Дело № 2а-5128/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2017 года г.Оренбурга

Ленинский районный суд г.Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Ваулиной А.В.,

при секретаре Кумпееве Ч.Х.,

с участием прокурора Назмутдиновой Г. С.,

представителя администрации г.Оренбурга и Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга ФИО1, действующего на основании доверенностей от ... N и от ... N,

представителя открытого акционерного общества «Управления капитального строительства» ФИО2, действующей на основании доверенности от ...,

представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области ФИО3, действующего на основании доверенности от ... N,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению прокурора г.Оренбургав интересах неопределенного круга лиц к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, открытому акционерному обществу «Управления капитального строительства», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконным бездействия, возложении обязанности устранить нарушения земельного и градостроительного законодательства,

установил:

Прокурор г.Оренбурга обратился в суд с административным исковым заявлением в интересах неопределённого круга лиц к администрации г.Оренбурга, Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, ОАО «УКС», МОАУ «СОШ № 86», в котором просит:

- признать незаконным бездействие администрации г.Оренбурга, ОАО «УКС», МОАУ «СОШ № 86», выразившееся в непринятии мер к формированию земельного участка, на котором расположено МОАУ «СОШ № 86» в границах, утверждённых градостроительным планом земельного участка для строительства школы на 1135 мест от 03 июня 2017 года N;

- обязать администрацию г.Оренбурга, ОАО «УКС», МОАУ «СОШ № 86» в срок до 01 сентября 2017 года сформировать земельный участок в границах в соответствии с градостроительным планом земельного участка для строительства школы на 1135 мест от 03 июня 2017 года № 56301000, утверждённым распоряжением Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга от 06 июня 2016 года № 2243-р, и поставить его на кадастровый учёт.

В обоснование своих требований указывает, что на основании договора аренды N от 21 ноября 2006 года в редакции дополнительного соглашения от 18 октября 2016 года администрация г.Оренбурга предоставила ОАО «УКС» (ранее МУП «УКС») во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером N, площадью 259734 кв.м для строительства жилой застройки. Данный земельный участок в соответствии с постановлением главы г.Оренбурга от 02 июня 2006 года № 139-п ограничен улицами: Салмышская, Даля, Возрождения, проездом Северный. В границах данного земельного участка по мимо жилых домов на основании разрешения на строительство от 16 июня 2016 года N на площади 28631 кв.м осуществлено строительство МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга на 1135 мест. Разрешением от 30 ноября 2016 года N данный объект введён в эксплуатацию, и с 23 января 2017 года в образовательном учреждении начаты учебные занятия для 421 учащегося. Однако, межевания и постановки на кадастровый учёт земельных участков под каждым объектом недвижимости, в том числе под возведённой школой, не осуществлялось. Пользование учебным учреждением земельного участка осуществляется в соответствии с соглашением о порядке пользования от 07 апреля 2017 года. Поскольку строительство многоквартирных домов на земельном участке, где также произведено возведение школы, производилось согласно заключенным инвестиционным договорам, то данный земельный участок также оказался обременён по ипотечным договорам. В связи с имеющимися нарушениям норм земельного и градостроительного законодательство в МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга с момента открытия до настоящего времени образовательная деятельность ведётся без лицензии. Изложенное ущемляет права несовершеннолетних на безопасные условия обучения в соответствии с нормами, обеспечивающими их жизнь и здоровье.

В ходе судебного разбирательства Прокурор г.Оренбурга заявленные требования неоднократно изменял, окончательно предъявил их к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, ОАО «УКС», Управлению Росреестра по Оренбургской области и окончательно просил:

- признать незаконным бездействие Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, ОАО «УКС», выразившееся в непринятии мер по постановке на государственный кадастровый учёт и государственной регистрации права на земельный участок площадью 28631 кв.м, сформированного в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга от 19 декабря 2016 года № 53766-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым номером N», на котором расположено здание МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга;

- обязать Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, ОАО «УКС» в срок до 01 сентября 2017 года обратиться с заявлением и документами в соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о постановке на государственный кадастровый учёт и государственной регистрации прав муниципальной собственности на земельный участок, площадью 28631 кв.м, сформированного в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга от 19 декабря 2016 года № 53766-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым номером N», на котором расположено здание МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга;

- обязать Управление Росреестра по Оренбургской области поставить на государственный кадастровый учёт и осуществить государственную регистрацию прав муниципальной собственности на земельный участок, площадью 28631 кв.м, сформированного в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга от 19 декабря 2016 года N-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым номером N», на котором расположено здание МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга.

Определениями суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечено Министерство образования Оренбургской области, МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга и администрация г.Оренбурга.

В судебном заседании участвующий в деле прокурор Назмутдинова Г.С. заявленные требования с учётом изменений поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель администрации г.Оренбурга и Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга ФИО1, действующий на основании доверенностей от ... N и от ... N, представитель ОАО «УКС» ФИО2, действующая на основании доверенности от ..., представитель Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3, действующий на основании доверенности от ... N, с заявленными требованиями не согласились, возражали против их удовлетворения. Указали, что в силу требований действующего градостроительного законодательства постановка рассматриваемого земельного участка, занятого школой, на кадастровый учёт и государственная регистрации права муниципальной собственности на него будут возможны по окончании застройки ОАО «УКС» земельного участка с кадастровым номером N и снятия имеющихся на нём обременений.

Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3 также указал, что решения, действия (бездействие) данного органа государственной власти прокурором не оспариваются, а потому обязанность по проведению кадастрового учёта спорного земельного участка и по регистрации на него права муниципальной собственности на данного административного ответчика возложена быть не может.

Представители МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга и Министерства образования Оренбургской области в суд не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. 

Выслушав участвующего в деле прокурора, представителей административных ответчиков, представителя заинтересованного лица, проверив материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что по договору аренды земельного участка N от 21 ноября 2006 года в редакции дополнительного соглашения от 27 апреля 2016 года, администрация г.Оренбурга предоставило ОАО «УКС» (ранее МУП «УКС» МО г.Оренбурга) во временное владение и пользование земельный участок площадью 259734 кв.м кадастровый номером N, категория земель: земли поселений: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, разрешённое использование: строительство жилой застройки. В последующем данный договор неоднократно пролонгировался.

По ходу осуществления застройки к настоящему времени заключалось множество договоров долевого участия в строительстве. В связи с чем, в ЕГРП внесено множество записей о возникшей в силу закона ипотеке в отношении всего земельного участка с кадастровым номером N.

В настоящее время произведена застройка большей площади предоставленного в аренду земельного участка, на котором в том числе за это время осуществлено строительство здания МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга в соответствии с утверждённым распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга от 06 июня 2016 года № 2244-р Градостроительным планом земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРП от 17 августа 2017 года N собственником здания указанной школы площадью 22316,4 кв.м на 1135 учащихся в 17 микрорайоне СВЖР г.Оренбурга кадастровый N, расположенное по адресу: 

<

...>, является МО г.Оренбург Оренбургской области (регистрация права 15 декабря 2016 года N). У МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга здание находится в оперативном управлении (регистрация права 18 января 2017 года N) на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г.Оренбурга от 09 января 2017 № 2.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга от 19 декабря 2016 года № 53766-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым номером N» утверждена схема расположения земельных участков для образования 26 земельных участков.

В связи с чем, 07 апреля 2017 года ОАО «УКС» и МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга, в том числе, заключили соглашение о порядке пользования образовательным учреждением с 18 января 2017 года земельным участком с кадастровым номером N площадью 28631 кв.м, занимаемого нежилым зданием по адресу 

<

...>, кадастровый номер N, - согласно подпункту 2 пункта 1 названного Распоряжения.

Дополнительным соглашением от 11 апреля 2017 года к договору аренды земельного участка № 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года в заключенный договор аренды включено, в том числе арендатором № 2 МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга.

26 июня 2017 года Министерство образования Оренбургской области предоставило МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга лицензию на осуществление образовательной деятельности № 3174.

Вместе с тем, до настоящего времени земельный участок, занятый данным образовательным учреждением на кадастровый учёт не поставлен, право собственности на него, как на отдельный земельный участок ни за кем не зарегистрировано.

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Такое решение по смыслу действующего законодательства принимается судом в случае установления, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пунктов 1, 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно части 1 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 15 указанного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

В силу пункта 2.25 Положения о департаменте градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, утверждённого решением Оренбургского городского Совета от 18 февраля 2011 года № 114, названный орган местного самоуправления в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, Оренбургской области, муниципальными правовыми актами от имени администрации города Оренбурга принимает решение об образовании, разделе, объединении, выделе земельных участков.

Исходя из приведённых требований закона, а также единства судьбы здания и расположенного под ним земельного участка, и необходимого для его использования, а равно установленной законом обязанности принять меры к постановке на кадастровый учёт и к регистрации права на земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта недвижимости, суд приходит к выводу о допущенном Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, как лица осуществившего предоставление земельного участка под застройку, и ОАО «УКС», как его арендатора и застройщика, бездействии по не принятию таких мер в отношении земельного участка, занятого МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга, с момента окончания его строительства.

Тем более, что в настоящее время части 1, 4 статьи 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривают, что комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей,

В договоре о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса содержатся обязательство лица, заключившего данный договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей части, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в том числе обеспечить за свой счет выполнение в отношении таких земельных участков в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках, и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета таких земельных участков, максимальные сроки выполнения этого обязательства;

Разрешая вопрос о способе устранения допущенного нарушения суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Данные полномочия в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457 возложены на Росреестр и его территориальные органы.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Принимая во внимание такое положение закона, а также то, что прокурором заявлено два способа устранения допущенного нарушения прав норм действующего законодательства, то суд приходит к выводу, что возложение на Управление Росреестра по Оренбургской области обязанности осуществить кадастровый учёт и регистрацию права муниципальной собственности МО г.Оренбург Оренбургской области в отношении земельного участка, занятого образовательным учреждением и сформированным Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга от 19 декабря 2016 года № 53766-р, наиболее полно обеспечит защиту прав неопределённого круга лиц, в интересах которой настоящее административное исковое заявление было заявлено.

Разрешая доводы стороны административных ответчиков о том, что такое образование нового земельного участка законом не допускается и нарушит права залогодержателей, возникших в силу существующих ипотечных обязательств отношении всего арендуемого земельного участка, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с частью 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

На основании частей 4, 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что в залог участникам долевого строительства передаётся земельный участок (право аренды, субаренды земельного участка), предназначенный для строительства соответствующего объекта недвижимости, что вновь образуемый земельный участок площадью 28631 кв.м для строительства жилых домов не предназначен, поскольку занят образовательным учреждением (школой), а также следуя единству судьбы здания и расположенного под ним земельного участка, необходимого для его обслуживания, то правовых оснований полагать, что такое образование приведёт к нарушению прав участников долевого строительства многоквартирных домов не имеется. Права ОАО «УКС» также затронуты не будут, поскольку в силу прямого указания закона Общество как арендатор имеет право на заключение нового договора аренды на тех же условиях. 

При таких обстоятельствах настоящее административное исковое заявление прокурора подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 227, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление прокурора г.Оренбургав интересах неопределенного круга лиц к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, открытому акционерному обществу «Управления капитального строительства», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконным бездействия, возложении обязанности устранить нарушения земельного и градостроительного законодательства, - удовлетворить.

Признать незаконным бездействие Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, открытому акционерному обществу «Управления капитального строительства», выразившееся в непринятии мер по постановке на государственный кадастровый учёт и государственной регистрации права на земельный участок площадью 28631 кв.м, расположенного под муниципальным образовательным автономным учреждением «Средняя общеобразовательная школа № 86» г.Оренбурга, сформированного в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга от 19 декабря 2016 года № 53766-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым номером N на котором расположено здание МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области поставить на государственный кадастровый учёт и осуществить государственную регистрацию прав муниципальной собственности муниципального образования г.Оренбург Оренбургской области на земельный участок, площадью 28631 кв.м, расположенного под муниципальным образовательным автономным учреждением «Средняя общеобразовательная школа № 86» г.Оренбурга, сформированного в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга от 19 декабря 2016 года № 53766-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым номером N», на котором расположено здание МОАУ «СОШ № 86» г.Оренбурга.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: подпись. А.В.Ваулина 

В окончательной форме решение принято 11 сентября 2017 года.

Судья: подпись. А.В.Ваулина