РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

06.06.2018 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С. В., 

при секретаре судебного заседания Балашовой П. П.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, 

представителя ответчиков администрации г.Сочи и департамента имущественных отношений администрации г.Сочи ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Сочи и департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи о признании права на приобретение земельного участка в собственность за плату, понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в Центральный районный суд г.Сочи с иском к администрации г Сочи и департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи, в котором просит признать за ней право на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, а также обязать департамент имущественных отношений администрации г.Сочи заключить с ней договор купли-продажи указанного земельного участка по цене установленной п.2.2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г.Сочи, продаваемых собственникам зданий, строений, сооружений, находящихся на этих земельных участках, утв. Решением городского собрания Сочи от 23.12.2009 г. № 181.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что ей принадлежат на праве собственности завершенные строительством, а также незавершенные строительством здания, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного ей администрацией г.Сочи в аренду сроком на 49 лет. В апреле 2018 г. она обратилась в ДИО администрации г.Сочи с заявлением о выкупе земельного участка в собственность, предоставив, помимо прочего, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, подтверждающие нахождение в границах земельного участка завершенного строительством здания. Указанное право принадлежит ей как собственнику здания, на основании положений земельного законодательства РФ. В мае 2018 г. уполномоченный орган местного самоуправления отказал ей в выкупе исключительно по мотиву расположения в границах земельного участка незавершенного строительством здания. В тоже время какая-либо оценка документам о праве истца на завершенный строительством объект, при рассмотрении её обращения, не давалась. Полагая, что отказ департамента от заключения договора купли-продажи земельного участка, нарушает её имущественные права ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчиков администрации г.Сочи и департамента имущественных отношений администрации г.Сочи возражал против удовлетворения иска. 

Суд, заслушав объяснения и доводы представителей истца и ответчиков, изучив материалы дела, приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению. 

Как следует из материалов дела постановлением Главы г.Сочи от 29.03.2016 г. № 754 ФИО4 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3923 кв.м с разрешенным использованием: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>.

На основании указанного постановления Главы г.Сочи между ФИО4 и ДИО администрации г.Сочи был заключён договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 49 лет.

Впоследствии, по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды от 06.04.2017 года права на земельный участок были переданы ФИО4 истцу ФИО1

В отношении договора аренды земельного участка от 22.04.2016 г. и договора перенайма от 06.04.2017 г. произведена государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Сведения о координатах границ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3923 кв.м внесены в единый государственный реестр недвижимости, т.е. он образован в установленном порядке, как объект права.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за муниципальным образованием г.Сочи, о чём в единый государственный реестр недвижимости внесена реестровая запись № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из материалов дела видно, что в пределах границ указанного земельного участка расположены несколько объектов капитального строительства, одним из которых является незавершённый строительством объект общей площадью 484 кв.м, кадастровый №, вторым завершенное строительством здание общей площадью 17,3 кв м, кадастровый номер №.

Указанные объекты принадлежат на праве собственности истцу ФИО1, что подтверждается представленными в материалы дела договорами купли-продажи от 06.04.2017 г. с отметками о государственной регистрации и кадастровыми паспортами на здания, и земельный участок.

Истец ФИО1 с целью практического осуществления принадлежащих ей имущественных прав, подала 28.04.2018 г. в департамент имущественных отношений администрации г.Сочи заявление о предоставлении ей земельного участка кадастровым номером № площадью 3923 кв.м за плату путем заключения договора купли-продажи без проведения торгов, приложив пакет документов, удостоверяющий нахождение в её собственности зданий, а так же принадлежность ей на праве аренды указанного земельного участка. 

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № департамент имущественных отношений администрации г.Сочи отказал ФИО1 в приобретении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату.

В обоснование отказа департамент сослался на нахождение в границах земельного участка незавершённого строительством объекта. Какие-либо выводы о праве ФИО1 на выкуп земельного участка по мотиву нахождения в его границах завершённого строительством объекта, в приобщённом к материалам дела отказе, не отражены. 

Из перечня документов, которые были представлены ФИО1 в ДИО администрации г.Сочи, а так же из содержания заявления видно, что истец при обращении в департамент указывала на нахождение в её собственности двух объектов, расположенных в границах земельного участка. 

В судебном заседании представитель администрации г.Сочи и департамента имущественных отношений, затруднился пояснить, по какой причине, при рассмотрении заявления ФИО1, были проигнорированы представленные документы о праве собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером №.

Оценивая, указанные пояснения администрации г.Сочи, суд учитывает, что в соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

ФИО1 обязана доказать фактические обстоятельства, на которые она ссылается в своём иске. Обязанность по доказыванию законности отказа департамента, выраженного в письме от ДД.ММ.ГГГГ, возлагается на ответчиков по делу.

Пунктами 3.4 и 3.5 Решения Городского Собрания Сочи от 30.11.2016 № 166 "Об утверждении положения о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи" на ДИО администрации г.Сочи возложены обязанности по организации в установленном порядке продажи, в том числе в качестве продавца, приватизируемого муниципального имущества. Заключения в установленном порядке договоры купли-продажи муниципального имущества, а также обеспечения передачи права собственности на это имущество.

В соответствии с административным регламентом оказания муниципальной услуги "предоставление земельного участка в собственность за плату" департамент имущественных отношений администрации г.Сочи, как орган, оказывающий соответствующую услугу, обязан, в порядке межведомственного взаимодействия, запрашивать в форме выписок из ЕГРН сведения о нахождении всех объектов в границах земельного участка.

Из прилагаемых документов следует, что ФИО1 при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, представила документы в соответствии с перечнем, утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения".

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что игнорирование ответчиками при рассмотрении заявления и принятии решения об оказании муниципальной услуги, всех, представленных ФИО1 сведений о составе объектов, расположенных в границах земельного участка и их собственнике, не соответствует закону.

Оценивая доводы ФИО1 о наличии у неё, при изложенных и установленных судом обстоятельствах, права на выкуп земельного участка, суд руководствуется следующим.

В соответствии с пп.5 п.1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельных отношений является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. 

Подпунктом 6 ч.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа находящихся в муниципальной или государственной собственности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

По смыслу указанных норм земельного законодательства РФ, не может быть отказано в выкупе земельного участка, если часть объектов в границах участка не завершены строительством. Нормами ЗК РФ право на выкуп обуславливается наличием в границах участка здания, каковое применительно к рассматриваемому делу фактически существует, поставлено на кадастровый учёт, ему присвоен кадастровый номер № и оно зарегистрировано на праве собственности за истцом. 

В этой связи нахождение в границах участка, в составе зданий одного незавершенного строительством объекта не имеет правового значения для правильного разрешения спора.

Правилами статей 39.3, 39.4 Земельного кодекса РФ установлено, что отчуждение муниципального земельного участка за плату осуществляется путем заключения договора купли-продажи между уполномоченным органом муниципального образования и собственником зданий и сооружений, расположенных в границах данного участка, выразившим волю на его приобретение в собственность. 

Положениями пп.3 ч.2 ст.39.4 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Размер выкупной цены земельного участка определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка либо в месячный срок после его принятия.

Из исследованной судом справке о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № видно, что по состоянию на 27.04.2018 г. кадастровая стоимость земельного участка, так же равна 21441862,64 рублей. 

В целях обеспечения реализации прав собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на земельных участках на территории г.Сочи, на приобретение в собственность таких земельных участков Решением Городского Собрания от 23.12.2009 г. № 181 утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г.Сочи, продаваемых собственникам зданий, строений, сооружений, находящихся на этих земельных участках (далее Порядок ) - Приложение к решению Городского Собрания Сочи от 23.12.2009 г. № 181.

Согласно п.2.2 Порядка цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г.Сочи, продаваемых собственникам 2,5 % кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками расположенных на них жилых домов (индивидуальных жилых, дачных, садовых домов, жилых строений) с количеством этажей не более чем три, гаражей, за исключением жилых помещений (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, устанавливаются в размере 2,5 % кадастровой стоимости земельных участков.

При этом оплата за выкупаемые земельные участки в силу п.3 Решения ГСС Сочи от 23.12.2009 г. № 181 производится в порядке 100 % предоплаты, до подписания акта приема-передачи земельного участка.

Из приобщённого к материалам дела решения Центрального районного суда г.Сочи от 03.04.2014 г. по делу № 2-1255/14 видно, что, несмотря на указание в договоре аренды вида разрешённого использования земельного участка – незавершённый строительством объект, земельный участок используется для строительства индивидуального жилого дома, что установлено вышеуказанным судебным актом, вступившим в законную силу 11.05.2014 г.

Заключение договора купли-продажи земельного участка, в границах которого расположены, как завершённые, так и незавершенные строительством здания и сооружения, должно осуществляться по цене, определяемой исходя, в том числе из единой цели и назначения всех расположенных в его границах объектах. Поскольку земельный участок предназначен для достройки и эксплуатации индивидуального жилого дома, то и выкупная цена должна определяться с учётом указанных факторов. 

Таким образом, цена выкупа земельного участка с кадастровым номером № на дату подачи ФИО1 заявления о заключении договора купли-продажи и получения отказа ДИО администрации г.Сочи должна определяться в соответствии с п.2.2 Порядка, утв. Решением Городского Собрания Сочи от 23.12.2009 г. № 181.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1 право на приобретение в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 3923 кв.м с разрешенным использованием: объект незавершенного строительства, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>.

Обязать администрацию г.Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г.Сочи заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью 3923 кв.м, с кадастровым номером 23№№, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> по цене, установленной в п.2.2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г.Сочи, продаваемых собственникам зданий, строений, сооружений, находящихся на этих земельных участках, утвержденного Решением Городского Собрания Сочи от 23.12.2009 г. № 181 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Сочи, продаваемых собственникам зданий, строений, сооружений, находящихся на этих земельных участках".

Настоящее решение суда является основанием, не требующим дополнительных документов, в том числе для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю всех регистрационных действий, необходимых для его исполнения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 06.06.2018 г.

Председательствующий