Дело № 2-2401/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

19 декабря 2017 года город Казань

Авиастроительный районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи А.Х. Закировой,

при секретаре судебного заседания С.А. Саксоновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора о задатке незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, расходов на оплату услуг представителя, взыскании почтовых расходов, возврата государственной пошлины; по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 и ФИО4 о признании договора о задатке предварительным договором купли-продажи,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику о признании договора о задатке незаключенным. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 (индивидуальным предпринимателем) заключен договор № о задатке, согласно которому заказчик передает, а ответчик (агент продавца) принимает денежную сумму в качестве задатка в размере 100 000 рублей, которая входит в счет предстоящей сделки купли-продажи доли, расположенной в жилом доме 

<

адрес>, а также части земельного участка. Общая стоимость доли составляет 1 200 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец в кассу ответчика внес денежную сумму в размере 100 000 рублей в качестве задатка.

Согласно условиям договора в случае, если заказчик отказывается от оформления основного договора купли-продажи к сроку, указанному в пункте 1.4 договора, то по согласованию сторон вышеуказанная сумма подлежит зачислению на расчетный счет исполнителя в качестве оплаты за услуги либо зачисляется в счет авансового платежа за аналогичную площадь (долю) в другом объекте недвижимости. При этом соглашение о зачислении уплаченной суммы аванса в качестве оплаты за услуги либо соглашение о зачете указанной суммы в качестве авансового платежа за иной объект недвижимости между сторонами не составлялись. Указанный объект недвижимости стал истцу неинтересен. При этом ответчик не имела право принимать задаток, так как не является собственником объекта недвижимости, документы, подтверждающие ее полномочие на принятие задатка, не представлены, в связи с чем считает договор о задатке ничтожным. Кроме того, дом построен с нарушениями закона, разрешение на строительство отсутствует, дом подлежит сносу. Вид разрешенного строительства земельного участка противоречит фактическому назначению построенного многоквартирного жилого дома.

09 августа 2017 года в адрес ответчика направлена претензия о возврате суммы задатка, которая осталась без ответа.

Изначально ФИО1 просил взыскать с ИП ФИО2 неосновательное обогащение в размере 100 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 3 200 рублей, почтовые расходы в сумме 179 рублей 74 копейки, расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Впоследствии исковые требования уточнены: ФИО1 просит признать договор № (о задатке с покупателем) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2 недействительным (незаключенным); взыскать с ИП ФИО2 неосновательное обогащение в размере 100 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 3 200 рублей, почтовые расходы в сумме 179 рублей 74 копейки, расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей (л.д. 41).

В свою очередь, ФИО2 обратилась в суд со встречным иском, в котором просит признать договор № о задатке с покупателем от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2, предварительным договором купли-продажи доли в жилом доме и земельном участке, расположенными по адресу: 

<

адрес>, принадлежащими на праве собственности ФИО4. В обоснование встречного иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавцом), действующим от имени ФИО4, а также ФИО5 и ею заключен договор, по которому она приобрела статус агента, действующего от имени покупателя. Предметом договора являлось приобретение доли в жилом доме с участком, расположенных по вышеуказанному адресу. По условиям договора на нее возлагалась обязанность до ДД.ММ.ГГГГ найти еще трех покупателей долей в обозначенном объекте недвижимости. На основании договора она нашла еще трех покупателей и с каждым из них заключила договор задатка. Последним покупателем являлся ФИО1, с которым ДД.ММ.ГГГГ заключен договор о задатке. В день подписания договора о задатке покупатель самостоятельно передал задаток в размере 100 000 рублей в счет предстоящей сделки купли-продажи 21/200 доли спорного имущества. Договор содержит все существенные условия предварительного договора купли-продажи, в связи с чем его можно считать таковым. Поскольку ФИО1 не исполнил обязательства по совершению сделки купли-продажи в установленный в договоре срок, то потерял право на возврат внесенных денежных средств.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) уточненные первоначальные исковые требования поддержал. В удовлетворении встречного иска просил отказать. Поддержал оводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 (истец по встречному иску) и ее представитель в удовлетворении первоначального иска просили отказать. Встречный иск поддержали, подтвердив изложенные в нем и возражениях по иску обстоятельства. 

Надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства соответчики по встречному иску в судебное заседание не явились. Представили отзыв на исковое заявление.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, изучив материалы дела, заслушав аудиозапись, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.

Договором в силу статей 420, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Одним из способов исполнения обязательств согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу части 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Частью 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со статьями 429, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в той же письменной форме, что и основной договор, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также существенные условия основного договора.

Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (часть 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенных норм материального права следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, содержать условия о цене и предмете договора. Установленное статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации такого договора не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

По смыслу указанной нормы, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующим от имени ФИО4 (продавец), ФИО5 (покупатель) и ФИО2 (агент) заключен договор, согласно пункту 1.2 которого продавец, покупатель и агент обязались совместно с еще 3 будущими долевыми собственниками совершить полную сделку купли-продажи дома 

<

адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27). 

Пунктом 5.1 данного договора предусмотрено, что в случае, если к сроку, указанному в пункте 1.2 договора покупатель по каким-либо причинам отказывается о совершения сделки купли-продажи, он обязуется вернуть полученный им задаток покупателю в течение 10 календарных дней (л.д. 28). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор № о задатке, согласно которому заказчик передает, а ответчик (агент продавца) принимает денежную сумму в качестве задатка в размере 100 000 рублей, которая входит в счет предстоящей сделки купли-продажи 21/100 доли, расположенной в жилом доме 

<

адрес>, а также 21/100 доли земельного участка (л.д. 11). 

Общая стоимость доли согласно пункту 1.1. договора о задатке составила 1 200 000 рублей (л.д. 11).

Пунктом 1.4. договора о задатке установлено, что заказчик обязуется совершить сделку по приобретению вышеуказанного объекта в срок до ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по РТ. В случае, если заказчик отказывается от оформления основного договора купли-продажи к сроку, указанному в пункте 1.4 договора, то по согласованию сторон вышеуказанная сумма подлежит зачислению на расчетный счет исполнителя в качестве оплаты за услуги либо зачисляется в счет авансового платежа за аналогичную площадь (долю) в другом объекте недвижимости (л.д. 11).

Этим же пунктом предусмотрено, что агент продавца отказывается от совершения сделки купли-продажи, он обязуется вернуть заказчику вышеуказанную сумму задатка в течение 15 календарных дней (л.д. 11).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ истец в кассу ответчика (истца по встречному иску) внес денежную сумму в размере 100 000 рублей в качестве задатка (л.д. 12 – оборот).

Между тем из буквального толкования договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что каких-либо полномочий на получение задатка ответчик (истец) по встречному иску не получала, а лишь приняла на себя обязательства осуществить поиск других покупателей для выкупа дома и земельного участка, собственником которых на тот момент являлась ФИО4 (л.д. 30-32). 

Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля ФИО5, отзывами соответчиков по встречному иску (ФИО3 и ФИО4), а также нотариально заверенным заявлением ФИО3, из которого следует, что на его имя собственником объектов недвижимости ФИО4 выдана нотариальная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, которой она уполномочила его владеть, пользоваться и распоряжаться вышеуказанным имуществом. При этом по заключенному ДД.ММ.ГГГГ договору ФИО2 выступала агентом и должна оказывать услуги для сопровождения предстоящей сделки купли-продажи объектов недвижимости. По данному договору никаких денежных средств индивидуальный предприниматель ФИО2 не получала и не имела права получать(л.д. 42). 

Более того, согласно доводам истца по первоначальному иску он потерял интерес в отношении объекта недвижимости ввиду предоставления о нем недостоверной информации: объект построен с нарушениями закона (усматриваются признаки постройки многоквартирного дома), разрешение на строительство отсутствует, и он подлежит сносу, вид разрешенного строительства земельного участка противоречит фактическому назначению построенного многоквартирного жилого дома.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец по встречному иску полагает, что договор о задатке является ничтожным, поскольку правовых оснований для получения от него денежных средств ФИО2 не имела, какое-либо соглашение о зачислении уплаченной суммы аванса в качестве оплаты за услуги либо соглашение о зачете указанной суммы в качестве авансового платежа за иной объект недвижимости между сторонами договора о задатке не составлялись, переданные им суммы являются неосновательным обогащением ФИО2, а потому подлежат возврату. 

Истец по встречному иску полагает, что договор о задатке содержит в себе все существенные условия предварительного договора купли-продажи, в связи с чем должен считаться таковым. А поскольку ФИО1 не исполнил обязательства по совершению сделки купли-продажи в установленный в договоре срок, то потерял право на возврат внесенных денежных средств.

Однако с указанной позицией ответчика (истца по встречному иску) суд не может согласиться, поскольку спорный договор задатка не содержит предусмотренных законом существенных условий, на которых в последующем предполагалось заключить договор купли-продажи; собственником объекта недвижимости ФИО2 не являлась, правом на получение задатка не обладала. Следовательно, оспариваемый договор задатка не может быть признан предварительным договором купли-продажи. 

Суд также учитывает, что сумма задатка могла быть получена ФИО3, поскольку он действовал от имени собственника. Более того, в судебном заседании ФИО2 пояснила, что за свою работу вознаграждение она должна была получить именно от ФИО3, в связи с чем полагает, что заявленная ко взысканию сумму удерживается, как вознаграждение. Однако каких-либо обязательств у истца перед ФИО2 не возникло. Фактически и агентский договор между ФИО3, действующим от имени ФИО4, и ФИО2 суду не представлен.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что первоначальные требования о признании договора о задатке незаключенным и взыскании неосновательного обогащения в размере 100 000 рублей подлежат удовлетворению, тогда как оснований для удовлетворения суд полагает необходимым отказать.

Истцом по первоначальному иску заявлены требования о взыскании судебных издержек в виде расходов на оплату услуг представителя, почтовых расходов и расходов по госпошлине.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым на основании статьи 94 ГПК РФ относятся расходы на оплату услуг представителя. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Поскольку первоначальные требования удовлетворены, то с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 3 200 рублей (л.д. 20). 

В обоснование расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей истцом по первоначальному иску представлена копия агентского договора по оказанию услуг № 585/08-17 от 05 августа 2017 года и копия квитанции от 05 августа 2017 года (л.д. 13, 14). Между тем оригиналы указанных документов суду не представлены. 

В соответствии со статей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Представленные ксерокопии агентского договора и квитанции не могут быть приняты в качестве допустимого доказательства, поскольку не отвечают требованиям части 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оригиналы данных документов суду не представлены, тогда как при подготовке к судебному заседанию истребованы подлинники документов, прилагаемых к заявлению в соответствии с положениями пункта 7 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 1).

Следовательно, факт несения расходов на оплату услуг представителя не доказан.

Иных доказательств, подтверждающих понесенные расходы на оплату услуг представителя, не представлено.

По этим же основаниям суд считает необходимым отказать во взыскании почтовых расходов в сумме 179 рублей 74 копейки, поскольку оригиналы квитанции об отправке, почтовой описи и претензии суду не представлены (л.д. 13, 14, 15). 

При таких обстоятельствах, оценив все собранные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу, что первоначальные требования подлежат частичному удовлетворению, во встречных требованиях следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора о задатке незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, расходов на оплату услуг представителя, взыскании почтовых расходов, возврата государственной пошлины удовлетворить частично.

Признать договор № о задатке с покупателем от ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1 незаключенным.

Взыскать с ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей в пользу ФИО1; возврат государственной пошлины в сумме 3 200 (три тысячи двести) рублей.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1, ФИО3 и ФИО4 о признании договора о задатке предварительным договором купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Авиастроительный районный суд города Казани. 

Председательствующий: А.Х. Закирова.