Дело 3а-105/2021

УИД №68OS0000-01-2020-000396-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2021 года город Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Тамбовскому государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Тамбовский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:2331 площадью 5518 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешённого использования: под здание мастерской литер в, зданием гаража литер б, зданием административно-производственным литер г, зданием бытового помещения литер а, подкрановым путем литер i. железнодорожным путем литер iii, подкрановым путем литер ii.зданием производственного помещения литер е, зданием склада литер л, зданием весовой с гаражом и кислородной станцией литер д, зданием проходной литер з, зданием производственным (механической мастерской) с гаражом литер ж, зданием производственного назначения литер м (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), для объектов общественно-делового значения; расположенного по адресу: *** 

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки завышены, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёт ИП ФИО3 № 004/20О от 29.07.2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:2331 в размере 8 474 177,72 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. В письменном заявлении от 13 апреля 2021 года просил об удовлетворении заявленных требований на основании проведённой судебной экспертизы и о рассмотрении дела без своего участия. 

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и заинтересованного лица администрации Тамбовской области ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще, в заявлении ходатайствовал рассмотреть дело в своё отсутствие. В письменных возражениях просил суд отказать административному истцу в заявленных требованиях, ссылаясь на то, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки является существенным и вызывает сомнения в достоверности определения оценщиком рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту решения - ТОГБУ «ЦОКСОН») в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещён о времени и месте судебного заседания. 

В своём письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) просил рассмотреть дело в своё отсутствие и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела без своего участия. 

Представитель заинтересованного лица администрации г. Тамбова в судебное заседание не явился, извещён надлежаще о времени и месте судебного рассмотрения. 

Поскольку лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области и ТОГБУ «ЦОКСОН» по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту решения Федеральный закон № 237-ФЗ) указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО2 с 5 августа 2013 года, будучи собственником земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:2331 является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от его кадастровой стоимости, следовательно, обращение административного истца в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, то есть на дату, на которую установлена кадастровая стоимость, согласуется с вышеприведенными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона №237-ФЗ.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:2331 утверждена в размере 14 422 617,32 руб. по состоянию на 1 января 2018 года приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года № 854 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области». 

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии со статьёй 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения Федерального закона № 135-ФЗ) отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.

Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ № 299 от 20 мая 2015 года.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки"Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 611 от 25 сентября 2014 года.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При решении вопроса о назначении по делу судебной экспертизы суд принял во внимание заявленное ФИО2 письменное ходатайство о её проведении и проверил отчёт об оценке, при исследовании которого возникли сомнения в объективности вывода оценщика об итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку при её расчёте оценщик применяя сравнительный подход, метод сравнения продаж, использовал объект – аналог №5, а именно, земельный участок, расположенный по адресу: ***, состоящий при этом из нескольких участков, каждый из которых имеет свои кадастровые номера. Вместе с тем, объект-аналог должен быть сходным к объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Определением суда от 16 февраля 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, проверки на соответствие рыночной стоимости, определенной оценщиком, и подтверждения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки. 

Согласно заключению эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО5 от 23 марта 2021 года № 264/50 отчёт об оценке объекта оценки № 004/20О от 29 июля 2020 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности: в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:2331, определённая в вышеназванном отчёте об оценке не соответствует его действительной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года. В экспертном заключении эксперт также пришёл к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:2331 на дату его оценки составляет 8 486 408 руб.

При оценке заключения эксперта ФИО5 в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, имеющим высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит», имеющим квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона № 135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости» квалификационный сертификат №015022-1 от 05.10.2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации «Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка» по экспертным специальностям: «Судебная оценочная экспертиза», «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки», имеющему стаж работы экспертной работы с 2011 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ. 

В экспертном заключении указано, что оценщиком неверно определён сегмент рынка по фактическому использованию, к которому отнесён объект оценки. Вследствие чего, информация, изложенная в отчёте, допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ), а также не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 5 ФСО № 3), что также привело к искажению проведённого анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (подпункты «б», «в», «г», «д» пункта 11 ФСО №7). 

Применение сравнительного подхода в отчёте выполнено методологически неверно (пункт 22 ФСО 7), поскольку при проведении расчётов методом сравнения продаж (страницы 44-50 отчёта) оценщиком объект оценки отнесён к сегменту рынка - земельные участки под индустриальной застройкой, «производственная деятельность». В ходе экспертного осмотра установлено, что фактически на оцениваемом участке расположено офисно - торговое здание, в котором ведётся торговая деятельность. Таким образом, оцениваемый объект относится к рынку земельных участков под офисно - торговую застройку. Кроме того, согласно правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа - город Тамбов данный участок расположен в территориальной зоне О1 (зона размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения). Данная зона выделена для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также для размещения административных учреждений и объектов делового назначения, стоянок автомобилей и является по своему назначению многофункциональной. Оценщиком при подготовке отчёта данный факт не учтён, что привело к искажению итоговой стоимости земельного участка. 

Более того, отнесение оценщиком объекта оценки к сегменту рынка земельных участков под индустриальной застройкой, не соответствующему виду его фактического использования, привело к неверному определению значений ценообразующих факторов. Соответственно, применение сравнительного подхода оценщиком в отчёте выполнено методологически неверно, что привело к искажению итоговой стоимости земельного участка. 

Исследуя заключение эксперта ФИО5 по проведенной проверки на соответствие представленного ему отчёта оценщика, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, что подробно изложено в заключении. Экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, на наличие ошибок при выполнении математических действий, а также достаточность и проверяемость используемой оценщиком информации.

При определении рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит участок и факторы, влияющие на его стоимость, а также в заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, а также приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки.

При этом экспертом обоснованно были проведены также корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки: на возможность торга, передаваемые имущественные права, статус населённого пункта, район местонахождения в пределах города, расположение относительно красной линии, площадь, обеспеченность коммуникациями.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.

Возражений относительно заключения эксперта либо ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, и оснований для назначения таковой по инициативе суда не имеется. 

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статей 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком. 

Поскольку Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области кадастровую оценку объекта недвижимости не осуществляло и оспариваемые результаты кадастровой стоимости не утверждало, в заявленных требованиях к данному административному ответчику следует отказать.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими по делу доказательствами, учитывая позицию административного истца, изложенную в письменном заявлении от 13 апреля 2021 года, где он просил об удовлетворении его требований на основании проведённой судебной экспертизы, наличие в отчёте оценщика вышеуказанных недостатков, суд считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой экспертом в своём заключении.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд с настоящим заявлением 22 декабря 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2, поданное в Тамбовский областной суд 22 декабря 2020 года удовлетворить в части требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:2331 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 8 486 408 руб. 

В удовлетворении требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Тамбовский областной суд. 

Мотивированное решение изготовлено 17 мая 2021 года.

Судья М.В. Яковлева 

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

*** 

***

***

*** 

***

*** 

***