дело № 2-174/2020

УИД 19RS0005-01-2020-000175-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июля 2020 года с. Белый Яр 

Алтайский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.В., 

при секретаре Токмашовой Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, судебных расходов и встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Алтайский районный суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, в сумме 100 000 рулей, расходов по оплате госпошлины в размере 3200 рублей. 

Исковые требования мотивированы следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор. На основании предварительного договора и по соглашению сторон ФИО1 внесла ФИО2 задаток за нежилое помещение в размере 100 000 рублей. ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязалась нежилое помещение передать ФИО1 в собственность, подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия. ДД.ММ.ГГГГ в связи тем, что ФИО2 необходимо время для того, чтобы узаконить существующую перепланировку отчуждаемого нежилого помещения, стороны подписали дополнительное соглашение о переносе срока заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение о переносе срока заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не предоставила документов, подтверждающих законность существующей перепланировки помещения, пояснив при этом, что ей необходим срок для узаконивания перепланировки не менее трех месяцев., в связи с чем основной договор купли продажи заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в суд подано встречное исковое заявление к ФИО1, в котором просит суд обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения, по цене 6 500 000 руб. ФИО1 уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уклоняется от каких либо дальнейших переговоров. ДД.ММ.ГГГГ было направлено письмо с требованием сообщить о дальнейшем намерении по приобретению нежилого помещения либо сообщить об отказе ответчика в его приобретении. ФИО1 проигнорировала данное требование, оставила его без ответа. По факту оснований указанных в исковом заявлении: об отсутствии каких либо документов недостаточных и не позволяющих заключить основной договор купли продажи считает данные обстоятельства надуманными лишь для того чтобы отказаться от предстоящей сделки и при этом переложить вину невозможности заключения основного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ к производству был принят встречный иск ФИО2 к ФИО1 о понуждении заключить основной договор купли-продажи для совместного рассмотрения. 

ФИО1 в зал суда не явилась, о дате, времени слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО1 - ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Встречные исковые требования считает не подлежащими удовлетворению. В настоящее время ее доверитель не желает заключать с ФИО2 договор купли-продажи. Она приобрела другое нежилое помещение. Считает, что наличие расхождений площади продаваемого нежилого помещения в представленном паспорте на объект недвижимости и свидетельстве о регистрации на него права собственности, лишит в дальнейшем ее доверителя произвести узаконивание произведенной перепланировки в нежилом помещении. 

ФИО2 и её представитель ФИО4 исковые требования не признали, считают их необоснованными, не подлежащими удовлетворению. Встречные исковые требования поддержали, по доводам отраженным во встречном исковом заявлении.

ФИО2 показала, что она до настоящего времени намерена продать ФИО1, на условиях предварительного договора купли-продажи нежилое помещение. Она не уклонялась от заключения договора купли-продажи. Довод представителя истицы, высказанный в суде, надуманный. Все правоустанавливающие документы на объект недвижимости у нее имеются. 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО1 

Суд, изучив материалы дела, оценив в совокупности, представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По предварительному договору, согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3 ст. 429 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

Из предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 и ФИО1 заключили данный договор о том, что они обязуются заключить в будующем основной договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 581,9 кв.м., этаж 1,подвал, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый номер №. 

В п. 2 Предварительного договора стороны определили, что цена объекта недвижимости составляет 6 500 000 рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

В п. 3 Предварительного договора указан порядок расчетов. Денежные средства в размере - 100 000 рублей наличными, покупатель передаёт продавцу при подписании настоящего договора в качестве задатка в доказательство исполнения денежного обязательства по настоящему договору. Остававшуюся сумму продавец осуществляет посредством аккредитива. Сумма аккредитива - 6 400 000 рублей.

Как усматривается из п. 4 Предварительного договора, стороны договорились, что обязанность продавца по передаче помещения покупателю в день подписания договора купли-продажи нежилого помещения.

Срок заключения основанного договора сторонами определен в п. 7 Предварительного договора – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Сторонами в письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, как того требуют положения ч. 1 ст. 432, 429, 554 ГК РФ.

Тем самым суд считает установленным, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям, в том числе и о сроке, заключения договора купли-продажи нежилого помещения по вышеназванному адресу.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В п. 4 ст. 380 ГК РФ (законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Денежные средства в размере 100 000 рублей, переданные ФИО1 ФИО2 по расписке № от ДД.ММ.ГГГГ, являются задатком, поскольку переданы в доказательство исполнения денежного обязательства по договору. 

Представленные сторонами доказательства - дополнительные соглашения к предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о том, что заключение договора купли-продажи нежилого помещения неоднократно откладывалось. При этом каждая из сторон в судебном заседании утверждала, что причиной отложения заключения договора купли-продажи нежилого помещения, была вина второй стороны. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны договорилась заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено документально.

В материалы дела была телеграмма, которая была направлена ФИО1 с предложением явиться ДД.ММ.ГГГГ в 14.00 

<

адрес>МФЦ для подписания договора купли-продажи по условиям предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ о неявки покупателя на подписание основного договора купли-продажи, к назначенному времени ФИО1 не явилась, вместо неё прибыли представители ФИО3 и ФИО5 Представители покупателя, пояснили, что ФИО1 на сделку явится не может и попросили подготовить дополнительное соглашение о переносе даты подписания основного договора купли-продажи на ДД.ММ.ГГГГ на период с 14.00 до 16.00 часов. ДД.ММ.ГГГГ Дополнительно соглашение было составлено и подписано со стороны продавца и передано представителям покупателя для передачи и подписания.

В Дополнительном соглашении к предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ указано, что между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны договорилась заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, для подписания прибыть с 14.00 до 16.00 по адресу: 

<

адрес>МФЦ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о том, что заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, для подписания прибыть с 14.00 до 16.00 по адресу: 

<

адрес>МФЦ.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ №, по данным из информационной системы АИС - РЕГИОН в территориальном отделе № 

<

адрес> ГАУ РХ «МФЦ Хакасии» зарегистрировано обращение гражданки ФИО2 для предоставления государственной услуги «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Талон электронной очереди Б 51 от ДД.ММ.ГГГГ 13:50, О 64 от ДД.ММ.ГГГГ 15:03. Заявление на регистрацию права собственности оформлено не было, ввиду отсутствия второй стороны сделки.

Согласно положениям ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

По правилам п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч. 4 ст. 429 ГК РФ) В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При этом в связи с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

ФИО2 представлены правоустанавливающие документы и техническая документация на нежилое помещение, общей площадью 581,9 кв.м., этаж 1,подвал, расположенное по адресу: 

<

адрес> кадастровый №.

Представитель ФИО1 ФИО3, действующая на основании доверенности, в обоснование того, что она и ее доверитель являлись для оформления договора купли-продажи, а сделка снова и снова откладывалась по вине ФИО2, предоставила чеки, свидетельствовавшие о явке для оформления договора купли-продажи. Вместе с тем, ее позиция опровергнута показаниями свидетеля ФИО

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО показала, что она сопровождала данную сделку по купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> Со стороны продавца были подготовлены все документы. Договор купли-продажи не был подписан, в связи с тем, что на сделку не явилась ФИО1 Ее представитель брала талоны, однако сама не предпринимала никаких действий по заключению договора купли-продажи. Каждый раз искала повод для отложения даты его заключения. Последний раз даже не подошла к ним. Со стороны ФИО2 препятствий к заключению договора купли-продажи не было. 

Не предоставлено представителем ФИО1 ФИО3 допустимых доказательств, подтверждающих, что в продаваемом объекте недвижимости имелась неузаконенная перепланировка, что лишало ее доверителя в дальнейшем возможности ее узаконивания.

Как следует из разъяснения, содержащихся в Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условия, предусмотренных предварительным договором. (п. 23). Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения начала течения указанного шестимесячного срока (п. 27). Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28).

В предварительном договоре купли-продажи, заключенном между ФИО2 и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ определены стороны договора, его предмет, в т.ч. характеристика объекта и данные, определяющие расположение недвижимости, а также другие существенные условия, характерные для основного договора, по которым сторонами достигнуто соглашение: цена, порядок расчетов и передачи имущества. Форма договора также соблюдена - заключен в простой письменной форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, предварительный договор, заключенный между сторонами, не прекращен, что не оспаривается сторонами.

С учетом вышеизложенного суд считает установленным, что в предварительном договоре стороны выразили свою волю на заключение в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО1, которая уклонилась от его заключения.

Оснований для удовлетворения требований о взыскании задатка по предварительному договору о заключении в бедующем договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, в сумме 100 000 рублей не имеется.

Требования об обязании ФИО1 заключить с ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 581,9 кв.м.,1 (первый) этаж, подвал, по адресу: 

<

адрес> Яр, 

<

адрес>, помещение 60 Н, кадастровый номер №, на условиях, оговоренных в предварительном договоре, подлежат удовлетворению по вышеизложенным основаниям. 

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абз. 2 п. 5 ст. 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к п. 4 ст. 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка полученного по предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 100000 рублей и судебных расходов в сумме 3200 рублей - отказать.

Исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях предварительного договора купли-продажи - удовлетворить.

Обязать ФИО1 заключить с ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 581,9 кв.м.,1 (первый) этаж, подвал, расположенные по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № на условиях, оговоренных в предварительном договоре о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения, по цене 6 500 000 рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в возмещение судебных расходов 300 рублей - сумму уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Хакасия через Алтайский районный суд Республики Хакасия в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

Судья Попова Г.В.

13.07.2020 года - дата изготовления мотивированного решения суда.