К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-60/2024 (М-827/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000845-36

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

11 марта 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

02 октября 2023 г. ФИО2, являясь собственником недвижимого имущества, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил:

1) Установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости в едином государственном реестре следующих объектов недвижимого имущества:

- земельный участок, с кадастровым номером ........, площадью 755 +/- 9.61 кв.м., по адресу: ............ по состоянию на 01.01.2022 в размере 7 346 200,00 рублей;

- земельный участок, с кадастровым номером ........, площадью 283 +/- 9 кв.м., по адресу: ............, по состоянию на 01.01.2022 в размере 2 756 400,00 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 1990,9 кв.м., по адресу: ............, по состоянию на 01.01.2021 в размере 48 850 700,00 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 1071,4 кв.м., по адресу: ............, по состоянию на 01.01.2021 в размере 19 220 000,00 рублей;

2) Установить, что кадастровая стоимость, равная рыночной стоимости указанного земельного участка №1, земельного участка №2 подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей с 01.01.2023 г.

3) Установить, что кадастровая стоимость, равная рыночной стоимости указанного нежилого здания №1, нежилого здания №2 подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей с 01.01.2022 г.

Административный истец указывает, что завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер земельного налога, налога на имущество физических лиц и неправомерно возлагает на него обязанность по уплате земельного налога, налога на имущество физических лиц в завышенном размере.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 направлены возражения на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем административного истца по доверенности ФИО6 направлено возражение, в котором представитель просит назначить по делу повторную экспертизу оспариваемых земельных участков. В дальнейшем представителем административного истца по доверенности ФИО6 направлено уточненное возражение, в котором представитель просит назначить по делу, дополнительную экспертизу, поручив ее проведение той же экспертной организации, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 23:43:0142049:286.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 18.10.2023 года № 27-22434-СС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником объектов недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером ........, который был внесен в кадастр недвижимости 31.08.2004 с категорией земель: «земли населенных пунктов»; с видом разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства»; с площадью: «755 кв.м».

В дальнейшем, 29.10.2007 вид разрешенного использования был изменен на «для строительства среднеэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещением магазина, поликлиники, общежития. Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2.)».

По состоянию на 17.10.2023 иных изменений площади, категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 12 720 458,95 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» (далее – приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449) и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.

- земельный участок с кадастровым номером ........ был внесен в кадастр недвижимости 12.10.2005 с категорией земель: «земли населенных пунктов»; с видом разрешенного использования: «центральная общественно-деловая зона (ОД.1.) для эксплуатации торгового центра»; с площадью: «283 кв.м».

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию Федеральную государственную информационную систему ведения ЕГРН (далее – ФГИС ЕГРН), в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ на «для эксплуатации торгового центра».

По состоянию на 17.10.2023 иных изменений площади, категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 6 425 882,9 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.

- здание с кадастровым номером ........ (ранее присвоенный номер ........) было внесено в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее – ЕГРОКС) 12.09.2011 с назначением: «нежилое»; с наименованием: «административно-офисное здание»; с площадью: «1990.90 кв.м»; с количеством этажей: «4», подземная этажность: «1».

В последующем, при переходе к государственному учету объектов капитального строительства в соответствии с Порядком осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденным приказом Минэкономразвития от 14.10.2011 №577 (далее – Порядок №577), назначение всех объектов недвижимости с видом «здание» и назначением «жилое» было изменено на «жилой дом», а с назначением «нежилое» на «нежилое здание», так как в соответствии с Порядком №577 для объектов с видом «здание» были предусмотрены уже следующие назначения: «жилой дом», «нежилое здание» и «многоквартирный дом».

В связи с изложенным, назначение при переходе на промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости, назначение здания с кадастровым номером ........ было изменено на «нежилое здание».

Согласно статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

В связи с изложенным, при переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о назначении здания с кадастровым номером ........ с «нежилое здание» на «нежилое».

По состоянию на 17.10.2023 иных изменений наименования, назначения, площади и количества этажей здания с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 85 359 358,49 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» (далее – приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 № 2259) и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2022 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2021 г.

- здание с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет 25.09.2013 с назначением: «нежилое здание»; с наименованием: «нежилое здание»; с площадью: «1071.4 кв.м», с количеством этажей: «4», подземная этажность: «0».

Согласно статьи 8 Закона о регистрации в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о назначении здания с кадастровым номером 23:43:0303005:396 с «нежилое здание» на «нежилое».

По состоянию на 17.10.2023 изменений наименования, назначения, площади и количества этажей здания с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 33 443 316,14 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 № 2259 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2022 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2021 г. 

Принимая во внимание, что ФИО2 является собственником оспариваемых объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........ по состоянию на 01.01.2022 составляет 7 346 200,00 рублей; ........ по состоянию на 01.01.2022 составляет 2 756 400,00 рублей; ........ по состоянию на 01.01.2021 составляет 48 850 700,00 рублей; ........ по состоянию на 01.01.2021 составляет 19 220 000,00 рублей; 

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости здания, проведение которой поручил эксперту ...........12 ООО «ГРАУНД».

Согласно заключению судебной экспертизы от 30 ноября 2023 г. № Г27-904/2023, подготовленному экспертом ООО «ГРАУНД». – ...........12 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 10 771 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 15,3 %). 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 5 447 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 15,2 %). 

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г., составляет 87 660 300,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – +2,7 %). 

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г., составляет 21 206 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – +7,8 %).

Представителем административного истца представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы - земельных участков с кадастровыми номерами: ........, ........ мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 28-30 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект экспертизы способен приносить, а также связанные с объектом экспертизы расходы. Эксперт не располагает указанной информацией или предложениями о сдаче в аренду сопоставимых аналогов, что приводит к невозможности использования доходного подхода.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что поскольку объектом экспертизы является земельный участок, условно свободный от улучшений, и в связи с тем, что в районе расположения объекта экспертизы существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов рыночным (сравнительным) подходом, Экспертом принято, в целях недопущения искажения итогового результата, не применять затратный подход при оценке рыночной стоимости объектов экспертизы.

Рассчитывая стоимость земельных участков сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок на торг, на площадь, на расположение относительно красной линии. 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Рыночная стоимость объектов экспертизы – нежилых зданий с кадастровыми номерами: ........, ........ мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 65-68 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Доходный подход основан на прогнозировании доходов и учете статей расходов. При формировании доходной части производится расчет потенциального валового дохода. В большинстве случаев расчет потенциального валового дохода основан на сдаче в аренду рассматриваемого объекта либо выделении других источников получения дохода. Учитывая отсутствие достаточного количества информации о сдаче в аренду сопоставимых объектов (по площади, типу объекта, типу отделки), расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно, т. к. в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу. Учитывая приведенное выше, в рамках настоящей экспертизы доходный подход не применялся.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объектов, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объектов. Таким образом, во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объекта экспертизы, затратный подход не применялся.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок на торг, на площадь, на местоположение в пределах города, на долю земельного участка в стоимости ЕОН. 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, существенно влияющих на их стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объектов экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объектов оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относятся объекты экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца, изложенным в возражениях, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что эксперт-оценщик ...........12 не состоит в Экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков, значит не имеет достаточного опыта проверки Отчетов оценщика на соответствие требованиям действующего законодательства.

Эксперт дал следующие пояснения: документы, подтверждающие получение профессиональных знаний в области экономики и оценочной деятельности, а также Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» приложен к Заключению.

Так, Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. При проведении анализа рынка объектов оценки (стр. 22-23), Оценщик приводит рынки предложений о продаже недвижимости, состоящие всего из 4 предложений, 3 из которых используются в дальнейшем, при определении рыночной стоимости. Приведенные выборки нельзя считать репрезентативными. В таблицах 7.1-7.4 не приведены данные о местоположении, не приведен состав имущественных прав, назначение объектов недвижимости и т.д. При этом Оценщик, на стр. 22-23 приводит диапазоны значений цен на однокомнатные квартиры, в то время как объектами оценки является недвижимое имущество коммерческого назначения. Анализ рынка объектов оценки выполнен не в полном объеме. При определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами: ........, ........ в качестве объектов-аналогов Оценщик использует одни и те же предложения, в то время как здания расположены в разных районах г. Краснодар. Действия оценщика приводят к искажению итоговой рыночной стоимости объектов оценки. Объекты-аналоги №1-3, использованные при определении рыночной стоимости нежилых зданий, несопоставимы с объектами оценки по местоположению. Объект оценки №1 расположен по адресу: ............ Объект оценки №2 расположен по адресу: ............ Объекты-аналоги расположены: ............; ............; Таким образом, использование данных объектов в качестве объектов-аналогов приводит к существенному искажению итоговой рыночной стоимости объектов. Оценщик неверно определил сегмент рынка, к которому относится земельный участок с кадастровым номером: ............. На участке расположено нежилое здание коммерческого назначения. Таким образом, участок используется в коммерческих целях. Оценщик использовал в качестве объектов- аналогов земельные участки, предназначенные под многоквартирную жилую застройку, несопоставимые с оцениваемым объектом по назначению и местоположению. Корректирующие коэффициенты, применяемые оценщиком, относятся к участкам жилого назначения. Таким образом, действия оценщика приводят к искажению итоговой рыночной стоимости объекта. При определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером: ........, расположенного по адресу: ............, Оценщик подобрал несопоставимые объекты-аналоги. Объект-аналог №1 расположен на ............, что несопоставимо по местоположению. Объект- аналог №3, согласно тексту объявления, относится к сегменту рынка земельных участков производственно-складского назначения. Отсутствие корректирующих коэффициентов на разницу в ценообразующих параметрах приводит к существенному искажению итоговой рыночной стоимости.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что, в нарушение п. 5 ФСО № 7 (III.«Общие требования к проведению оценки») экспертом не проведен осмотр объектов исследования. Эксперт обязан был провести осмотр объектов исследования, обеспечить полноту исследования сегментов рынка, к которым относится объект исследования. Обязательность проведения осмотра объекта исследования при оспаривании кадастровой стоимости нашло свое подтверждение в позиции суда кассационной инстанции: Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11.07.2023 по делу №88а-25386/2023.

Эксперт пояснил: осмотр не проводился вследствие ретроспективной даты оценки. Информация о количественных и качественных характеристиках уточнялась по материалам дела, а также данным ЯндексКарт (https://yandex.ru/maps/), панорамы которых содержат видовые характеристики объектов по состоянию на 2021 год, что наиболее приближено к дате определения стоимости.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в нарушение п. 11 ФСО № 7 (V.«Анализ рынка») экспертом не произведен в полной мере анализа рынка недвижимости. Согласно п. 11 ФСО № 7 (V.«Анализ рынка»), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет| территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходно ста; периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

В силу п. 22в ФСО № 7, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Вместе с тем, в заключении судебной экспертизы анализ рынка в полной мере не произведено, обоснование применения конкретных объектов-аналогов из всех доступных эксперту предложений не приведено.

На что эксперт дал следующие пояснения: 

- Объекты экспертизы и подобранные объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка.

- В таблицах рынка указаны параметры, по которым тот или иной объект не принимался в дальнейший расчет.

- Для объектов экспертизы (земельные участки и ОКС коммерческого назначения) характерны типичные ценообразующие факторы рынка недвижимости.

- Скриншоты объявлений о продаже приведены в Приложении к Заключению. 

- При определении рыночной стоимости земельных участков, подбирались объекты-аналоги не имеющие на своей территории улучшения.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с КН ........ площадью 755 +/- 9.61 кв. м., по адресу: ............, допущены следующие нарушения:

- Подобранные объекты аналоги существенно отличаются по площади от объекта экспертизы. В качестве объектов-аналогов эксперт выбирает земельные участки с площадью 900 кв. м., 1 200 кв. м., 440 кв. м.

При этом площадь объекта экспертизы составляет 755 +/- 9.61 кв. м. Примененные корректировки экспертом свидетельствуют о том, та подобранные объекты-аналоги несопоставимы и не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов, что подтверждается справочником оценщика, стр. 214 издания «Справочник Оценщика недвижимости -2020», в котором указано: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограниченно для резко отличающихся по площади объектов, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог».

- Эксперт использует объекты-аналоги, несходные по дате оферты, в т.ч. использованы объявления 2021 г. (отличие на год, полтора и более от даты оценки 01.01.2022 г.) (стр. 108-109).

Средний срок экспозиции объектов на развитом рынке: 5-6 месяцев (СтатРиелт). Сходными по дате могут считаться объекты, отличающиеся от даты оферты на срок до 1 года.

Согласно п.5 ФСО V, 2022г. Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени).

Экспертом предложены к оферте в феврале 2021 г., январе 2021 г., июне 2021 г.

- Скорректированные цены аналогов выходят за пределы допустимого значения коэффициента вариации. Выборка аналогов не является репрезентативной.

- Разница между ценами предложений объектов-аналогов говорит о том, что данные объекты не могут считаться аналогами, сходными с объектом экспертизы по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость, следовательно, использование данных объектов-аналогов в расчетах приводит к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

- Корректировка на торг, используемая в расчетной таблице, не подтверждена рыночными данными. Использование данной корректировки ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

На что эксперт дал следующие пояснения: корректировка на размер площади земельного участка, выполнена согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2022, «Земельные участки. Часть 2» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО7, 

<

...> г., (табл. 31 заключения). Масштаб объекта экспертизы и объектов-аналогов соответствует одному диапазону 0-50 сот. Величины корректирующих коэффициентов равны 1,00.

Между датами оферты и датой определения стоимости прошло менее 1 года. Так, все объявления датированы 2021 годом, а дата определения стоимости 01.01.2022 г. Внесение корректирующих коэффициентов на дату предложения не требуется. Значения скорректированных цен (руб./кв.м.) имеют коэффициент вариации равный -12,87%.

Если значение коэффициента вариации не превышает 33%, то совокупность считается однородной, если больше 33%, то - неоднородной.

Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2022, «Земельные участки. Часть 2» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО7, 

<

...> г., (табл. 106 заключения). Эксперт использовал среднее значение из представленного выше диапазона в размере: -10,1%.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с КН ........, площадью 283 +/- 9 кв. м., по адресу: ............, допущены следующие нарушения:

- Подобранные объекты аналоги существенно отличаются по площади от объекта экспертизы. В качестве объектов-аналогов эксперт выбирает земельные участки с площадью 692 кв. м., 700 кв. м., 557 кв. м.

При этом площадь объекта экспертизы составляет 283 +/- 9 кв. м. Примененные корректировки экспертом свидетельствуют о том, что подобранные объекты-аналоги несопоставимы и не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов, что подтверждается справочником оценщика, стр. 214 издания «Справочник Оценщика недвижимости. - 2020», в котором указано: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование ^корректировки также ограниченно для резко отличающихся по площади объектов, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог».

- Эксперт использует объекты-аналоги, несходные по дате оферты, в т.ч. использованы объявления 2021 г. (отличие на год, полтора и более от даты оценки 01.01.2022 г.) (стр. 110-111).

Средний срок экспозиции объектов на развитом рынке: 5-6 месяцев (СтатРиелт). Сходными по дате могут считаться объекты, отличающиеся от даты оферты на срок до 1 года.

Согласно п.5 ФСО V, 2022г. Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени).

Экспертом предложены к оферте в январе 2021 г., марте 2021 г.

- Скорректированные цены аналогов выходят за пределы допустимого значения коэффициента вариации. Выборка аналогов не является репрезентативной.

- Разница между ценами предложений объектов-аналогов говорит о том, что данные объекты не могут считаться аналогами, сходными с объектом экспертизы по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость, следовательно, использование данных объектов- аналогов в расчетах приводит к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

- Корректировка на торг, используемая в расчетной таблице, не подтверждена рыночными данными. Использование данной корректировки ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Эксперт дал следующие пояснения: корректировка на размер площади земельного участка, выполнена согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2022, «Земельные участки. Часть 2» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО7, 

<

...> г., (табл. 31 заключения). Масштаб объекта экспертизы и объектов-аналогов соответствует одному диапазону 0-50 сот. Величины корректирующих коэффициентов равны 1,00.

Между датами оферты и датой определения стоимости прошло менее 1 года. Так, все объявления датированы 2021 годом, а дата определения стоимости 01.01.2022 г. Внесение корректирующих коэффициентов на дату предложения не требуется. Значения скорректированных цен (руб./кв.м.) имеют коэффициент вариации равный -16,46%.

Если значение коэффициента вариации не превышает 33%, то совокупность считается однородной, если больше 33%, то - неоднородной.

Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2022, «Земельные участки. Часть 2» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО7, 

<

...> г., табл. 106. Эксперт использовал нижнее значение из представленного выше диапазона в размере: -5,5%, учитывая количественные характеристики объекта, а также высокую инвестиционную привлекательность района расположения (объект расположен на крупной автомагистрали города - ул. Северная, в непосредственной близости к центру города).

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с КН ......... площадью 1990.9 кв. м., по адресу: ............, допущены следующие нарушения:

- Эксперт не использовал затратный подход, тогда как затратный подход это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка.

Согласно п. 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информаций. На основе анализы указанных факторов обосновывается выбор подходов.

- Эксперт не использовал доходный подход.

Согласно п. 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализы указанных факторов обосновывается выбор подходов. 

- Скорректированные цены аналогов выходят за пределы допустимого значения коэффициента вариации. Выборка аналогов не является репрезентативной.

- Разница между ценами предложений объектов-аналогов говорит о том, что данные объекты не могут считаться аналогами, сходными с объектом экспертизы по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость, следовательно, использование данных объектов-аналогов в расчетах приводит к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

- Корректировка на торг, используемая в расчетной таблице, не подтверждена рыночными данными. Использование данной корректировки ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

- Эксперт использует объекты-аналоги, несходные по дате оферты, в т.ч. использованы объявления 2021 г. (отличие на год, полтора и более от даты оценки 01.01.2021 г.) (стр. 111-112).

Средний срок экспозиции объектов на развитом рынке: 5-6 месяцев (СтатРиелт). Сходными по дате могут считаться объекты, отличающиеся от даты оферты на срок до 1 года.

Согласно п.5 ФСО V, 2022г. Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с. аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени).

На что эксперт дал следующие пояснения: затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объектов, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объектов. Стоит отметить, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и/или доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. Учитывая высокую активность и покупательскую способность рынка недвижимости в районах расположения объектов экспертизы, а также наличие данных для определения рыночной стоимости сравнительным подходом, Эксперт принял решение отказаться от определения рыночной стоимости затратным подходом. 

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Доходный подход основан на прогнозировании доходов и учете статей расходов. При формировании доходной части производится расчет потенциального валового дохода. В большинстве случаев расчет потенциального валового дохода основан на сдаче в аренду рассматриваемого объекта либо выделении других источников получения дохода.

Учитывая отсутствие достаточного количества информации о сдаче в аренду сопоставимых объектов (по площади, типу объекта, типу отделки), расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно, т. к. в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу. Учитывая приведенное выше, в рамках настоящей экспертизы доходный подход не применялся.

Значения скорректированных цен (руб./кв.м.) имеют коэффициент вариации равный -12,11%.

Если значение коэффициента вариации не превышает 33%, то совокупность считается однородной, если больше 33%, то - неоднородной.

Скидка на торг принята в соответствии со Сборником рыночных корректировок и данных подлежащего использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №15. По состоянию на 01.01.2021 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2021 года) под ред. ФИО8 (код сборника: СРКД 15/1-2021Н). Сегмент: Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: Краснодарский край.

Экспертом использовалось среднее значение представленного выше диапазона в размере: -10,7%.

Между датами оферты и датой определения стоимости прошло менее 1 года. Так, все объявления датированы 2020 годом, а дата определения стоимости 01.01.2021 г. Внесение корректирующих коэффициентов на дату предложения не требуется.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что при расчете рыночной: стоимости объекта экспертизы с КН ........, площадью 1071.4 кв. м„ по адресу; ............, допущены следующие нарушения:

- Эксперт не использовал затратный подход, тогда как затратный подход это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка.

Согласно п. 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту" и достоверность исходной информации. На основе анализы указанных факторов обосновывается выбор подходов. 

- Эксперт не использовал доходный подход.

Согласно п. 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной Информации. На основе анализы указанных факторов обосновывается выбор подходов.

- Скорректированные цены аналогов выходят за пределы допустимого значения коэффициента вариации. Выборка аналогов не является репрезентативной.

- Разница между ценами предложений объектов-аналогов говорит о том, что данные объекты не могут считаться аналогами, сходными с объектом экспертизы по основным ценообразующим характеристикам, определяющим стоимость, следовательно, использование данных объектов-аналогов в расчетах приводит к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

- Корректировка на торг, используемая в расчетной таблице, не подтверждена рыночными данными. Использование данной корректировки ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

- Эксперт использует объекты-аналоги, несходные по дате оферты, в т.ч. использованы объявления 2021 г. (отличие на год, полтора и более от даты оценки 01.01.2021 г.) (стр. 113-114).

Средний срок экспозиции объектов на развитом рынке: 5-6 месяцев (СтатРиелт). Сходными по дате могут считаться объекты, отличающиеся от даты оферты на срок до 1 года.

Согласно п.5 ФСО V, 2022 г., Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки; с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени). Экспертом предложены к оферте в апреле 2020 г.

Эксперт пояснил: затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объектов, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объектов. Стоит отметить, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и/или доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. Учитывая высокую активность и покупательскую способность рынка недвижимости в районах расположения объектов экспертизы, а также наличие данных для определения рыночной стоимости сравнительным подходом, Эксперт принял решение отказаться от определения рыночной стоимости затратным подходом.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Доходный подход основан на прогнозировании доходов и учете статей расходов. При формировании доходной части производится расчет потенциального валового дохода. В большинстве случаев расчет потенциального валового дохода основан на сдаче в аренду рассматриваемого объекта либо выделении других источников получения дохода. Учитывая отсутствие достаточного количества информации о сдаче в аренду сопоставимых объектов (по площади, типу объекта, типу отделки), расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно, т. к. в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу. Учитывая приведенное выше, в рамках настоящей экспертизы доходный подход не применялся.

Значения скорректированных цен (руб./кв.м.) имеют коэффициент вариации равный - 9,16%. Если значение коэффициента вариации не превышает 33%, то совокупность считается однородной, если больше 33%, то - неоднородной.

Скидка на торг принята в соответствии со Сборником рыночных корректировок и данных подлежащего использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №15. По состоянию на 01.01.2021 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2021 года) под ред. ФИО8 (код сборника: СРКД 15/1-2021Н). Сегмент: Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: Краснодарский край. Экспертом использовалось среднее значение представленного выше диапазона в размере: -10,7%. Между датами оферты и датой определения стоимости прошло менее 1 года. Так, все объявления датированы 2020 годом, а дата определения стоимости 01.01.2021 г. Внесение корректирующих коэффициентов на дату предложения не требуется.

Относительно замечаний представителя административного истца, согласно уточненным возражениям о том, что в заключении экспертизы относительно нежилого здания КН ........ экспертом были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, информация, использованная Экспертом, не является достоверной и достаточной.

Эксперт не использовал затратный подход, тогда как затратный подход это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка.

Согласно п. 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный Подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализы указанных факторов обосновывается выбор подходов.

Эксперт не использовал доходный подход.

Согласно п. 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки, подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализы указанных факторов обосновывается выбор подходов.

Скорректированные цены аналогов выходят за пределы допустимого значения коэффициента вариации. Выборка аналогов не является репрезентативной.

Разница между ценами предложений объектов-аналогов говорит о том, что данные объекты не могут считаться аналогами, сходными с объектом: экспертизы по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость, следовательно, использование данных объектов-аналогов в расчетах приводит к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Корректировка на торг, используемая в расчетной таблице, не подтверждена рыночными данными. Использование данной корректировки ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Эксперт использует объекты-аналоги несходные по дате оферты, в т.ч. использованы объявления 2020 г. (отличие на год, полтора и более от даты оценки 01.01.2021г.) (стр. 111-112).

Средний срок экспозиции объектов на развитом рынке: 5-6 месяцев (СтатРиелт). Сходными по дате могут считаться объекты, отличающиеся от даты оферты на срок до 1 года.

Согласно п.5 ФСО V, 2022г. Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: актуальность рыночной ценовой Информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени).

Экспертом предложены к оферте в феврале 2020 г., августе 2020 г.

В объявлениях объектов-аналогов №1,2 указано, что продается здание с арендаторами, при этом из стоимости объектов-аналогов не исключена данная стоимость, которая влияет на итоговый результат оценки.

Корректировка на масштаб в отношении объекта-аналога №3 не применялась, при этом имеется существенное расхождение по площади ;с объектом экспертизы.

На указанные выше уточненные возражения экспертом в полной мере был дан ответ в пояснениях на замечания представителя административного истца полученные судом до уточненных возражений.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя административного истца о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Разрешая вопрос установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ ввиду превышения действительной рыночной стоимости участка в размере 87 660 300,00 рублей над его кадастровой стоимостью в размере 85 359 358,49 рублей. 

Разрешая вопрос установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ ввиду превышения действительной рыночной стоимости участка в размере 35 810 700,00 рублей над его кадастровой стоимостью в размере 33 443 316,14 рублей. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости не нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов участвующие в деле лица не представили, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости указанных объектов и отказе в удовлетворении административных исковых требований в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........ и .........

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 755 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для строительства среднеэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещением магазина, поликлиники, общежития. Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2.)»; в размере рыночной стоимости 10 771 000,00 (десять миллионов семьсот семьдесят одна тысяча) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 283 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации торгового центра»; в размере рыночной стоимости 5 447 000,00 (пять миллионов четыреста сорок семь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 02 октября 2023 г.

Так же, ООО «ГРАУНД» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 170 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью участков и размером их рыночной стоимости составляет 15,3 и 15,2 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости - удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 755 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для строительства среднеэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещением магазина, поликлиники, общежития. Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2.)»; в размере рыночной стоимости 10 771 000,00 (десять миллионов семьсот семьдесят одна тысяча) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 283 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации торгового центра»; в размере рыночной стоимости 5 447 000,00 (пять миллионов четыреста сорок семь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........ считать 02 октября 2023 г.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ГРАУНД» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 170 000,00 (сто семьдесят тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15 марта 2024 г.