Дело № 2-5066/2024

УИД 39RS0002-01-2024-004963-68

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 декабря 2024 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Сушиной Ю.Б., 

при секретаре Шишкиной Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование имуществом, встречному иску ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, применения последствий недействительности сделки, приведения сторон по договору в первоначальное положение, обязании ответчика возвратить денежные средства, взыскании суммы неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику ФИО4, мотивируя свои требования тем, что между ним (продавец) и ответчиком ФИО4 (покупатель) 12 августа 2022 года заключен договор купли-продажи нежилых зданий и земельных участков. В силу п. 1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность следующие объекты недвижимости: нежилое здание, с кадастровым номером №, общей площадью 491 кв.м., состоящее из трех этажей, 2010 года постройки, по адресу: Калининградская обл., г. Калининград, 

<

 адрес >; нежилое здание (хозяйственная постройка), с кадастровым номером: № общей площадью 98,4 кв.м., состоящее из двух этажей, 2013 года постройки, по адресу: Калининградская обл., г. Калининград, 

<

 адрес >; земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 735 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Калининград, 

<

 адрес >; земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 991 кв.м., расположенный по адресу: 

<

 адрес >, г. Калининград, 

<

 адрес > (с расположенными на участке вышеуказанными нежилыми зданиями); земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 381 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Калининград, ул. 

<

 адрес >. Цена продаваемых объектов недвижимости по п.5 договора составляет 656 000 евро, что на дату подачи иска составляет 58226560,00 рублей по курсу евро по ЦБ РФ. Выплата по п.6 договора покупателем должна была производиться в следующем порядке: 5685 евро в счет задатка в день подписания договора; 5685 евро в счет задатка в срок не позднее 14.11.2022 г.; 5685 евро в счет задатка в срок не позднее 14.02.2023 г.; 5685 евро в счет задатка в срок не позднее 14.05.2023 г.; 633 260 евро в срок не позднее 14.08.2023 года. Не желая оплачивать комиссию банка за осуществление переводов, ответчик попросил истца предоставить ему возможность переводить ежедневно денежные средства в размере 100 000 рублей с карты сына. Так, во исполнение договора, ответчик произвел следующие платежи: 12.08.2022 г. на сумму 5 685 евро (355 401,18 рублей по курсу ЦБ РФ на 12.08.22 г.) 08.10.2022 г. на сумму 90 000 руб.; 17.11.2022 г. на сумму 100 000 руб.; 14.02.2023 г. на сумму 98 000 руб.; 14.02.2023 г. на сумму 97 000 руб.; 15.02.2023 г. на сумму 97 000 руб.; 15.02.2023 г. на сумму 98 000 руб.; 13.05.2023 г. на сумму 145 000 руб.; 13.05.2023 г. на сумму 95 000 руб.; 14.05.2023 г. на сумму 60 000 руб.; 14.05.2023 г. на сумму 90 000 руб. Ответчик произвела оплату на сумму 1 325 401,18 рублей. Таким образом, ответчиком не произведена оплата на сумму 56 901 158,82 рублей, что является существенным нарушением условий договора. В силу п. 7 договора, нарушение покупателем порядка оплаты, установленного в п.6 настоящего договора в течение 10 календарных дней, является основанием для одностороннего расторжения настоящего договора продавцом. Покупатель возвращает продавцу объекты недвижимости с неотделимыми улучшениями, произведенными покупателем на день расторжения договора. 21 января 2024 направлена претензия о досудебном урегулировании спора, оставлена без должного реагирования. В ходе переговоров из-за неплатежей со стороны ответчика, истец потребовал незамедлительно произвести полностью оплату по договору или освободить имущество, от стороны ответчика поступило устное предложение снизить стоимость по договору купли- продажи (значительно, в разы, изменить условия договора), на что истец ответил категорическим отказом и потребовал вернуть имущество в виду нарушения условий договора. На обращение в органы ОМВД с требованием освободить помещения, передать ключи и вернуть объекты недвижимости, а также предоставить допуск к объектам недвижимости стороны истца, после чего супруг ответчика предоставил к осмотру стороне истца (представителю) объекты недвижимости, но имущество освободить отказался. Ввиду того, что сторона ответчика ФИО4 и её родственники фактически самозахватом (незаконно на сегодня) удерживают имущество, отказываются внесудебным порядком на требование истца передать имущество собственнику (истцу) в лице означенного представителя, истец вынужден обращаться в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов. Также на сегодня разбирается обращение в правоохранительные органы в виду самоуправства со стороны фактически посторонних лиц на стороне покупателя (ответчика) в отношении факта удержания чужого имущества. Регистрация договора и перехода права собственности на объекты недвижимости (предмет спора) в Росреестре не производилась, и права собственности на объекты недвижимости у ответчика не возникало, т.к. нарушено существенное условие договора - не произведена оплата стоимости имущества от ответчика на сумму 56 901 158,82 рублей. В настоящее время недвижимое имущество находится в фактическом пользовании ответчика и его родственников. Являясь собственником недвижимого имущества, он категорически против его владения и использования ответчиком. В период с 12 августа 2022 года по дату написания настоящего иска ответчик использовал и продолжает использовать принадлежащее ему недвижимое имущество. Данные действия нарушают его права на получение выгоды от использования нежилых помещений и земельных участков. Размер выгоды истец обосновывает размером цены арендной платой за данное недвижимое имущество, с учетом размера такового, расположения, транспортной доступности и благоустроенности из расчета 250 000,00 рублей в месяц, итого за 22 месяца - 5 500 000,00 рублей. Указанная сумма, является неосновательным обогащением ответчика, и подлежит взысканию в его пользу. Данную сумму он при отсутствии спорных отношений с ответчиком мог получить при сдаче в аренду своего имущества, и эта сумма является убытками истца и неосновательным обогащением ответчика в силу ст.1102 ГК РФ. С учетом изложенного, просил расторгнуть договор купли-продажи нежилых зданий и земельных участков, заключенный 12 августа 2022 года; обязать ответчика в срок 3 дня с даты расторжения решением освободить от своих личных вещей, передать комплекты ключей и подписать акт возврата имущества, взыскать с ФИО4 в его пользу неосновательное обогащение за период пользование спорным имущество с 12 августа 2022 года по 10 июня 2024 года в сумме 5 500 000,00 рублей, и начиная с 11 июня 2024 года по день фактического возврата имущества из расчета 250 000,00 рублей за месяц пользования имуществом.

ФИО4 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, мотивируя свои требования тем, что согласно п. 5 договора цена объектов недвижимости составила сумму 656 000 евро, что на дату заключения договора было эквивалентно сумме в размере 45 001 600 рублей. Цена являлась фиксированной на момент полного расчета по договору. При этом, согласно п. 6 договора, сторонами был предусмотрен задаток в сумме 5 685 евро, подлежащий оплате в день заключения договора и подписания акта приема-передачи; задаток в сумме 5 685 евро, подлежащий оплате в срок не позднее 14 ноября 2022 года; задаток в сумме 5 685 евро, подлежащий оплате в срок не позднее 14 февраля 2023 года; задаток в сумме 5 685 евро, подлежащий оплате в срок не позднее 14 мая 2023 года. Оставшаяся часть денежных средств в сумме 633 260 евро должна была быть оплачена ответчиком истцу в срок не позднее 14 августа 2023 года. Денежные обязательства по перечислению сумм рассрочки, подлежащих оплате за период с 12 августа 2022 года до 14 мая 2023 года, ею были выполнены в полном объеме. При этом платежи производились в рублевом эквиваленте по курсу, зафиксированному на день подписания договора, и составляли сумму в размере 390 000 рублей за каждый платеж в размере 5 685 евро. Данные обстоятельства истцом принимались, не оспаривались, возражений не поступало. На сегодняшний день в нежилых зданиях выявлены дефекты, которых не было на момент заключения договора, выраженные в наличии просадки фундамента; подмокании фундамента; затоплении цокольного этажа здания (при выпадении осадков); нарушении геометрии поверхности пола; трещинах на полу и крыше здания; на первом этаже здания лопнуло окно, а также лопнула столешница на кухне. Согласно акту осмотра зданий от 18 октября 2024 года, произведенным судебным экспертом, указанные выше дефекты являются существенными (значительными) и могут привести к разрушению здания. Согласно п. 14 договора риск случайной гибели объектов недвижимости переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. При этом в нежилом здании с КН 39:15:120914:481 выявились скрытые недостатки (существенные нарушения требований к качеству товара). Данные недостатки являются существенными и при их наличии на момент заключения спорного договора, последний ею не был бы заключен. Исходя из условий договора, а также с учетом сделанных ею перечислений на день подачи иска была уплачена сумма в размере 1 660 000 рублей. Заключенный договор в органы Росреестра по Калининградской области для регистрации перехода права собственности на ее имя подан не был. В настоящее время титульный собственник объектов недвижимости не сменен. Считает, что указанные обстоятельства являются нарушением договора стороной ответчика, так как последний скрыл их от нее, как от покупателя, при его подписании. Исполнение договора при условии указанных дефектов в нежилом здании влечет для нее такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Ответчик неосновательно обогатился за ее счет, так как строительно-ремонтные и отделочные работы спорных объектов недвижимости, значительно увеличили их стоимость при продаже, однако не могут быть мне возвращены отдельно от самих объектов без нанесения им ущерба, при расторжении договора. При этом согласно п. 7 спорного договора продавец имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке (в случае нарушения порядка оплаты покупателем, с возвратом в свой адрес переданных по договору объектов недвижимости с произведенными неотделимыми улучшениями. Указанный пункт является нарушением норм ст. 452 ГК РФ. Включая указанный пункт в договор ответчик злоупотребил правом, так как последний поставил покупателя в неравное положение с продавцом при том, что переход права собственности на имя покупателя зарегистрирован так и не был, однако он должен был вкладывать значительные денежные средства в ремонт и отделку полученных в пользование объектов недвижимости, продавец оставил за собой право получить произведенные неотделимые улучшения при расторжении спорного договора вместе с объектами недвижимости, не вернув покупателю затраченные на них денежные средства. Указанный пункт является незаконным способом защиты продавца. На сегодняшний день ею в полученные объекты недвижимости вложены значительные средства на отделку зданий, а также строительно-монтажных работ; работ по планировке земельных участков; установлении мебели. Полагает, что ответчик намеренно скрыл от нее указанные обстоятельства в части имеющихся дефектов, чтобы поиметь выгоду от продажи объектов недвижимости. В связи с этим у нее возникли убытки в виде реального ущерба в размере стоимости строительных и отделочных материалов на момент их приобретения и затрат, понесенных при их монтаже. Размер убытков оценивает в сумме 3 000 000 рублей (с учетом стоимости строительных материалов и произведенных работ). С учетом изложенного, просит расторгнуть договор купли-продажи нежилых зданий и земельных участков от 12 августа 2022 года в связи с выявленными существенными недостатками переданного имущества; применить последствия недействительности сделки и привести стороны по договору в первоначальное положение; обязать ФИО1 в течение 15-ти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу вернуть ФИО4 денежные средства в сумме 1 660000,00 рублей, взыскать с ФИО1 в её пользу 3000 000,00 рублей в качестве неосновательного обогащения.

Истец-ответчик ФИО1 и ответчик-истец ФИО4, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд рассматривает дело в их отсутствие. 

В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО1 - ФИО17, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном по объеме по основаниям, указанным в иске, просила в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 о взыскании денежных средств, отказать. Представила дополнительные письменные объяснения по делу.

Представитель ответчика-истца ФИО4 - ФИО12, действующая на основании доверенности, исковые требования в части взыскания денежных средств не признала, встречные исковые требования поддержала в полном по объеме по основаниям, указанным во встречном иске. Представили письменные мотивированные возражения на иск. Просила отложить судебное заседание для заключения мирового соглашения сторонами, в удовлетворении которого судом было отказано, поскольку ФИО1 отказался от согласования условий мирового соглашения.

Заслушав объяснения представителей сторон, показания свидетелей, исследовав доказательства, представленные в материалы дела в их совокупности и дав им оценку согласно требованиям, ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из ч.1 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Как установлено судом, подтверждается письменными материалами дела, и не оспаривалось сторонами, между истцом ФИО3 (продавец) и ответчиком ФИО4 (покупатель) 12 августа 2022 года заключен договор купли-продажи нежилых зданий и земельных участков. 

В силу п. 1 указанного договора продавец продал, а покупатель приобрел в собственность следующие объекты недвижимости: нежилое здание, с кадастровым номером №, общей площадью 491 кв.м, состоящее из трех этажей, 2010 года постройки, по адресу: 

<

 адрес >; нежилое здание (хозяйственная постройка), с кадастровым номером: №, общей площадью 98,4 кв.м, состоящее из двух этажей, 2013 года постройки, по адресу: 

<

 адрес >; земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 735 кв.м, расположенный по адресу: 

<

 адрес >; земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 991 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. ФИО5, тер. СНТ «Весна», ул. Столярная, 7 Б (с расположенными на участке вышеуказанными нежилыми зданиями); земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 381 кв.м, расположенный по адресу: 

<

 адрес >. 

Указанный договор купли-продажи нежилых зданий и земельных участков собственноручно и добровольно подписан ФИО4 после согласования его условий и ознакомления с ними. Доказательств обратного, в деле не представлено. 

Цена объектов недвижимости установлена п.5 договора и составляет 656000,00 евро. Указанная сумма является фиксированной на момент полного расчета по договору. 

Согласно п.6 заключенного договора стороны установили и согласовали порядок оплаты стоимости объектов недвижимости: 5685 евро в счет задатка в день подписания договора и акта приема-передачи; 5685 евро в счет задатка в срок не позднее 14 ноября 2022 года; 5685 евро в счет задатка в срок не позднее 14 февраля 2023 года; 5685 евро в счет задатка в срок не позднее 14 мая 2023 года; 633 260 евро в срок не позднее 14 августа 2023 года. 

Согласно п.7 договора нарушение покупателем порядка оплаты, установленного п.6 настоящего договора, в течение 10 календарных дней, является основанием для одностороннего расторжения договора. Покупатель возвращает продавцу объекты недвижимости с неотделимыми улучшениями, произведенными покупателем на день расторжения договора.

Из п.8 договора следует, что в случае неисполнения покупателем условий договора, денежная сумма, полученная продавцом, в качестве задатка, продавцом покупателю не возвращается.

Согласно п.10 договора покупатель удовлетворён качественным состоянием объектов недвижимости, что подтверждается актом приема- передачи. О дефектах и недостатках, выявленных в период проживания до полного расчета, о которых ему не было сообщено продавцом, составляется двусторонний акт. 

Во исполнение условий заключённого договора, ФИО4 по согласованию с продавцом (подтверждается представленной в деле перепиской и не оспаривалось при рассмотрении дела сторонами) с расчетных счетов сыновей ФИО10 и ФИО9, произвели на расчетный счет ФИО1 и его отца ФИО13 (прежнего собственника спорного имущества) следующие платежи: 12 августа 2022 года на сумму 5 685 евро (355 401,18 рублей по курсу Центрального Банка РФ на 12 августа 2022 года) 08 октября 2022 года в размере 90 000 рублей (ФИО20 17 ноября 2022 года в размере 100000,00 рублей (ФИО21.); 14 февраля 2023 года в размере 98000,00 рублей (ФИО22.); 14 февраля 2023 года в размере 97000,00 рублей (ФИО23.); 15 февраля 2023 года в размере 97000,00 рублей; 15 февраля 2023 года в размере 98000,00 рублей (ФИО10); 13 мая 2023 года в размере 145000,00 рублей (ФИО9); 13 мая 2023 года в размере 95000,00 рублей (ФИО10); 14 мая 2023 года в размере 60000,00 рублей (ФИО10); 14 мая 2023 года в размере 90000,00 рублей (ФИО9) в общей сумме 1660 000,00 рублей.

Факт перевода денежных средств в указанные даты и в указанном размере не оспаривался сторонами при рассмотрении дела.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ст. 223 ГК РФ).

Согласно п.13 договора переход права собственности по договору от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. После государственной регистрации перехода прав покупатель приобретает право собственности на объекты недвижимости в соответствии с п.1 настоящего договора.

Регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на объекты недвижимости в Управлении Росреестра по Калининградской области не производилась, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

12 августа 2022 года сторонами договора купли-продажи подписан акт приема - передачи имущества, согласно п.2 объекты недвижимости и имущество, находящееся в них, передаваемые по настоящему акту находится в удовлетворительном техническом состоянии, соответствующем условиям договора, установленным путем внутреннего осмотра объектов недвижимости. Покупатель не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец. Продавец передает объекты недвижимости покупателю в том качественном состоянии, как они есть на день подписания договора. Покупатель с техническим состоянием объекта ознакомлен, претензий не имеет. 

Указанный акт приема-передачи также добровольно и собственноручно подписан сторонами договора купли-продажи, что не оспорено при рассмотрении дела.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как установлено судом и не оспорено со стороны ответчика ФИО4, принятые на себя обязательства по договору купли-продажи, надлежащим образом с её стороны не исполнены, оплата стоимости приобретённого недвижимого имущества в полном объеме не произведена.

Из доводов ответчика следует, что нарушение порядка внесения платы по договору со стороны ФИО4 было вызвано существенным повышением курса евро, после чего ФИО18 предпринимали попытки заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору купли-продажи в части оплаты, от чего ФИО1 отказался. 

Вместе с тем, как указано выше, условиями добровольно подписанного договору установлено, что цена объектов недвижимости 656000,00 евро и является фиксированной на момент полного расчета по договору. 

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По общему правилу, установленному ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. При этом отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

21 января 2024 года истцом в адрес ответчика ФИО4 направлена претензия о досудебном урегулировании спора, которая оставлена без удовлетворения.

Из доводов иска следует, что в ходе переговоров из-за неплатежей со стороны ответчика, истец потребовал незамедлительно произвести полностью оплату по договору или освободить имущество, от стороны ответчика поступило устно предложение снизить стоимость по договору купли-продажи (существенно изменить условия договора), на что истец категорически ответил отказом и потребовал вернуть имущество в виду нарушения условий договора. 

Поскольку в добровольном порядке ФИО18 отказались освободить помещения, передать ключи и вернуть объекты недвижимости, истец обратился в ОМВД России по Центральном району г. Калининграда с соответствующим заявлением, а также требованиями предоставить доступ к объектам недвижимости стороны истца, после чего, супруг ответчика предоставил к осмотру стороне истца (представителю) объекты недвижимости, однако имущество освободить отказался.

Принимая во внимание требования приведенных выше норм права, условия заключенного договора купли-продажи, ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком ФИО4 по внесению платежей по договору, что является существенным нарушением его условий, суд считает требования истца о расторжении договора купли-продажи нежилых зданий и земельных участков, заключенного 12 августа 2022 года обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Из доводов ответчика ФИО4 следует, что с ее стороны были понесены расходы по улучшению объектов недвижимости (их частичный ремонт) на общую сумму 3000 000,00 рублей (из которых 800 000,00 рублей - стоимость работ по договору подряда, 2200 000,00 рублей – стоимость строительных материалов, мебели, расходы по оплате работ по планировке земельных участков. Однако относимых и допустимых доказательств несения расходов на указанную сумму (заверенные надлежащим образом кассовые чеки, платежные документы и т.п.) в нарушение ст. 56 ГПК РФ со стороны ФИО4 не представлено.

К представленному договору подряда, заключенному 15 октября 2022 года с ИП ФИО25., суд также относится критически, поскольку до подачи иска об указанном договоре ФИО1 известно не было, со стороны ФИО4 он не предоставлялся, проверить его действительность в настоящее время не представляется возможным, следовательно, правовых оснований для взыскания в пользу ФИО4 800 000,00 рублей, у суда не имеется. Кроме того, в случае если определенные работы ФИО18 и проводились, они носили текущий характер. Доказательств того, что ответчиком проводились работы капитального характера, связанные с реконструкций переустройством приобретенного спорного имущества, которые могли бы привести к улучшению его технико-экономических характеристик, суду не представлено.

Показания допрошенных по ходатайству представителя ФИО4 свидетелей, не могут являться допустимыми доказательствами производства указанных работ, в отсутствие допустимых и относимых письменных доказательств. Кроме того, допрошенные свидетели конкретный объем и наименование работ пояснить не смогли.

По мнению суда, со стороны ответчика ФИО4 представлено одно допустимое доказательство несения расходов по приобретению и монтажу входной двери на сумму 38 750,00 рублей (чеки от 19 декабря 2022 года). Сам факт приобретения и установки двери со стороны ФИО1 не оспорен. 

Из доводов представителя ФИО4 следует, что на сегодняшний день в нежилых зданиях выявлены дефекты, которые отсутствовали на момент заключения договора, выраженные в наличии просадки фундамента; подмокании фундамента; затоплении цокольного этажа здания (при выпадении осадков); нарушении геометрии поверхности пола; трещинах на полу и крыше здания; на первом этаже здания лопнуло окно, а также лопнула столешница на кухне. Согласно акту осмотра зданий от 18 октября 2024 года, произведенным судебным экспертом, указанные выше дефекты являются существенными (значительными) и могут привести к разрушению здания. В связи с наличием существенных недостатков приобретенного объектов недвижимости, считает, что договор купли-продажи подлежит расторжению на основании положений Закона «О защите прав потребителей». 

Из доводов представителя ответчика следует, что дефекты и недостатки, имеющиеся в спорном имуществе, явно стали видны летом 2024 года.

Вместе с тем, до подачи иска в суд, а также при осмотре спорного имущества в феврале 2024 года, со стороны ФИО18 каких-либо заявлений или претензий в адрес истца со стороны ответчика не имелось, что также подтверждается показаниями допрошенных по ходатайству стороны ФИО1 свидетелей ФИО15 и ФИО16, оснований не доверять показаниям которых, у суда не имеется.

Довод представителя ФИО4 о том, что, переданные объекты недвижимости имели на момент заключения договора существенные недостатки, которые ФИО1 скрыл, необоснован и бесспорными доказательствами не подтвержден, поскольку как указано выше, в договоре имелось указание на нахождение имущества в удовлетворительном состоянии. На момент подписания договора у ФИО4 претензий по качеству объектов недвижимости не имелось, доказательств обратного в деле не имеется. 

В судебном заседании представителем ответчика ФИО4 - ФИО12, ссылаясь на выявленные в нежилых помещениях недостатки, указанные в акте осмотра от 18 октября 2024 года, заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. На разрешение экспертов просила поставить следующие вопросы: какова причина возникновения дефектов в здании, расположенном по адресу: 

<

 адрес >»; являются ли выявленные дефекты существенными и могут ли повлечь в дальнейшем разрушение здания; являются ли выявленные дефекты недостатками, которые могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени. Определением суда от 16 декабря 2024 года в удовлетворении ходатайства представителя ответчика - ФИО12 о назначении по гражданскому делу судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу, отказано, поскольку исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, с учетом основания и предмета иска и встречного иска, характера возникшего спора, наличии обоюдных требований сторон о расторжении договора купли-продажи, а также установленных к моменту рассмотрения ходатайства обстоятельств дела, проведение судебной экспертизы суд посчитал нецелесообразным.

Довод представителя ФИО4 о том, что ФИО1, являясь собственником спорных объектов недвижимости, осуществлял свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и распространении на данные правоотношения норм закона «О защите прав потребителей», являются необоснованными, поскольку договор купли-продажи заключен с ФИО1 как с физическим лицом, а предметом договора - принадлежащие ему на праве собственности как физическому лицу объекты недвижимости.

Таким образом, вопреки доводам ФИО4 правовых оснований для расторжения заключенного сторонами договора купли-продажи по основанию наличия существенных недостатков приобретенных объектов недвижимости в соответствии с нормами закона «О защите прав потребителей», у суда не имеется.

Поскольку договор купли-продажи подлежит расторжению, ФИО4 подлежат возврату денежные средства, уплаченные ею с расчетных счетов её сыновей, по договору купли-продажи в общей сумме 1660 000,00 рублей, а также понесенные расходы по покупке и монтажу входной двери в размере 38750,00 рублей.

Что касается исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО4 убытков, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из доводов истца следует, что поскольку ФИО18 пользуются с августа 2022 года безвозмездно спорными объектами имущества, ФИО1 был лишен возможности сдавать указанные объекты недвижимости в наем и получать прибыль.

Размер рыночной стоимости права аренды спорного имущества согласно представленном истцом справке ООО «Декорум» составляет по состоянию на 11 июня 2024 года 250 000,00 рублей в месяц. 

Не согласившись с указанным размером рыночной стоимости права аренды спорного имущества, со стороны ФИО4 бесспорных и допустимых доказательств иной рыночной стоимости права аренды не представлено. Ходатайство о назначении по данному вопросу судебной товароведческой экспертизы, со стороны ФИО4 не заявлялось. Представленные суду скриншоты с сайтов «Авито» такими доказательствами не являются. Кроме того, указанные в них объекты недвижимости отличаются от спорных объектов недвижимости по площади.

Довод представителя ФИО4 о том, что суду со стороны истца не представлены доказательства того, что вследствие заключения договора истец утратил возможность получения прибыли за спорные объекты, является несостоятельным, поскольку незаконное проживание и пользование ФИО18 спорными объектами недвижимости, безусловно препятствовало истцу в сдаче указанных объектов в наем и получения соответствующей прибыли

Довод представителя ФИО4 о том, что она не намеревается удерживать в пользовании спорное имущество и готова освободить объекты, также необоснован, поскольку до настоящего времени, несмотря на обращение в ОВД, семья незаконно проживает и пользуется спорным имуществом, имеет задолженность по оплате ЖКУ.

Таким образом, поскольку в период с 12 августа 2022 года по настоящее время ФИО4 безвозмездно пользуется спорным имуществом, принадлежащим на праве собственности ФИО1, в его пользу подлежит взысканию сумма убытков (плата за пользование имуществом) за период с 12 августа 2022 года по декабрь 2024 года, исходя из стоимости арендной платы 250 000,00 рублей в месяц, в размере 7250000,00 рублей (250 000,00 *29 месяцев). 

Вместе с тем, заявленные исковые требования ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения с ответчиков до момента освобождения спорного недвижимого имущества в размере 250 000 рублей в месяц, является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Поскольку договор купли-продажи подлежит расторжению, в пользу ФИО4 с ФИО1 подлежат возврату денежные средства, уплаченные ФИО4 и по поручению последней её сыновьями, по договору купли-продажи в общей сумме 1660 000,00 рублей, а также понесенные расходы по покупке входной двери в размере 38750,00 рублей.

Путем взаимозачёта взысканных сумм с ФИО4 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 5551250,00 рублей.

Согласно ст. 204 ГПК РФ в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, на это указывается в резолютивной части решения суда.

Суд считает необходимым обязать ответчика исполнить настоящее решение суда путем передачи комплектов ключей ФИО1, освобождения от личных вещей и подписания акта приема-передачи (возврата) имущества в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

С учетом изложенного, исковые и встречные исковые требования сторон подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 и встречные исковые требования ФИО4 удовлетворить в части.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилых зданий и земельных участков, заключенный 12 августа 2022 года между ФИО3 и ФИО4.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 7250000,00 рублей

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 1698750,00 рублей.

Путем взаимозачёта взысканных сумм, взыскать с ФИО4, 

<

 Дата > года рождения, уроженки 

<

 адрес > (паспорт серии №), в пользу ФИО1, 

<

 Дата > года рождения, уроженца 

<

 адрес > Республики Казахстан (паспорт серии №) денежные средства в размере 5551250,00 рублей.

Обязать ФИО4 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу передать ФИО2 комплекты ключей от объектов недвижимости, освободить их от личных вещей и подписать акта приема-передачи (возврата) имущества. 

В остальной части исковых требований ФИО1 и встречных исковых требований ФИО4, отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 27 января 2025 года.

Судья