УИД №

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2024 года город Кызыл 

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Сат А.Е., при секретаре Монгуш Д.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Олчей» о признании права собственности на имущественный комплекс, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Олчей» о признании права собственности на имущественный комплекс.

В обоснование исковых требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи имущественного комплекса, а именно:

Здание, нежилое, наименование: магазин, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 786 кв.м., 2-этажное;

Здание, нежилое, наименование: хозяйственный блок, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 279,2 кв.м.;

Сооружение, назначение: 1.1 сооружение электроэнергетики, наименование: трансформаторная подстанция, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

Земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торговый комплекс, площадью 2341 кв.м.

В соответствии с п. 1.1 договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора указанный имущественный комплекс. При этом в договоре указано, что Продавец передал имущество, а Покупатель оплатил его полную стоимость. 

Пунктом 6.2 указанного договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи указанного в п. 1.1 имущественного комплекса до ДД.ММ.ГГГГ и совместно обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию права собственности.

Однако до наступления данного срока ответчик в одностороннем порядке направил уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указывая об отсутствии устранения препятствий для заключения основного договора купли-продажи.

Считает, что если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости предусмотрена обязанность одной стороны внести контрагенту покупную цену или ее существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Указывает, что исполненное по предварительному договору купли-продажи денежное обязательство по оплате ее стоимости дает покупателю в судебном порядке потребовать признания права собственности. В этом случае требуется сначала понудить продавца в судебном порядке к заключению основного договора.

Считает, что ответчик злоупотребляет своим правом, что является основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Просит признать за ФИО1 право собственности на имущественный комплекс по адресу: 

<

адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования. Просит признать предварительный договор имущественного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО1 и ООО «Олчей», основным договором купли-продажи; признать за ФИО1 право собственности на имущественный комплекс по адресу: 

<

адрес>; осуществить государственную регистрацию права собственности на имущественный комплекс по адресу: 

<

адрес>, за покупателем ФИО1

В отзыве на исковое заявление представитель ответчика ФИО9 указала, что исковые требования удовлетворению не подлежат. По предварительному договору общая стоимость имущественного комплекса определена в 10 317 569 рублей. Доказательств внесения указанной суммы в рамках исполнения условий предварительного договора истцом не представлено. Из приходно-кассовых ордеров видно, что истица внесла денежные средства по договору купли-продажи 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, условия по оплате по предварительному договору Покупателем не выполнено. 

В установленный срок стороны не заключили договор купли-продажи, предложение Покупателя Продавцу о заключении основного договора не направлялись, в установленный законом срок 6 месяцев с момента истечения срока на заключение основного договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ покупателем не заявлялись требования о понуждении основного договора. Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ обязательств по предварительному договору прекратились.

Обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий на основании Решения о принятии обеспечительных мер УФНС по Республике Тыва от ДД.ММ.ГГГГ не сняты, а значит, основания невозможности заключения договора купли-продажи не отпали.

Просит отказать в удовлетворении иска.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2 и ФИО3.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещалась по месту жительства, конверт возвратился с отметкой «истек срок хранения», что является надлежащим извещением.

Представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности, поддержала исковое заявление, указав, что договор заключен между физическим лицом и юридическим лицом. Оплата по договору произведена полностью. 

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Олчей» ФИО9, действующая на основании доверенности, с иском не согласилась, указав, что в связи с наличием у ответчика задолженности по налогам было принято решение продать имущественный комплекс. Нашелся покупатель ФИО2, который являлся государственным служащим, поэтому сделка оформлялась покупателем от имени ФИО1 Договорились заключить договор аренды с последующим выкупом. Истица вносила денежные средства 3 раза. И чтобы окончательно рассчитаться, она хотела продать дом по 

<

адрес>, но не смогла, в связи с чем этот дом был предложен ответчику, от которого ответчик отказался. Цена, указанная в предварительном договоре, не соответствует рыночной, ниже кадастровой стоимости. На самом деле цена была в 10 раз выше. Также обращает внимание, что наименование продавца имущественного комплекса в предварительном договоре указано также неверно.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании поддержал исковое заявление.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась по месту жительства, конверт возвратился с отметкой «истек срок хранения», что является надлежащим извещением, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, в ее отсутствие. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из материалов дела следует, что ООО «Олчей» (ИНН №, ОГРН №) принадлежит на праве собственности имущественный комплекс:

Здание, нежилое, наименование: магазин, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 786 кв.м., 2-этажное;

Здание, нежилое, наименование: хозяйственный блок, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 279,2 кв.м.;

Сооружение, назначение: 1.1 сооружение электроэнергетики, наименование: трансформаторная подстанция, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

Земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торговый комплекс, площадью 2341 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Олчей» (ИНН №, ОГРН №) в лице генерального директора ФИО6 (Продавец) и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (Покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи (далее – Предварительный договор).

В соответствии с п. 1.1 Предварительного договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договор вышеуказанный имущественный комплекс по адресу: 

<

адрес>,

В соответствии с п. 2.1 Предварительного договора стоимость объектов по настоящему договору составляет:

- здание, нежилое, наименование: магазин, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 786 кв.м., 2-этажное, оценено сторонами и продается за 4 326 696 рублей;

- здание, нежилое, наименование: хозяйственный блок, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 279,2 кв.м., оценено сторонами и продается за 1 536 913 рублей;

- сооружение, назначение: 1.1 сооружение электроэнергетики, наименование: трансформаторная подстанция, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, оценено сторонами и продается за 100 000 рублей;

- земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торговый комплекс, площадью 2341 кв.м., оценен сторонами и продается за 4 353 960 рублей.

В выписках из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ также указано, что зарегистрировано запрещение регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании Решения УФНС по Республике Тыва от ДД.ММ.ГГГГ о принятии обеспечительных мер.

В соответствии с п. 2.2 Предварительного договора Покупатель обязуется оплатить указанную стоимость объекта в течение 3 дней с момент подписания Сторонами основного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо наличными денежными средствами на счет продавца.

В соответствии с п. 2.4 Предварительного договора обязательства Покупателя по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца либо получения наличных денежных средств и выдаче соответствующей расписки.

В п. 4.2 Предварительного договора Продавец уведомил Покупателя, что до заключения настоящего договора перечисленные в п. 1.1 Объекты никому не проданы, иным образом не отчуждены, не находятся в залоге, имеется ограничение в виде запрещения регистрации с ДД.ММ.ГГГГ на основании Решения о принятии обеспечительных мер УФНС по Республике Тыва от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому стороны договорились, что основной договор будет заключен в течение 3 дней с момента снятия ограничения либо выдаче налоговым органом согласия на продажу указанного имущества.

В соответствии с п. 6.2 Предварительного договора Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи, указанного в п. 1.1 имущественного комплекса, до ДД.ММ.ГГГГ и совместно обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию права собственности.

Квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается внесение ФИО1 через ФИО2 (по доверенности №) по договору купли-продажи 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в кассу ООО «Олчей» суммы – 5 000 000 рублей.

Квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается внесение ФИО1 через ФИО2 (по доверенности №) по договору купли-продажи 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в кассу ООО «Олчей» суммы – 9 800 000 рублей.

Квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается внесение ФИО1 через ФИО2 (по доверенности №) по договору купли-продажи 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в кассу ООО «Олчей» суммы – 200 000 рублей.

Суду также была представлена указанная в квитанциях доверенность 

<

адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уполномочила ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., покупать за цену и на условиях по своему усмотрению любые объекты недвижимости, находящиеся в г. Кызыле Республики Тыва, сроком на 1 год.

Как указано в иске, до наступления срока заключения основного договора купли-продажи (до ДД.ММ.ГГГГ) ответчик в одностороннем порядке направил ей уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В данном уведомлении указано, что препятствия для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности не устранены, что является основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи по независящим от сторон обстоятельствам. Также Обществу стало известно, что ФИО1 до регистрации права возвела на земельном участке без получения разрешительных документов капитальные строения, которые являются самовольным постройками, в связи с чем Обществу предъявлены претензии со стороны надзирающих органов и собственников смежных правообладателей. 

Таким образом, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Олчей» и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи имущественного комплекса по адресу: 

<

адрес>, оценив его на общую сумму 10 317 569 рублей, с условием заключения основного договора после снятие обеспечительных мер, наложенных решением УФНС по Республике Тыва от ДД.ММ.ГГГГ, но до ДД.ММ.ГГГГ.

За приобретаемый имущественный комплекс истица оплатила в общей сумме 15 000 000 рублей, тремя платежами: ДД.ММ.ГГГГ в 5 000 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 9800 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в суме 200 000 рублей.

То обстоятельство, что в квитанциях к приходно-кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в назначении платежа указан договор купли-продажи 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, не означает, что оплату ФИО1 не произвела, так как «

<

данные изъяты>» является названием Торгового дома по 

<

адрес>, и иного имущества под названием «

<

данные изъяты>» ответчик ООО «Специализированный застройщик «

<

данные изъяты>» не продавал.

Расхождение в датах заключаемых договоров (в квитанциях указана дата договора ДД.ММ.ГГГГ, а предварительный договор датирован ДД.ММ.ГГГГ) подтверждает доводы представителя ответчика ФИО9 о том, что договоренность о приобретении спорного имущественного комплекса была у них еще в октябре 2022 года, внесенная сумма в 15 000 000 рублей это была часть оговоренной, то есть сумма, указанная в предварительном договоре, не соответствует действительной, намеренно занижена.

По какой причине ФИО1 внесла сумму больше, чем указано в предварительном договоре купли-продажи (внесла 15 000 000 рублей, а в предварительном договоре указано 10 317 569 рублей), суду сторона истца пояснений не дала. 

Исходя из данных обстоятельств, суд приходит к выводу, что стороны не договорились о стоимости продаваемого имущественного комплекса, что является существенным условием договора купли-продажи.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что основной договор в установленный предварительным договором срок заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор. Напротив, ответчик направил Покупателю ФИО1 уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи, после которого истица никаких возражений не выражала, пока ДД.ММ.ГГГГ не обратилась в суд, спустя больше года. 

Таким образом, учитывая, что поскольку ни одной из сторон не были совершены действия, направленные на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, обязательство по заключению основного договора прекращено, в связи с утратой интереса сторон в заключении основного договора.

Незаключение основного договора купли-продажи свидетельствует о волеизъявлении истца к отказу от каких-либо последствий применения этого предварительного договора, что соответствует положениям пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд отклоняет доводы истца относительно того, что предварительный договор между сторонами следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, что исключает применение к нему правил статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду наличия противоречий о стоимости предмета договора и незаключением основного договора в предусмотренные договором сроки.

Из смысла пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, закон четко определяет порядок и сроки реализации права требования одной стороны предварительного договора ко второй стороне о понуждении к заключению основного договора, в случае неисполнения второй стороной условий предварительного договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 38 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 27 - 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд пришел к верному выводу о том, что в установленный законом срок - до 01.03.2022 истец с требованием о заключении основного договора купли-продажи не обратился. Пропуск установленного законом срока лишает истца права требовать исполнения обязательств в судебном порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Следует также отметить, что в предварительном договоре наименование продавца указано неполно как «общество с ограниченной ответственностью «Олчей» вместо правильного «общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Олчей», а имя покупателя ФИО1 указано как «ФИО4» вместо правильного «ФИО1», что не соответствует требованиям, представляемым для осуществления государственной регистрации права.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Олчей» о признании предварительного договора имущественного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО1 и ООО «Олчей», основным договором купли-продажи; признании за ФИО1 право собственности на имущественный комплекс по адресу: 

<

адрес>; об осуществлении государственной регистрации права собственности на имущественный комплекс по адресу: 

<

адрес>, за покупателем ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Олчей» о признании права собственности на имущественный комплекс оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Кызылский городской суд Республики Тыва.

Судья А.Е. Сат

Мотивированное решение изготовлено 26 сентября 2024 года (с учетом выходных дней).