дело № 3а-401/2023

УИД: 26OS0000-04-2023-000306-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 18 декабря 2023 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО1, 

с участием представителя административного истца СПА «Колхоз имени Ворошилова» ФИО5, 

представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению сельскохозяйственной производственной артели «Колхоз имени Ворошилова» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, 

установил:

представитель сельскохозяйственной производственной артели «Колхоз имени Ворошилова» по доверенности ФИО5 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми № равной рыночной.

В обоснование иска административным истцом указано, что СПА «Колхоз имени Ворошилова» на праве общей долевой собственности принадлежат: 

земельный участок с кадастровым № из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 74 327 223 кв.м. с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, площадью 15 299 372 кв.м. с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах земель 

<

адрес> почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки установлена следующая кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

с кадастровым № в размере 1 065 109 105,59 рублей;

с кадастровым № в размере 214 038 214,28 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налогов, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной, определенной в отчетах об оценке ООО «Арабеска» от 04 сентября 2023 года № 104/2023, в которых рыночная стоимость земельных участков составила:

с кадастровым № по состоянию на 01 января 2022 года в размере 650 399 910 рублей;

с кадастровым № по состоянию на 01 января 2022 года в размере 133 877 061 рублей. 

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, представители заинтересованных лиц: филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3, просила принять решение на усмотрение суда, пояснила, что замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса РФ указано, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 4 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, поскольку результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося плательщиком земельного налога.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что СПА «Колхоз имени Ворошилова» на праве общей долевой собственности принадлежат: 

земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, площадью 74 327 223 кв.м. с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: 

<

адрес>

земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № площадью 15 299 372 кв.м. с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах земель 

<

адрес> почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 18 июня 2021 года № 371 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учетных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков.

По результатам государственной кадастровой оценки установлена следующая кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года:

с кадастровым № в размере 1 065 109 105,59 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 14 июля 2023 года № КУВИ-001/2023-162107418;

с кадастровым № в размере 214 038 214,28 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 14 июля 2023 года № КУВИ-001/2023-162111358.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налогов, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной, определенной в отчетах об оценке ООО «Арабеска» от 04 сентября 2023 года № 104/2023, в которых рыночная стоимость земельных участков составила:

с кадастровым № по состоянию на 01 января 2022 года в размере 650 399 910,00 рублей;

с кадастровым № по состоянию на 01 января 2022 года в размере 133 877 061,00 рублей. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от 17 ноября 2023 года №ЭЗ 365/2023 определена следующая рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2022 года:

с кадастровым № в размере 650 242 285,00 рублей;

с кадастровым № в размере 134 817 749,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, опираясь при проведении расчетов на нормативную и методическую документацию. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков определена в результате согласования результатов расчетов его рыночной стоимости, полученных в рамках доходного и сравнительного подходов.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки. 

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми № по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, исчисляемого из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования СПА «Колхоз имени Ворошилова» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы от 17 ноября 2023 года №ЭЗ 365/2023, опровергающих содержащиеся в отчете об оценке ООО «Арабеска» данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми №, а также того обстоятельства, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, и сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, равно как и ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы, размер кадастровой стоимости земельных участков подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми №

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 08 сентября 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление сельскохозяйственной производственной артели «Колхоз имени Ворошилова» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № площадью 74 327 223 кв.м. с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2022 года в размере 650 242 285 (шестьсот пятьдесят миллионов двести сорок две тысячи двести восемьдесят пять) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, площадью 15 299 372 кв.м. с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах земель 

<

адрес>», почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2022 года в размере 134 817 749 (сто тридцать четыре миллиона восемьсот семнадцать тысяч семьсот сорок девять) рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания и подлежат применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административное исковое заявление СПА «Колхоз имени Ворошилова» поступило в суд 08 сентября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме, через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение составлено 25 декабря 2023 года.

Судья подпись В.А. Кострицкий

Копия верна:

Судья В.А. Кострицкий