К О П И Я

Дело №3а-172/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

08 июля 2020 года город Салехард

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,

при секретаре Прокопчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», департаменту имущественных отношений ЯНАО с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, используемых по договору аренды, 

с кадастровым номером №, общей площадью 2 885 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, и установлении её равной рыночной в размере 4 843 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года;

с кадастровым номером №, общей площадью 1 630 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, и установлении её равной рыночной в размере 2 664 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года.

В обоснование указала, что кадастровая стоимость земельных участков на указанную дату составила соответственно: 7 114 410 руб., 5 036 993,40 руб.. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает её права как арендатора земельного участка. 

Департаментом имущественных отношений ЯНАО направлен отзыв на иск, в котором указано, что отчет о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, просили отказать в удовлетворении иска.

Департаментом имущественных отношений администрации г. Ноябрьск также направлен отзыв из которого следует, что в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты недвижимого имущества, существенно отличающиеся от оцениваемых по площади, находящиеся за пределами ЯНАО, при этом корректировка аналогов не проводилась. На основании изложенного просили в удовлетворении требований административного иска отказать.

Представитель администрации г. Новый Уренгой в письменном отзыве на административное исковое заявление также просил в удовлетворении требований административного иска отказать.

В судебное заседание административный истец ФИО1 и её представитель ФИО2 не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, направили отзыв на возражения административного ответчика, в котором указали на соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», администрации г. Новый Уренгой и г. Ноябрьск и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО в судебное заседание не явились.

Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.

Руководитель департамента имущественных отношений ЯНАО обратилась с заявлением об отложении судебного заседания по настоящему делу, поскольку ряд представителей департамента переведен на дистанционный режим работы согласно приказу от 30 июня 2020 года № 32-рк ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка».

Оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных ст. 150 КАС РФ, не имеется, уважительных причин отсутствия представителей департамента не установлено, поскольку лица, указанные в приказе от 30 июня 2020 года директора ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» и находящиеся на дистанционном режиме работы, не являются сотрудниками департамента, в штате департамента состоят работники, имеющие юридическое образование, которые могли бы быть представителями и присутствовать в судебном заседании. Кроме того, явку кого-либо из лиц, участвующих в деле или их представителей, суд обязательной не признавал.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы, изложенные в заявлении и отзывах на него, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 885 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации магазина, по договору аренды № 184-07 от 27.04.2007 года (л.д. 20-25).

Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 630 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, по договору аренды № НУ-151-15 от 06.04.2015 года (л.д. 26-36).

Согласно указанным договорам аренды расчет арендной платы определен в соответствии с удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка. 

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019 года составила 

с кадастровым номером № - 7 114 410 руб.,

с кадастровым номером №- 5 036 993,40 руб. (л.д. 18-19).

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пунктов 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Как следует из отчета ООО «ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ «ЦЕРТА» № 2071-05-2020-М/89 от 21.05.2020 года об оценке земельных участков их рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2019 года составляет 

с кадастровым номером № - 4 843 000 руб.,

с кадастровым номером № - 2 664 000 руб. (л.д. 37-104).

В силу статьи 12 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Отчет оценщика подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.

Оценка была произведена в соответствии с ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, с ФСО № 3, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, с ФСО № 7, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года № 611.

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Так сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. 

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования иных подходов к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

Так оценщик применил прямой сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов каждого объекта оценки взяты 4 объекта, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились открытые источники о фактически совершенных сделках с аналогичными земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов на территории г.г. Ноябрьска, Новый Уренгой.

Как видно из отчета, оценщиком указаны источники информации по объектам-аналогам, с приведением характеристик объекта оценки и с согласованием результатов.

В расчет стоимости сопоставимых объектов оценщиком внесены корректировки, учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения и влияющие на рыночную стоимость: на местоположение, на площадь объектов аналогов, на условия рынка, на иные параметры.

Сомнения в достоверности отчета оценщика, указанные в письменных отзывах подлежат отклонению.

В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов-аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились. К отчету прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах.

Отчет оценщика позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика.

Сомнений в обоснованности представленного отчета не имеется, при этом указание на недостоверность отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки, является субъективным голословным предположением. Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности представленного отчета оценщика.

Более того, различие между кадастровой и рыночной стоимостью составляет менее 2 раз (1.4 и 1.8), что не является существенным, укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения оценщика.

Таким образом, отчет основан на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного метода исследования, описание исследуемых объектов и объектов-аналогов и другие необходимые сведения, применены корректировки.

Данный отчет независимого оценщика суд принимает за основу при определении рыночной стоимости земельного участка, т.к. не представлены доказательства недостоверности либо несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Выводы, содержащиеся в отчете, не опровергнуты, доказательств иной величины рыночной стоимости земельного участка суду не представлено. Сам факт отличия рыночной стоимости от кадастровой стоимости не является таким доказательством.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, суд полагает заявленное требование подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд 18.06.2020 года, соответственно эта дата и считается датой обращения с заявлением о пересмотре.

Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить с даты обращения административного истца в суд, т.е. с 18.06.2020 года, кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером №, общей площадью 2 885 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной в размере 4 843 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года;

с кадастровым номером №, общей площадью 1 630 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной в размере 2 664 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судья (подпись) Н.В.Мочалова