Дело № 2- 48/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«09» апреля 2019 года с. Корткерос

Корткеросский районный суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Федотовой М.В., при секретаре Рочевой В.С., с участием истца ФИО6, представителя ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 о признании отношений аренды земельного участка состоявшимися, об установлении факта владения земельным участком на праве аренды,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с требованиями (с учетом дополнения): о признании отношений аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ на основании постановления ХХХ от 

<

дата> между ФИО1 и администрацией МР «Корткеросский» состоявшимися; об установлении факта владения ФИО1 земельным участком с кадастровым номером ХХХ площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на правах аренды, начиная с 

<

дата>; о признании за истцом преимущественного права на заключение договора аренды в качестве правопреемника без проведения торгов на земельный участок. В обоснование указано, что 

<

дата> умер её муж ФИО1, у которого с 

<

дата> года во владении находился земельный участок площадью 

<

...> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, на правах аренды на 

<

дата> лет для ведения личного подсобного хозяйства, на основании постановления администрации МР «Корткеросский» ХХХ от 

<

дата>. На данном земельном участке находится жилой дом площадью 

<

...> кв.м. и баня; в Едином государственном реестре недвижимости права на земельный участок и на объекты, находящиеся на нем, не зарегистрированы. Во исполнение п. 5 постановления ХХХ от 

<

дата> ФИО1 при жизни осуществлена постановка земельного участка на кадастровый учет; кадастровый паспорт на участок был предоставлен в администрацию МР «Корткеросский» от 

<

дата>. Однако, по неизвестной причине, администрация п.6 постановления не исполнила, проект договора аренды земельного участка не оформила и на подпись ФИО1 не предоставила. Сразу после смерти супруга истец фактически вступила во владение указанным имуществом, несет расходы на его содержание. В свою очередь, ее муж с 

<

дата> открыто и добросовестно владел участком, вносил арендную плату. Жилой дом и баня в 

<

дата> году перешли во владение мужа вместе с земельным участком от предыдущего владельца ФИО2 на возмездной основе, до смерти ФИО1 использовались всеми членами их семьи. Ежегодное выставление счетов по арендной плате со стороны администрации истец рассматривает как действия конклюдентного характера. Требований о прекращении аренды, изъятии земельного участка из владения ФИО1 не заявлялось. Сама истец не имеет возможности получить либо восстановить надлежащие документы, удостоверяющие юридический факт владения ФИО1 земельным участком на праве аренды, поскольку договор аренды земельного участка ХХХ по независящим от ФИО1 причинам в установленном законом порядке не оформлялся и не регистрировался. 

Истец ФИО6 в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований. Суду пояснила, что дом оформить в наследство не смогла ввиду отсутствия документов на земельный участок. Устно обращалась к специалисту администрации в СП «Додзь», та лишь для заключения договора аренды предлагала выставить участок на аукцион. Межевой план на участок был отправлен в администрацию по электронной почте еще при жизни супруга. Собственник участка, которым является администрация района, должен отправить пакет документов в кадастровую палату для постановки участка на кадастровый учет, получить кадастровый план и затем заключить договор аренды с ФИО1 Кадастровая выписка на участок получена ответчиком 

<

дата>, а муж умер 

<

дата>, в связи с чем договор аренды мог быть подписан своевременно. 

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании с иском не согласилась. Пояснила, что в 

<

дата> году земельный участок, указанный в заявлении, был предоставлен изначально ФИО2 на основании постановления администрации СП «Додзь», той следовало подготовить кадастровый паспорт для заключения договора аренды, что сделано не было, договор аренды заключен с ней не был. Затем ФИО2 отказалась от участка в пользу ФИО1 ФИО1 подал в администрацию района заявление о предоставлении участка в аренду. В постановлении о предоставлении земельного участка ФИО1 также было указано о необходимости оформить кадастровый план, однако кадастровый план на участок не был предоставлен в администрацию вплоть до 

<

дата> года. В 

<

дата> г. ФИО1 обратился за муниципальной услугой в виде утверждении схемы границ земельного участка; схема ответчиком была утверждена. После этого ФИО1 надлежало составить межевой план, поставить участок на кадастровый учет. Позже выяснилось, что к специалисту администрации района ФИО3, которая находится в администрации СП «Додзь», обратилась дочь либо супруга ФИО1 и предоставила выписку о том, что участок отмежеван, границы его установлены. На тот момент ФИО1 уже скончался. Специалист предлагала оформить право собственности сначала на постройки, чтобы у наследников было преимущественное право на получение земельного участка, но та отказалась; тогда было предложено на общих основаниях через публикацию предоставить земельный участок. В постановлении о предоставлении участка ФИО1 прописано о необходимости представить кадастровый план земельного участка, после чего был бы заключен договор аренды, но кадастровый план не был представлен в течение длительного времени. Предполагалось заключение договора аренды на 49 лет, поэтому должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, но договор как таковой не заключен. Письменно истец в администрацию с заявлениями о предоставлении ей земельного участка не обращалась. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о дате и времени рассмотрения дела. 

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований по следующим основаниям. 

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Согласно положениям п. 3 ст. 22 ЗК РФ действующему на момент разрешения данного спора, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

Аналогичные положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ, в котором также указано, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 34 ЗК РФ, в редакции действовавшей на момент вынесения постановления от 17.09.2008, орган местного самоуправления на основании указанного в п. 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного ст. 29 ЗК РФ, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимают решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в п. 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

На основании п. 2, 3 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если до дня вступления в силу этого Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со ст. 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), но не позднее 01.01.2018.

Положения действующего законодательства призваны обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (пп. 4 и 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из анализа приведенных положений законодательства и правовых позиций следует, что публичное информирование в отношении предоставления земельного участка направлено на защиту интересов не только населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами могут быть поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок и способ реагирования на соответствующую информацию.

Согласно Федеральному закону от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (в редакции действовавшей на момент принятия постановления от17.09.2008) личное подсобное хозяйство представляет собой форму непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (п. 1 ст. 2). Граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок (п. 2 ст. 3). Согласно ст. 4 указанного Федерального закона для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок (земельный участок в границах населенного пункта) используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений (пп. 1-3).

Следует из материалов дела, постановлением администрации МР «Корткеросский» ХХХ от 

<

дата> на основании заявления от 

<

дата> постановлено предоставить ФИО1 земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

...> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в аренду на 

<

...> лет для ведения личного подсобного хозяйства и в утвержденных границах. П. 2 постановления утвержден проект границ участка; п. 5 на ФИО1 возложена обязанность предоставить кадастровый паспорт земельного участка для оформления договора аренды и зарегистрировать договор аренды земельного участка в установленном законом порядке; п. 6 - Отделу имущественных и земельный отношений администрации района поручено оформить договор аренды земельного участка.

Ранее участок был предоставлен ФИО2 в аренду также лишь на основании постановления администрации Додзьского сельсовета от 

<

дата> ХХХ, позже ФИО2 отказалась от участка в пользу ФИО1 

Сторонами не оспаривается, что ввиду непредставления ФИО1 кадастрового паспорта земельного участка и не проведения кадастрового учета участка, договор аренды земельного участка между администрацией МР «Корткеросский» и ФИО1 не оформлялся. 

<

дата> ФИО1 обратился в администрацию МР «Корткеросский» с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, в котором просил предварительно согласовать предоставление земельного участка площадью 

<

...> кв.м., расположенного в 

<

адрес>, кадастровый ХХХ для ведения личного подсобного хозяйства на праве аренды. При этом на заявлении имеется запись от руки «Об утверждении схемы». В качестве основания для предоставления участка без торгов указано постановлением администрации МР «Корткеросский» ХХХ от 

<

дата>.

Ст. 39.14 ЗК РФ (в редакции, действующей в настоящее время) закреплен порядок предоставления в собственность, аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, включающий в себя: подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подачу заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.15 ЗК РФ; обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ; подача заявления о предоставлении земельного участка; заключение соответствующего договора (купли-продажи, аренды и др.).

Ст. 39.15 ЗК РФ предусмотрена процедура предварительного согласования предоставления земельного участка (при предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов), которая носит заявительный характер. Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года. Лицо, в отношении которого было принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.17 ЗК РФ.

Постановлением администрации района от 

<

дата> ХХХ, с учетом последующего изменения от 

<

дата>, утверждена в составе земель сельскохозяйственного назначения схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории муниципального образования сельского поселения «Додзь» в кадастровом квартале - ХХХ, площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

В последующем ФИО1 проведены кадастровые работы в отношении спорного земельного участка через ООО «Азимут» (договор на выполнение кадастровых работ от 

<

дата>), составлен межевой план 

<

дата>, согласно которому площадь участка составила 

<

...> кв.м. Акт приемо – сдачи выполненных кадастровых работ подписан 

<

дата>.

В подтверждение постановки участка на кадастровый учет истцом суду представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

дата>, выданная Управлением Росреестра по РК, из которой следует, что земельный участок площадью 

<

...> кв.м. по адресу: 

<

адрес> поставлен на кадастровый учет 

<

дата>, категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования - «для ведения личного подсобного хозяйства», сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. 

Истец утверждает, что данная кадастровая выписка на участок получена ответчиком 

<

дата>. Между тем, сведения о получателе выписки в ней отсутствуют, равно как и сведения о том, когда и каким образом выписка участок была передана ответчику 

<

дата>.

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка до настоящего времени не принято и, следовательно, договор аренды земельного после установления границ участка также не заключался между администрацией района и ФИО1. 

ФИО1 умер 

<

дата>, в наследование после его смерти вступили супруга ФИО6, дети - ФИО4, ФИО5 

ФИО4 и ФИО5 на спорный земельный участок не претендуют.

Не оспаривается сторонами, что спорный земельный участок после 

<

дата> использовался ФИО1 и его семьей для ведения личного подсобного хозяйства. 

После смерти ФИО6 его продолжает использовать данный участок.

В течение всего срока ФИО1 вносились платежи в счет арендной платы за участок. Данное обстоятельство представителем ответчика не оспаривалось. 

В соответствии с ч. 3 ст. 196 суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Обращаясь с иском в суд, истец просит признать отношения аренды спорного земельного участка с кадастровым номером ХХХ на основании постановления ХХХ от 

<

дата> между ФИО1 и администрацией МР «Корткеросский» состоявшимися и установить факт владения ФИО1 земельным участком с кадастровым номером ХХХ площадью 

<

...> кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес>, на правах аренды, начиная с 

<

дата>; признать за истцом преимущественное право на заключение договора аренды в качестве правопреемника без проведения торгов на земельный участок.

Вместе с тем, в соответствии с действовавшим на момент вынесения постановления ХХХ для заключения договора аренды недвижимого имущества требовалось не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить регистрацию этого договора. Несоблюдение указанных требований о письменной форме договора с соответствующей регистрацией свидетельствует о незаключенности договора. Незаключенная сделка не влечет правовых последствий.

Сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела, что наследодатель при жизни не заключил договор аренды; после принятия администрацией решения о предоставлении ему земельного участка необходимых действий не совершил в течение почти 9 лет. На основании нового заявления ФИО1 о предварительном согласовании предоставления земельного участка решение соответствующее решение принято не было, договор также не заключался. 

Более того, постановление администрации ХХХ от 

<

дата> не содержит сведения о предоставлении ФИО1 участка с кадастровым номером ХХХ, площадь участка в постановлении указана как 

<

...> кв.м., тогда как истец заявляет требования в отношении земельного участка площадью 

<

...> кв.м. Доказательств передачи администрацией ФИО1 земельного участка во владение и пользование 

<

дата> при отсутствии договора и акта-приемо-передачи, подписанных сторонами, истец суду не представила.

В виду чего право аренды у наследодателя в установленном законом порядке не возникло, имущественные права и обязанности в отношении спорного земельного участка не могли войти в наследственное имущество. 

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. При этом для заключения договора аренды в порядке п. 2 ст. 617 ГК РФ требуется наличие волеизъявления наследников на заключение с ними такого договора.

До 01.03.2015 п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Действующая редакция данного кодекса (стст. 35, 39.8) устанавливает, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Преимущественное собственника здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Учитывая, приведенные нормы ГК РФ и ЗК РФ, а также, что договор аренды как таковой между администрацией и ФИО1 не заключался и, соответственно, срок его не истекал, у истца как наследника, не возникает преимущественное право на заключение с ней в порядке п. 2 ст. 617 ГК РФ договора аренды. 

Внесение денежных средств в счет оплаты аренды не свидетельствует о наличии арендных отношений, а лишь об исполнении требований земельного законодательства о платности землепользования.

Права на объекты недвижимого имущества, расположенные на участке, ни за наследодателем, ни за истцом, не оформлены. Доказательств обращения в соответствующие органы для оформления таких прав истец суду не представила. 

Из анализа ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.

Между тем, учитывая установленные выше обстоятельства дела, а также, что истец к ответчику с какими-либо заявлениями о предоставлении земельного участка в установленном законодательством порядке не обращалась, какого-либо ответа, в том числе отказа, не получала, суд приходит к выводу, что способ защиты своего права истцом выбран неверно и преждевременно. 

Руководствуясь стст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

отказать ФИО6 в удовлетворении иска о признании отношений аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ на основании постановления ХХХ от 

<

дата> между ФИО1 и администрацией МР «Корткеросский» состоявшимися; об установлении факта владения ФИО1 земельным участком с кадастровым номером ХХХ площадью 

<

...> кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес>, на правах аренды, начиная с 

<

дата>; о признании преимущественного права на заключение договора аренды в качестве правопреемника без проведения торгов на земельный участок.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Корткеросский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Федотова М.В.

В окончательной форме решение изготовлено 15.04.2019.