Дело № 2-1124/2025 УИД 77RS0021-02-2024-015058-77

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июня 2025 года адрес

Пресненский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Завалишиной Н.В., 

при секретаре судебного заседания фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1124/2025по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» в котором просит взыскать стоимость устранения строительных недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, расходы по оплате услуг экспертной организации в размере сумма В обоснование заявленных требований, истец указал, что 13.08.2021 г. между ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» и ФИО1 был заключён договор купли-продажи квартиры № 5-728/ОР. ФИО1 исполнила свои обязательства перед ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» надлежащим образом в соответствии с условиями Договора. Ответчик, в соответствии с условиями договора, был обязан передать в частную собственность, а покупатель принять и оплатить обусловленную договором цену за следующее недвижимое имущество, - квартиру (жилое помещение) под номером 728, находящееся по адресу: адрес, г.адрес, адрес, площадь 36 кв.м., расположенная на 17 этаже. Истцом в квартире были обнаружены строительные недостатки. По инициативе истца проведена экспертиза ООО «ЦЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР ТЕХПРОМНАДЗОР» согласно выводам которой в квартире № 728 имеются строительные недостатки. В адрес ответчика была направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, который исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. 

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» по доверенности фио, являющаяся также представителем третьего лица ООО «ЖИЛИНО», в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, просила отказать в их удовлетворении. 

Третье лицо ООО «Управляющая компания Симфорус» представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. 

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 13.08.2021 г. между ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» и ФИО1 был заключён договор № 5-728/ОР купли-продажи квартиры расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес. По условиям договора купли-продажи продавец обязался передать покупателю в собственность квартиру (жилое помещение) № 728 общей площадью 36 кв. м., этаж расположения: 17.

Застройщиком указанного многоквартирного дома является ООО «Жилино». 

Как следует из искового заявления, в процессе эксплуатации истцом были обнаружены недостатки недвижимого имущества. Обнаружив недостатки, истец обратился в экспертную организацию ООО «ЦЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР ТЕХПРОМНАДЗОР». По результатам экспертизы стоимость устранения выявленных дефектов составила сумма

Истец направил в адрес ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» претензию об обнаружении недостатков выполненной работы. Строительные дефекты устранены не были, денежные средства истцу не выплачены. На основании этого истец обратился в суд с иском о защите прав потребителей.

Заявленные требования истец мотивирует нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статей 15, 17, 29, 30, 31 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», указывая, что застройщик передал квартиру с недостатками, чем нарушил требования приведенных норм. 

Возражая против доводов искового заявления, представитель ответчика пояснила суду, что спорные правоотношения не входят в сферу действия законодательства об участии в долевом строительстве, ООО УК «Альфа-Капитал» не является участником долевого строительства, а является продавцом; указала, что на правоотношения сторон по Договору № 5-728/ОР купли-продажи не распространяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»; отметила, что истец осмотрел квартиру перед покупкой, был удовлетворен ее качественным состоянием и ничто из увиденного как недостатки не воспринимал; все заявленные истцом недостатки носят видимый характер, могли быть обнаружены на момент покупки.

Определением суда от 26.09.2024 г. судом по ходатайству ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению экспертов ООО «Оценка Права» по результатам исследования в квартире истца, расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес, имеются строительные недостатки (дефекты) в объеме, отраженном в таблице; причиной возникновения недостатков (дефектов) является нарушение строительных норм и правил, требований нормативной документации в области строительства при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в жилом помещении составляет сумма

Согласно статье 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как следует из текста Договора № 5-728/ОР купли-продажи, заключенного истцом с ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс», данный договор не содержит условий о привлечении денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома, о возмещении затрат на такое строительство, о возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, является договором купли-продажи недвижимости. Истец приобрел жилое помещение в уже построенном и готовом к эксплуатации объекте, что отличает данные правоотношения от правоотношений, основанных на договоре долевого участия в строительстве.

Судом установлено, что между ООО «Жилино» и ФИО1 какие-либо договоры заключены не были. 

Исследовав Инвестиционный контракт № 5, 10, 12 Д от 26.12.2018 г., заключенный ООО «Жилино» и ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс», суд установил, что данный договор также не отвечает признакам договора участия в долевом строительстве; предметом Инвестиционного контракта является осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, регулируемой законодательством об инвестиционной деятельности. Предметом Инвестиционного контракта является осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, регулируемой законодательством об инвестиционной деятельности.

На этом основании суд приходит к выводу, что спорные правоотношения не попадают под действие законодательства об участии в долевом строительстве, в силу чего отклоняет доводы истца, основанные на данных нормах, в том числе приведенный в обоснование предъявления требований довод о том, что лицо, которое приобрело квартиру по договору купли-продажи у участника долевого строительства, обладает правом заявления требований, связанных с выявленными в процессе эксплуатации дефектами строительства.

Рассматривая довод ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» о неприменении к правоотношениям истца и ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд отмечает следующее.

Договор № 5-728/ОР заключен с ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал» с доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» (Правила доверительного управления зарегистрированы Федеральной службой по финансовым рынкам 20.08.2013 в реестре № 2642). В соответствии с пп. 1.2, 1.3 Договора № 5-728/ОР купли-продажи передаваемая квартира принадлежит владельцам инвестиционных паев ЗПИФ комбинированного «ТСТ-финанс» под управлением ООО УК «Альфа-Капитал» ЗПИФ комбинированным «ТСТ-финанс» на праве общей долевой собственности и входит в состав имущества ЗПИФ комбинированного «ТСТ-финанс».

Отношения, связанные с доверительным управлением паевыми инвестиционными фондами, регулируются главой 53 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». 

В соответствии с преамбулой Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Продавец для целей данного Закона определяется в Преамбуле как организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу, что к спорным правоотношениям Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не применяется, правоотношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1). 

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом из приведенных норм следует, что необходимым условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещение расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре. Следовательно, правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу применимы только в том случае, если, как это закреплено в статье 557 Кодекса, в договоре купли-продажи содержится условие о его качестве.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что в Договоре № 5-728/ОР купли-продажи, одновременно по согласованию сторон являющемся передаточным актом (п. 3.1 Договора), отсутствуют условия, касающиеся отделочных работ и их качества в передаваемом недвижимом имуществе. Доказательств, подтверждающих факт передачи истцу квартиры, качество которой не соответствовало условиям заключенного между сторонами Договора № 5-728/ОР купли-продажи, ФИО1 не представлено.

Перечисленные как в досудебном исследовании, так и в независимой судебной экспертизе несоответствия стандартам, которые не входят в перечень правил, применяемых на обязательной основе, в данном случае не могут быть признаны недостатками недвижимого имущества.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2). Из содержания статьи 469 Кодекса следует, что при отсутствии в договоре и законе детализации условия о качестве товара возможна передача товара минимально допустимого качества.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае целью, с которой истцом приобретался товар, являлось проживание. Между тем, как следует из п. 1.6 Договора № 5-728/ОР купли-продажи, покупатель перед покупкой был удовлетворен ее качественным и техническим состоянием. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Из содержания приведенных правовых норм следует, что покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки).

Согласно исковому заявлению, недостатки были обнаружены истцом в результате самостоятельного осмотра, без применения специальных знаний и без использования специального оборудования; из представленного истцом Экспертного заключения № 24470/07.24 от 02.07.2024 г. ООО «ЦЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР ТЕХПРОМНАДЗОР» следует, что общее состояние строительных конструкций квартиры и отделочных работ определялось визуальным методом, согласно дефектной ведомости недостатки определялись визуальным методом, на основании чего суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом недостатки по своему характеру были явными, могли быть определены визуально при осмотре приобретаемого помещения. Доказательств обратного, истцом не представлено.

Как следует из материалов дела, на момент покупки истец не имел претензий к качеству квартиры, был удовлетворен его состоянием и приобрели квартиру по цене, установленной сторонами по обоюдному соглашению с учётом состояния квартиры на момент ее приобретения.

Из инвестиционного контракта № 5, 10, 12 Д от 26.12.2018 г. не следует с достоверностью, что квартиры, в том числе, и спорное жилое помещение передавалось Застройщиком Инвестору с учетом отделочных работ.

При этом, как усматривается из пункта 6.2 Инвестиционного контракта Гарантийный срок продолжительностью 2 года на внутреннюю отделку устанавливался только в отношении мест общего пользования Объекта.

Таким образом, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Производные требования ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, суд также оставляет без удовлетворения, поскольку в удовлетворении основных требований истцу отказано в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 июля 2025 года.  

Судья Н.В. Завалишина