Дело № 2-53/18 г. Иваново

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ивановский районный суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Смирновой НВ

при секретаре Ефремовой НВ

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново 14 мая 2018 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Ивановского муниципального района Ивановской области о взыскании выкупной цены жилого помещения,

установил:

ФИО1 просит суд (в редакции заявления в порядке ст.39 ГПК РФ) взыскать с администрации Ивановского муниципального района Ивановской области в свою пользу выкупную цену за жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в размере 1981980 руб., прекратить её право собственности и признать право собственности Ивановского муниципального района на указанную квартиру.

Заявленные требования обоснованы тем, что истец является собственником выше указанного жилого помещения, общей площадью 64,7 кв.м., на основании договора мены от 25 апреля 2000 г. Постановлением администрации Новоталицкого сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области № 465 от 06.11.2015 года жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Решением жилищной комиссии от 30 января 2017 г. семья истца признана нуждающейся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма. 25 сентября 2017 г. администрацией Ивановского муниципального района вынесено Постановление за № 1801 об изъятии земельного участка и расположенного на нём жилого дома. Согласно п.1 ч.2 ст.57 ЖК РФ, вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Истица является малоимущей и нуждающейся в жилом помещении, неоднократно обращалась к ответчику с заявлением о предоставлении жилого помещения по договору социального найма вне очереди, однако, до настоящего времени жилое помещение ей не предоставлено, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд.

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель по доверенности (л.д.24 т.1) ФИО2 исковые требования поддержали по выше изложенным основаниям. Представитель истца дополнил, что согласно ст.32 ЖК РФ, до передачи жилых помещений в собственность граждан наймодатель был обязан произвести капитальный ремонт, однако, данная обязанность выполнена не был. По заключению эксперта, основные причины зафиксированных повреждений жилого дома – ненадлежащая техническая эксплуатация и обслуживание здания в целом, в т.ч., несвоевременное проведение капитальных ремонтов. Т.о., по причине бездействия наймодателя здание жилого дома пришло в упадок. Истец вправе требовать включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Данная позиция была высказана в Обзоре судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года. Отсутствие у ответчика денежных средств не является основанием к освобождению от взыскания выкупной цены. Посчитал, что в основу решения должна быть положена сумма, установленная заключением судебного эксперта, оснований не доверять которому не имеется.

Представитель ответчика администрации Ивановского муниципального района Ивановской области и третьего лица администрации Новоталицкого сельского поселения по доверенностям ФИО3 в судебном заседании настаивала на заключении соглашения с истцом о получении ею выкупной стоимости в размере 1177540 руб., т.е. по заключению ООО «Промагрооценка». Не оспаривала стоимость капитального ремонта, установленную судебным экспертом. Однако, полагает необоснованным включение в выкупную цену стоимости капитального ремонта, поскольку выкупная стоимость – не стоимость аварийного жилого помещения, а стоимость, определенная сравнительным методом с объектами, не находящимися в аварийном состоянии. Если бы экспертом была определена реальная рыночная стоимость квартиры в аварийном состоянии, то обоснованно было бы просить компенсацию стоимости капитального ремонта. Соответственно, выплата выкупной цены, определенной по объектам, не находящимся в аварийном состоянии, исключает выплату стоимости капитального ремонта. Кроме того, ст.32 ЖК предусматривает альтернативу – предоставление равноценного жилого помещения. При этом, данная норма не содержит указания на то, что при предоставлении жилого помещения дополнительно компенсируется стоимость невыполненного капитального ремонта. На 2009 г. дом не был признан аварийным, а был признан нуждающимся в капитальном ремонте и включен в региональную программу, капитальный ремонт был выполнен. 

Представитель третьего лица ОАО «Туир», извещенного о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается уведомлением о вручении судебной корреспонденции, в судебное заседание не явился, в связи с чем дело в силу ст.167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ивановской области,, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Заместителем руководителя ФИО4 представлен отзыв, которым Управление оставляет решение на усмотрение суда, просит рассмотреть дело без его участия.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

01 января 1998 г. ОАО «Туир» передало находящийся в его ведении, а МУПП ЖКХ «Иврайжилкомхоз» приняло на баланс жилой двухэтажный кирпичный дом, количество квартир – 16, год ввода в эксплуатацию – 1958, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается актом приема передачи, подписанным представителями сторон и утвержденным председателем Комитета по управлению имуществом администрации Ивановского района (л.д.69, 70, 71 т.2).

07 сентября 2007 г. выше названный жилой дом передан из собственности муниципального образования «Ивановский муниципальный район» в собственность муниципального образования «Новоталицкое сельское поселение», что подтверждается актом приема-передачи (л.д.72 т.2).

МУПП ЖКХ «Иврайжилкомхоз» прекратило свою деятельность 30 апреля 2015 г. в связи с ликвидацией организации, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д.92 т.2).

ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, условный №, на основании договора мены квартирами от 25 апреля 2000 г., о чем в ЕГРН 05 июня 2000 г. сделана запись о регистрации, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д.10 т.1).

По сообщению Управления Росреестра по Ивановской области, в ЕГРН содержатся сведения о квартире с кадастровым номером №, площадью 64,7 кв.м., этаж -1, расположенной по адресу: 

<

адрес>, которая находится в собственности ФИО1 на основании выше указанного договора.

Постановлением администрации Новоталицкого сельского поселения № 465 от 06 ноября 2015 г. жилой многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.16 т.1).

Согласно заключения № от 27 октября 2015 г. межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленном в Положении о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, документами-основаниями для выявления оснований признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу явились экспертное исследование ООО «Ивановское бюро экспертизы» № от 05.02.2015 года и результаты технического обследования ООО «Конструкторское бюро ФИО5» от 22.05.2014 года (т.1 л.д.14-15).

Постановлением администрации Ивановского муниципального района № от 25.09.2017 года в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, недвижимое имущество изъято для муниципальных нужд Ивановского муниципального района Ивановской области (т.1 л.д. 17). 

По сообщению Управления Росреестра по Ивановской области, в ЕГРН содержатся сведения об изъятии принадлежащего истцу жилого помещения для государственных, муниципальных нужд на основании выше указанного Постановления.

Письмом от 01 февраля 2017 г. № администрация Ивановского муниципального района Ивановской области сообщила ФИО1, что её семья решением жилищной комиссии от 30 января 2017 г. признана нуждающейся в жилом помещении по договору социального найма (л.д.18 т.1).

28 марта 2017 г. ответчиком получено заявление истца о внеочередном предоставлении ей другого жилого помещения для проживании её семьи (л.д.19 т.1).

Письмом от 15 июня 2017 г. № администрация сообщила ФИО1, что расселение жителей дома будет производиться в 2018-2019 г.г. (л.д.20 т.1). 

Согласно отчету №.17 от 22 августа 2017 г. об определении рыночной стоимости права собственности квартир, расположенных по адресу: 

<

адрес>, подготовленному ООО «Промагрооценка» и представленному в материалы дела стороной ответчика, рыночная стоимость квартиры № № указанного дома составляет 1177540 рублей (л.д.98-156 т.1).

Истец не согласна с предложенной ответчиком выкупной стоимостью. 

Согласно отчету об оценке № по определению рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, подготовленному ООО «Верхневолжский научно-исследовательский центр аудита, оценки и антикризисного управления» 25 октября 2017 г., представленному в материалы дела истцом, рыночная стоимость квартиры составляет 1590908 руб. (л.д.34-78).

В подтверждение проведения капитального ремонта в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> суду представлено сообщение за подписью главы Новоталицкого сельского поселения ФИО6, согласно которому жилой дом был включен в «Адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов Ивановской области на 2009 год», утвержденную постановлением правительства Ивановской области от 18.03.2009 года №-п. В 2009 г. в спорном многоквартирном доме был проведен капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем на сумму 1350000 рублей, установка коллективных (общедомовых) приборов учета на сумму 150000 рублей, капитальный ремонт крыши на сумму 900000 рублей, утепление и ремонт фасада на сумму 700000 рублей, то есть всего на сумму 3100000 рублей. 

При этом, согласно акта экспертного исследования № от 05 февраля 2015 г., выполненного ООО «Ивановское бюро экспертизы» на основании заявления жителей квартир №№, физический износ дома на 2015 г. составляет 71%, основными причинами зафиксированных в акте повреждений дома является ненадлежащие техническая эксплуатация и обслуживание знания в целом, в т.ч., несвоевременное проведение капитальных ремонтов (л.д.29-46 т.2).

В связи с разногласиями сторон в оценке выкупной стоимости имущества судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Ивановское бюро экспертизы». 

Согласно заключения экспертов № (л.д.181 т.1) и дополнения к нему (л.д.1 т.2), восстановительная стоимость жилого дома в ценах 4-го квартала 2017 г. составляет 13843108 руб. 

Квартира истца, как и весь дом в целом, по состоянию на 1998 г. нуждались в капитальном ремонте. Невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания и, соответственно, квартиры истца, в 1998 г. до величины 61%, при котором состояние несущих конструкций соответствовало категории «аварийное», а здания в целом – «ветхое». 

Размер компенсации на непроизведенный капитальный ремонт квартиры истца для приведения её в категорию работоспособного состояния (до величины износа 20%) составляет 829586 руб. в ценах 4 квартала 2017 г.

Выкупная стоимость квартиры истца с учетом рыночной стоимости земельного участка, жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли истицы в праве общей собственности на такое имущество, убытков, связанных с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него составляет 1152392 руб.

Как следует из материалов дела и заключения эксперта, расчет компенсации за не произведенный капитальный ремонт был сделан, в том числе, исходя из состояния многоквартирного дома, которое зафиксировано в экспертном исследовании ООО «Ивановское бюро экспертизы» № от 05.02.2015 года, положенном в основу решения о признании многоквартирного дома аварийным, которое было направлено эксперту судом для использования при проведении экспертизы в соответствии с его ходатайством (л.д.28 т.2).

Сторона ответчика ссылается на выполнение капительного ремонта в 2009 г. 

Допрошенный в ходе судебного процесса эксперт К.А.Н. подтвердил выводы, сделанные при даче заключения и пояснил, что в случае, если бы дом был при капитальном ремонте восстановлен до процента износа равного 20%, то мог бы эксплуатироваться вечно при условии постоянного поддержания износа не более 20%. В 2015 г. износ дома составлял 71%. При такой величине износа капитальный ремонт дома нецелесообразен. Определение стоимости капитального ремонта производилось им на дату изъятия жилого помещения.

Как следует из акта экспертного исследования № от 05 февраля 2015 г., выполненного ООО «Ивановское бюро экспертизы», ремонт от 2009 г. не привел к улучшению технического состояния дома, несмотря на его проведение, поскольку физический износ дома на 2015 г. составлял 71%, состояние жилого дома было признано аварийным. Поскольку расчет размера стоимости капитального ремонта произведен экспертом, в том числе, исходя из состояния дома в 2015 году, соответственно, ремонт от 2009 г. учтён при данном расчете.

Эксперт К.А.Н. также пояснил в судебном заседании, что эксперт-оценщик ООО «Ивановское бюро экспертизы» в заключении судебной экспертизы при определении выкупной цены квартиры не включал в неё стоимость капитального ремонта. Оценка объекта недвижимости производилась сравнительным подходом, как и в заключении ООО «Промагрооценка», поскольку только данный подход применим к таким объектам согласно ФЗ «Об оценочной деятельности».

В соответствии с ч.1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно ч.6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу положений ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно заявленных истицей исковых требований, она просит взыскать с ответчика в свою пользу 1981980 рублей. Как следует из заявления в порядке ст.39 ГПК РФ, данная сумма складывается из выкупной стоимости и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт квартиры истца согласно заключения судебной экспертизы. Однако, при сложении данных слагаемых сумма составит 1981978 рублей (1152392+829=1981978).

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд не находит оснований сомневаться в его выводах, поскольку эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладают необходимыми познаниями и опытом работы в экспертной деятельности. Заключение по содержанию соответствует ст.25 ФЗ от 31мая2001года N73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, является ясным и полным, сомнений в его правильности и обоснованности у суда не возникает, противоречий в заключении не имеется. Экспертами приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, сделан их соответствующий анализ. Стороны заключение не оспаривали.

Суд приходит к выводу, что сумма в размере 1981978 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, т.о., иск (в части суммы) подлежит удовлетворению частично.

Довод представителя ответчика и третьего лица об отсутствии оснований для взыскания компенсации за непроизведенный капительный ремонт является необоснованным как противоречащий действующему законодательству. 

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № от 04.07.1991 года предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст. 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Соответствующая позиция высказана в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

Проведение в многоквартирном доме, в котором располагается квартира истицы, в 2009 году капитального ремонта не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку данный ремонт оказался не эффективным, техническое состояние дома восстановлено не было, впоследствии дом был признан аварийным и подлежащим сносу. 

В связи с выше установленными обстоятельствами оснований для признания исполненной со стороны администрации обязанности по проведению капитального ремонта в понятии ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не имеется.

Довод представителя ответчика и третьего лица о необоснованности включения стоимости непроизведенного капительного ремонта в выкупную цену, поскольку последняя рассчитана на основании объектов-аналогов, не находящихся в непригодном для проживания состоянии, является необоснованным.

В частности, по пояснениям эксперта, данным в судебном заседании, применение иного подхода, нежели сравнительный, при оценке выкупной цены, невозможно, противоречит ФЗ «Об оценочной деятельности». 

Кроме того, поскольку дом, в котором находится квартира истца, 1958 г. постройки, в заключении при применении сравнительного подхода эксперт к объектам-аналогам застройки 1970-1980 г.г. применил корректировку равную 28%.

Рассматривая требования истицы о прекращении ее права собственности на квартиру и признании права собственности на жилое помещение за Ивановским муниципальным районом, суд приходит к выводу, что данные требования являются следствием рассмотрения вопроса о выкупе жилого помещения, в связи с чем также подлежат удовлетворению.

Истцом оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. (л.д.6 т.1). 

В силу ст.98 ГПК РФ, а также в связи с тем, что иск удовлетворен на 99,99%, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 299,97 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Ивановского муниципального района Ивановской области в пользу ФИО1 выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 64,7 кв.м., в сумме 1981978 (один миллион девятьсот восемьдесят одна тысяча девятьсот семьдесят восемь) рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 64,7 кв.м.

Признать право собственности Ивановского муниципального района на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, площадью 64,7 кв.м.

Взыскать с администрации Ивановского муниципального района в пользу ФИО1 судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в сумме 299,97 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме принято 21 мая 2018 года.