63RS0040-01-2023-004922-83

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08.08.2023 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе председательствующего Чернышковой Л.В.,

при помощнике судьи Серетюк П.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5165/2023 по иску ООО «Промбезопасность» к ФИО1 о взыскании денежных средств в счет доплаты за увеличение размера площади квартиры, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Промбезопасность» обратилось в суд с иском, ссылаясь на то, что ООО «Промбезопасность» на основании разрешения на строительство № 63-301000-196-2016 от 30.12.2016 было застройщиком жилого дома № 18 (по ГП), секции 18.1, 18.2, 18.3, 18,4, 18,8, 3 этап, по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, в границах улиц Дачной, проспекта Карла Маркса, Киевской, Сакко и Ванцетти. В период строительства ООО «Промбезопасность» заключало договоры участия в долевом строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-Ф3 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Так 05.02.2018 между ООО «Промбезопасность» и ООО «Вымпел» был заключен договор участия в долевом строительстве № 21-1K2K/18.3, в отношении 2-комнатная квартира № №... (строительный), проектной площадью с площадью лоджии с коэффициентом (0,5) – 71,00 кв.м. 21.06.2018 между ООО «Вымпел» и ФИО2 был заключен договор уступки, в соответствии с которым права и обязанности участников долевого строительства в отношении квартиры перешли к ответчику. В последующее в связи с заключением брака ФИО2 поменяла фамилию на ФИО3. В октябре 2021 года жилой дом был построен. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-196-2016 от 29.10.2021 жилой дом сдан в эксплуатацию. Дому присвоен адрес: 

<

...>. По завершении строительных работ кадастровым инженером была произведена техническая инвентаризация всего дома и всех его составных частей, включая квартиры. По результатам технической инвентаризации кв.№... (строительный) получила № №..., общая площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом (0,5) составила 76,0 кв.м., то есть больше проектной площади на 5 кв.м. В договорах участия в долевом строительстве указывались проектные (строительные) номера квартир, этажей и другие сведения из проектных решений, которые по завершении строительства подлежали уточнению. Возможность изменения площади объекта долевого строительства - квартиры, как в сторону увеличения, так и в стороны уменьшения, и, как следствие этого, возможность изменения цены договора, предусмотрены в пунктах 1.3, 3.1, 3.2 договора участия в долевом строительстве. Таким образом, стороны предусмотрели равные права и обязанности и определили, что цена договора изменяется при изменении площади более чем на 1 кв.м., в связи с чем в случае уменьшения площади квартиры более чем 1 кв.м. застройщик возвращает участнику долевого строительства денежные средства, а в случае увеличения площади более чем на 1 кв.м. участник долевого строительства производит оплату за дополнительную площадь. Заключая договор уступки по договору участия в долевом строительстве, ответчик была поставлена в известность и согласилась с условиями об изменении цены договора при вышеназванных обстоятельствах. Требования о внесении ответчиками оплаты в счет увеличения площади квартиры не противоречат условиям заключенного договора и требованиям ст.5 Закона об участии в долевом строительстве относительно установления цены договора. Как следует из представляемых документов, увеличение площади квартиры составило менее 5 процентов, что согласно вышеназванным нормам закона и условиям договора, не является нарушением. По акту приема-передачи от 13.12.2021г. ответчик приняла в собственность квартиру, однако обязательства по оплате в полном размере не исполнила. В связи с изложенным, истец обратился в суд с настоящим иском и просит суд взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Промбезопасность» 155 000 руб. в счет доплаты за увеличение размера площади квартиры, а также судебные расходы.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 по доверенности исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил удовлетворить. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила. 

На основании ст. 233 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 Гражданского Кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 Закона N 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 5 указанного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения, адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что 05.02.2018 между ООО «Промбезопасность» - застройщик и ООО «Вымпел» - участник долевого строительства был заключен договор №21-1К2К/18.3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

По условиям п.1.1 договора Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При определении предмета и существенных условий настоящего договора стороны руководствуются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. (с последующими изменениями) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что объектом капитального строительства является жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией (№ 18 по генплану) (секции 18.1, 18.2, 18.3, 18.4, 18.8) III этап, количество этажей 23-23-23-25-2, общей площадью 40145,56 кв.м. на части земельного участка площадью 24906,00 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, в границах улиц Дачной, проспекта Карла Маркса, Киевской, Сакко и Ванцетти.

Строительство осуществляется в рамках осуществления жилой застройки в границах адрес на основании разрешения на строительство № 63-301000-196-2016 от 30.12.2016 г. Основными характеристиками многоквартирного дома также являются: многоквартирный дом состоит из пяти секций: секция 18,1 состоящая из 23 этажей, секция 18,2 состоящая из 23 этажей, секция 18,3 состоящая из 23 этажа, секция 18.4 состоящая из 25 этажей, секция 18.8 состоящая из 2 этажей. Материал наружных стен и каркаса объекта со сборно-монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов (керамзитобетонные блоки), материал перекрытий монолитные железобетонные, класс энергоэффективности В «Высокий», сейсмостойкость Категория II.

С учетом п.1.3 и приложения № 1 к вышеуказанному договору от 05.02.2018 объектом долевого строительства является 3-комнатная квартира № №... (строительный), общей проектной площадью учетом площади лоджии с коэффициентом (0,5) – 68,10 кв.м., секция 18.3, этаж 13, стоимостью 3 100 000руб.

Абзацем 3 пункта 1.3 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что указанные в договоре параметры, площадь, местоположение и другие характеристики объекта долевого строительства определены в соответствии с проектной документацией, разрешительной документацией на строительство многоквартирного дома на момент заключения настоящего договора и по завершении строительства многоквартирного дома подлежат уточнению по фактическим данным технической инвентаризации на момент ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно абзацу 2 п.3.1 договора размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства застройщику, является фиксированным и изменению не подлежит при условии выполнения Участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с Застройщиком, за исключением случаев, предусмотренных в п.3.2 настоящего договора.

Пунктом 3.2 договора от 05.02.2018 предусмотрено, что стороны дополнительного предусматривают условия изменения цены объекта долевого строительства в следующих случаях в том числе увеличения общей площади (без учета балкона) объекта долевого строительства более, чем на 1,0 кв.м.

Так в пункте 3.3. договора от 05.02.2018 указано, что в случае увеличения общей площади (без учета балкона) объекта долевого строительства более, чем на 1,00 кв.м. Участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из цены 1 кв.м. общей площади (без учета балкона) объекта долевого строительства.

В пункте 6.1 договора от 05.02.2018 указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору иному лицу допускается только после полной оплаты договора застройщику или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и вступает в силу после государственной регистрации, в порядке установленном ГК РФ. Расходы по регистрации несет участник долевого строительства и (или) новый участник долевого строительства.

Договор №21-1К2К/18.3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 05.02.2018 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 16.02.2018.

21.06.2018 между ООО «Вымпел» - участник долевого строительства и ФИО5– Правопреемник заключен договор уступки прав требования по договору №21-1К2К/18.3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно п.1.1 договора от 27.04.2018, участник долевого строительства уступает, а Правопреемник принимает в полном объеме права и обязанности по договору №21-1К2К/18.3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 05.02.2018.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 28.06.2019г.

Согласно п.1.1. договора от 21.06.2019, участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает в полном объеме права и обязанности по договору №21-1К2К/18.3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от «05» февраля 2018, заключенному между ООО «Промбезопасность» («Застройщик») и ООО «Вымпел», зарегистрированному в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 16.02.2018 г., номер регистрации №...-63/001/2018-540, дополнительного соглашения № 1 к договору № 21-1K2K/18.3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от «05» февраля 2018 г., зарегистрированному в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 03.10.2018 г., номер регистрации №...-63/004/2018-1153, в части права требования на получение по окончании строительства от Застройщика Объекта долевого строительства в виде двухкомнатной квартиры в Многоквартирном доме, № 450 (строительный); имеющей следующие основные характеристики: проектная общая площадь квартиры (без учета балкона) составляет 68,10 кв.м.; в состав которой также входят: комната 23,93 кв.м., комната 15,6 кв.м., кухня 12,53 кв.м., коридор 11,13 кв. м., С/У 3,08 кв.м., С/У 1,84 кв.м., Лоджия 5,78 кв.м. Проектная общая площадь квартиры (с учетом лоджии) составляет 104,20 кв.м. Проектная общая площадь квартиры (с учетом лоджии) составляет 73,89 кв. м., (далее - Объект), расположенный на 13-ом этаже; секции 18.3, жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, в границах улиц Дачной, проспекта Карла Маркса, Киевской, Сакко и Ванцетти, кадастровый номер земельного участка №...

Объектом капитального строительства является жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией (№ 18 по генплану) (секции 18.1, 18.2, 18.3, 18.4, 18.8) III этап, количество этажей 23-23-23-25-2, общей площадью 40145,56 кв.м, на части земельного участка площадью 24906,00 кв.м., расположенного по адресу: адрес (далее - многоквартирный дом). Строительство осуществляется в рамках осуществления жилой застройки в границах улиц адрес на основании разрешения на строительство № 63-301000-196-2016 от 30.12.2016.

В соответствии с п. 2.1.1 Договора уступки участник долевого строительства с момента подписания настоящего договора обязуется передать новому участнику долевого строительства все необходимые документы.

Согласно п. 2.2.1 после подписания настоящего договора новый участник долевого строительства (ФИО2) обязуется нести все обязательства участника долевого строительства перед Застройщиком.

Согласно паспорту технических характеристик, выполненному ИП ФИО6 на вышеуказанный жилой дом по состоянию на 17.09.2021, площади жилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, у. Тухачевского, д. 84, квартира №..., с учетом площадей лоджий, балконов, веранд и террас и хол.кладовых ( с коэф.) составляет 76,0кв.м., в том числе: коридор 13,3 кв.м., санузел 2,4кв.м., кухня 13,2кв.м., жилая комната 24,7 кв.м., санузел 3,4 кв.м., жилая комната 16,2кв.м, лоджия 2,8 кв.м..

Министерством строительства Самарской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: 29.10.2021 жилая застройка в границах улиц Дачной, проспекта Карла Маркса, Киевской, Сакко и Ванцетти Жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией (№ 18 по ГП) (секции 18.1-18.4, 18.8) III этап введен в эксплуатацию с присвоением на основании постановления Администрации Железнодорожного внутригородского района г.о.Самара от 28.06.2021 № 145 адреса: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Самара, внутригородской район Железнодорожный, ул. Тухачевского, д. 84.

13.12.2021 стороны подписали акт приема-передачи двухкомнатной квартиры № №..., этаж 13 (по договору № 21-1К2К/18.3 от 05.02.2018 строительный № №...) на основании замеров, произведенных ИП ФИО6, по состоянию на 17.09.2021, жилая площадь квартиры 40,9 кв.м., общая площадь квартиры 73,2 кв.м., площадь лоджий и балконов 5,5 кв.м. Объекту, указанному в п. 1.3. Договора № 21-1К2К/18.3 от 05.02.2018, присвоен адрес: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Самара, внутригородской район Железнодорожный, ул. Тухачевского, д. 84, на основании Постановления № 145 от 28.06.2021 Администрации Железнодорожного внутригородского района г.о.Самара. 

На основании данного акта у участника долевого строительства возникает право собственности на данный объект. Состояние квартиры соответствует условиям договора № 21-1К2К/18.3 от 05.02.2018, явные недостатки отсутствуют. Участник долевого строительства подтверждает, что ключи от квартиры № 199 переданы при подписании настоящего акта. Данный акт подписан ответчиком по делу.

Таким образом, ответчиком принят от застройщика объект долевого участия в строительстве в указанном доме квартира № №..., жилая площадь квартиры 40,9 кв.м., общая площадь квартиры 73,2 кв.м., площадь лоджий и балконов 5,5 кв.м. Общая площадь принятого имущества превышает проектную общую площадь, указанную в договоре долевого участия в строительстве № 21-1К2К/18.3 от 05.02.2018 на 5 кв.м. Данное обстоятельство порождает обязательство ответчиков произвести оплату за превышение общей площади построенного помещения согласно стоимости одного квадратного метра на момент заключения договора.

Статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1).

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. С учетом п.3.3. договора от 05.02.2018 общая площадь (без учета балкона) спорного объекта долевого строительства на момент заключения договора составляла 71 кв.м., а по состоянию на 17.09.2021 составила 76 кв.м. Таким образом, разница в общей площадь спорного объекта долевого строительства без учета балкона составила 5 кв.м.

Согласно п.2.2.1. договора уступки прав требования от 21.06.2019, после подписания настоящего договора новый участник долевого строительства (ФИО2) обязуется нести все обязательства участника долевого строительства перед Застройщиком

Поскольку п.3.2 и 3.3. договора долевого участия в строительстве предусматривает возможность увеличения цены объекта долевого строительства в случае увеличения общей площади объекта более, чем на 1 кв.м., и необходимость доплаты за увеличение площади объекта, то данное условие договора ДДУ действительно и в отношении нового участника долевого строительства, поскольку в силу договора уступки права требования им приобретается весь комплекс прав и обязанностей, установленных и вытекающих из договора долевого участия в строительстве в отношении объекта долевого участия – квартиры № в многоквартирном строящемся доме в жилой застройке.

В связи с чем, ответчик ФИО5 как новый участник долевого строительства обязана уплатить ООО «Промбезопасность» разницу, рассчитанную исходя из цены 1 кв.м. общей площади (без учета балкона) объекта долевого строительства.

Согласно расчетам истца, стоимость одного квадратного метра спорного объекта долевого строительства на момент заключения договора составила: 43 661,97 руб./кв.м. (3 100 000 руб., стоимость по договору от 05.02.2018)/ 71,0 кв.м. (площадь на момент заключения договора от 05.02.2018).

С учетом вышеизложенного, разница в цене спорного объекта долевого строительства составила 218 309,80 руб. (43 661,97 руб./кв.м. * 5 кв.м). вместе с тем, истец, полагая возможным ограничить требования по превышению площади на более 5%, просит суд о взыскании с ответчика суммы в размере 155 000 рублей.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и установив, что со стороны ответчика имело место нарушение условий договора в части дополнительной оплаты денежных средств в счет разницы между проектной площадью, определенной договором, и фактической площадью объекта, в соответствии с вышеприведенными нормами материального права и условиями договора, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Промбезопасность» доплаты за увеличение размера площади квартиры в сумме 155 000 рублей.

В силу положений ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 4300 руб., которые подтверждаются платежным поручением № 154 от 22.06.2023 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Промбезопасность» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (***) в пользу ООО «Промбезопасность» (ИНН 

<

***>) денежные средства в счет доплаты за увеличение размера площади квартиры в размере 155 000 рублей, расходы по оплате госпошлины 4300 руб., всего 159300 руб.( сто пятьдесят девять тысяч триста рублей). 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 15.08.2023

Судья Л.В. Чернышкова