Дело № 3а-121/2025

42OS0000-01-2025-000198-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Кемерово 23 октября 2025 года

Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Решетняка А.М., 

при секретаре Щегловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску администрации Юргинского муниципального округа о признании незаконным решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Администрации Юргинского муниципального округа обратилась с заявлением о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (далее – ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса») № УРС-42/2025/002440 от 15.07.2025 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере рыночной.

Требования мотивированы тем, что по результатам рассмотрения заявления ООО «Юргинский Аграрий» 15 июля 2025 года ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» принято решение № УРС-42/2025/002440 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:17:0102038:625 в размере его рыночной стоимости равной 10 520 000 руб., определенной по состоянию на 1 февраля 2025 года. 

Считает, что решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» является незаконным, поскольку ООО «Юргинский Аграрий» как арендатору земельного участка, размер арендной платы определен протоколом о результатах аукциона №240122/11419429/01 от 04.03.2022, а не исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем оно не может являться заинтересованным лицом и у него отсутствует право на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка в бюджетное учреждение.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении основаниям поддержала. Суду пояснила, что ООО «Юргинский Аграрий» с заявлением о выкупе земельного участка в устанволенном порядке не обращался. 

Представители административного ответчика ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенности, требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения не признали, поддержав письменные возражения (л.д. 30-32). Указали на наличие у ООО «Юргинский Аграрий» заинтересованности в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в связи с исключительным правом на выкуп спорного земельного участка. 

Представитель заинтересованного лица ООО «Юргинский Аграрий» ФИО5 действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований по изложенным в письменных возражениях и пояснениях основаниям (л.д.93-94, 129). Суду пояснила, что общество имело право на обращение в бюджетное учреждение с целью установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, поскольку в силу действующего законодательства, по истечении трехлетнего срока аренды земли сельскохозяйственного назначения, имеет право на ее выкуп по цене, которая зависит от кадастровой стоимости. В настоящее время Общество аккумулирует денежные средства и в последующем планирует обратиться с заявлением о выкупе земельного участка. 

Заинтересованное лицо Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу) своего представителя в судебное заседание не направила, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, предоставила письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д. 81-83).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и распорядившихся своим правом на участие в нем.

Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц и изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов (пункт 19 статьи 5), которая вступила в силу 11 августа 2020 года, а также признана утратившей силу статья 22 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» (пункт 18 часть 5). 

При этом частью 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Кемеровской области – Кузбасса от 17 марта 2023 года № 151 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Кемеровской области - 1 апреля 2023 года.

С указанной даты (1 апреля 2023 года) на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Кемеровской области - Кузбассе применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Таким бюджетным учреждением на территории Кемеровской области – Кузбасса является государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (ГБУ«Центр ГКО и ТИ Кузбасса»).

На основании части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Требования к заявлению об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а также прилагаемым к нему документам установлены частями 2, 3, 5 - 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Форма заявления об установлении рыночной стоимости, требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждены приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0287.

В случае если при поступлении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетным учреждением выявлены нарушения приведенных выше требований, соответствующее заявление возвращается заявителю без рассмотрения на основании части 8 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Перечень оснований для возвращения без рассмотрения заявления является закрытым и расширительному толкованию не подлежит, а полномочия бюджетного учреждения на данной стадии ограничиваются проверкой соблюдения установленных законом порядка и сроков подачи заявления, наличия необходимых документов.

Из материалов дела следует, что 5 марта 2022 года между Администрацией Юргинского муниципального округа как арендодателем и ООО «Юргинский Аграрий» как арендатором заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №№, площадью 12 232 000 кв.м., по адресу: 

<

адрес> с целью сельскохозяйственного использования на срок с 01.04.2022 по 31.03.2037 (л.д.8-9 – выписка из ЕГРН о характеристиках, л.д.117-119 - договор аренды земельного участка № 9С/Х).

Согласно пункту 3.1 вышеуказанного договора аренды и протоколу о результатах аукциона №№ от 04.03.2022, размер арендной платы определенный по результатам аукциона составляет 6 510 757, 80 рублей (л.д.18-19 - протокол).

17 июня 2025 года представитель ООО «Юргинский Аграрий» обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленным вместе с заявлением (л.д. 33), приложив к заявлению доверенность (л.д.34) и соответствующий отчет (л.д.35-63).

Форма заявления об установлении рыночной стоимости, требования к его заполнению, формат заявления и представляемых с ним документов в электронной форме, утвержденные приказом Росреестра от 6 августа 2020 года № П/0287, были соблюдены заявителем, что подтверждается представленными в дело доказательствами и участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Так, представленный вместе с заявлением отчет № 11/04/01-2025 от 16 июня 2025 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО9., содержал вывод о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 февраля 2025 года определенной оценщиком в размере 10 520 000 рублей.

В приложениях к отчету имелись: в отношении земельного участка выписки из Единого государственного реестра недвижимости, содержащие сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, его кадастровой стоимости; договор аренды земельного участка № 27-16 заключенный 5 марта 2022 года между Администрации Юргинского муниципального округа как арендодателем и ООО «Юргинский Аграрий» как арендатором на срок до 31 марта 2037 года.

Само заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной с приложенными к нему документами было подано в бюджетное учреждение в период нахождения объекта недвижимости на государственном кадастровом учете в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости указанную в приложенном к заявлению отчете об оценке.

Таким образом, поданное заявление и приложенные к нему документы отвечали требованиями частям 2, 3, 5 - 7 части 8 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ и оснований для применения положений части 8 указанной статьи, не имелось.

По результатам рассмотрения указанного заявления и проверки представленного отчета бюджетным учреждением было принято решение № УРС-42/2025/002440 от 15.07.2025 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости 10 520 000 руб., определенной по состоянию на 1 февраля 2025 года.

Отчет частнопрактикующего оценщика ФИО10 № 11/04/01-2025 от 16 июня 2025 года (л.д.35-63), признан ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности, что участниками процесса в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Установив, что представленное заявление и приложенные к нему документы, в том числе отчет отвечают требованиям, предъявляемым к ним законодательством, у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» имелись основания, предусмотренные пунктом 1 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для принятия решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Доводы административного истца об отсутствии у ООО «Юргинский Аграрий» права на подачу соответствующего заявления в бюджетное учреждение судом отклоняются.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ) правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Положениями пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

При этом подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу требований подпункта 3 пункта 2 и пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, однако не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии абзацем 4 пункта 6 статьи 1 Закона Кемеровской области от 07.02.2013 № 10-ОЗ «О цене земельных участков», цена земельных участков определяется в размере 100 процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу, при условии отсутствия у исполнительного органа Кемеровской области - Кузбасса, осуществляющего отдельные полномочия в сфере земельных отношений, или органа местного самоуправления, уполномоченного на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Администрации Юргинского муниципального округа не оспаривалось, что ООО «Юргинский Аграрий» в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ имеет исключительное право выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №№ по истечению трех лет с момента заключения договора аренды.

Таким образом, несмотря на то, что в отношении спорного земельного участка величина арендной платы, уплачиваемой ООО «Юргинский Аграрий», не зависит от его кадастровой стоимости, однако, являясь арендатором указанного земельного участка, оно обладает исключительным правом выкупа данного объекта кадастрового учета, покупная стоимость которого находится в зависимости от его кадастровой стоимости, являясь заинтересованным лицом на установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, что следует из системной взаимосвязи приведенных выше положений федерального и регионального законодательства.

Наличие права оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в отношении которого лицо имеет исключительное право выкупа или аренды, в случае если выкупная цена или арендная плата участка, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, также подтверждается пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Само по себе отсутствие соглашения о выкупе или не обращение с целью заключения такового, не исключает право административного истца как арендатора земельного участка с кадастровым номером №№, по истечению более трех лет с момента заключения договора аренды, на предварительное обращение в указанных целях с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в бюджетное учреждение и корреспондирующую обязанность последнего по рассмотрению такового.

Согласно пункту 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 г. № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ). Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Доводы Администрации Юргинского муниципального округа, изложенные в административном иске и судебном заседании, судом по вышеуказанным причинам отклоняются.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2025/002440 от 15.07.2025 принято уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции, с соблюдением установленного порядка принятия решения при наличии предусмотренных нормативными правовыми актами оснований для принятия такого решения и не нарушает права административного истца, в связи с чем оснований для признании его незаконным не имеется, потому в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать.

Частью 3.1 статьи 245 КАС РФ разъяснено, что административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

Административное исковое заявление было направлено 21 августа 2025 года (л.д.24), то есть в установленный законом срок и поступило в суд 25 августа 2025 года.

При таких обстоятельствах, срок на обращение в суд с настоящим заявлением административным истцом не пропущен.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований администрации Юргинского муниципального округа о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса», отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.

Председательствующий Решетняк А.М.

В окончательной форме решение изготовлено 24 октября 2025 года.