производство №2-262 / 2020

Решение

Именем Российской Федерации

28 января 2020 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Ландаренковой Н.А.,

при секретаре Хлудневе П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело (УИД 67RS0003-01-2019-003714-72) по иску ФИО3 к ООО «МинералТрансКомпани» о признании договора аренды незаключенным, понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «МинералТрансКомпани» (далее - ООО «МТК») о признании договора аренды незаключенным, понуждении к заключению договора, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что 26.10.1996 ему как члену КФХ «Согласие» на основании решения всех членов хозяйства выделено в собственность нежилое помещение площадью 352,5 кв.м. расположенное по адресу: 

<

адрес>. С 2004 года, в целях извлечения прибыли, вышеназванное помещение сдавалось истцом в аренду различным организациям по краткосрочным договорам, не требующим регистрации. С 2008 года арендатором на основании ежегодно перезаключаемых договоров являлся ООО «МТК». Последний договор с ответчиком заключен 01.02.2015 и продолжал действовать до 01.02.2016, до окончания срока его действия сторонами не расторгался. Согласно условиям данного договора площадь сдаваемого в аренду помещения составила 304,39 кв.м., размер арендной платы – 185 000 руб., исходя из стоимости аренды 1 кв.м. равной 607,8 кв.м. Арендную плату истец получал лично по устной договоренности с директором ООО «МТК». 28.07.2015 право собственности на указанное помещение на основании договора купли-продажи перешло к супруге истца ФИО1, в браке с которой истец состоял с 18.08.1993 до 31.08.2015. Фактически истец проживал с ФИО1 с 1983 года и до ее смерти 25.10.2015. Незадолго до смерти супруги, с целью переоформления имущества переданного ей во владение на имя ФИО3, являющегося его законным собственником, ФИО4 выдала истцу генеральную доверенность на распоряжение ее имуществом. Действуя на основании генеральной доверенности от 23.09.2015, он, по просьбе руководителя ООО «МТК» ФИО2 и своей супруги ФИО1, подписал ряд документов, в том числе 01.10.2015 долгосрочный договор аренды в отношении нежилого помещения площадью 352,5 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно условиям данного договора площадь сдаваемого в аренду помещения составила 352,5 кв.м., размер арендной платы – 168 900 руб., исходя из стоимости аренды 1 кв.м. равной 479,1 кв.м. Ссылается, что указанные условия нарушают права арендатора, и договор не мог быть заключен на изложенных в нем условиях, в связи с чем, являлся символическим, не соответствующим действительным намерениям сторон, а также недействительным, поскольку был зарегистрирован ответчиком только 27.11.2017. Указывает, что в устном порядке между сторонами была достигнута договоренность о заключении подобного договора и определении всех его условий, в том числе условия о размере арендной платы, лишь после регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к истцу на основании договора от 04.09.2015, находившемуся на тот момент на регистрации в Управлении Росреестра по Смоленской области. В настоящее время собственником ? доли в праве собственности на спорное помещение является дочь ФИО1 - ФИО5 Истцу на основании решения Ленинского районного суда г. Смоленска от 08.05.2019, вступившего в законную силу 23.07.2019, принадлежит право на ? долю спорного имущества, которое, согласно доводам иска возникло у него с 28.07.2015, т.е. с момента приобретения прав на него его супругой ФИО1 При этом, как стало известно истцу в период с 01.08.2016 и по настоящее время арендатор уплачивал арендную плату на основании договора от 01.10.2015, подписанного как предварительный и не имеющего юридической силы. Предложения о заключении с истцом договора аренды на ? долю помещения на иных условиях, направленные ответчику 22.05.2019, 10.06.2019, 26.07.2019, 08.08.2019, оставлены без ответа и без удовлетворения. 

Уточнив и дополнив требования, просит суд:

- признать договор аренды, заключенный между арендатором ООО «МТК» и арендодателем, прежним титульным владельцем этого нежилого помещения от 01 октября 2015 года ФИО5 незаключенным, незаконным и не имеющим отношение к истцу, как арендодателю; 

- понудить руководство ООО «МТК» заключить надлежащий договор аренды с истцом как с законным владельцем 1/2 доли указанного помещения, указав размер арендной платы в месяц за 1/2 долю помещения в размере 94 900 руб., 

- взыскать с ответчика в возврат государственной пошлины 3 047 руб.

В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме по вышеизложенным обстоятельствам, просит их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «МТК» по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явился, в представленных возражениях исковые требования не признал, указав, что смена собственника арендуемого нежилого помещения не является основанием для расторжения или изменения условий договора аренды, а исковые требования истца о признании договора аренды незаключенным и незаконным являются необоснованными. Кроме того, по данным требованиям истцом пропущен срок исковой давности, что в свою очередь в силу п.2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия представленного истцом проекта договора аренды от 01.08.2019 сторонами не согласовывались и обязательства по его заключению ответчик на себя не принимал. При этом условия представленного договора противоречат действующему законодательству, поскольку предметом договора аренды является 1/2 доли спорного нежилого помещения. Из содержания преамбулы проекта договора аренды, представленного истцом, следует, что на стороне арендодателя выступает только один из собственников - ФИО3, при этом второй собственник помещения ФИО5 в качестве арендодателя не указана, что свидетельствует об отсутствии соглашения между сособственниками помещения на заключение предложенного договора аренды, в виду чего такая сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться ничтожной. Просит в иске отказать.

Третье лицо ФИО5, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В судебном заседании установлено, что 01.10.2015 между ФИО1, от имени и в интересах которой действует ФИО3 на основании доверенности от 23.09.2015, (арендодатель) и ООО «МТК» (арендатор) заключен договор аренды №01/10/15/05 недвижимого имущества общей площадью 352, 5 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 12-15).

27.10.2015 ФИО1 умерла. После смерти ФИО1 право собственности на нежилое помещение, являющееся предметом аренды, в порядке наследования перешло ФИО5

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 11.04.2017 на ФИО5 возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды от 01.10.2015.

27.11.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии произведена государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества №01/10/15/05 от 01.10.2015 (л.д. 15).

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 08.08.2019, оставленным без изменения апелляционным определением Смоленского областного суда от 23.07.2019, за ФИО3 признано право собственности на 1/2 доли в праве на нежилое помещение, площадью 352,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, исключена запись регистрации № от 12.05.2016 из Единого государственного реестра недвижимости, признано за ФИО5 право собственности на 1/2 доли в праве на данное нежилое помещение (л.д. 7-11).

Таким образом, в настоящее время собственниками спорного нежилого помещения по ? доли в праве являются ФИО3 и ФИО5

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела и пояснениями сторон.

Ссылаясь на то, что решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 08.05.2019, вступившим в законную силу 23.07.2019, за истцом признано право на ? долю спорного имущества и отказ ответчика от заключения с ним договора аренды на условиях отличных от договора от 01.10.2015, в добровольном порядке, ФИО3 обратился в суд с иском, в котором просит признать договор аренды от 01.10.2015 незаключенным и понудить ООО «МТК» заключить с ним надлежащий договор аренды, с установлением размера арендной платы за ? долю нежилого помещения в размере 94 900 руб., т.е. фактически изменить договор от 01.10.2015.

При разрешении заявленных требований, суд исходит из следующего.

Согласно частям 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с частью 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 1.3 договора аренды недвижимого имущества №01/10/15/05 от 01.10.2015 установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемое помещение к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора. В таком случае настоящий договор сохраняет свою юридическую силу, а права и обязанности арендодателя переходят к другому лицу в порядке правопреемства.

При таких обстоятельствах смена собственника арендуемого нежилого помещения не является основанием для расторжения или изменения условий договора аренды, в связи с чем требования истца о признании договора аренды незаключенным и незаконным являются необоснованными.

При разрешении требования истца о понуждении ООО «МТК» заключить с истцом договор аренды, с установлением размера арендной платы за ? долю нежилого помещения в размере 94 900 руб., суд исходит из следующего.

Как указывалось выше, в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку доля в праве собственности не обладает признаками, позволяющими индивидуализировать объект, такая доля в праве общей долевой собственности в силу закона не может являться предметом договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При этом, второй собственник спорного нежилого помещения ФИО5 в качестве арендодателя в представленном истцом проекте договора не указана.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО3 к ООО «МТК» о признании договора аренды незаключенным, понуждении к заключению договора.

Оценивая доводы стороны ответчика об истечении срока исковой давности по требованию о признании спорного договора аренды недействительным, суд исходит из следующего. 

Согласно п. 4.1 ст. 198 ГПК РФ в случае отказа в иске в связи с истечением срока исковой давности или признанием неуважительными причин пропуска срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.

Доводы иска сводятся к тому, что истец полагает, что с 28.07.2015, то есть и на момент заключения спорного договора аренды от 01.10.2015, являлся собственником ? доли переданного по договору в аренду имущества, что установлено вступившим в законную силу решением Ленинского райсуда г. Смоленска от 08.05.2019. Однако он, как собственник имущества, был лишен возможности принимать участие в согласовании существенных условий договора аренды от 01.10.2015 в части установлении размера арендной платы, с размером которой, он в настоящее время категорически не согласен. Кроме того, спорный договор аренды, в нарушение требований п. 2 ст. 651 ГК РФ, прошел государственную регистрацию лишь в 2017 году. 

По указанным мотивам считает договор аренды недвижимого имущества № 01/10/15/05 от 01.10.2015 недействительным.

Ответчик полагает, что срок исковой давности для истца подлежит исчислению с даты подписания спорного договора и передачи имущества арендатору акту приема-передачи, т.е. с 01.10.2015, поскольку истец участвовал в заключении указанного договора в качестве представителя арендодателя – ФИО1, в том числе, был осведомлен об условиях данного договора в части согласованного сторонами размера арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГПК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

По смыслу приведенных норм права, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Следовательно, подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. 

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке. Приведенная позиция нашла отражение в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

На основании изложенного, в совокупности с установленными по делу обстоятельствами, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по требованию о признании спорного договора аренды недействительным подлежит исчислению для истца с даты его заключения и передачи имущества по акту приема-передачи, т.е. с 01.10.2015, поскольку истец принимал участие в составлении данного договора, согласовании его условий, подписал его от имени арендодателя ФИО1 

В этой связи, суд приходит к выводу, что истец не был лишен возможности оспорить данный договор в установленные сроки. 

Таким образом, срок исковой давности в данном случае подлежит исчислению с 01.10.2015 и истекал 01.10.2018. С настоящим иском в суд истец обратился 24.09.2019, то есть с пропуском срока исковой давности. Обстоятельств, свидетельствующих об уважительности пропуска указанного срока, судом при рассмотрении настоящего спора, не установлено, стороной истца также не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3, удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске у суда не имеется оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате госпошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО3 к ООО «МинералТрансКомпани» о признании договора аренды незаключенным, понуждении к заключению договора - отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Н.А. Ландаренкова