Дело № 3а-74/2019 мотивированное 

решение

 составлено 05 июля 2019 г. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июля 2019 г. гор. Мурманск

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.

при секретаре Леметти Б.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установлении кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр» (далее - ООО «Центр», Общество) обратилось в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установлении кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объектов капитального строительства – здания магазина общей площадью 1005,1 кв.м. и двухэтажной пристройки к магазину общей площадью 402,9 кв.м., расположенных адресу: ..., ... .... Указанные объекты расположены на земельных участках с кадастровыми номерами * и *, предоставленных Обществу на основании договоров аренды.

По результатам государственной кадастровой оценки стоимость данных земельных участков определена по состоянию на 01 января 2016 года: с кадастровым номером * в размере 10446064,49 рублей; с кадастровым номером * в размере 3 551 111,69 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный реестр недвижимости на основании Постановления Правительства Мурманской области № 585-ПП от 25 ноября 2016 года.

Между тем, рыночная стоимость этих земельных участков согласно отчетам, выполненным ООО «***» составляет: с кадастровым номером * в размере 990 000 рублей; с кадастровым номером * в размере 347000 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанных объектов недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, ООО «Центр» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующими заявлениями, однако в пересмотре было отказано в связи с несоответствием отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку кадастровая стоимость земельных участков влияет на их выкупную цену, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца, обладающего исключительным правом их выкупа. 

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании отчетов оценщика ООО «*».

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ООО «Центр» ФИО1 неоднократно уточняла заявленные требования, в окончательном варианте с учетом результатов судебной экспертизы об определении рыночной стоимости спорных земельных участков, просила суд установить:

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 217 кв.м, расположенного по адресу: ..., ... ..., в размере, равном его рыночной стоимости 579 000 рублей, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимостисчитать 12 декабря 2018 года;

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 619 кв.м, расположенного по адресу: ..., ... ..., на земельном участке расположено здание *а в размере, равном его рыночной стоимости 1652 000 рублей, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимостисчитать 12 декабря 2018 года;

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Центр» ФИО1 участия не принимала, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании не заявила мотивированных возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Полагала, что при определении рыночной стоимости земельного участка необходимо руководствоваться результатами судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. Вопрос об удовлетворении административного иска общества оставил на усмотрение на суда (т. 2 л.д. 1-2).

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Мурманской области», администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной. 

Выслушав представителя лица, участвующего в деле, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что ООО «Центр» является собственником объектов капитального строительства: здания магазина общей площадью 1005,1 кв.м. и двухэтажной пристройки к магазину общей площадью 402,9 кв.м., расположенных адресу: ..., ... ... (том 1 л.д. 29, 30-33). 

Первый объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 619 +/- 8.71 кв.м, с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, расположенном по адресу: ..., ... г...., на земельном участке расположено здание *а. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 02 июня 2004 года (т. 2 л.д. 42).

Данный земельный участок используется Обществом на основании договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды № 92 от 01 июля 1996 года, (в редакции дополнительных соглашений), заключенного на срок с 01 июля 1996 года по 27 февраля 2045 года (т. 1 л.д. 34-39, т. 2 л.д. 43). 

По результатам государственной кадастровой оценки указанного земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 10446064 рубля 49 копеек (т. 2 л.д. 41).

Второй объект недвижимости находится одновременно на земельном участке с кадастровым номером * и на земельном участке, площадью 217 +/- 5 кв.м, с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенном по адресу: ..., ... .... Земельный участок поставлен на кадастровый учет 27 марта 2013 года (т. 1 л.д. 30, т. 2 л.д. 46).

Данный земельный участок используется Обществом на основании договора аренды № 91 от 31 мая 2013 года, заключенного на срок с 30 мая 2013 года по 15 мая 2062 года (т. 1 л.д. 43-45, т. 2 л.д. 47). 

По результатам государственной кадастровой оценки указанного земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3551111 рублей 69 копеек (том 2 л.д. 45).

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». 

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанных объектов недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, ООО «Центр» 12 декабря 2018 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующими заявлениями, по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимостиземельного участка (т. 1 л.д. 59-60).

К заявлениям были представлены отчеты ООО «***» № 717-10/2018 от 15 ноября 2018 года и № 716-10/2018 от 15 ноября 2018 года, согласно которым рыночная стоимостьземельного участка скадастровым * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 990 000 рублей, стоимостьземельного участка с кадастровым * – 347 000 рублей соответственно.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 24 декабря 2018 года №894, 895 заявления ООО «Центр» отклонены, поскольку представленные отчеты ООО «***» № 717-10/2018, № 716-10/2018 не соответствовали требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 1 л.д. 61-62, 63-64).

Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельных участков, поскольку общество обладает исключительным правом выкупа земельных участков. 

В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца. 

В связи с представлением в ходе судебного разбирательства доказательств, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности доводов административного истца в части определения рыночной стоимости земельных участков на основании уточненных отчетов № 717-10/2018-1 и № 716-11/2018-1 судом по данному делу была назначена судебная экспертиза рыночной стоимости указанных объектов недвижимости. 

Согласно заключению эксперта ООО «***» от 23 мая 2019 года № 1374/1-19рс рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 217 +/- 5 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: ..., ... г...., по состоянию на 01 января 2016 года составляет 579 000 рублей.

Согласно заключению эксперта ООО «***» от 23 мая 2019 года № 1374/2-19рс рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 619 +/- 8.71 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: ..., ... г...., на земельном участке расположено здание *а по состоянию на 01 января 2016 года составляет 1652 000 рублей.

Проанализировав собранные по делу доказательства о рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию. Вышеуказанные заключения эксперта соответствует требованиям допустимости, относимости и достаточности. Оснований подвергать их сомнению у суда не имеется. 

Содержание заключений эксперта свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, методом сравнительного подхода (сравнение продаж), с учетом анализа внешних факторов и рынка недвижимости местоположения объектов оценки. В заключениях приведено подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование. 

Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Полномочия эксперта подтверждены, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о неправильном определении рыночной стоимости земельных участков, суду не представлено.

Установленный законом порядок проведения экспертизы соблюден (статья 79 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Ходатайств о назначении и проведении повторной судебной экспертизы суду не поступало.

Суд не принимает в качестве доказательств рыночной стоимости земельных участков представленные административным истцом уточненные отчеты оценщика ООО «***» № 717-10/2018-1 и № 716-11/2018-1 от 29 марта 2019 года, поскольку судебной экспертизой установлено несоответствие данных отчетов требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки. При этом, по мнению эксперта, допущенные нарушения в отчетах, повлекли неверное определение рыночной стоимости земельных участков.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.

При таком положении следует признать достоверной рыночную стоимость объектов недвижимости – земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 217 +/- 5 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: ..., ... г...., по состоянию на 01 января 2016 года в размере 579 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 619 +/- 8.71 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: ..., ... г...., на земельном участке расположено здание *а по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1652 000 рублей.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанных земельных участков с их рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участков.

Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости порождает для административного истца юридические последствия.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *, * 12 декабря 2018 года.

С учетом изложенного, суд считает требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости обоснованными. При определении рыночной стоимости указанных объектов недвижимости необходимо руководствоваться заключением судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 217 +/- 5 кв.м., с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: ..., ... ... по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 579 000 (пятьсот семьдесят девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 619 +/- 8.71 кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: ..., ... г...., на земельном участке расположено здание *а, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 1652000 (один миллион шестьсот пятьдесят две тысячи) рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «Центр» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 12 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ж.В. Тихонова