Дело № 3а-706/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ставрополь 06 октября 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе :

председательствующего судьи Задорневой Н.П., 

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф.,

с участием представителей :

административного истца - ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО1» - ФИО2,

заинтересованного лица – Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО1» к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости незаконным,

установил:

ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО1» (Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском (впоследствии уточненным, том 2 л.д. 89-100) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (Комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 22 июня 2017 года в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:71 в размере его рыночной стоимости в размере – 2272501000 рублей по состоянию на 7 июня 2016 года; исключении из Государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной на основании решения Комиссии от 22 июня 2017 года; обязании Комиссии устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления Министерства имущественных отношений Ставропольского края о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что указанным решением Комиссии удовлетворено заявление Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 21 мая 2017 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № находящегося у административного истца на праве аренды на основании договора № 328 от 17 июля 2009 года. Решением Комиссии кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости – 2272501000 рублей по состоянию на 7 июня 2016 года. Общество считает данное решение Комиссии в названной части незаконным по следующим основаниям. 

В обоснование принятого решения Комиссия сослалась на отчет о рыночной стоимости № 66-04/17 от 21 апреля 2017 года, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО4

Оцениваемый земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Исходя из положений статей 77, 78 Земельного Кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья, не являются однородными по своему функциональному назначению, что объективным образом влияет на их хозяйственно-экономическую ценность. 

Согласно разделу V Методических рекомендаций про определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются : сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, зданиями, строениями, сооружениями, коммуникациями и т.д. Рыночная стоимость таких земельных участков определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий, а также других территорий и объектов. Указанные требования нормативного акта оценщиком не исполнены. Содержание договора аренды административного истца при проведении оценки не исследовалось, к материалам отчета договор не приложен, несмотря на то, что одним из приложений к договору аренды является экспликация арендуемого земельного участка, содержащая описание угодий земельного участка.

В основу отчета определения рыночной стоимости оцениваемого объекта оценщиком положен сравнительный подход (результаты применения доходного подхода оценщиком не приняты, как индикативные). В отчете оценщик подтвердил значительное влияние состава угодий сельхозземель на их стоимость, указал конкретное значение такого влияния в пользу пашни, однако корректировка при этом применена им неправильно. В качестве объектов-аналогов оценщиком определены 3 земельных участка. Вместе с тем объявления об объектах-аналогах, приведенные в приложении к отчету, не содержат каких-либо сведений о характеристиках участков, кроме их площади и муниципального района, на территории которого они расположены. Отсутствует, в том числе, и сведения о составе угодий, входящих в данные земельные участки. При этом в отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из кадастра недвижимости относительно их места расположения и целевого назначения. 

Кроме того, в качестве заказчика работ по проведению оценки рыночной стоимости спорного земельного участка выступила ФИО5 являющаяся начальником отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края. Это же лицо является и членом Комиссии. Таким образом, ФИО5, являясь членом комиссии, одновременно выступала от имени лица, являющегося заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка и лица, заинтересованного в увеличении его кадастровой стоимости – Министерства имущественных отношений Ставропольского края, как органа, ведающего расходованием бюджетных средств, пополняемых за счет аренды земельных участков, а также являлась служащим данного органа, получающим заработную плату из этого же бюджета. С учетом данного обстоятельства, Общество считает, что заседание Комиссии было проведено с нарушением требований действующего законодательства. В рассматриваемом случае проявился конфликт интересов, поскольку действия ФИО5, как члена Комиссии, могут привести к получению выгоды (преимуществ) Министерством, служащей которого она является. 

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2 поддержала изложенные в административном иске требования, просила их удовлетворить в полном объеме. 

Представитель заинтересованного лица - Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3 возражала против удовлетворения требований, просила в иске отказать по основаниям, изложенным в возражении на заявленные исковые требования. Пояснила, что решение Комиссии принято на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, соответствующего требованиям оценочного законодательства. Комиссия полномочна принимать решение о повышении кадастровой стоимости на 36,8 %. Сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности у Комиссии не возникло.

Представители : административных ответчиков - Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

От представителя административных ответчиков - Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – ФИО6 поступило ходатайство о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие представителя.

В письменных возражениях представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – ФИО6 не согласилась с предъявленными административными исковыми требованиями, полагая их не подлежащими удовлетворении. Указала, что решение Комиссии принято полномочно, на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения, соответствующего требованиям законодательства. Комиссия была полномочна принять решение об увеличении кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка. У Комиссии сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства не возникло.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей административных ответчиков, заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает, что заявленные в административном иске требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что 17 июля 2009 года между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ставропольского края и ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО1» заключен договор аренды № 328 на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 35226 га, для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу : 

<

адрес>. Срок аренды установлен до 20 февраля 2054 года (том 1 л.д. 24-28, 143-147).

По договору аренды № 40 от 12 апреля 2010 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, администрация Ипатовского муниципального района Ставропольского края передала в аренду ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО1» часть земельного участка площадью 15244700 кв.м. от земельного участка с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» площадью 18557300 кв.м. из земель сельхозназначения, госсобственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 26:02:0:44 (том 1 л.д. 31-35). 

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае от 11 января 2017 года № 2 «О безвозмездной передаче имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации в государственную собственность Ставропольского края» имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, предназначенное для размещения объектов регионального значения передано в собственность Ставропольского края. В перечне имущества, передаваемого из федеральной собственности в государственную собственность Ставропольского края, являющемся приложением к указанному распоряжению, содержится земельный участок с кадастровым номером № (том 2 л.д. 56-61). 

20 января 2017 года актом приёма передачи имущества, составляющее государственную казну Российской Федерации, в государственную собственность Ставропольского края Министерство имущественных отношений Ставропольского края приняло находящееся в собственности имущество, в том числе и указанный земельный участок (том 2 л.д. 62-64). 

Согласно положению о Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, утвержденного постановлением Губернатора Ставропольского края от 6 марта 2012 года № 137, Министерство края является органом исполнительной власти Ставропольского края, осуществляющим государственное управление и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений.

Считая кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость которого установлена в размере – 1 660487498 рублей 07 копеек, не соответствующей действительности, Министерство имущественных отношений Ставропольского края 31 мая 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости данного земельного участка, установленной в отчете № 66-04/17 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составленном 21 апреля 2017 года индивидуальным предпринимателем ФИО4 Заказчиком данного отчета являлась начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО5 (том 1 л.д. 155-156). 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 22 июня 2017 года, членом которой является ФИО5, включенная в ее состав приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 15 июля 2015 года № П/377 (том 1 л.д. 69-70) и принимавшая участи в ее работе, заявление Министерства имущественных отношений Ставропольского края удовлетворено, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете № 66-04/17 – 2272501000 рублей (том 1 л.д. 119-122). 

Удовлетворяя заявление Министерства имущественных отношений Ставропольского края и устанавливая кадастровую стоимость заявленного земельного участка в размере его рыночной стоимости, Комиссия сослалась на соответствие оформления и содержания отчета требованиям действующего законодательства, положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление, заявленное в порядке главы 22 данного Закона, может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

27 июня 2017 года в адрес ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО1» направлено уведомление о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Настоящий административный иск поступил в краевой суд 12 июля 2017 года, т.е. в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд с административным иском.

В соответствии с положениями части 9 и 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для правильного разрешения настоящего спора об оспаривании решения органа государственной власти юридически значимыми обстоятельствами являются : соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения; порядок принятия оспариваемого решения; основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 данной статьи).

В статье 24.18 указанного Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются : недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании указанного Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. 

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.09. 2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 15 июля 2015 года № П/377 в состав комиссии включена ФИО5 – начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом - Министерством имущественных отношений Ставропольского края при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством. 

Вышеприведенные положения Закона об оценочной деятельности, а также Порядок свидетельствуют о том, что Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из предоставленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления Министерства имущественных отношений Ставропольского края об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № принимали участие три члена комиссии – председатель ФИО7 (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), член комиссии – ФИО8 (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю), член комиссии ФИО5 (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК), при участии секретаря Бочарниковой С.А. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, решение принято большинством голосов.

Следовательно, заседание комиссии по количественному составу являлось правомочным, поскольку в работе Комиссии приняли участие не менее половины ее членов. 

Вместе с тем, ссылка административных ответчиков на то, что оспариваемое решение комиссии принято в соответствии с положениями Закона об оценочной деятельности и установленным порядком рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой оценки объекта недвижимости, по мнению суда, является несостоятельной по следующим основаниям.

Обладая особенностями юрисдикционного акта, решение Комиссии является актом публичного органа, должно быть принято в пределах компетенции, в установленной форме и с соблюдением предусмотренной процедуры (Порядок создания и работы Комиссии утвержден Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263). Поэтому, если Комиссией были допущены нарушения формальных требований при принятии решения, это дает заявителю право оспорить его законность безотносительно к обоснованности. Решение Комиссии признается незаконным не потому, что неправильно разрешен спор об экономической обоснованности кадастровой стоимости, а потому, что ею были допущены нарушения, несовместимые с представлениями о надлежащем государственном управлении. В этом смысле оспаривание решения Комиссии является примером обычного спора о законности решения государственного органа (в данном случае – Росреестра, поскольку Комиссии создаются при управлениях Росреестра по субъекту РФ и не являются самостоятельными государственными органами), связанного со спецификой споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В статье 18 Федерального закона от 27 июля 2004 года № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» и Указе Президента Российской Федерации от 12 августа 2002 года № 885 «Об утверждении общих принципов служебного поведения государственных служащих» утверждены общие принципы служебного поведения государственных служащих, смысл которых заключается в том, что все государственные служащие в своей служебной деятельности должны руководствоваться законом и моралью, проявлять добросовестность и высокий профессионализм, быть беспристрастными и независимыми от влияния сторонних лиц, соблюдать установленные федеральными законами ограничения и запреты, исполнять обязанности, связанные с прохождением государственной службы, а также проявлять корректность, внимательность и объективность. 

Решением президиума Совета при Президенте Российской Федерации по противодействию коррупции от 23 декабря 2010 года одобрен Типовой кодекса этики и служебного поведения государственных служащих Российской Федерации и муниципальных служащих, в котором также содержатся аналогичные позиции, целью которого является установление этических норм и правил служебного поведения государственных (муниципальных) служащих для достойного выполнения ими своей профессиональной деятельности, а также содействие укреплению авторитета государственных (муниципальных) служащих, доверия граждан к государственным органам и органам местного самоуправления и обеспечение единых норм поведения государственных (муниципальных) служащих.

Смысл предъявляемых к государственным служащим требований сводится к главному - устранение предпосылок коррупционных действий и иных злоупотреблений служебным положением, предотвращение или урегулирование конфликта интересов.

Применительно к изложенным нормам права и имеющихся в деле письменным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение Комиссии, членом которой является начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО5, принятое по результатам рассмотрения заявления Министерства имущественных отношений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и основанного только на отчете № 66-04/17 об определении рыночной стоимости данного земельного участка, заказчиком которого также являлась ФИО5, не может расцениваться судом как законное и обоснованное, поскольку такие действия госслужащего, являющегося заинтересованным лицом в принятии Комиссией положительного решения в отношении фактически подготовленного по ее заявлению отчета, дают основания предположить о возможном влиянии, оказанном ею на других членов комиссии в принятии положительного решения. 

С учетом изложенного, доводы административного иска в этой части, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, раздел V распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» определяет особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки № 3 Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов : в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета должны соблюдаться следующие принципы : в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью произвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценивая отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, суд приходит к выводу о его несоответствии требования Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и разделу V распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

При описании объекта оценки в части площади земельного участка оценщиком указано количество из общей площади пашни, многолетних насаждений, пастбищ и других вспомогательных территорий. Фактически предмет оценки оценщиком не установлен в полном объеме, договор аренды и акт приема-передачи имущества от 20 января 2017 года предметом исследования оценщика не являлись. 

Вместе с тем, из экспликаций земель, находящихся в аренде у административного истца 2015, 2016 года следует, что кроме указанных оценщиком пашни, многолетних насаждений, пастбищ, на земельном участке имеются : несельскохозяйственные угодья, лесные насаждения, под водой, под дорогами, под болотом, прочие земли, которые не входят в понятие пашня. 

Мотивируя не применение корректировки на функциональное назначение (пашня/пастбище), оценщик сослался на то, что объектом оценки является земельный участок пригодный под пашни, также как и объекты-аналоги (лист 196 отчета). Однако данный вывод противоречит содержанию скриншотов (листы 218-210 отчета), согласно которым в объявлении об объекте-аналоге № 1 не указано на то, что земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения; из объявления по объектам-аналогам № 2 и № 3 не следует, что в составе данных земельных угодий имеется пашня. В таблице на листе 203 отчета оценщиком подобрана модель севооборота по Новоалександровскому району, в котором оцениваемый земельный участок не находится. Цены реализации сельскохозяйственных культур, примененных оценщиком на листе 206 отчета, не содержат указания на год, в котором установлены закупочные цены. Земельные участки, подобранные оценщиком в качестве аналогов, значительно меньше по площади оцениваемого земельного участка, что привело к применению повышающего коэффициента в размере 24%. 

Изложенное свидетельствует о том, что объект оценки и объекты-аналоги не сопоставимы по своим экономическим, материальным характеристикам, а отчет не является достоверным с учетом правового режима земель сульскохозяйственного назначения. 

С учетом вышеуказанного, а также того, что изложенные факторы являются ценообразующими, информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком, является проверяемой не в полной мере, а также не является достаточной и достоверной. 

На основании этого суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости № 66-04/17 от 21 апреля 2017 года, выполненный ИП ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 22 июня 2017 года в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 2272501000 рублей, с указание о том, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 7 июня 2016 года. 

Вместе с тем, по мнению суда, в удовлетворении заявленных административным истцом требований об обязании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления Министерства имущественных отношений Ставропольского края о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, надлежит отказать в силу допущенных Комиссией процедурных нарушений, заявительного характера обращения с таким заявлением в Комиссию, свободы усмотрения действия государственного органа, а также того, что признание оспариваемого решения незаконным и восстановление в Едином государственном реестре недвижимости прежней кадастровой стоимости земельного участка является, в силу требований статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, достаточным для восстановления нарушенным решением прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО1» к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости незаконным - удовлетворить в части. 

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июня 2017 года в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 355078158 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установленной в соответствии с отчетом об оценке. 

Исключить из Единого государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере – 2272501000 рублей и восстановить в Едином Государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка в размере – 1 660487 498 рублей 07 копеек, определенной по состоянию на 7 июня 2016 года. 

В удовлетворении исковых требований об обязании административного ответчика устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления Министерства имущественных отношений Ставропольского края о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через суд, вынесший решение. 

Судья Задорнева Н.П.