Дело № 3а-279/2025 

УИД 36OS0000-01-2025-000185-74

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 28 июля 2025 года 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Удоденко Г.В., 

при секретаре судебного заседания Чемисовой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВЫБОР» к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости,

установил:

административный истец ООО СЗ «ВЫБОР» обратился с административным иском, в котором просил установить в отношении принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, кадастровую стоимость, равную их рыночной стоимости по состоянию, на 1 января 2022 года, а именно в отношении 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 179832786 руб.,

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 174217816 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 139791846 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 167269504 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 142926550 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 190585406 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 127556332 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 129318024 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 187897397 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 169183870 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 230508665 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 197925849 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 165465238 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 87062712 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 139195041 руб., 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 168153375 руб. (т.1 л.д.10-14). 

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет № В-250301/Н от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, составленный ООО «АКГ «ИнвестОценка» (т.1 л.д. 108-214). 

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № являются завышенными, что приводит к увеличению земельного налога, и, как следствие, затрагивает его права и обязанности как собственника земельных участков. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что административный истец ООО СЗ «ВЫБОР» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, записи регистрации права собственности от 23 января 2025 года (т.1 л.д.29-75). 

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). 

Государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» осуществляет на территории Воронежской области полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В точности, учреждение занимается определением кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки, а также определением кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки (пункт 2.3 Устава учреждения). 

Как следует из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 26 марта 2025 года государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» (акт от 10 февраля 2025 года № АОКС-36/ЗУ/2025/000044) по состоянию на 1 января 2022 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 218832243 руб. 01 коп. (т.1 л.д.77),

земельного участка с кадастровым номером № в размере 213568782 руб. 38 коп. (т.1 л.д.79), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 162843793 руб. 20 коп. (т.1 л.д. 81), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 200397363 руб. 46 коп. (т.1 л.д.83), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 164726673 руб. 67 коп. (т.1 л.д.85), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 280496793 руб. 44 коп. (т.1 л.д.87), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 178169494 руб. 62 коп. (т.1 л.д.89), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 181226937 руб. 82 коп. (т.1 л.д.91), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 234315838 руб. 56 коп. (т.1 л.д.93), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 207410675 руб. (т.1 л.д. 94), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 294 012 893 руб. 93 коп. (т.1 л.д. 96), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 242843267 руб. 70 коп. (т.1 л.д. 98), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 203720314 руб. 56 коп. (т.1 лд. 100), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 95736862 руб. 54 коп. (т.1 л.д.102), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 163813971 руб. 24 коп. (т.1 л.д. 104), 

земельного участка с кадастровым номером № в размере 205308187 руб. 50 коп. (т.1 л.д. 106).

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объектов недвижимости на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке, выполненный ООО «АКГ «ИнвестОценка» № В-250301/Н от 3 апреля 2025 года (т.1 л.д. 108-214). 

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 14 мая 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (т.2 л.д.23, 24-26).

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 2633/6-4-25 от 25 июня 2025 года в отчете об оценке № В-250301/Н от 3 апреля 2025 года, выполненным ООО «АКГ ИнвестОценка», не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, является достаточной, проверяемой (т. 2 л.д.30-40). 

Как видно из отчета об оценке № В-250301/Н от 3 апреля 2025 года, выполненным ООО «АКГ ИнвестОценка», по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 179832786 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № составляет 174217816 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 139791846 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 167269504 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 142926550 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 190585406 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 127556332 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 129318024 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 187897397 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 169183870 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 230508665 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 197925849 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 165465238 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 87062712 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 139195041 руб., 

земельного участка с кадастровым номером № составляет 168153375 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответила на поставленные вопросы, мотивировала свои выводы. 

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО5, которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 1994 года, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В свою очередь, административным ответчиком каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Суд отмечает, что определенная в отчете об оценке № В-250301/Н от 3 апреля 2025 года итоговая рыночная стоимость спорных объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, что подтвердил эксперт. Как видно из отчета, оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости; оценщиком обосновано применение сравнительного подхода, от применения иных подходов оценщик отказался; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. 

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, и положить вместе с отчетом об оценке в основу судебного решения по настоящему административному делу. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая изложенное, а также непредставление административным ответчиком по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами №, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в соответствии с отчетом об оценке № В-250301/Н от 3 апреля 2025 года, выполненным ООО «АКГ ИнвестОценка». 

В данном случае, административный истец не обязан доказывать незаконность действий (бездействия) административного ответчика, использования им недостоверных сведений или нарушения методики определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, поскольку в силу закона наделен правом оспаривания их кадастровой стоимости. 

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами № над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленные требования об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежат удовлетворению. 

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков подано в суд 24 апреля 2025 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 179832786 (сто семьдесят девять миллионов восемьсот тридцать две тысячи семьсот восемьдесят шесть) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 174217816 (сто семьдесят четыре миллиона двести семнадцать тысяч восемьсот шестнадцать) руб. по состоянию на 1 января 2022 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 139791846 (сто тридцать девять миллионов семьсот девяносто одна тысяча восемьсот сорок шесть) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 167269504 (сто шестьдесят семь миллионов двести шестьдесят девять тысяч пятьсот четыре) руб. по состоянию на 1 января 2022 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 142926550 (сто сорок два миллиона девятьсот двадцать шесть тысяч пятьсот пятьдесят) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 190585406 (сто девяносто миллионов пятьсот восемьдесят пять тысяч четыреста шесть) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 127556332 (сто двадцать семь миллионов пятьсот пятьдесят шесть тысяч триста тридцать два) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 129318024 (сто двадцать девять миллионов триста восемнадцать тысяч двадцать четыре) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 187897397 (сто восемьдесят семь миллионов восемьсот девяносто семь тысяч триста девяносто семь) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 169183870 (сто шестьдесят девять миллионов сто восемьдесят три тысячи восемьсот семьдесят) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 230508665 (двести тридцать миллионов пятьсот восемь тысяч шестьсот шестьдесят пять) руб. по состоянию на 1 января 2022 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 197925849 (сто девяносто семь миллионов девятьсот двадцать пять тысяч восемьсот сорок девять) руб. по состоянию на 1 января 2022 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 165465238 (сто шестьдесят пять миллионов четыреста шестьдесят пять тысяч двести тридцать восемь) руб. по состоянию на 1 января 2022 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 87062712 (восемьдесят семь миллионов шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) руб. по состоянию на 1 января 2022 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 139195041 (сто тридцать девять миллионов сто девяносто пять тысяч сорок один) руб. по состоянию на 1 января 2022 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 168153375 (сто шестьдесят восемь миллионов сто пятьдесят три тысячи триста семьдесят пять) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 апреля 2025 года. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 1 августа 2025 года.