Р Е Ш Е Н И Е

 Дело №

Именем Российской Федерации

16 июля 2019 года г. Краснодар

Судья Октябрьского районного суда г.Краснодара ФИО6,

при секретаре Сизых О.И.,

с участием представителя истцов ФИО9,

истца ФИО14

представителя ответчика ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО15, ФИО3, ФИО4 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании жилого дома многоквартирным и определении порядка пользования земельным участком (общим имуществом), 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к АМО г.Краснодар о признании жилого дома многоквартирным и определении порядка пользования земельным участком (общим имуществом).

В обоснование исковых требований указано, что истцы являются долевыми собственниками в двух жилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

адрес> (пропорционально своим долям; в соответствующих литерах). Кадастровые номера жилых домов: № площадью – 

<

данные изъяты> кв.м. и № площадью - 

<

данные изъяты> кв.м. Земельный участок, на котором расположены жилые дома, является ранее учтённым. Участок имеет кадастровый №. Категория земель: земли населённых пунктов. Вид разрешённого использования: для индивидуальной жилой застройки. На земельном участке расположены хозяйственные некапитальные имущественные объекты под литерами Г5 и Г6. 

В 

<

данные изъяты> году собственники приняли решение прекратить общую долевую собственность, заключив между собой предварительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о разделе имущества, путём выдела долей в натуре, прекращении общей долевой собственности, определении долей и порядке пользования земельным участком. Согласно данному соглашению в результате раздела общей долевой собственности путём выдела в натуре долей ФИО11 ФИО16 ФИО3 и ФИО2 приобретают право собственности в объекте недвижимого имущества под литерами Б1, б1, Б2, б2 (комнаты №3, 4, 5, 6, 6/1 и 8), площадь данных комнат составляет 50.1 кв.м.; ФИО1 приобретает право собственности в объекте недвижимого имущества под литерами А и а1 (комнаты №2, 3), площадь данных комнат составляет 

<

данные изъяты> кв.м.; ФИО12 (в настоящем ФИО5) приобретает право собственности в объекте недвижимого имущества под литерами А, а1, а2 (комнаты №1, 4 и 3/2), площадь данных комнат составляет 

<

данные изъяты>. кв.м.; ФИО13 (в настоящем ФИО4) приобретает право собственности в объекте недвижимого имущества по литерами Б, б, б3, б4 (комнаты №1, 2, 7, 9, 10, 11), площадь данных комнат составляет 

<

данные изъяты> кв.м. Расчёт площадей рассчитывался исходя из площади указанной в техническом паспорте 

<

данные изъяты> года, площадь имущества составила 

<

данные изъяты> кв.м. Сейчас фактически занимаемые собственниками жилые помещения соответствуют вышеназванным размерам их долей. Что касается остального имущества – хозяйственных некапитальных вещей, то стороны договорились о том, что объекты под литерами Г5 и Г4 переходят исключительно в пользование Стороны-1, Стороны-2 и Стороны-3 (ФИО3, ФИО2 и ФИО17 Объекты под литерами Г, Г6 и Г3 фактически не существуют (в связи с разночтениями технических паспортов данная информация оказалась не актуальной, фактически не существует объектов под литерами Г, Г3 и Г6). После подписания соглашения стороны договорились вызвать специалиста БТИ для осуществления обследования объектов недвижимого имущества с целью последующего изготовления техпаспортов на жилые помещения. Были направлены запросы кадастровым инженерам о выполнении работ по изготовлению технических паспортов, что подтверждается заявлением на выполнение кадастровых работ от ДД.ММ.ГГГГ № в филиал ГУП КК «Крайтехинвентаризация «Краевое БТИ», а также электронным письмом от ДД.ММ.ГГГГ частному инженеру. Были организованы ряд других обращений к кадастровым инженерам. Однако все отказались выполнять данный вид работ. Так в частности БТИ в обоснование своего отказала, указало, что в индивидуальном жилом доме недопустимо ставить на кадастровый учёт и регистрировать права собственности на отдельные помещения. Ответы других инженеров были аналогичными. Поэтому истцы избрали данный вид судебной защиты – признание дома многоквартирным, а изолированные части – квартирами. В таком случае постановка на самостоятельный кадастровый учёт изолированных частей законом допускается. Также истцами были получены ряд ответов от органов исполнительной власти и иных организаций. В частности дали ответы со своими разъяснениями департамент архитектуры и градостроительства, краевое БТИ, МКУ МО г.Краснодар «Горжилхоз». 

В ответе на обращения собственников Департамент Архитектуры и градостроительства Администрации МО г.Краснодар разъяснил, что спорные домовладения являются многоквартирными домами. МКУ МО г. Краснодар «Горжилхоз», осуществив выезд на место расположения объектов, установил наличие признаков многоквартирных домов (с подвидом – дома блокированной застройки). Однако в силу невозможности раздела земельного участка под каждый блок жилых домов, признать последние домами блокированной застройкой не представляется возможным. Невозможность раздела обоснована необходимостью сохранения исторического наследия в неизменном виде. Однако на территории исторического поселения г.Краснодар не установлены предельные размеры земельных участков. Что позволяет использовать дома с использованием земельного участка под многоквартирный дом. Обращению в суд предшествовала досудебная процедура разъяснения вопроса по смене статуса жилых домов и его составных частей. 

Предприняты попытки оформить земельный участок в собственность путём направления писем совладельцам с приглашением для подачи заявлений о предоставлении в собственность земельного участка. Что касается последнего, то истцы обращались к третьему лицу – ФИО5 для совместного разрешения вопроса с земельным участком. На ДД.ММ.ГГГГ третье лицо было приглашено на совместную подачу заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность бесплатно. В здание МФЦ, куда было приглашено третье лицо, последнее не явилось. Ранее правопредшественник также уклонялся от разрешения вопроса с земельным участком. 

Фактически жилые дома являются многоквартирными (двухквартирными) домами с изолированными квартирами, однако юридически дома оформлены как индивидуальные жилые дома, а права собственников оформлены как долевая собственность. Индивидуальный жилой дом не может состоять из двух самостоятельных квартир и оставаться юридически в статусе индивидуального дома. Индивидуальный дом предназначен для проживания одной семьи и является одноквартирным (СП 

<

данные изъяты> Свод правил Дома жилые одноквартирные).

Земельный участок, на котором расположены жилые дома, имеет установленные границы, данные о которых содержатся в ЕГРН. Спора относительно земельного участка нет. 

В судебном заседании представитель истцов, истец ФИО7 поддержали заявленные исковые требования, по доводам изложенным в иске, дополнительно пояснив о существующих разногласиях с одним из дольщиков, который претендует на все квартиры со ссылкой на наличие у него долей в обоих домах, несмотря на фактический раздел домов на квартиры, которые используются самостоятельно каждой семьей.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, так как данные требования противоречат законодательству. 

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное в судебное заседание не явилось, о причинах своей неявки суду не сообщило, возражений относительно иска не представило. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в совокупности доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истцы являются долевыми собственниками в двух жилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

адрес> (пропорционально своим долям; в соответствующих литерах). Кадастровые номера жилых домов: № площадью – 

<

данные изъяты> кв.м. и № площадью - 

<

данные изъяты> кв.м. Земельный участок, на котором расположены жилые дома, является ранее учтённым. Участок имеет кадастровый №. Категория земель: земли населённых пунктов. Вид разрешённого использования: для индивидуальной жилой застройки. На земельном участке расположены хозяйственные некапитальные имущественные объекты под литерами Г5 и Г6. 

В 

<

данные изъяты> году собственники приняли решение прекратить общую долевую собственность, заключив между собой предварительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о разделе имущества, путём выдела долей в натуре, прекращении общей долевой собственности, определении долей и порядке пользования земельным участком. Согласно данному соглашению в результате раздела общей долевой собственности путём выдела в натуре долей ФИО11 (в настоящем ФИО20), ФИО3 и ФИО2 приобретают право собственности в объекте недвижимого имущества под литерами Б1, б1, Б2, б2 (комнаты №3, 4, 5, 6, 6/1 и 8), площадь данных комнат составляет 

<

данные изъяты> кв.м.; ФИО1 приобретает право собственности в объекте недвижимого имущества под литерами А и а1 (комнаты №2, 3, 3/1), площадь данных комнат составляет 

<

данные изъяты> кв.м.; ФИО18 (в настоящем ФИО19.) приобретает право собственности в объекте недвижимого имущества под литерами А, а1, а2 (комнаты №1, 4 и 3/2), площадь данных комнат составляет 

<

данные изъяты> кв.м.; ФИО13 (в настоящем ФИО4) приобретает право собственности в объекте недвижимого имущества по литерами Б, б, б3, б4 (комнаты №1, 2, 7, 9, 10, 11), площадь данных комнат составляет 

<

данные изъяты> кв.м. 

Расчёт площадей рассчитывался исходя из площади указанной в техническом паспорте 

<

данные изъяты> года, площадь имущества составила 

<

данные изъяты> кв.м. Сейчас фактически занимаемые собственниками жилые помещения соответствуют вышеназванным размерам их долей. Что касается остального имущества – хозяйственных некапитальных вещей, то стороны договорились о том, что объекты под литерами Г5 и Г4 переходят исключительно в пользование Стороны-1, Стороны-2 и Стороны-3 (ФИО3, ФИО2 и ФИО21.). 

Объекты под литерами Г, Г6 и Г3 фактически не существуют (в связи с разночтениями технических паспортов данная информация оказалась не актуальной, фактически не существует объектов под литерами Г, Г3 и Г6). После подписания соглашения стороны договорились вызвать специалиста БТИ для осуществления обследования объектов недвижимого имущества с целью последующего изготовления техпаспортов на жилые помещения. Были направлены запросы кадастровым инженерам о выполнении работ по изготовлению технических паспортов, что подтверждается заявлением на выполнение кадастровых работ от ДД.ММ.ГГГГ № в филиал ГУП КК «Крайтехинвентаризация «Краевое БТИ», а также электронным письмом от ДД.ММ.ГГГГ частному инженеру. Были организованы ряд других обращений к кадастровым инженерам

В соответствии со ст.16 ЖК РФ жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения граждан бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. 

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (пункт 3 стать 16 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 ЖК РФ).

Жилые помещения имеют ряд признаков, по которым их можно характеризовать как многоквартирные малоэтажные жилые дома. В частности они имеют общие крыши, единый общий земельный участок, изолированность жилых помещений. Данное обстоятельство позволяет спорные объекты недвижимого имущества признать многоквартирными домами, которые имеют в своём составе по две квартиры в каждом.

В соответствии с п.2 ст.247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Так, согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в собственности может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности может требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2).

Собственники в силу закона имеют право разделить имущество, находящееся в совместной собственности пропорционально своим долям. Способ выдела в части придания этой изолированной части жилого дома соответствующего статуса, определяется исходя из фактических обстоятельств, то есть, имеется ли реальная возможность признать изолированную часть жилым блоком (блокированная застройка), квартирой либо индивидуальным жилым домом. 

В случае истцов имеется возможность прекратить право общей долевой собственности путём признания частей индивидуальных жилых домов квартирами, а дома многоквартирными домами. 

В соответствии с п.5 ст.19 ЖК РФ, государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

В соответствии со ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации является вступивший в силу судебный акт.

Соответственно судебное решение будет являться основанием как для выполнения кадастровых, измерительных и иных технических работ так и последующего кадастрового учёта и регистрации права собственности. 

Согласно ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Расположение на одном земельном участке двух многоквартирных домов допустимо. 

Так, в частности в соответствии с письмом Министерства экономического развития РФ от 27.09.2011 №д23-4059 «О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов» согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено. В связи с чем, требование о том, что на земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, является необоснованным.

Согласно письму Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № «О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов» указано с отсылкой также на позицию Минэкономразвития России, что в случае если земельный участок на котором расположены несколько многоквартирных домов является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к домам соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов.

В данном случае земельный участок является неделимым ввиду незначительности своего размера – 

<

данные изъяты> кв.м. по документу. Согласно отчёту об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельных участков – 

<

данные изъяты> кв.м. Допустимое расхождение – 

<

данные изъяты> кв.м. Абсолютное расхождение – 

<

данные изъяты> кв.м. 

Земельный участок расположен в зоне исторического поселения город Краснодар, поэтому максимальные и минимальные размеры для земельного участка не установлены. 

Истцами представлен Отчёт об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. Данный отчёт содержит в себе координаты 4 земельных участков (и пятого в качестве территории общего пользования) в соответствии с которыми для каждого собственника квартиры определена площадь, которой он имеет право пользоваться. 

Что касается изменения вида разрешённого использования, то в связи с тем, что не реализуются права и законные интересы граждан, суд считает допустимым принять судебное решение, которое будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в ПЗЗ г.Краснодара в соответствии с нормами ГрК РФ (относительно спорного земельного участка).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО22, ФИО3, ФИО4 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании жилого дома многоквартирным и определении порядка пользования земельным участком (общим имуществом) - удовлетворить.

Прекратить право общей долевой собственности на жилой дом литер А, имеющий кадастровый №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право общей долевой собственности на жилой дом литер Б, имеющий кадастровый №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать жилой дом литер Б, имеющий кадастровый №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес> многоквартирным жилым домом.

Признать изолированную часть жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. состоящую из комнат №, №, №, №, № и №, находящихся в объекте недвижимого имущества под литерами Б1, б1, Б2, б2 принадлежащих собственникам жилого помещения ФИО2, ФИО23, ФИО3 – квартирой №, установив право собственности на данную квартиру за ФИО2, ФИО24 и ФИО3 по 1/3 доли за каждым. 

Хозяйственные (надворные) постройки под литерами Г4 и Г5, расположенные по адресу: 

<

адрес> оставить во владении и пользовании ФИО2, ФИО25 и ФИО3.

Признать изолированную часть жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) общей площадью 47.5 кв.м., состоящую из комнат №, №, №, №, № и №, находящихся в объекте недвижимого имущества под литерами: Б, б, б3, б4, принадлежащих собственнику жилого помещения ФИО4 – квартирой №, установив право собственности на данную квартиру за ФИО4.

Признать жилой дом литер А, с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> многоквартирным жилым домом.

Признать изолированную часть жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) общей площадью 

<

данные изъяты>. кв.м. состоящую из комнат №, № и №, находящихся в объекте недвижимого помещения под литерами А и а1, принадлежащих собственнику жилого помещения ФИО1 – квартирой №, установив право собственности на данную квартиру за ФИО1.

Определить порядок пользования земельным участком следующим образом: 

ФИО2, ФИО26 и ФИО3 пользуются частью земельного участка, имеющего следующие координаты: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

ФИО1 пользуется частью земельного участка, имеющего следующие координаты: 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

ФИО4 пользуется частью земельного участка, имеющего следующие координаты:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

ФИО5 пользуется частью земельного участка, имеющего следующие координаты:

<

данные изъяты>.

<

данные изъяты>

В общем пользовании остаётся часть земельного участка со следующими координатами:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

Изменить вид разрешённого использования земельного участка с индивидуальной жилищной застройки на застройку многоквартирными малоэтажными домами.

Решение является основанием для регистрации права собственности за ФИО2, ФИО27 и ФИО3 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в состав которой входят комнаты №, №, №, №, № и №, общей площадью

<

данные изъяты>. кв.м. по 1/3 за каждым и внесения необходимых сведений в государственный кадастр недвижимости.

Решение является основанием для регистрации права собственности за ФИО1 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в состав которой входят комнаты №, № и № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и внесения необходимых сведений в государственный кадастр недвижимости.

Решение считать основанием для регистрации права собственности за ФИО4 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в состав которой входят комнаты № №, №, №, №, № и №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и внесения необходимых сведений в государственный кадастр недвижимости.

Решение является основанием для регистрации прав собственности на многоквартирные дома и присвоения административных адресов жилым домам.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд города Краснодара в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 16 июля 2019 года.

Судья -