11RS0001-01-2023-002885-55 Дело № 5492/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2023 года город Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Губаевой Д.Ф., 

при секретаре судебного заседания Синицкой Г.Ф., 

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителей ответчика ООО «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...» ФИО3, ФИО4,

представителя ответчика Управления Росреестра по Республике Коми ФИО5,

третьего лица ФИО6, представляющего также интересы третьего лица ТСН «ТСЖ «Март»,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО7, ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми об установлении границ земельного участка, признании недействительным образования земельных участков, погашении записи, признании незаконным и отсутствующим права собственности на земельный участок, 

установил:

ФИО7, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, в котором просили:

установить границы земельного участка, занятого многоквартирным домом ... согласно проектной документации, выполненной ... в ** ** **, 

признать недействительным образование земельных участков с кадастровыми номерами №... и погасить в государственном кадастре недвижимости запись о существовании кадастрового учета названных земельных участков,

признать незаконным и отсутствующим право собственности ООО «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...» на земельный участок с кадастровым номером №....

Требования мотивированным тем, что постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... ответчику согласовано строительство объекта «Многоквартирный жилой комплекс в квартале, ограниченном улицами: ...» на земельных участках с кадастровыми номерами №... (площадью 3834 кв.м), №... (площадью 12320 кв.м), №... (площадью 13851 кв.м). Проектной документацией на строительство многоквартирного жилого ... (далее – МКД) предусматривалось отведение для обслуживания МКД земельного участка площадью 9298,8 кв.м.

По завершению строительства из трех земельных участков было образовано шесть земельных участков с кадастровыми номерами №.... При этом, для обслуживания МКД был образован земельный участок кадастровой номер №... площадью 7088 кв.м., что меньше, чем предусмотрено проектной документацией, а земельный участок кадастровый номер №... площадью 861 кв.м., занятый контейнерной площадкой, предназначенной для обслуживания МКД, перешел в собственность ответчика.

По мнению истцов, раздел земельных участков и оформление одного из них в собственность застройщика привело к уменьшению площади земельного участка, предоставленного под обслуживание МКД, нарушает права истцов и других собственников общего имущества МКД на получение земельного участка в размерах и площадью, достаточной для эксплуатации и обслуживания МКД.

В ходе судебного разбирательства истцы изменили исковые требования и окончательно просили:

установить границы земельного участка, занятого МКД согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, путем признания недействительным образования земельного участка кадастровый номер №...

погасить запись о существовании кадастрового учета указанного земельного участка в государственном кадастре недвижимости, 

признать незаконным и отсутствующим право собственности ООО «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...» на земельный участок кадастровый номер №....

Определением суда от ** ** ** к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Коми. 

Протокольным определением суда от ** ** ** к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ПАО «Сбербанк».

Протокольным определением суда от ** ** ** к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО6

Определением суда от ** ** ** к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено АО «Микрокредитная компания Республики Коми».

Истец ФИО1 в судебном заседании на требованиях настаивала, подтвердила, что подписывала в 2014 году вместе с остальными дольщиками согласие на образование шести земельных участков, является членом правления ТСН «ТСЖ «Март» с ** ** **. Её представитель ФИО2 на требованиях настаивала, считая данные дольщиками согласия на образование шести земельных участков путем перераспределения трех исходных земельных участков недобровольными. Пояснила, что истец ФИО1 узнала о нарушении своих прав в 2022 году на общем собрании собственников помещений МКД .... 

Истец ФИО7 в суд не явилась, извещена, в письменном заявлении просила рассмотреть дело без её участия, заявила отказ от исковых требований, который был принят судом с прекращением производства по делу в отношении указанного истца.

Третье лицо ФИО6, представляющий также с ** ** ** интересы третьего лица ТСН «ТСЖ «Март» в качестве председателя правления, поддержал требования истца.

Представители ответчика ООО «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...» иск не признали, пояснили, что все элементы благоустройства (детская площадка, придомовая территория, гостевые парковочные места, мусоропровод) у МКД имеются, заявили о пропуске истцами срока исковой давности.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Республике Коми иск не признал по доводам, приведенным в письменных возражениях (...), пояснил, что Управление права истца не нарушало, поддержал ходатайство первого ответчика о применении срока исковой давности.

Третьи лица - представители Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Коми, администрации МО ГО «Сыктывкар», ПАО «Сбербанк», АО «Микрокредитная копания Республики Коми» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд оснований для удовлетворения исковых требований не находит.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... ООО «Жилой комплекс «...» согласовано строительство объекта «Многоквартирный жилой комплекс в квартале, ограниченном улицами: ...» на земельных участках с кадастровыми номерами №... (площадью 3834 кв.м), №... (площадью 12320 кв.м), №... (площадью 13851 кв.м), принадлежащих ООО «Жилой комплекс «...» на праве собственности; утвержден градостроительный план земельного участка ...

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» выдала ООО «Жилой комплекс «...» разрешение на строительство №№... многоэтажного жилого комплекса, объект №..., расположенного на земельном участке площадью 13851 кв.м. по адресу: ... сроком действия до ** ** **. В последующем разрешением от ** ** ** №№... его срок действия был продлен до ** ** ** ...

Раздел проектной документации, подготовленной в ** ** ** ... по заказу ООО «Жилой комплекс «...», содержит сведения о планировочной организации земельного участка, предоставляемого для размещения МКД. В пункте 2.3 указанного раздела приведена площадь земельного участка 9298 кв.м., площадь застройки – 1754 кв.м., площадь проездов, площадок с твердым покрытием – 3023 кв.м., площадь проездов, площадок с твердым покрытием (за пределами отведенного участка) – 477,3 кв.м., площадь озеленения (включая пожарный проезд и территорию за пределами отведенного участка) – 4521,8 кв.м (с учетом пожарных проездов). Согласно пункту 2.6 «Описание решений по благоустройству территории» проектной документации у дома предусмотрены 33 гостевых машино-места, хранение 96 машин предусматривается на открытой надземной автостоянке на 290 мест в северо-восточной части квартала ...

** ** ** ООО «Жилой комплекс «...» администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдано разрешение №№... на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого комплекса, объект №..., расположенного по адресу: ...

По сведениям ЕГРН земельный участок кадастровый номер №... общей площадью 861 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства отдельно стоящего объекта торговли общественного питания, бытового обслуживания, расположенный по адресу: ..., ** ** ** поставлен на кадастровый учет и с ** ** ** зарегистрирован на праве собственности за ООО «Жилой комплекс «...» ...

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...» является правопреемником ООО «Жилой комплекс «...». 

Также согласно сведениям ЕГРН ** ** ** поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок кадастровый номер №... общей площадью 7088 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживании 18-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: .... Получателем названной выписки из ЕГРН от ** ** ** указана ФИО7 ...

Земельные участки с кадастровыми номерами №... (площадью 7088 кв.м), №... (площадью 861 кв.м), №... образованы в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами №... (площадью 3834 кв.м), №... (площадью 12320 кв.м), №... (площадью 13851 кв.м) (..., межевой план от ** ** **, подготовленный кадастровым инженером ФИО9).

Участники долевого строительства, в том числе истцы, ** ** ** дали письменные согласия на образование шести новых земельных участков с кадастровыми номерами №... для строительства многоэтажного жилого комплекса и КТП путем перераспределения либо раздела трех земельных участков с кадастровыми номерами №...

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений МКД ... от ** ** ** ТСН ТСЖ «Март» в лице его правления поручено оспорить в судебном порядке право собственности третьих лиц на земельный участок (его часть), отведенный МКД согласно проектной документации ...

На основании статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату выдачи разрешения на строительство (03.05.2012) (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату перераспределения исходных трех земельных участков с кадастровыми номерами №...) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

По мнению истцов восстановление прав собственников общего имущества МКД подлежит путем присоединения площади спорного земельного участка кадастровый номер №... (861 кв.м) к площади земельного участка кадастровый номер №... (7088 кв.м), занятого МКД, с образованием единого земельного участка ... общей площадью 7948 кв.м ...

ООО «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...» суду представлено экспертное заключение специалиста ... ФИО10 от ** ** **, согласно которому площадь земельного участка кадастровый номер №... является достаточной для содержания, эксплуатации и обслуживания МКД ..., минимально необходимая площадь земельного участка для содержания, эксплуатации и обслуживания указанного МКД согласно расчетам специалиста составляет 3335,23 кв.м.

Суд принимает во внимание в качестве достоверного доказательства по делу указанное заключение специалиста, поскольку оно составлено специалистом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы; содержащиеся в заключении выводы являются полными, объективными, лицами, участвующими в деле, не оспорены. 

Кроме того, стороной ответчика ООО «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...» заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд, который считают должен быть исчислен с января 2015 года - после дачи участниками долевой собственности, в том числе ФИО1, согласия на образование шести земельных участков с кадастровыми номерами №... (площадью 7088 кв.м), №... (площадью 861 кв.м), №... из земельных участков с кадастровыми номерами №... (площадью 3834 кв.м), №... (площадью 12320 кв.м), №... (площадью 13851 кв.м).

В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

На основании акта приема-передачи от ** ** ** ... передало представителю ТСЖ «Март» ФИО7 техническую и проектную документацию на МКД, содержащую раздел о планировочной организации земельного участка ...

Из выписки из ЕГРН от ** ** **, получателем которой является ФИО7, следует, что с указанного периода ФИО7, исполняющей обязанности председателя ТСН «ТСЖ «Март» ... было известно о том, что площадь земельного участка кадастровый номер №..., занимаемого МКД, составляет 7088 кв.м ...

Истец ФИО1 с ** ** ** является членом правления ТСН «ТСЖ «Март».

Письмом от ** ** **, поступившим ** ** ** в ... администрация МО ГО «Сыктывкар» в ответ на обращение председателя ТСН «ТСЖ «Март» ФИО7 об образовании земельного участка под МКД сообщило о том, что земельный участок площадью 7088 кв.м с кадастровым номером №... образован в результате раздела земельного участка, находящегося в частной собственности, и поставлен на государственный кадастровый учет ** ** ** с разрешенным использованием для обслуживания 18-ти этажного жилого дома» ...

В ответе от ** ** ** на обращение ФИО7 от ** ** ** ООО «Жилой комплекс «...» сообщило о том, что земельные участки с кадастровыми номерами №... образованы из трех земельных участков с кадастровыми номерами №... при наличии согласия каждого участника долевого собственника, в том числе самой ФИО7 ...

** ** ** ФИО7, ФИО11, ФИО12 обращались в Сыктывкарский городской суд Республики Коми с исковым заявлением к ООО ЖК «...», администрации МО ГО «Сыктывкар» об установлении границ земельного участка, расположенного под многоквартирным домом по адресу: ... согласно проектной документации, признании незаконным права ООО ЖК «...» на земельный участок (материал №... (№... от ** ** **). В иске истцами было указано, что из выписки Росреестра от ** ** ** ФИО7 стало известно о том, что площадь земельного участка кадастровый номер №..., занимаемого МКД, составляет 7088 кв.м., что меньше площади земельного участка, предусмотренной в проектной документации. Там же в иске указано, что в ** ** ** по инициативе ТСН «ТСЖ «Март» был произведен вынос границ земельного участка в натуре, по результатам которого ТСН «ТСЖ «Март» обратилось в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением об образовании земельного участка для обслуживания МКД в новых границах ... Определением суда от ** ** ** иск был возвращен заявителям.

Как видно, ТСН «ТСЖ «Март» в лице его председателя ФИО7, члена правления ФИО1 с даты получения сведений из ЕГРН от ** ** ** известно о том, что площадь земельного участка кадастровый номер №..., занимаемого МКД, составляет 7088 кв.м. В связи с этим в ** ** ** по инициативе ТСН «ТСЖ «Март» был произведен вынос границ земельного участка в натуре, по результатам которого ТСН «ТСЖ «Март» обратилось в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением об образовании земельного участка для обслуживания МКД в новых границах. В тоже время, об изменении площади земельного участка, занимаемого МКД, истцу должно было быть известно уже в ** ** ** при даче письменного согласия на образование шести новых земельных участков с кадастровыми номерами №... для строительства многоэтажного жилого комплекса и КТП путем перераспределения либо раздела трех земельных участков с кадастровыми номерами №...

Проявляя должную предусмотрительность и заинтересованность как участник долевого строительства, истец, подписывая такое согласие и имея сведения о кадастровых номерах вновь образуемых земельных участков, не была лишена возможности получит сведения об их границах и площадях. Доводы истца о том, что без подписания такого согласия, застройщик отказывал ей в передаче ключей от приобретенной квартиры, допустимыми доказательствами не подтверждены, истец жалобы либо иск на указанные действия застройщика не предъявляла.

Исковое заявление подано в суд ** ** **, то есть с пропуском установленного законом срока. Доказательств уважительности причин пропуска срока стороной истца не представлено.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми об установлении границ земельного участка, занятого многоквартирным домом ... согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, признании недействительным образования земельного участка кадастровый номер №..., погашении записи о нем в государственном кадастре недвижимости, признании незаконным и отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилой комплекс «...» на указанный земельный участок оставить без удовлетворения. 

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Губаева Д.Ф