Дело № 2-29/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 февраля 2020 года г. Новосибирск

Советский районный суд города Новосибирска в составе:

судьи Толстик Н.В.

при секретаре Улямаевой Е.А.

с участием

представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Акционерному обществу «Технопарк Новосибирского Академгородка» о взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском к АО «Технопарк Новосибирского Академгородка», в котором, с учетом последующих уточнений, просил:

1.Уменьшить покупную цену, определенную договором долевого участия от 01.09.2014 №, дополнительными соглашениями №1 от 22.07.2015, №2 от 10.11.2016 на 821 643 рубля 72 копейки.

2. Взыскать с АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» в пользу ФИО3:

- 821 643 рубля 72 копейки – денежные средства в счет уменьшения цены договора;

- 821 643 рубля 72 копейки– неустойку за период с 16.10.2018 по 29.04.2019;

- 30 000 рублей – расходы на оплату услуг по подготовке заключения специалиста;

- 20 000 рублей – компенсацию морального вреда.

3. Взыскать с АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» в пользу ФИО3 неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о соразмерно уменьшении цены договора за период с 24.05.2019 по день фактического исполнения обязательства – в размере 1% от суммы 821 643 рубля 72 копейки за каждый день просрочки.

Исковые требования обоснованы следующим. 01.09.2014 между ФИО3 (участник долевого строительства) и АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» (застройщик) заключен договор № на долевое участие в строительстве объекта: «Комплекс малоэтажных жилых домов (коттеджный поселок)». Местоположение объекта: 

<

адрес>. В соответствии с договором застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) «Комплекс малоэтажных жилых домов (коттеджный поселок)» по указанному адресу с общим благоустройством территории и сетями инженерно-технического обеспечения и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства индивидуальный жилой дом с сетями инженерно-технического обеспечения ориентировочной площадью 172,55 кв.м., строительный номер дома №. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять вышеуказанный объект долевого строительства на условиях и в сроки в соответствии с условиями договора. В соответствии с пунктом 1.4 договора гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет. Дополнительными соглашениями от 22.07.2015 и от 10.11.2016 стороны изменили характеристики объекта долевого строительства, цену договора и срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Оплата долевого взноса в размере 10 836 396 рублей 78 копеек произведена истцом в полном объеме согласно условиям договора. Ввиду обнаружения недостатков объекта долевого строительства 21.09.2016 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об их устранении. 25.11.2016 объект долевого строительства передан истцу. Одновременно ответчиком было представлено гарантийное письмо, согласно которому он принял на себя обязательства по устранению имеющихся недостатков. 11.04.2017 в связи с неисполнением обязательства в заявленные сроки, а также проявлении новых недостатков Ремелем была повторно направлена претензия с требованием о согласовании срока устранения выявленных недостатков, а также уплаты неустойки за нарушение срока устранения ранее заявленных недостатков. В дальнейшем истец еще неоднократно в устном порядке обращался к ответчику с требованиями об устранении недостатков (в том числе выявляемых вновь), которые оставались без удовлетворения. 29.08.2018 ответчиком с участием подрядчика был произведен комиссионный осмотр объекта долевого строительства, который подтвердил наличие заявленных истцом недостатков. Устранение недостатков ответчик обязался произвести до 15.10.2018, однако принятые на себя обязательства не исполнил. 08.04.2019 по поручению истца специалистами было произведено обследование указанного дома на предмет установления качества выполнения строительно-монтажных работ, согласно которому стоимость устранения выявленных дефектов составит 832 599 рублей 83 копейки. 30.04.2019 в адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием об уплате неустойки и соразмерном уменьшении цены договора. До настоящего времени требования истца не исполнены. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском (т.1 л.д.2-4, т.2 л.д.78).

В судебное заседание ФИО3 не явился, был извещен, поручил ведение дела представителю.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования в уточненном варианте полностью поддержал, дал соответствующие объяснения.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, возражал относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.1 л.д.85-90).

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал, что дефекты, указанные в представленном истцом заключении, могли возникнуть или объем таких дефектов мог увеличиться в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) истцом обязанностей по эксплуатации (содержанию) жилого дома. При таких обстоятельствах, ответчик считает, что сумма заявленного истцом соразмерного уменьшения цены договора подлежит корректировке. Размер заявленной истцом неустойки за нарушение сроков безвозмездного устранения недостатков ответчик считает чрезмерно завышенным и подлежащим снижению на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Требование о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требования истца о соразмерном уменьшении цены договора ответчик считает не подлежащим удовлетворению, поскольку взыскание такой неустойки повлечет превышение размера неустойки над стоимостью работ по устранению недостатков, что недопустимо. Расходы на подготовку представленного истцом заключения эксперта ответчик считает необоснованными, поскольку они понесены не в рамках судебного процесса и не относятся к судебным издержкам. Компенсацию морального вреда ответчик просит снизить с учетом принципов разумности и справедливости до суммы 5000 рублей. 

На основе представленных в дело доказательств судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

01.09.2014 между ФИО3 (участник долевого строительства) и АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» (застройщик) заключен договор № на долевое участие в строительстве объекта: «Комплекс малоэтажных жилых домов (коттеджный поселок)». Местоположение объекта: 

<

адрес> (т.1 л.д.5-19).

В соответствии с пунктом 1.1 договора № застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) «Комплекс малоэтажных жилых домов (коттеджный поселок)» по указанному адресу с общим благоустройством территории и сетями инженерно-технического обеспечения и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства индивидуальный жилой дом с сетями инженерно-технического обеспечения ориентировочной площадью 172,55 кв.м., строительный номер дома №. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять вышеуказанный объект долевого строительства на условиях и в сроки в соответствии с условиями договора. 

В соответствии с пунктом 1.4 договора № гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет.

Дополнительными соглашениями от 22.07.2015 и от 10.11.2016 стороны изменили характеристики объекта долевого строительства, цену договора и срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (т.1 л.д.20-34). 

Оплата долевого взноса в размере 10 836 396 рублей 78 копеек произведена истцом в полном объеме согласно условиям договора. 

21.09.2016 ввиду обнаружения недостатков объекта долевого строительства истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об их устранении (т.1 л.д.40,41). 

25.11.2016 объект долевого строительства передан истцу, что подтверждается актом приема-передачи Объекта долевого строительства к договору от 01.09.2014 №ДДУ-1108/2014-К-Р-005 (л.д.38).

Одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта, а именно 25.11.2016 ответчиком было представлено гарантийное письмо, согласно которому он принял на себя обязательства по устранению имеющихся недостатков (т.1 л.д.39). 

11.04.2017 в связи с неисполнением обязательства в заявленные сроки, а также проявлении новых недостатков ФИО3 была повторно направлена претензия с требованием о согласовании срока устранения выявленных недостатков, а также уплаты неустойки за нарушение срока устранения ранее заявленных недостатков (т.1 л.д.42-44). 

29.08.2018 ответчиком с участием подрядчика был произведен комиссионный осмотр объекта долевого строительства, который подтвердил наличие заявленных истцом недостатков. В гарантийном письме от 14.09.2018 ответчик обязался устранение недостатков произвести в срок до 15.10.2018 (т.1 л.д.45).

Принятые на себя обязательства по устранению недостатков застройщик не исполнил, доказательства обратного в дело не представлены.

08.04.2019 по поручению истца специалистами было произведено обследование указанного дома на предмет установления качества выполнения строительно-монтажных работ, согласно которому стоимость устранения выявленных дефектов составит 832 599 рублей 83 копейки (т.1 л.д.46-73). 

30.04.2019 в адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием об уплате неустойки и соразмерном уменьшении цены договора (т.1 л.д.75-77).

При разрешении требования о соразмерно уменьшении цены договора суд руководствуется следующими нормами права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 №111-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 №111-ФЗ).

Федеральным законом от 03.07.2016 №304-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в частности.

Согласно пункту 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ).

В соответствии с пунктом 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ настоящий закон вступает в силу с 1 января 2017 года, за исключением пункта 27 статьи 1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В рамках настоящего иска предметом рассмотрения являются требования об уменьшении цены договора в результате недостатков, требование об устранении которых впервые предъявлено 11.04.2017. Обязательства по устранению данных недостатков не исполнены застройщиком в согласованный сторонами срок до 15.10.2018.

Таким образом, рассматриваемые отношения сторон из ненадлежащего качества объекта долевого строительства возникли после введения в действие Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017.

Данное обстоятельство дает основания при разрешении настоящего спора руководствоваться положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ.

Исходя из совокупности данных о предмете и основании иска, доводов истца, возражений ответчика относительно заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что в предмет доказывания по делу входит проверка качества построенного объекта недвижимости, а при наличии недостатков качества - установление причин их образования и стоимости устранения.

Учитывая, что разрешение данных вопросов требовало специальных познаний, судом по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО 

<

данные изъяты> (т.1 л.д.139-140).

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Допущены ли при строительстве индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, нарушения строительных норм и правил, сводов правил, иных технических регламентов?

2. Если такие нарушения допущены, какие дефекты (недостатки качества) индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, образовались в результате данных нарушений?

3. Определить стоимость устранения дефектов (недостатков качества) индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, образовавшихся в результате нарушения строительных норм и правил, сводов правил, иных технических регламентов.

4. Могли ли выявленные дефекты (недостатки качества) объекта или их часть явиться следствием нарушения участником долевого строительства требований к эксплуатации (содержанию) объекта (не выполнение работ по очистке отмостки дома от снега, не выполнение работ по сбросу снега с кровли)? Если да, то какие именно? Какова стоимость устранения данных дефектов?

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении № от 16 декабря 2019 года (т.2 л.д.1-61), составленном по результату судебной строительно-технической экспертизы, при строительстве индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, допущены отклонения от рабочей документации, шифр 1-КП-1-173-АР:

- фактическая отделка наружных стен цокольного этажа не соответствует предусмотренной рабочей документации по типу и свойствам;

- фактический конструктив отмостки не соответствует предусмотренному рабочей документацией, в том числе в части несущей способности (ответ на вопрос 1).

Индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>, имеет следующие дефекты строительно-монтажных работ:

- декоративная штукатурка наружных стен имеет растрескивание с частичным выкрашиванием – применение декоративной штукатурки, то есть отделки не предусмотренной рабочей документацией и обладающей иными свойствами, могло привести к ее разрушению;

- отмостка имеет повсеместное растрескивание, местные разрушения и просадки – фактический конструктив отмостки не соответствует предусмотренному рабочей документацией, в том числе в части несущей способности, что могло привести к разрушению, растрескиванию отмостки и разрушению ее примыкания с цоколем;

- покрытие кровли из метеллочерепицы и доборных элементов имеют механические повреждения, в том числе в районе крепежных элементов – исходя из локализации и характера, механические повреждения являются дефектом строительно-монтажных работ;

- конструкции мансардного этажа имеют признаки замокания – признаки характерны для протечки кровли, то есть дефекта строительно-монтажных работ;

- тротуарная плитка на придомовой территории имеет просадки – просадки являются признаком отсутствия устроенного должным образом основания, то есть дефекта строительно-монтажных работ;

- молниезащита не закреплена должным образом – согласно пункту 3.4 СП71.13330.2011 все металлические элементы деталей на фасаде здания должны быть закреплены;

- доски на фронтонах имеют частичное отслоение и разрешение окрашенного слоя – являются следствием процессов под действием атмосферных явлений, обусловленные отсутствием свойства долговечности эстетической выразительности в должном объеме (ответ на вопрос 2).

Стоимость устранения дефектов (недостатков качества) индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>, установленных при исследовании по второму вопросу, составляет 821 643 рубля 72 копейки (ответ на вопрос 3).

Стоимость устранения дефектов, образованию которых могло способствовать скопление снеговых масс на отмостке индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>, составляет 265 982 рубля 76 копеек (ответ на вопрос 4).

Оценивая Заключение эксперта № от 16 декабря 2019 года, составленное экспертами ООО «

<

данные изъяты>» по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка проведения экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, научную обоснованность и достоверность сделанных экспертами выводов, суд признает указанное заключение допустимым доказательством. 

Экспертиза выполнена экспертами С.И., имеющим высшее техническое образование, ученую степень кандидата технических наук, стаж судебно-экспертной деятельности более 8 лет; С.И., имеющим высшее техническое образование, ученую степень доктора технических наук, ученое звание профессора, стаж судебно-экспертной деятельности более 20 лет; В.А., имеющей высшее техническое образование, диплом с отличием №, регистрационный №.

Учитывая наличие у экспертов, необходимой квалификации, оснований не доверять выводам, изложенным в заключении, у суда не имеется, эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Все выводы судебной экспертизы подробно мотивированы и обоснованы экспертами, заключение не содержит противоречий, выводы экспертов последовательны, в связи с чем не вызывают у суда сомнений в правильности.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должен доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Ответчиком выводы судебной строительно-технической экспертизы не оспорены, иное заключение эксперта, опровергающее выводы заключения ООО 

<

данные изъяты>, в дело не представлено, ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы ответчиком не заявлено.

Выявленные в процессе экспертизы недостатки качества объекта долевого строительства частично были указаны истцом в письменной претензии от 11.04.2017 (т.1 л.д.42-43), были названы самим застройщиком в гарантийном письме от 14.09.2018 (т.1 л.д.45), подтверждались внесудебным заключением эксперта № от 08.04.2019 (т.1 л.д.46-74).

Доводы ответчика о том, что причины протечек кровли были устранены застройщиком в рамках исполнения гарантийного обязательства от 14.09.2018, не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами по делу.

Из объяснений эксперта С.И., данных в судебном заседании, протекания кровли, в частности, обусловлены недостатками при устройстве гидроизоляции. Для устройства новой гидроизоляции необходим демонтаж покрытия кровли, демонтаж некачественно устроенной гидроизоляции и пароизоляции с обратным их качественным монтажом.

При таких обстоятельствах выводы экспертов о необходимости демонтажа покрытия кровли (259 кв.м.), демонтажа гидроизоляции (259 кв.м.) и пароизоляции (259 кв.м.) с обратным устройством таковых на указанных площадях являются обоснованными, поскольку, как следует из объяснений эксперта, такие мероприятия необходимы для устранения причин протеканий кровли.

Вопреки доводам ответчика, из заключения эксперта следует, что замена покрытия кровли (металлочерепицы) требуется не на всей поверхности, а лишь на площади 8,3 кв.м., что обусловлено наличием механических повреждений на данной поверхности.

Таким образом, результаты проведения судебной экспертизы подтвердили доводы истца о наличии и перечне имеющихся в объекте долевого строительства недостатков качества, стоимость устранения которых составляет 821 643 рубля 72 копейки.

Проверяя доводы ответчика относительно того, что указанную выше стоимость устранения недостатков следует уменьшить на стоимость устранения недостатков, которые могли быть обусловлены действиями самого истца, который ненадлежащим образом осуществлял эксплуатацию объекта (не осуществлял сброс снега с кровли и отмостки дома), суд приходит к следующим выводам.

Из анализа пункта 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» следует, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, возложено на застройщика.

Аналогичный подход к распределению бремени доказывания по рассматриваемой категории споров обозначен в пункте 28 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Проанализировав совокупность представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу, что ответчиком не доказано, что рассматриваемые недостатки объекта долевого строительства (их часть) образовались вследствие нормального физического износа либо вследствие нарушений истцом обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства.

Ответ на четвертый вопрос судебной экспертизы, посвященный анализу того, могли ли выявленные дефекты явиться следствием нарушения участником долевого строительства обязательных требований к эксплуатации (содержанию) объекта, носит вероятностный характер:

- Стоимость устранения дефектов, образованию которых могло способствовать скопление снеговых масс на отмостке индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>, составляет 265 982 рубля 76 копеек (ответ на вопрос 4).

Следует отметить, что в материалах дела отсутствует какая-либо документация, отражающая требования к эксплуатации (содержанию) дома, в том числе инструкция по эксплуатации, с которой бы ответчик знакомил истца при передаче ему объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ссылки ответчика на нарушение истцом правил эксплуатации дома, в принципе, не являются обоснованными.

Ответчик также ссылался на то, что образованию снега на отмостке дома, в частности, способствовало то, что истец не выполнял обязательства по очистке кровли дома от снеговых масс.

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что, исходя из конструктивных особенностей кровли, заключающейся в отсутствии централизованного доступа на кровлю, а кроме того, в виду отсутствуя предусмотренного рабочей документацией ограждения кровли, являющейся элементом безопасности, техническая возможность очистки снега с кровли практически исключается.

Из объяснений эксперта, данных в судебном заседании, следует, что недостатки, образованию которых потенциально могло способствовать образование снеговых масс на отмостке дома, проявились в дефектах декоративной штукатурки наружных стен дома. При этом невозможно категорично ответить, образовались ли данные дефекты, если бы снеговые массы с отмостки дома своевременно очищались истцом.

Кроме того, из анализа выводов экспертов ости следует, что скопление снеговых масс на отмостке дома является не единственным фактором, который мог обусловить наличие выявленных недостатков.

Так, в экспертном заключении указано, что стены цокольного этажа, исходя из его конструктивных особенностей, подвержены эксплуатации в условиях повышенной влажности, что отличает их от стен последующих этажей. Для обеспечения свойства долговечности, а также сохранения эстетической выразительности при отделке стен цокольного этажа предпочтительно применение гидрофобных покрытий.

В рассматриваемом случае рабочей документацией отделка цоколя была предусмотрена искусственным камнем с обработкой его поверхности гидрофобизатором «ГИДРОСТОП». Фактически снаружи цоколь облицован искусственным камнем лишь на высоту около 40 см. Выше стены цоколя отделаны декоративной штукатуркой, аналогичной иным наружным стенам дома. Экспертом отмечено, что искусственный камень, по отношению к штукатерке, имеет иные свойства, в том числе гидрофобные.

Таким образом, одним из факторов, который мог способствовать дефектам штукатурки дома, является применение застройщиком отделочных материалов цоколя, не предусмотренных рабочей документации.

Учитывая приведенные выше факторы в совокупности, суд приходит к выводу, что ответчиком не доказана прямая причинно-следственная связь между образованием дефектов декоративной штукатурки дома и не выполнением истцом действий по очистки отмостки дома от снеговых масс.

При таких обстоятельствах суд полагает, что стоимость работ по устранению выявленных недостатков (821 643 рубля 72 копейки) не должна уменьшаться на стоимость работ по устранению недостатков, которые потенциально могли образоваться в результате скопления снеговых масс на отмостке дома (265 982 рубля 76 копеек).

Как установлено выше, изначально истец воспользовался своим правом требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (подпункт 1 пункта 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ).

Поскольку данное требование истца своевременно выполнено не было, он воспользовался своим правом требовать соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 пункта 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ).

Такие действия истца не противоречат действующему законодательству.

Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не регулирует действия участника долевого строительства в случае невыполнения застройщиком одного из предъявленных требований из ненадлежащего качества объекта.

Вместе с тем, в силу подпункта 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что в случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные статьями 20-22 настоящего Закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные статьями 18 настоящего Закона.

Данная норма к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению по аналогии, что означает, что в случае невыполнения застройщиком требования участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков объекта в разумный срок, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Во внесудебном порядке исполнить требования истца о соразмерном уменьшении цены договора ответчик отказался.

Учитывая изложенное, в целях восстановления нарушенных прав ФИО3, суд считает необходимым удовлетворить его требования о соразмерном уменьшении цены договора на сумму 821 643 рубля 72 копейки (на стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов).

Поскольку цена договора долевого участия оплачена истцом в полном объеме, указанная выше денежная сумма подлежит обратному взысканию с ответчика в пользу истца.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки за своевременное неисполнение требований о безвозмездном устранении недостатков, суд руководствуется следующими нормами права.

В силу пункта 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Как установлено выше, в гарантийном письме от 14.09.2018 ответчик принимал на себя обязательства устранить недостатки объекта долевого участия в срок до 15.10.2018. Данное обязательство застройщик нарушил. Указанные обстоятельства являются основанием для взыскания с ответчика рассматриваемого вида неустойки.

В соответствии с пунктом 3 стати 196 гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

ФИО3 просит взыскать рассматриваемый вид неустойки за период с 16.10.2018 по 29.04.2019 (196 дней). Размер неустойки за указанный период просрочки составляет 1 610 421 рубль 71 копейка (821 643,73 : 100 * 196).

В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный суд РФ в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате правонарушения.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В процессе рассмотрения дела по существу ответчик просил применить к рассматриваемым правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ. В качестве оснований для снижения неустойки АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» указывает на то, что застройщик от своих обязательств по устранению недостатков не уклонялся, наличие недостатков признавал, выдавал гарантийные письма на их устранение. Заявленный истцом размер неустойки является чрезмерным и не соответствует размеру возможных убытков, обусловленных неисполнением ответчиком своих обязательств.

Учитывая, что ответчиком приведены заслуживающие внимание мотивы для снижения заявленной неустойки, принимая во внимание отсутствие у истца каких-либо доказанных финансовых потерь в результате просрочки ответчика, расценивая заявленную неустойку (1 610 421 рубль 71 копейка) явно несоответствующей последствиям нарушенного обязательства, суд снижает ее до разумных пределов до суммы 130 000 рублей. 

Судом оценивались доводы ответчика о том, что истец утратил право на взыскание неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, выявленных в объекте долевого строительства, поскольку такое право он передал индивидуальному предпринимателю А.В. по договору уступки № от 30.11.2017 (л.д.103-104).

С такой позицией ответчика суд согласиться не может, поскольку из анализа указанного договора уступки следует, что по нему ИП ФИО4 истцом передано право на взыскание неустойки за нарушение сроков устранения иных недостатков объекта долевого строительства, не являющихся предметом рассмотрения в рамках настоящего дела:

- выполнение ограждения участка с восточной стороны, планировки участка, чистовой отделки котельной за период с 16.11.2016 по 01.09.2017.

Таким образом, наличие рассматриваемого договора уступки прав не является препятствием для удовлетворения заявленных требований ФИО3

Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора, суд приходит к следующим выводам.

Как разъяснил Верховный суд РФ в пункте 32 постановления Пленума РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если потребитель в связи с нарушением продавцом, изготовителем (уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) предусмотренных статьями 20, 21, 22 Закона сроков предъявил иное требование, вытекающее из продажи товара с недостатками, неустойка (пеня) за нарушение названных сроков взыскивается до предъявления потребителем нового требования из числа предусмотренных статьей 18 Закона. При этом следует иметь в виду, что в случае просрочки выполнения нового требования также взыскивается неустойка (пеня), предусмотренная пунктом 1 статьи 23 Закона.

Учитывая приведенные выше разъяснения, которые к рассматриваемым правоотношениям могут быть применены по аналогии, исковые требования ФИО3 в части взыскания с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 22 Закона о защите прав потребителей требование о соразмерном уменьшении цены договора подлежит удовлетворению в течение 10 дней со дня предъявления.

Впервые соответствующее требование ФИО3 предъявлено в претензии от 30.04.2019. В срок до 10.05.2019 данное требование ответчиком исполнено не было, что является основанием для взыскания соответствующего вида неустойки.

За период с 11.05.2019 по 14.02.2020 (день вынесения решения суда) размер неустойки составляет 2 300 603 рубля 20 копеек (821 643,72 :100 * 280 дней).

Указанный размер неустойки суд также расценивает явно несоответствующим последствиям нарушенного обязательства, применяет к рассматриваемым правоотношениям положения статьи 333 ГК РФ и снижает неустойку до разумных пределов до суммы 170 000 рублей. Более подробно мотивы снижения неустойки приведены выше.

Как разъяснил Верховный суд РФ в пункте 65 постановления Пленума от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения требований о соразмерном уменьшении цены договора до момента фактического исполнения обязательства.

Учитывая приведенные выше разъяснения, данное требование является обоснованным и подлежит удовлетворению, в связи с чем, суд принимает решение о взыскании с ответчика в пользу истца соответствующего вида неустойки из расчета 8 216 рублей 44 копейки в день до момента фактического исполнения обязательства.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика денежной компенсации морального вреда, суд учитывает следующее.

Согласно статье 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает возможность компенсации потребителю морального вреда, причиненного в результате нарушения прав потребителя, при наличии вины второй стороны в обязательстве. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая характер допущенного ответчиком нарушения обязательства, принимая во внимание, что ответчиком не представлены доказательства, оспаривающие его вину в нарушении исполнения обязательства, суд находит обоснованными требования истца о компенсации морального вреда. 

Определяя размер компенсации морального вреда, суд принимает во внимание степень вины нарушителя, степень физических и нравственных страданий истца, и находит обоснованной сумму в размере 5000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пункт 46 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» дает разъяснение, что указанный выше штраф подлежит взысканию в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Судом на обсуждение участников процесса ставился вопрос о взыскание штрафа. Истец пояснил, что на взыскание штрафа настаивает.

Размер штрафа в рассматриваемом случае составляет 513 321 рубль 86 копеек: ((821 643,72 + 130 000 + 170 000 + 5000) : 2 = 513 321,86 ).

Учитывая конкретные обстоятельства дела, период просрочки, принимая во внимание, что просрочка не причинила истцу существенного ущерба, суд приходит к выводу, что подлежащая взысканию сумма штрафа чрезмерна, явно несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, а потому подлежит снижению до суммы 200 000 рублей.

Применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ для снижения штрафа обусловлено его правовой природой, поскольку штраф следует рассматривать как законную неустойку. Как указано выше, ответчиком было заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В материалы дела представлено заявление ООО «

<

данные изъяты>» о возмещении расходов, понесенных при производстве экспертизы, в размере 43 000 рублей (т.2 л.д.84-86).

Определением суда от 10 июля 2019 года расходы по проведению судебной экспертизы были возложены на ответчика АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» (т.1 л.д.139-140).

Как установлено судом, своевременно экспертиза ответчиком оплачена не была, что явилось основанием для подачи экспертами заявления о взыскании судебных расходов.

При разрешении данного заявления суд руководствуется положениями пункта 2 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса РФ, в соответствии с которым эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. 

В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. 

Поскольку исковые требования ФИО3 удовлетворяются судом, расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 43 000 рублей в качестве судебных расходов подлежат взысканию с АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» в пользу ООО «

<

данные изъяты>».

Как разъяснил Верховный суд РФ в пункте 2 постановления Пленума от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмо трением дела», к перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. 

Принимая во внимание изложенное, суд находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчика расходов на подготовку досудебной экспертизы в размере 30 000 рублей, поскольку несение таких расходов было необходимо истцу для реализации права на обращение в суд с настоящим иском, в частности, для определения цены иска. Представленное истцом заключение эксперта № от 08.04.2019 отвечает признаками относимости и допустимости, оценивается судом в совокупности с другими представленными в дело доказательствами. Расходы на оплату данной экспертизы подтверждены истцом документально (т.2 л.д.77а), в связи с чем, оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований о компенсации данных видов затрат не имеется.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 13 808 рублей 22 копейки.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 98, 196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

р е ш и л:

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить частично.

Уменьшить покупную цену, определенную договором участия от 01.09.2014 №, дополнительными соглашениями № от 22.07.2015, № от 10.11.2016, на 821 643 рубля 72 копейки.

Взыскать с Акционерного общества «Технопарк Новосибирского Академгородка» в пользу ФИО3 в связи с уменьшением цены договора денежную сумму в размере 821 643 рубля 72 копейки, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о безвозмездном устранении недостатков за период с 16.10.2018 по 29.04.2019 в размере 130 000 рублей, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерно уменьшении цены договора за период с 11.05.2019 по 14.02.2020 в размере 170 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 5000 рублей, а также штраф в размере 200 000 рублей.

Взыскание неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерно уменьшении цены договора из расчета 8 216 рублей 44 копейки в день производить до момента фактического исполнения обязательства. 

Взыскать с Акционерного общества «Технопарк Новосибирского Академгородка» в пользу ФИО3 расходы на оплату услуг по подготовке досудебного заключения эксперта в сумме 30 000 рублей.

Взыскать с Акционерного общества «Технопарк Новосибирского Академгородка» в пользу ООО «

<

данные изъяты>» в счет оплаты судебной строительно-технической экспертизы денежную сумму в размере 43 000 рублей.

Взыскать с Акционерного общества «Технопарк Новосибирского Академгородка» в доход бюджета государственную пошлину в размере 13 808 рублей 22 копейки.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение составлено 28 февраля 2020 года

Судья Н.В. Толстик