44OS0000-01-2021-000283-98

Дело № 3а-341/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 октября 2021 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Патемкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО2, обратилась в суд с указанным административным иском к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области по тем основаниям, что ей на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- 5/12 долей в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 2 004 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 4 284 735,22 руб.;

- 1/3 доля в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения здания столовой, площадью 1 961 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровая стоимость которого по состоянию на 12 сентября 2019 года утверждена в размере 5 240 988,21 руб.

Кроме того, ФИО1 является арендатором следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения здания с размещением офисных помещений и торговых площадей (нежилое), площадью 808 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 2 158 349,85 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения нежилых помещений (торговых), площадью 1 689,67 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 3 612 668,94 руб.

Однако рыночная стоимость данных земельных участков по состоянию на дату оценки в соответствии с отчетами №№ 280, 281, 282 от 29 июля 2020 года и № 11622 от 04-05 августа 2021 года, выполненными оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО4, составляет 1 936 000 руб., 1 752 000 руб., 1 129 000 руб. и 1 845 000 руб. соответственно. 

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов с кадастровыми номерами № и №, а также как плательщика арендной платы, которая рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Просит установить кадастровую стоимость указанных выше земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дату оценки.

В ходе подготовки к рассмотрению дела судом к участию в нём в качестве административного ответчика привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области.

В процессе рассмотрения дела административным истцом были уточнены требования в части площади объекта недвижимости с кадастровым номером №, равной 807,58 кв.м. 

В судебное заседание административный истец ФИО1 и её представитель ФИО2 не явились, будучи надлежащим образом извещены о дате и времени судебного заседания, направили ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, представители заинтересованных лиц администрации городского округа город Шарья Костромской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья Костромской области, заинтересованные лица – ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО9, ФИО10, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований, связанных с расчётом рыночной стоимости, не представили.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Шарья Костромской области в письменном отзыве на административное исковое заявление просил в случае удовлетворения требований административного истца отразить в решении суда, что применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2021 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ФИО1, ФИО7, ФИО8 на праве общей долевой собственности (5/12, 1/2, 1/12 доли в праве соответственно) принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 004 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения незавершенного строительства АЗС с устройством шиномонтажа под размещение автомойки на 2 поста с диагностическим центром и строительством 2-го этажа для размещения торговых площадей, расположенного по адресу: 

<

адрес> /т. 1, л.д. 29-30/.

Также ФИО1, ФИО7, ФИО8 на праве общей долевой собственности (1/3, 1/2, 1/6 доли в праве соответственно) принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 961 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения здания столовой, расположенного по адресу: 

<

адрес> /т. 1, л.д. 31-32/.

Кроме того, ФИО1, ФИО7 и ФИО8 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью 807,58 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения здания с размещением офисных помещений и торговых площадей (нежилое), расположенного по адресу: 

<

адрес> /т. 1, л.д. 12-14/.

Также ФИО1, ФИО9, ФИО9, ФИО7, ФИО8, являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 689,67 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения нежилых помещений (торговых), расположенного по адресу: 

<

адрес> /т. 1, л.д. 15-21/. Ранее арендаторами данного земельного участка являлись ФИО9, ФИО9, ФИО7, ФИО5 и ФИО10 

ФИО10 была исключена из договора аренды в качестве арендатора, в связи с отчуждением доли в объекте недвижимости /т. 1, л.д. 21/. ФИО5 исключён из договора аренды в связи со смертью.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 4 284 735,22 руб. /т. 1, л.д. 33/, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 12 сентября 2019 года в размере 5 240 988,21 руб. /т. 1, л.д. 34/, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 158 349,85 руб. /т. 1, л.д. 35/, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 612 668,94 руб. /т. 1, л.д. 36/.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из условий договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья Костромской области с ФИО7, ФИО1, ФИО8, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п. 3.1 договора); аналогичный порядок исчисления арендной платы установлен и договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (с учётом соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды), заключенным комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья с ФИО9, ФИО9, ФИО7, ФИО5, ФИО10 (п. 3.1 договора). 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков влияют на объём налоговых обязательств ФИО1, а, следовательно, затрагивают её права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчёт).

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчёты №№ 280, 281, 282 от 29 июля 2020 года и № 11622 от 04-05 августа 2021 года, выполненные оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО4 /т. 1, л.д. 37-104, 105-166; т. 2, л.д. 1-71, 72-153/.

В отчётах рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 1 936 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12 сентября 2019 года определена в размере 1 752 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 1 129 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 1 845 000 руб.

Оценщик определил рыночную стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № с использованием метода сравнительного подхода, обоснованно отказавшись от доходного и затратного подходов; объекта недвижимости с кадастровым номером № с использованием доходного подхода, отказавшись от применения затратного и сравнительного подходов. 

При определении рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом оценщиком проведён анализ рынка предложений по продаже земельных участков, путём сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой, в последующем, установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

Отчёты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации «Русское общество оценщиков». Содержащиеся в отчётах выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчётах, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 17 сентября 2021 года. 

При вынесении решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости вопросы применения вновь установленной кадастровой стоимости к конкретным временным рамкам разрешению не подлежат, при наличии разногласий данный вопрос разрешается в ином судебном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 004 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения незавершенного строительства АЗС с устройством шиномонтажа под размещение автомойки на 2 поста с диагностическим центром и строительством 2-го этажа для размещения торговых площадей, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 1 936 000 (Один миллион девятьсот тридцать шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 961 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения здания столовой, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 сентября 2019 года в размере 1 752 000 (Один миллион семьсот пятьдесят две тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 807,58 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения здания с размещением офисных помещений и торговых площадей (нежилое), расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 1 129 000 (Один миллион сто двадцать девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 689,67 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения нежилых помещений (торговых), расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 1 845 000 (Один миллион восемьсот сорок пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 17 сентября 2021 года. 

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2021 года.