено или признано незаконным и является действующим до настоящего времени.

Администрацией Багаевского района Ростовской области в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым ответчик просит оставить решение суда без изменения.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на жалобу, выслушав представителя истца, представителя ответчика, проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 440 кв.м., с KH НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок относится к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешённого использования — садоводство.

05.02.2020 года ФИО1 обратилась в Администрацию Багаевского района Ростовской области с уведомлением о планируемом строительстве садового дома на территории указанного земельного участка. В 2025 году строительство садового дома на территории указанного земельного участка было завершено.

22 мая 2025 года ФИО1 обратилась к Администрации Багаевского района Ростовской области с уведомлением об окончании строительства садового дома.

27 мая 2025 года Администрация Багаевского района Ростовской области подготовила и направила ФИО1 уведомление № 13 о несоответствии построенного садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности по следующим основаниям:

- размещение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату поступления уведомления об окончании строительства, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, и такой объект капитального строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно карты границ территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории Багаевского сельского поселения М 1625000 Правил землепользования и застройки Багаевского района Ростовской области, утвержденных Решением Собрания депутатов Багаевского сельского поселения от 26.01.2012 № 230 ( изменения Решения Собрания депутатов Багаевского района от 30.05.2022 № 70), земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположен по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 12, 131, 218, 219 ГК РФ, ст. 79 ЗК РФ, ст. 36 ГрК РФ, Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (ред. от 23.06.2022) «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков» вид разрешённого использования «Садоводство» и исходил из того, что поскольку на момент окончания строительства садового дома земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относился не к зоне СХ-2, а к зоне СХ-3 (сельскохозяйственные угодья) на которых размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд не предусмотрено видом разрешенного использования, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца признании права собственности на садовый дом.

Отклоняя довод истца о том, что ответчик не уведомил истца о том, что в Правила землепользования и застройки внесены изменения, в результате которых земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН оказался в границах территориальной зоны, в границах которой размещение садовых домов не предусмотрено, суд указал, что Правила землепользования и застройки Багаевского сельского поселения Багаевского района Ростовской области, утвержденные Решением Собрания депутатов от 26.01.2012 № 230 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Багаевского сельского поселения» (в редакции вносимых изменений Решением Собрания депутатов Багаевского района от 30.05.2022 № 70), в соответствии с требованиями действующего законодательства были опубликованы в газете Светлый путь НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) от 15.10.2021 года, а решение об утверждении Решения Собрания депутатов Багаевского района от 30.05.2022 № 70 - №21(10893) от 03.06.2022 года.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В порядке ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание права в судебном порядке.

В силу положений статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка, иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из изложенного следует, что размещение тех или иных объектов недвижимости осуществляется исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной, в том числе жилой, зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования на основании абзаца второго пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации определяются градостроительным регламентом, который для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (абзац 2 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Собственники могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.

В правилах землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, предусматривающие соответствующие виды разрешенного использования земельных участков.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 (ред. 23.06.2022) утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно пункту 1.5 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 (ред. 23.06.2022), садоводство - осуществление хозяйственной деятельности, в том числе, на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, являются садовыми земельными участками в соответствии с частью 7 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2019 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Из вышеизложенного следует, что вид разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства», установленный в территориальной зоне С-2 (зона сельскохозяйственных угодий) предусматривает использование земельных участков в целях, связанных с выращиванием сельскохозяйственных культур и не предусматривает размещение жилых и (или) садовых домов.

Вместе с тем, п. 31 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрен порядок применения п. 6 ст. 79 ЗК РФ, в соответствии с которым, положения данной нормы не распространяются на земельные участки, в отношении которых до 01 января 2019 года в предусмотренном в соответствии с законом или иными нормативными правовыми актами порядке был установлен вид разрешенного использования, предусматривающий возможность ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

Так, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельных участков - для индивидуального жилищного строительства (код 2.1) предусматривает возможность размещения жилого дома; выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» садовый земельный участок определен как земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, который в соответствии с частями 1 и 3 статьи 23 этого федерального закона может быть образован из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения и должен использоваться по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием.

В силу положений частей 1 и 2 статьи 23 Закона N 217-ФЗ, пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации созданный на садовом земельном участке садовый дом должен соответствовать следующим требованиям:

- соответствовать предельным параметрам разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом территориальной зоны, в границах которой расположен указанный садовый земельный участок, в том числе требованиям к минимальным отступам от границ земельных участков;

- соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

- размещаться на садовом земельном участке, включенном в территориальную зону, применительно к которой утвержден градостроительный регламент, предусматривающий возможность строительства садового дома.

Согласно карты границ территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории Багаевского сельского поселения М 1625000 Правил землепользования и застройки Багаевского района Ростовской области, утвержденных Решением Собрания депутатов Багаевского сельского поселения от 26.01.2012 № 230 (изменения Решения Собрания депутатов Багаевского района от 30.05.2022 № 70), земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположен по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Судебной коллегией установлено, что ФИО1 в установленном порядке уведомила Администрацию о планируемом строительстве садового дома на территории земельного участка, ответчиком выдано уведомление о соответствии объекта садового дома установленным параметрам и допустимости размещения садового дома на земельном участке.

По завершению строительства, истец в установленном обратилась к ответчику с уведомлением об окончании строительства садового дома, представив документы, в соответствии с ч. 16 ст. 55 ГрК РФ, однако получила уведомление о несоответствии построенного садового дома в связи с размещением указанного дома в северной части кадастрового квартала, относящегося к территориальной зоне сельскохозяйственных угодий (СХ-3).

Вместе с тем, с учетом вышеизложенного правового регулирования и исходя их того, что истцу изначально было выдано уведомление о согласовании на возведение садового дома, при этом возведенное строение полностью соответствует параметрам, что подтверждается представленным доказательствам и не оспаривается ответчиком, судебная коллегия полагает права истца нарушенными и подлежащими восстановлению.

При таких обстоятельствах, решение Багаевского районного суда Ростовской области от 13 октября 2025 года подлежит отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Багаевского районного суда Ростовской области от 13 октября 2025 года отменить. Принять по делу новое решение. Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать право собственности на ФИО1 на садовый дом, площадью 95,5 кв.м., расположенный на территории земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.01.2026 г.