77OS0000-02-2023-019018-86

Дело № 2-4649/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2023 года г. Златоуст Челябинская область

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе: 

председательствующего судьи Буланцовой Н.В.,

при секретаре Валиахметовой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 87001,70 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 831969,75 руб.

В обоснование требований истец указал, что между арендодателем Департамент городского имущества города Москвы и арендатором ИП ФИО1 был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 

<

адрес> площадью 7500 кв.м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации гаража-стоянки с комплексом сервисных услуг. Договор заключен на 49 лет.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ перешло к ФИО1 В соответствии со ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 20-го числа последнего месяца квартала. В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 87 001,70 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день уплаты включительно. Ответчиком не оплачены пени в размере 831 969,75 руб., начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Определением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ дело № направлено в Московский городской суд для рассмотрения вопроса о суде общей юрисдикции, к компетенции которого относится настоящее дело (л.д.120-121).

Определением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело направлено в Златоустовский городской суд для рассмотрения по подсудности (л.д.133).

Представитель истца Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.142).

Представитель истца ФИО3, в материалы дела представил возражение на отзыв ответчика (л.д.145-146), в котором указал, что вывод ответчика о том, что ФИО1 не является стороной договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является несостоятельным, поскольку в период в ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером № (гараж-бокс), а, следовательно, и пользователем спорного земельного участка с кадастровым номером №. На основании положений ст.552 ГК РФ и ст.35 ГК РФ истцом заявлено требование о взыскании задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.143,144).

В материалы дела представил письменные возражения (л.д.42, 47-48, 49-54, 101-13), согласно которым исковые требования не подлежат удовлетворению. В иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом городского имущества города Москвы и ИП ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № на аренду земельного участка, площадью 7500 кв.м. с кадастровым номером №. 

ИП ФИО1 не имеет никакого отношения к участку с кадастровым номером №, является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку указанный договор аренды был заключен между Московским земельным комитетом и ООО «ГПСК Ланд» до ДД.ММ.ГГГГ. Решением Арбитражного суда г.Москва от ДД.ММ.ГГГГ по иску Департамента городского имущества г.Москвы установлено, что на основании договора передачи прав от ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельного участка с кадастровым номером № от ООО «ГПСК Ланд» перешло к ООО «Флейта-5», а с ДД.ММ.ГГГГ - к ООО «Кремит Эстейт», победившего на торгах в форме аукциона. Деятельность ООО «ГПСК Ланд» и ООО «Флейта-5» прекращена ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно. 

Как физическое лицо ФИО1 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником гаража-бокса 69 площадью 23 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, с ФИО1 как с собственником нежилого помещения, расположенного на указанном земельном участке, истцом не заключался. Собственникам помещений в нежилом здании, расположенном на указанном земельном участке, истцом было отказано в оформлении договора аренды земельного участка, поскольку земля передана в аренду по договору аренды с ООО «Кремит Эстейт». В действиях ФИО1 нет вины в невыполнении арендатором земельного участка обязательств по внесению арендной платы.

Истцом пропущен трёхлетний срок исковой давности, так как исковое заявление принято к производству суда ДД.ММ.ГГГГ. В случае удовлетворения исковых требований, просил применить ст.333 ГК РФ, поскольку заявленная ко взысканию неустойка почти в 10 раз превышает размер задолженности, то есть несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Информация о месте и времени рассмотрения дела своевременно была размещена в свободном доступе на сайте Златоустовского городского суда Челябинской области в сети Интернет.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Департамента городского имущества города Москвы не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со ст.264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Из материалов дела следует, что Московским земельным комитетом (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) и ООО «ГПСК Ланд» был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью 7 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для целей строительства и последующей эксплуатации трехэтажного гаража-стоянки с комплексом сервисных услуг сроком по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16-29). 

Земельный участок был предоставлен арендатору для целей строительства в 1996-1997 годах и последующей эксплуатации трехэтажного гаража-стоянки с комплексом сервисных услуг (АЗС, мойка, автосервис) (пункт 1.1. договора). 

Согласно разделу 4 «Особые условия договора» арендатор обязан по окончании строительства гаража-стоянки оформить в БТИ и Москомимуществе соответствующие документы, подтверждающие его право на гаражные боксы и представить их в десятидневный срок в Москомзем для внесения необходимых изменений в договор (л.д.16-22). 

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с окончанием строительства и на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительство объекта от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о том, что пункты 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7 и 4.10 утратили силу (л.д.27)

Заявляя требование о взыскании с ответчика арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени, Департамент городского имущества города Москвы указывает, что между арендодателем Департаментом и ФИО1 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № на аренду земельного участка площадью 7500 кв.м. для эксплуатации гаража-стоянки. Право собственности на нежилое здание перешло к ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ.

По данным ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО1 на помещение в кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано прекращение права собственности ФИО1 на указанное помещение на основании договора купли-продажи гаража-бокса (л.д.35).

Согласно копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 продал ФИО4 указанное выше помещение - гараж-бокс №, площадью 23 кв.м., расположенный на 2 этаже, в 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>Г (л.д.64-66).

Данное помещение (гараж-бокс) с кадастровым номером № площадью 23 кв.м. расположено в двухэтажном здании с кадастровым номером № площадью 3245,3 кв.м., которое находится на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (выписки из ЕГРН – л.д.153, 154-157). 

По мнению истца, обязанность по оплате арендной платы возникла у ФИО1 на основании ст.35 ЗК РФ и ст.552 ГК РФ, поскольку в спорный период ответчик являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером № (гараж-бокс), а, следовательно, и пользователем земельного участка с кадастровым номером №.

Истцом произведен расчет задолженности по арендной плате арендатора ФИО1 за объект №, площадь земельного участка / доля, кв.м. - 7500 / 106,65924689 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 86 785,54 руб. (л.д.31-34).

Каким образом истцом определена доля земельного участка (106,65924689), за которую произведено начисление арендной платы, в расчете не указано.

В соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент приобретения ответчиком права собственности на нежилое помещение, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу изложенных выше норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде такого земельного участка.

В материалах дела отсутствуют сведения о собственнике нежилого помещения с кадастровым номером № (гараж-бокс) до ДД.ММ.ГГГГ, то есть о продавце, которые продал объект ФИО1, в связи с чем не представляется возможным установить права и обязанности прежнего собственника объекта помещения в отношении земельного участка, а, следовательно, и обязанности ФИО1 перед истцом.

При этом из возражений ответчика следует, что ФИО1 не являлся стороной договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в спорный период земельный участок площадью 7500 кв.м. истцом был предоставлен по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ юридическим лицам, в том числе ООО «Кремит Эстейт», с которым указанный договор расторгнут на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно ч.3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Решением Арбитражного суда г.Москва от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-64803/22-61-43, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Кремит Эстейт» о расторжении договора аренды, удовлетворены исковые требования Департамента, расторгнут договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.76-81, 83-90).

В ходе рассмотрения указанного дела судом было установлено, что между Московским земельным комитетом и ООО «ГПСК Ланд» был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

ООО «ГПСК Ланд» прекратило деятельность ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано право аренды в пользу ООО «Кремит Эстейт». 

Право аренды перешло к ООО «Кремит Эстейт» на основании договора передачи прав и обязанностей № от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Флейта-5», а к последнему на основании договора передачи прав и обязанностей № от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «ГПСК Ланд». 

Договор передачи прав и обязанностей был заключен после признания ООО «Кремит Эстейт» победителем открытых торгов в форме аукциона с открытой формой предоставления предложений о цене по продаже имущества ООО «Флейта-5», состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ (протокол о результатах торгов № от ДД.ММ.ГГГГ). 

Ранее земельный участок на праве аренды принадлежал ООО «Флейта-5» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «ГПСК Ланд» (договор прошел государственную регистрацию в регистрирующем органе - ДД.ММ.ГГГГ). 

На основании решения Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по делу А4016-30-342Б ООО «Флейта-5» было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство.

На открытых торгах, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим в пользу ООО «Кремит Эстейт» было реализовано имущество должника (ООО «Флейта-5») по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В ЕГРЮЛ в отношении ООО «Флейта-5» была внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ о завершении конкурсного производства. 

На земельном участке расположено двухэтажное нежилое здание (гараж) с кадастровым номером №. На помещения в здании с кадастровым номером № зарегистрированы права собственности физических лиц (л.д.76-81, 83-90). 

В возражениях на иск ответчик также указал, что истец отказал собственникам помещений в нежилом здании, расположенном на указанном земельном участке, в оформлении договора аренды земельного участка, поскольку земля передана в аренду по договору ООО «Кремит Эстейт».

В подтверждение данного обстоятельства ответчиком представлен ответ Департамента городского имущества города Москвы на обращение ФИО5 по вопросу оформления земельно-правовых отношений на земельный участок с кадастровым номером № (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому ФИО5 является собственником гаражного бокса в двухэтажном здании с кадастровым номером №. В ответе истец указал, что договор аренды указанного земельного участка заключен с ООО «ГПСК Ланд» (прекратило деятельность ДД.ММ.ГГГГ). По данным ЕГРН право аренды указанного земельного участка на момент рассмотрения обращения зарегистрировано в пользу ООО «Кремит Эстейт» (л.д.109-111). 

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании в пользу истца с ФИО1 задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку установлено, что договор аренды земельного участка площадью 7500 кв.м. (с кадастровым номером №) от ДД.ММ.ГГГГ № истцом был заключен с ООО «ГПСК Ланд», с ДД.ММ.ГГГГ – с ООО «Флейта-5», а с ДД.ММ.ГГГГ – с ООО «Кремит Эстейт». Указанный договор расторгнут в судебном порядке, решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

При этом суд, учитывает, что в обоснование исковых требований о расторжении договора аренды Департамент городского имущества города Москвы указывал именно на нарушение ООО «Кремит Эстейт» условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты арендной платы, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 24 324 884,17 руб. (решение арбитражного суда - л.д.76-82). 

Истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено относимых и допустимых доказательств, в обоснование наличия рассчитанной задолженности по оплате арендных платежей за землю, и обязанности ее погашения ФИО1 

При установленных по делу обстоятельствах на ФИО1, не может быть возложена обязанность по оплате в пользу истца арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН №) о взыскании задолженности по договору аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Златоустовский городской суд Челябинской области.

Председательствующий Н.В.Буланцова

мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ