44-г-71/17

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума Ярославского областного суда

г. Ярославль 12 июля 2017 года

Президиум Ярославского областного суда в составе:

председательствующего Ананьева В.Н.

членов президиума Чугунова А.Б., Горохова С.Ю., Абрамовой Н.Н., Малахова В.А.,

рассмотрел по кассационной жалобе Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

Заслушав доклад судьи Ярославского областного суда Кругловой С.Ю., представителя Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» по доверенности ФИО2, представителя ФИО1 по доверенности ФИО3, ФИО4, президиум

у с т а н о в и л :

На основании постановления мэрии города Ярославля от 15 марта 2010 года № ... между Муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) 14 июля 2010 года был заключен договор № ... аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, в соответствии с которым ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 1269 кв.м., расположенный ..., для эксплуатации здания магазина с кафе и бильярдным залом. Срок аренды земельного участка установлен с 15 марта 2010 года по 14 марта 2035 года.

14 апреля 2012 года между ФИО4 и ФИО1 заключены два договора купли-продажи нежилых помещений 1 и 2 этажа объекта по адресу: ... общей площадью 888 кв.м. Право собственности ФИО1 на нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 24 июля 2012 года.

12 января 2016 года Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды от 14 июля 2010 года № ... в сумме 1 840 470 руб. 90 коп., в том числе арендной платы за период с 24 июля 2012 года по 31 декабря 2015 года в сумме 1 062 920 руб. 27 коп. и пени за период с 10 июля 2012 года по 18 декабря 2015 года в сумме 777 550 руб. 63 коп. В обоснование иска указано, что права и обязанности арендодатора по договору аренды от 14 июля 2010 года № ... перешли к ФИО1, которая обязательство по уплате арендной платы не исполняла, в связи с чем возникла задолженность.

Решением Кировского районного суда г. Ярославля от 27 апреля 2016 года постановлено:

Исковые требования Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО1 в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» сумму 1 010 259 рублей 22 копейки.

Взыскать со ФИО1 государственную пошлину в бюджет муниципального образования г. Ярославля в сумме 13 251 рубль 29 копеек».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 15 ноября 2016 года постановлено:

«Решение Кировского районного суда г. Ярославля от 27 апреля 2016 года изменить, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции: 

Взыскать со ФИО1 в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» денежные средства в сумме 626 060 рублей 05 копеек.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать со ФИО1 государственную пошлину в бюджет муниципального образования г. Ярославль в сумме 9 460 рублей 60 копеек

В остальной части апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО4 на указанное решение оставить без удовлетворения».

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене судебных постановлений, принятии по делу нового решения, взыскании со ФИО1 с учетом заявления о пропуске срока исковой давности задолженности по договору аренды от 14 июля 2010 года в сумме 1 707 578 руб. 08 коп., в том числе арендной платы за период с 12 января 2013 года по 31 декабря 2015 года в сумме 1 010 259 руб. 22 коп. и пени за период с 12 января 2013 года по 18 декабря 2015 года в сумме 697 318 руб. 86 коп. или направлении дела на новое рассмотрение, указывается на существенное нарушение судебными инстанциями норм материального и процессуального права. Автор жалобы оспаривает выводы судебных инстанций о взыскании с ответчика только неосновательного обогащения в связи с фактическим пользованием земельным участком и вывод суда апелляционной инстанции о зачете денежных средств в сумме 384 199 руб. 17 коп, уплаченных третьими лицами за предыдущего арендатора.

Дело истребовано в Ярославский областной суд.

Определением судьи Ярославского областного суда от 15 июня 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения по существу в суд кассационной инстанции- президиум Ярославского областного суда в связи с существенным нарушением судебными инстанциями норм материального права. 

Проверив материалы дела, президиум находит апелляционное определение подлежащим отмене ввиду следующего. 

Разрешая спор, районный суд установил, что ФИО1 в спорный период без оплаты фактически использовала находящийся в государственной собственности земельный участок для эксплуатации принадлежащих ей нежилых помещений. Учитывая, что после перехода к ФИО1 права собственности на нежилые помещения по адресу: ... и права пользования земельным участком, занятым данной недвижимостью, со ФИО1 в установленном законом порядке на основании статей 609, 651 ГК РФ не был заключен договор аренды земельного участка, суд пришел к выводам о взыскании со ФИО1 в пользу истца на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ неосновательного обогащения в виде сбереженных денежных средств в размере арендной платы за период с 13 января 2013 года по 31 декабря 2015 года и об отказе истцу во взыскании пени.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом районного суда о возникновении у ответчика неосновательного обогащения в связи с фактическим пользованием земельным участком.

С указанными выводами судебных инстанций согласиться нельзя. 

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016, из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судебными инстанциями при разрешении спора не применены положения п. 3 ст. 552 ГК РФ, регулирующие спорные правоотношения, а также не учтено, что в силу приведенных норм права с даты государственной регистрации за ФИО1 права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: ..., ранее принадлежавшие ФИО4, ответчик ФИО1 приобрела право пользования земельным участком с кадастровым номером ... на условиях заключенного между истцом и ФИО4 14 июля 2010 года договора № ... аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, а следовательно, и корреспондирующие данному праву обязанности по данному договору.

При таких обстоятельствах применение судебными инстанциями положений ст. 1102 ГК РФ является ошибочным. 

Допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

На основании изложенного, учитывая, что допущенные нарушения могут быть устранены судом апелляционной инстанции, президиум приходит к выводу об отмене апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Иные доводы кассационной жалобы подлежат обсуждению при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, президиум

п о с т а н о в и л:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 15 ноября 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий В.Н.Ананьев