дело № 3а-67/2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 23 января 2020 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд к Правительству Астраханской области с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость (4755 037, 72 руб.) объекта недвижимости – нежилого здания, магазина, площадью 257,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г

<

адрес> по состоянию на 29 июня 2012 год, равной его рыночной стоимости в размере 2150000 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщиков налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого здания – магазина № 06/ОК-10-19-1 от 07 декабря 2019 года, выполненному оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО2, рыночная стоимость объекта составила 2150 000 рублей. 

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, магазина, площадью 257,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 29 июня 2012 год, равной его рыночной стоимости в размере 2150 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости по результатам проведенной оценки.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления.

Представители административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации МО «Город Астрахань» в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе отчет об оценке, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно материалам дела ФИО1 является собственником объекта недвижимости – магазина, площадью 257,4 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>. По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составила 4755037,72 рубля по состоянию на 29 июня 2012 год. 

Право административного истца на нежилое помещение магазин подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на объект недвижимости, выданной 21 ноября 2019 года, согласно которой номер и дата государственной регистрации права 30-30-01/174/2008-362 от 13 октября 2008 года.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – магазина № 06/ОК-10-19-1 от 07 декабря 2019 года, выполненный оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО2, рыночная стоимость объекта составила 2150 000 рублей. 

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Из представленного исследования видно, что каких – либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Анализ исследования оценщика свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания отчета усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Оценщик ФИО2 в ходе судебного заседания поддержала заключение, указав, что для определения рыночной стоимости объекта исследования применены три подхода – затратный, сравнительный, доходный. В результате выполненных расчетов оценщик проанализировала результаты указанных подходов, применила корректировки на: условия продажи, условия рынка, передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, местоположение, территориальную зону, площадь, выход на первую линию, коммуникации и получила следующие результаты.

Стоимость объекта доходным подходом составила 1614000 руб. сравнительным подходом – 6073000 рублей, затратным подходом – 3190000 руб. Для определения весов подходов в целях получения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал критерии, затем определил весовой коэффициент каждого подхода: сравнительный – 0,6, доходный – 0,25, затратный – 0,15. В результате окончательного согласования результатов рыночная стоимость выразилась в сумме величин трех подходов, полученных в результате применения к этим величинам весового коэффициента каждого из подходов.

Таким образом в результате выполненных расчетов рыночная стоимость объекта исследования – нежилого помещения, магазина, площадью 257,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составила 2150000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.

В ходе судебного заседания оценщик ФИО2 заключение об оценке поддержала. Лица, участвующие в деле, выводы оценщика относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, полагали возможным удовлетворить исковые требования.

Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное заключение оценщика под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. 

В заключении оценщика содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.

На основании изложенного суд считает возможным принять отчет в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу. 

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, магазина, площадью 257,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 2150000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 17 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, магазина, площадью 257,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости в размере 2150000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Датой подачи заявления считать 17 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Н.Х.Мухамбеталиева