Судья: Ломакина Т.Н.

Гр. дело № 33-233/2026

№ 2-49/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2026 года г.о. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Лебедевой Т.В.,

судей Мячиной Л.Н., Саломатине А.А.,

при помощнике судьи С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства суда первой инстанции гражданское дело по апелляционной жалобе С.Н.А. на решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 29.01.2025,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Лебедевой Т.В., пояснения истца С.Н.А. и его представителя В.Я.В., представителя ответчика С.А.М. – М.С.Е., ответчика Р.О.В., представителя ответчика ПАО К. К. А.С., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

С.Н.А. обратился в Куйбышевский районный суд 

<

адрес> с иском к С.А.М. о признании отсутствующим (не возникшим) права собственности на объект недвижимости, в обосновании заявленных требований указав, что его отцу С.А.В., умершему ДД.ММ.ГГГГ, при жизни на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежала квартира по адресу: 

<

адрес>. После смерти отца истец, как единственный наследник по закону, обратился к нотариусу 

<

адрес> Д.Ю.В., от которой узнал, что указанная квартира на дату смерти не принадлежала наследодателю, а право собственности ДД.ММ.ГГГГ перешло к С.А.М., иного имущества, в т.ч. денежных средств от продажи квартиры у С.А.В. не осталось. При жизни С.А.В. не имел намерения продавать квартиру, не размещал объявлений о продаже и до последних дней своей жизни был зарегистрирован и проживал в указанной квартире, иного жилья не имел. Полагает, спорная сделка заключена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия и является мнимой, то есть недействительной (ничтожной) по этому основанию с момента ее совершения (не повлекшей никаких правовых последствий). На протяжении последних лет С.А.В. злоупотреблял алкоголем и периодически проходил лечение в ГБУЗ СО «Городская клиническая больница № им. П.Н.И.», не мог понимать значения своих действий и руководить ими. Полагает, что используя состояние здоровья С.А.В., С.А.М. ввела его в заблуждение и переоформила квартиру на себя, с целью вывести объект недвижимости из состава наследственной массы, без фактической оплаты С.А.В. стоимости квартиры. Просит суд с учетом уточненных требований признать отсутствующим (не возникшим) права собственности С.А.М. на квартиру: кадастровый №, адрес: 

<

адрес>. Признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от С.А.В. на С.А.М. Применить последствия недействительности ничтожной сделки переход права собственности на квартиру от С.А.В. на С.А.М., путем возврата в наследственную массу С.А.В., умершего ДД.ММ.ГГГГ, указанной квартиры. Признать право собственности С.Н.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. в порядке наследования по закону за умершим ДД.ММ.ГГГГ отцом С.А.В. (ДД.ММ.ГГГГ г.р.) на объект недвижимости (квартиру): кадастровый №, адрес: 

<

адрес>. Истребовать из чужого незаконного владения Р.О.В. объект недвижимости (квартиру): кадастровый №, адрес: 

<

адрес> пользу С.Н.А.

Судом постановлено следующее решение:

«В удовлетворении исковых требований С.Н.А. к С.А.М., Р.О.В. о признании отсутствующим (не возникшим) права собственности на объект недвижимости отказать».

Не согласившись с решением суда, С.Н.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и вынести новый судебный акт, удовлетворив исковые требования, поскольку судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значения для дела, нарушены нормы материального и процессуального права. Умерший С.А.В. при жизни не имел намерения продавать квартиру, он не размещал объявлений о продаже, был зарегистрирован и проживал в спорной квартире до последних своих дней, что противоречит условиям оспариваемого договора в части передачи и освобождения квартиры (п. 3.6, 3.8 и 3.9). При этом суду не было представлено документов со стороны покупателя, на каком основании умерший продавец продолжал проживать в спорной квартире, ведь иного жилья у умершего не имелось. Из этого следует, что спорная сделка была заключена без намерения создать ей правовые последствия и является мнимой, то есть недействительной (ничтожной) с момента ее совершения. Кроме того, денежные средства от продажи спорной квартиры у умершего С.А.В. не осталось, так как он их фактически от покупателя не получал.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда определением от ДД.ММ.ГГГГ привлекал к участию в процессе в качестве соответчика ПАО К., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спор, Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по 

<

адрес>, в связи с чем перешла к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции.

После перехода к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции истцом подано уточненное исковое заявление, в котором, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просит:

- признать отсутствующим (не возникшим) право собственности С.А.М. на квартиру: кадастровый №, адрес: 

<

адрес>,

- признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между С.А.В. и С.А.М., а также государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру: кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> от С.А.В. на С.А.М.,

- применить последствия недействительности ничтожной сделки переход права собственности на квартиру от С.А.В. на С.А.М., путем возврата в наследственную массу С.А.В., умершего ДД.ММ.ГГГГ,

- признать за С.Н.А. право собственности на данную квартиру в порядке наследования по закону за умершим ДД.ММ.ГГГГ отцом С.А.В.,

- истребовать квартиру из чужого незаконного владения Р.О.В. в пользу С.Н.А.,

- прекратить запись о государственной регистрации права собственности на квартиру за Р.О.В.,

- прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона (залог) квартиры в пользу ПАО «К.».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец С.Н.А. и его представитель В.Я.В., доводы искового заявления и апелляционной жалобы поддержали. Истец дополнил, что отец работал у С. Сергея по ремонту дорог. Летом ДД.ММ.ГГГГ года отец подрабатывал у него в Гранном, делал ему бассейн. В это время ФИО1 предложил отцу разменять его квартиру на меньшую, может быть в деревне. Но отец всегда говорил, что это квартира его родителей, он жил в ней с детства и никогда не продаст. В конце ДД.ММ.ГГГГ отец сказал, что из-за проблем со здоровьем хочет переоформить квартиру на него, договорились заняться оформлением после Нового года. Но после Нового года состояние здоровья отца резко ухудшилось, были периоды выезда на работу за пределы города. Отец звонил в апреле в состоянии опьянения, просил скинуть ему денег. Деньги он переводил отцу на указанные отцом в смс-сообщениях карты с карт своих знакомых, т.к. его, С.Н.А., счета были арестованы по исполнительному производству. ДД.ММ.ГГГГ он приезжал к отцу, но его не было дома, соседка сказала, что на днях видела его, а 6 июня двоюродная сестра отца сообщила, что отца похоронили. В больнице он выяснил, что отца из морга забрал С., который сообщил ему, что он является собственником квартиры.

Представитель ответчика С.А.М. – М.С.Е. возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что ФИО1 работал вместе с С.А.В. в строительной организации. В разговоре С.А.В. сказал, что у него есть долги по коммунальным платежам и выразил намерение обменять, продать квартиру и купить рядом с С.. С.А.М. решила купить квартиру, как инвестицию, чтобы потом продать. Она знала, что это единственное жилое помещение С.А.В., они должны были помочь ему купить другую квартиру. Была договоренность, что С.А.В. будет жить в квартире до покупки новой. Почему это условие не отражено в договоре купли-продажи, пояснить не может. С.А.М. подыскивала ему варианты квартир, но С.А.В. все не устраивало, то район не нравился, то этаж. Доказательства подыскания квартиры для С.А.В. у них отсутствуют. С.А.М. не настаивала на исполнении С.А.В. договора купли-продажи в части оплаты задолженности и снятия с регистрационного учета, поскольку у них были дружеские отношения. В связи с чем С.А.М. после заключения договора не оплачивала коммунальные платежи пояснить не может. Денежные средства по договору купли-продажи она передала С.А.В. наличными в квартире. Обращает внимание, что истец не определился с основанием иска. Как правопреемник отца истец не вправе оспаривать сделку по основанию мнимости.

Ответчик Р.О.В. в удовлетворении заявленных требований просила отказать, пояснив, что объявление о продаже квартиры она нашла на сайте ЦИАН. Квартиру она купила с использованием кредитных средств, материнского капитала и личных накоплений. Отчет об оценке квартиры она не делала, т.к. банк не требовал. Квартиру купила за 3.550.000 рублей, состояние квартиры было ужасное. Аналогичные квартиры с ремонтом стоили от 3.800.000 рублей до 4.500.000 рублей. По квартире имелись долги по оплате коммунальных платежей. До заключения договора купли-продажи С.А.М. оплатила за счет своих средств задолженность за вывоз ТКО и в ФКР. На оплату остальных задолженностей она, Р.О.В., давала С.А.М. в счет стоимости 

<

адрес>.000 рублей по расписке.

Представитель ответчика ПАО К. А.С. в удовлетворении заявленных требований просила отказать, поскольку Р.О.В. является добросовестным приобретателем, а ПАО К. – добросовестным залогодержателем, в связи с чем они не должны нести неблагоприятные последствия в результате неправомерных действий третьих лиц. Поскольку сделка совершена с помощью ДомКлик, этот сервис позволяет увидеть среднюю цену квартиры на момент совершения сделки, в связи с чем у Р.О.В. не запрашивали отчет о стоимости объекта.

Допрошенная судебной коллегией в качестве свидетеля М.О.В. показала, что является коллегой С.Н.А., с его отцом не знакома. В первой половине ДД.ММ.ГГГГ года Н. несколько раз просил ее переводить деньги (1-2 тысячи рублей) отцу с ее, М.О.В., карты, поскольку счета Н. были арестованы, а ей он денежные средства отдавал наличными. Денежные средства она переводила по номеру карты, который Н. прислал отец.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми идентификаторами, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, явку представителей не обеспечили, об уважительности причин неявки не сообщили.

Кроме того, информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Самарского областного суда в сети Интернет (http://oblsud.sam.sudrf.ru).

Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев дело по правилам производства суда первой инстанции, выслушав пояснения сторон, допросив свидетеля, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений статей 9 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Гражданским законодательством закреплена презумпция разумности и добросовестности действий субъектов гражданского права. Неразумное и недобросовестное поведение приравнивается Гражданским кодексом к злоупотреблению правом.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

При наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.

Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.

Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что истец С.Н.А. является сыном С.А.В., что подтверждается свидетельством о рождении (л.д. 12 т. 1).

Согласно свидетельству о смерти С.А.В. умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9 т. 1).

После его смерти нотариусом 

<

адрес> Д.Ю.В. открыто наследственное дело. Единственным наследником первой очереди, принявшим наследство, является сын С.Н.А. (л.д. 75-116 т. 1).

При жизни С.А.В. в порядке наследования после смерти его матери С.В.П., умершей ДД.ММ.ГГГГ, принадлежала квартира по адресу: 

<

адрес> (л.д. 132-174 т. 1), в которой С.А.В. на день своей смерти был зарегистрирован и фактически проживал.

ДД.ММ.ГГГГ между С.А.В. и С.А.М. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого С.А.В. продал С.А.М. квартиру по адресу: 

<

адрес> (п. 1.1). Стоимость квартиры составляет 3.000.000 рублей. Расчет за объект недвижимости произведен полностью до подписания договора (п. 2.1).

Согласно пункту 3.2 договора продавец заверяет и гарантирует покупателю отсутствие задолженностей за квартиру по оплате всех видов начисляемых коммунальных платежей. При этом продавец берет на себя обязательство, что в случае выявления задолженностей по оплате каких-либо видов коммунальных платежей, продавец обязуется оплатить задолженность в срок не позднее трех рабочих дней.

В пункте 3.6 договора продавец заверил покупателя, что на момент подписания договора в квартире зарегистрирован продавец С.А.В. и будет снят с регистрационного учета в течении 10 дней.

Стороны пришли к соглашению, что договор имеет, в том числе, силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием квартиры от продавца к покупателю (п. 3.8).

Стороны пришли к соглашению, что продавец освобождает квартиру и передает покупателю ключи от квартиры в день подписания договора, с момента передачи ключей и освобождения квартиры, покупатель в полном объеме несет ответственность за техническое и качественное состояние квартиры и оплачивает за квартиру коммунальные платежи (п. 3.9) (л.д. 39 т. 2).

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что С.А.В. получил по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от квартиры по адресу: 

<

адрес>67 денежную сумму в размере 3.000.000 рублей от С.А.М. Расчет произведен полностью. Претензий нет (л.д. 40 т. 1).

Согласно выписке из ЕГРН переход права собственности от С.А.В. к С.А.М. зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-87 т. 4).

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи квартиры С.А.М. продала указанную квартиру Р.О.В. за 3.550.000 рублей: за счет собственных средств 1.413.817 рублей, за счет средств материнского капитала 567.763 рубля 49 копеек, за счет кредитных средств 1.568.419 рублей (л.д. 108-109 т. 4).

Согласно выписке из ЕГРН переход права собственности от С.А.М. к Р.О.В. зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно зарегистрировано обременение в виде государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО «К.» (л.д. 41-44 т. 1).

Оценивая договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между С.А.В. и С.А.М., на предмет его мнимости, суд апелляционной инстанции исходит из фактических действий сторон договора.

Так, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что С.А.В. имел намерение (волю) продать принадлежащее ему жилое помещение, равно как и совершения им конкретных действий, направленных на отчуждение единственного жилого помещения (размещения объявления о продаже квартиры, поиска потенциальных покупателей) и поиска другой квартиры в целях последующего переезда.

Пояснения С.А.М. о том, что такое желание было выражено С.А.В. в разговоре ее супругу – С. Сергею, со ссылкой на наличие задолженности по коммунальным платежам, какими-либо доказательствами со стороны ответчика не подтверждены. Более того, они опровергаются пояснениям истца С.Н.А., согласно которым, отец неоднократно говорил, что это квартира его родителей, он жил в ней с детства и никогда не продаст. Со слов отца истцу известно, что именно ФИО1 предлагал С.А.В. разменять его квартиру на меньшую, может быть в деревне, от чего С.А.В. отказался.

Аналогичные показания даны допрошенным судом первой инстанции свидетелем Р.Г.Н. (соседки), согласно которым у нее с ДД.ММ.ГГГГ года хранились ключи от квартиры С.А.В., т.к. он уезжал работать в 

<

адрес>, о чем знали соседи. В апреле либо в конце ДД.ММ.ГГГГ года соседка сообщила, что в квартире С.А.В. что-то шумит. Она открыла квартиру своим ключом, и они увидели, что в комнате работает пылесос, а С.А.В. на кухне крутит мясо. Она отдала ключ С.А.В., но он не хотел его забирать, хотел, чтобы у нее оставались ключи от квартиры. С.А.В. был одиноким мужчиной, болел, часто лежал в больнице, выпивал, занимал деньги у нее и других соседей, но всегда отдавал, часто приходил к ней, Р.Г.Н., кушать. Он общался с сыном Н., часто просил у него деньги, и сын ему никогда не отказывал. Когда у С.А.В. кончались деньги на телефоне, он звонил сыну с ее, Р.Г.Н., телефона. Когда С.А.В. лежал в больнице, сын его навещал. Кроме сына С.А.В. общался с Сергеем, с которым работал. Она, Р.Г.Н., говорила С.А.В., что у него не всегда есть работа, нет пенсии, он выпивает, курит, денег не хватает, что может быть ему продать квартиру и купить однокомнатную. Но он говорил, что эту квартиру маме давали, когда она работала в строительной организации, поэтому никогда ее не продаст. Летом ДД.ММ.ГГГГ года С.А.В. работал на даче у тещи Сергея, в это время Сергей предложил купить ему однокомнатную квартиру, а С.А.В. отказался продавать свою квартиру, т.к. это квартира мамы.

Из пояснений истца С.Н.А. и показаний свидетеля Р.Г.Н. установлено, что С.А.В. неоднократно в разговорах с сыном и соседкой, с которой у него сложились дружеские отношения, высказывал категоричный отказ от продажи принадлежащего ему единственного жилого помещения, поскольку это квартира его родителей. Именно супруг ответчика – ФИО1, высказывал заинтересованность в приобретении квартиры С.А.В., которому последний также ответил отказом. При этом из показаний свидетеля Р.Г.Н. установлено, что до конца марта – начала ДД.ММ.ГГГГ года (т.е. после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) у нее находились ключи от квартиры С.А.В. и на момент их возврата С.А.В., последний возражал их принять, хотел, чтобы ключи оставались у Р.Г.Н.

Данные обстоятельства свидетельствуют, что С.А.В. имел волю на сохранение права собственности на единственное жилое помещение, полученное им в порядке наследования после смерти мамы, в связи с чем неоднократно и категорично высказывал нежелание продавать его с целью покупки меньшего, в том числе на предложение С. Сергея, сделанное летом 2023 года.

После ДД.ММ.ГГГГ С.А.В. также продолжал проживать в спорной квартире на правах собственника. Ключи от квартиры до ДД.ММ.ГГГГ года находились у соседки, возвращены ему по инициативе Р.Г.Н., при этом С.А.В. просил ее оставить ключи у себя, что свидетельствует о распорядительных действиях С.А.В. в отношении жилого помещения, как собственника и после подписания оспариваемого договора, характеризует его действия как лица, сохраняющего за собой право собственности на объект.

Не доверять пояснениям истца и показаниям свидетеля, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, у суда апелляционной инстанции основания отсутствуют, поскольку они логичны, последовательны и полностью согласуются между собой и с представленными в дело письменными доказательствами.

Одновременно с этим суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что и со стороны покупателя С.А.М. после заключения договора купли-продажи также не было совершено каких-либо действий, характерных собственнику.

На основании положений статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю.

Пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Как следует из условий представленного договора купли-продажи, С.А.В. (продавец) и С.А.М. (покупатель) не отошли от диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать квартиру.

В подтверждение факта передачи квартиры, С.А.М. ссылается на п. 3.8 договора, согласно которому договор имеет, в том числе, силу акта приема-передачи.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора купли-продажи и вплоть до дня своей смерти С.А.В. продолжал проживать в спорной квартире, т.е. спорная квартира из его владения не выбывала, о наличии каких-либо договорных отношений, связанных с отчуждением спорной квартиры С.А.В. кому-либо не сообщал.

Со своей стороны С.А.М. после регистрации перехода права собственности во владение квартирой не вступила, в том числе, не вселилась в жилое помещение, не несла расходы по оплате текущих коммунальных платежей, т.е. права и обязанности собственника жилого помещения не исполняла, что привело к увеличению ранее образовавшейся у С.А.В. задолженности. Совокупный размер задолженности по оплате коммунальных платежей погашен С.А.М. только при продаже квартиры Р.О.М., в том числе за счет денежных средств в размере 100.000 рублей, предоставленных ей непосредственно Р.О.М. (л.д. 231 т. 1), зачтенных в счет оплаты стоимости приобретаемой квартиры.

Не совершила С.А.М. и иных действий, характерных для собственника жилого помещения, в частности, направленных на исполнение С.А.В. условий договора купли-продажи: не предпринимала мер, направленных на понуждение С.А.В. к погашению значительной задолженности по оплате коммунальных платежей в течение 3 дней (п. 3.2 договора), возможность погашения которой, у С.А.В. имелась, если исходить из условия договора купли-продажи и расписки о получении С.А.В. ДД.ММ.ГГГГ по сделке 3.000.000 рублей; по снятию его с регистрационного учета в течение 10 календарных дней (п. 3.6 договора); по освобождению квартиры и передаче ее продавцу в день подписания договора купли-продажи (п. 3.9 договора).

Доводы С.А.М. о том, что была достигнута договоренность о том, что С.А.В. будет проживать в квартире до покупки другого жилого помещения, опровергаются условиями договора купли-продажи, в котором срок такого проживания ограничен днем подписания договора купли-продажи (п. 3.9). В связи с чем иное условие, нежели включено в договор, о проживании С.А.В. в спорном объекте до приобретения ему другой квартиры не было включено в договор купли-продажи, сторона ответчика пояснить судебной коллегии не смогла. Равно как и не нашлось объяснений срочности заключения договора купли-продажи до момента подыскания С.А.В. иного жилого помещения, соответствующего его запросам, что соответствует сложившейся в К. практике продажи единственных жилых помещений с одновременным приобретением в собственность продавцов других жилых помещений.

Доказательств того, что как до заключения договора купли-продажи, так и после него, сам С.А.В. либо в его интересах С.А.М. (как это заявлено ответчиком) занимались подысканием для него другого жилого помещения ответчиком не представлено (ст. 56 ГПК РФ), что в совокупности с другими обстоятельствами свидетельствует об отсутствии у С.А.В. намерения выезжать из спорной квартиры, в которой он продолжал проживать до дня своей смерти на правах собственника.

Таким образом, со стороны С.А.В. отсутствовали внешние проявления его воли, порождающие наступление гражданско-правовых последствий, характерных для договора купли-продажи.

Равно как и С.А.М. до момента смерти продавца С.А.В. не было совершено действий, характерных для покупателя (нового собственника) жилого помещения, поскольку предоставленные собственнику полномочия в отношении спорной квартиры С.А.М. проявлены не были.

Фактически после заключения договора купли-продажи спорная квартира не была передана новому собственнику С.А.М., а осталась у прежнего владельца С.А.В.

Доказательств, подтверждающих, что сделка была направлена на фактических переход права собственности от продавца С.А.В. к покупателю С.А.М. суду не представлено.

Одновременно с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что С.А.М. не осуществлен расчет по оспариваемому договору, поскольку С.А.М. не представлено доказательств оплаты стоимости жилого помещения в размере 3.000.000 рублей. Несмотря на представленную расписку от ДД.ММ.ГГГГ о получении С.А.В. денежных средств (л.д. 40 т. 2), и соответствующее указание в пункте 2.1 договора купли-продажи, С.А.М. не представлено доказательств наличия у нее финансовой возможности произвести такой расчет, факт аккумулирования денежных средств на дату заключения договора в указанном размере (ст. 56 ГПК РФ).

Представленные С.А.М. выписки по счетам (л.д. 1-111, 194-249 т. 3, л.д. 1-75 т. 4) содержат информацию о движении денежных средств, в том числе за период после ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после совершения сделки, в связи с чем в данной части являются неотносимыми. По выпискам прослеживается информация о приобретенных товарах, оплаченных услугах, о размере снятых денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ. Однако, убедительных доводов и достоверных доказательств, подтверждающих и обосновывающих, что снимаемые С.А.М. денежные средства в размере от 100 рублей до 100.000 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ накапливались в безналичном порядке в целях последующего расчета за приобретенное у С.А.В. жилое помещение, не представлено.

Представленный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о продаже С.С.Д. (супругом С.А.М.) В.Л.М. квартиры по адресу: 

<

адрес>51 за 2.330.000 рублей (л.д. 183-187 т. 3) также не подтверждает накопление этих средств, их сбережения супругами С. в течение 8 месяцев до даты заключения оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств сохранности денежных средств, полученных супругом по сделке от ДД.ММ.ГГГГ, С.А.М. не представлено.

Наряду с отсутствием доказательств, подтверждающих наличие у С.А.М. 3.000.000 рублей на ДД.ММ.ГГГГ, суд апелляционной инстанции в качестве косвенного доказательства материального положения С.А.М., учитывает факт неоплаты С.А.М. текущих коммунальных платежей за спорную квартиру после ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по которым была погашена, в том числе, за счет денежных средств в размере 100.000 рублей, предоставленных ей Р.О.М. Данное обстоятельство ставит под сомнение стабильность материального положения С.А.М., включая наличие у нее как таковой возможности приобретения жилого помещения стоимостью 3.000.000 рублей, при отсутствии финансовой возможности оплаты текущих коммунальных платежей за счет собственных средств.

Также косвенным доказательством неполучения С.А.В. денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ является скриншот его переписки с сыном С.Н.А. (л.д. 229 т. 1), в которой он присылает истцу номера счетов, на которые просит перевести денежные средства для приобретения товаров первой необходимости.

О фактах неоднократного одалживания денежных средств С.А.В. показала допрошенная судом первой инстанции свидетель Р.Г.Н. (соседка), а также допрошенная судом апелляционной инстанции свидетель М.О.В. (коллега истца), которая по просьбе последнего со своей карты переводила его отцу 1-2 тысячи рублей по номеру карты, который Н. прислал отец.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что денежные средства на приобретение жилого помещения у С.А.М. отсутствовали и С.А.В. не передавались.

Изложенное свидетельствует, что при заключении оспариваемой сделки их участники не намеревались создать соответствующие правовые последствия для договора купли-продажи. Так, несмотря на формальную регистрацию перехода права собственности сделка сторонами не была исполнена: покупатель не оплатил стоимость жилого помещения и не вступил во владение, а продавец не передал жилое помещение в собственность покупателя, не снялся с регистрационного учета, не выехал из квартиры, не погасил задолженность по коммунальным платежам.

С.А.М. не доказана добрая воля С.А.В., имеющего тяжелые заболевания сердечнососудистой системы, в связи с которым он неоднократно проходил стационарное лечение, на отчуждение принадлежащего ему единственного жилого помещения. При этом, продавая единственное жилое помещение в целях приобретения квартиры меньшей площади, которая на момент сделки подобрана не была, было бы логично и последовательно со стороны С.А.В. включить в договор условие о сохранении за ним права проживания в спорной квартире до момента приобретения иного жилого помещения. Однако такое условие в договоре отсутствует, договор предусматривают обязанность С.А.В. освободить квартиру в день сделки, и в течение 10 дней сняться с регистрационного учета.

Напротив, фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что С.А.В. воли на отчуждение единственного жилого помещения не имел, при жизни заявлял, что не намерен продавать квартиру, т.к. эта квартира его родителей, после подписания договора купли-продажи С.А.В. из жилого помещения не выехал, действий по подысканию другого жилого помещения не предпринимал, с регистрационного учета не снялся, задолженность по коммунальным платежам не погасил.

Таким образом, жилое помещение выбыло из владения С.А.В. помимо его воли и безвозмездно, сделка совершена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что в силу п. 1 ст. 167, п. 1 ст. 170 ГК РФ является основанием удовлетворения заявленных С.Н.А. требований о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между С.А.В. и С.А.М., недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата квартиры в наследственную массу С.А.В.

Доводы представителя С.А.М. об отсутствии у С.Н.А. права на оспаривание договора купли-продажи судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, поскольку как указано в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

На основании ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

Как указано выше, С.Н.А. принял наследство после смерти своего отца С.А.В., своевременно обратившись к нотариусу с соответствующим заявлением. Следовательно, его требования о признании права собственности на спорную квартиру в порядке наследования после смерти С.А.В. являются законными и подлежат удовлетворению.

При разрешении требований С.Н.А. об истребовании имущества из чужого незаконного владения Р.О.В., судебная коллегия руководствуется следующим.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

При рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Абзацем третьим пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

По смыслу названной нормы и статьи 10 ГК РФ предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

Судебной коллегией установлено, что на момент приобретения Р.О.В. у С.А.М. спорного жилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно данным ЕГРН право собственности было зарегистрировано за С.А.М., в ЕГРН отсутствовали отметки о судебных спорах, арестах или возражениях в отношении данного имущества.

Вместе с тем, как установлено выше, у собственника жилого помещения С.А.В. отсутствовала воля на его отчуждение. Право собственности за С.А.М. на спорный объект зарегистрировано помимо воли С.А.В., а следовательно, правопреемник С.А.В. – наследник С.Н.А. вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения Р.О.В., независимо от ее возражений о том, что она является добросовестным приобретателем, и независимо от возражений ПАО «К.» о том, что они являются добросовестными залогодержателями.

При указанных обстоятельствах требования С.Н.А. и в данной части заявлены законно и подлежат удовлетворению. При этом за Р.О.В. сохраняется право требования денежных средств, уплаченных С.А.М. по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Принимая во внимание, что квартира подлежит возвращению в собственность истца С.Н.А. (правопреемника С.А.В.), а следовательно, изымается у залогодателя Р.О.В., то ипотека в отношении предмета спора в пользу ПАО «К.» подлежит прекращению, путем аннулирования соответствующей записи в ЕГРН.

Одновременно с этим в ЕГРН подлежит прекращению запись о праве собственности Р.О.В. на спорный объект.

Требования С.Н.А. в части признания отсутствующим у С.А.М. права собственности на квартиру судебная коллегия полагает подлежащими отклонению.

Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении от 28.01.2025 N 3-П отметил, что государственная регистрация права (а тем более отражение в ЕГРН сведений о соответствующем праве как ранее возникшем) не исключает того, что правовые основания для внесения соответствующих сведений о праве будут впоследствии признаны судом ненадлежащими, а право отсутствующим. Как следует из позиций, выраженных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П, государственная регистрация прав на недвижимость является одним из элементов юридического состава, влекущего возникновение этих прав. При этом положение части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", устанавливающее, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, не связывает заявление такого требования с конкретным и обязательно универсальным способом защиты. Разъяснения, касающиеся особенностей разрешения споров, связанных с оспариванием регистрационных записей в ЕГРН, даны в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22.

Согласно этому постановлению лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58), что служит одним из проявлений такого указанного в статье 12 ГК Российской Федерации способа защиты, как признание права. Если запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац четвертый пункта 52 этого постановления).

Как отмечается в правоприменительной практике, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного его Президиумом 24 апреля 2019 года). Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим обеспечивает достоверность, непротиворечивость содержащихся в ЕГРН публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 2109-О, от 28 января 2016 года N 140-О, от 7 июля 2016 года N 1421-О и др.).

В данном споре право собственности на жилое помещение за С.А.М. не зарегистрировано, а право собственности истца на спорный объект защищено путем признания сделки недействительной и признания за ним права собственности на квартиру в порядке наследования.

Требования С.Н.А. о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от С.А.В. к С.А.М. также удовлетворению не подлежат, как заявленные излишне, их удовлетворение прав истца не восстанавливает. Его права восстановлены путем признания сделки недействительной и включения имущества в наследственную массу.

Принимая во внимание допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ решения суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования С.Н.А. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между С.А.В. (паспорт № №) и С.А.М. (паспорт № №), в отношении квартиры: кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата в наследственную массу С.А.В., умершего ДД.ММ.ГГГГ, квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Признать за С.Н.А. (паспорт № №) право собственности в порядке наследования после смерти С.А.В. на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Истребовать из чужого незаконного владения Р.О.В. (паспорт № №) в пользу С.Н.А. квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона (залог) объекта недвижимости (квартиры): кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, зарегистрированный в пользу публичного акционерного общества «К.» (запись государственной регистрации за номером № от ДД.ММ.ГГГГ).

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Данное решение является основанием погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Р.О.В., обременения в виде залога в пользу ПАО «К.» и регистрации права собственности за С.Н.А..

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 09 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи