Дело № 3а-92/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 29 сентября 2017 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Михейкиной М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит: установить кадастровую стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий и сооружений, общей площадью 11493+/- 75 кв.м. в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 19.09.2012.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником зданий с кадастровыми номерами № расположенных на земельном участке с кадастровым номером №. Административный истец обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность или в аренду без торгов, как лицо, являющееся собственником зданий. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета № от 26.04.2017 г. по состоянию на 19.09.2012 г. в размере 

<

данные изъяты> рублей. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Так как значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью существенно затрагивает права административного истца на справедливое определение действительной выкупной цены земельного участка, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 уточнил заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, на основании отчета № от 04.08.2017, в размере 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 11.09.2014 г.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области. 

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, администрация муниципального образования Агалатовское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО3 указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», поэтому правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком. Представлены замечания по отчету об установлении рыночной стоимости. Требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО3 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

В письменном возражении представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО4 просил требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, с учетом представленного отчета № от 04.08.2017, оставить на усмотрение суда. Кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006. С учетом типового перечня видов разрешенного использования, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39, кадастровая стоимость земельных участков внесена законно и обоснованно.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО4 требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования Агалатовское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, письменных пояснений относительно доводов административного искового заявления не представили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО7, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Согласно ст.ст.39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 (в ред. постановления правительства Ленинградской области от 19.03.2009 №63) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов в 

<

адрес> Всеволожского района Ленинградской области составляет 2762,48 руб./кв.м. 

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 30.06.2017 ФИО1 является собственником зданий с кадастровыми номерами: №), расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 30.06.2017 отражено, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11493+/- 75 кв.м. расположены объекты недвижимости (схема расположения объекта недвижимости на земельном участке). 

В заключении кадастрового инженера от 18.09.2017 указано, что ангар, площадью 613,5 кв.м.(кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №), ангар, площадью 612, 5 кв.м., кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №), здание материального склада в мех.цехе, площадью 212, 4 кв.м., кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №) расположены на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно выписки из протокола заседания земельной комиссии муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 13.07.2016 г. №03/16, на заседании названной комиссии принято решение: управлению по муниципальному имуществу заключить с ФИО1 договор купли-продажи, по цене равной 15% от кадастровой стоимости, на земельный участок площадью 11493 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации зданий и сооружений.

По запросу суда администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области представлены также проект договора купли-продажи земельного участка, расчет цены выкупа земельного участка, из которых следует, что цена выкупа земельного участка составляет 15% от кадастровой стоимости земельного участка 

<

данные изъяты> руб.).

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.08.2017 № отражено, что что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость 11 сентября 2014 года; дата утверждения кадастровой стоимости 11 сентября 2014 года.

Отчетом № от 04.08.2017 г., составленным оценщиком ФИО7, являющимся членом ССО «ФСО», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 11.09.2014 г., определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является для эксплуатации (промышленных) зданий и сооружений.

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Оценщик указал, что в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов отобрано 4 объекта-аналога наиболее сходных с объектом оценки. Выбор факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости земельных участков промышленного назначения основывался на результатах анализа рынка. Для участков промышленного назначения, расположенных на территории Ленинградской области, основными ценообразующими факторами определены расстояние от КАД и площадь земельного участка. На основании выводов анализа ранка оценщиком не использовались в расчете стоимости корректировки на рельеф земельных участков и обеспеченность инженерными коммуникациями из-за сопоставимости их значений у объекта оценки и объектов-аналогов. Оценщиком проведены корректировки объектов –аналогов по следующим элементам сравнения (ценообразующим факторам): на условия сделки, на дату совершения сделки, расстояние до КАД, общая площадь. При расчете установлен вес каждого объекта-аналога. Так как для оценки объекта оценки оценщиком был отобран только сравнительный подход, то процедура согласования не проводилась. Сравнительному подходу был присвоен вес 100%.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО7 показал, что при проведении оценки, им использовался сравнительный подход (метод сравнения продаж). С целью выявления аналогов проанализирован рынок предложений земельных участков, сопоставимых с оцениваемым. Объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка. В Отчете приведено описание корректировок, проведенных в рамках сравнительного подхода. Произведена корректировка по основным факторам (расстояние от КАД и площадь земельного участка). Соотношение проводилось по курсу доллара США по состоянию на дату предложения. Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, округлена. 

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 11.09.2014 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 04.08.2017 г. определена рыночная стоимость земельного участка.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 04.08.2017 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет № от 04.08.2017 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Показания свидетеля ФИО7 являются последовательными, обоснованными и мотивированными.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размерах по состоянию на 11 сентября 2014 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 19 июля 2017 года.

Учитывая, что привлеченные к участию в деле административные ответчики не возражали против удовлетворения заявленных требований, а удовлетворение требований административного истца явилось следствием реализации в судебном порядке его прав, то суд в силу разъяснений, содержащихся в п.30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» считает, что судебные расходы относятся на административного истца и не подлежат возмещению административными ответчиками.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11493 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий и сооружений, в размере его рыночной стоимости, равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 11 сентября 2014 года, на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 19 июля 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 04 октября 2017 года.