РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2021 года город Орёл

Орловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Георгиновой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3, 

с участием представителя административного истца ФИО1- ФИО6, представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» ФИО4, представителя административного ответчика Правительства Орловской области ФИО7, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении областного суда административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству Орловской области, Бюджетному учреждению Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Орловской области, Управлению Росреестра по Орловской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Орловский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Орловской области, Бюджетному учреждению Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» (далее также - БУ ОО «МР БТИ»), Управлению Росреестра по Орловской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что является собственником четырех объектов недвижимости, расположенных на территории Орловского района Орловской области.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетами об оценке, подготовленными оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» ФИО8, тем самым, затронуты права и обязанности административного истца, уплачивающего налог на имущество и земельный налог, исчисляемые из кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

По изложенным основаниям ФИО1, с учетом уточнения заявленных требований в процессе судебного разбирательства, просит суд установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объектов недвижимости следующим образом:

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1603 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания столовой, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 311687 руб. 32 коп.;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 66661 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания площадки минеральных удобрений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 161319 руб.62 коп.;

- здания, наименование: столовая, назначение: нежилое, количество этажей:1, кадастровый номер №, инвентарный номер №, лит. А, общей площадью 206,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 524763 руб. 14 коп.;

- сооружения, назначение: нежилое, наименование: площадка базы минеральных удобрений, застроенная площадь 28328,4 кв.м, кадастровый номер №, инвентарный номер №, лит. I, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2874457 руб. 25 коп.

Определением Орловского областного суда от 23 декабря 2020 года к участию в данном деле в качестве административного соответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Орловской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра в лице филиала по Орловской области).

В процессе судебного разбирательства данного дела по ходатайству представителя административного ответчика БУ ОО «МР БТИ», не согласившегося с выводами, изложенными в отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков, с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, в результате проведения которой экспертом ФИО5 по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 547500 руб. 00 коп., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2486500 руб. 00 коп.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО6 уточненные исковые требования поддержал, заявив о несогласии с выводами, изложенными в заключении судебной оценочной экспертизы в отношении земельных участков.

Представитель административного ответчика Правительства Орловской области ФИО7, представитель административного ответчика БУ ОО «МР БТИ» ФИО4 в судебном заседании не возражали против установления кадастровой стоимости здания и сооружения в размере их рыночной стоимости на основании уточненного отчета об оценке, полагали возможным установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Орловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Орловской области, представитель заинтересованного лица на стороне административных ответчиков Администрации Сабуровского сельского поселения Орловского района Орловской области о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не просили.

В соответствии со статьей 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судом постановлено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, доводы представителей административных ответчиков, выслушав показания свидетеля ФИО8, поддержавшего выводы, изложенные в отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков и уточненном отчете об оценке рыночной стоимости здания и сооружения, показания эксперта ФИО5, поддержавшей выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы от 2 марта 2021 года, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, по следующим основаниям. 

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции, действовавшей на момент предъявления административного иска в суд), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ).

В силу статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (статья 403 НК РФ).

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как видно из материалов административного дела и установлено судом, ФИО1 является собственником четырех объектов недвижимости, расположенных на территории Орловского района Орловской области, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1603 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания столовой, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 66661 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания площадки минеральных удобрений, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- объекта недвижимости: здания, наименование: столовая, назначение: нежилое, количество этажей:1, кадастровый номер №, инвентарный номер № лит. А, общей площадью 206,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

-объекта недвижимости: сооружения, назначение: нежилое, наименование: площадка базы минеральных удобрений, застроенная площадь 28328,4 кв.м, кадастровый номер №, инвентарный номер №, лит.I, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объекты недвижимости (далее также - ЕГРН) (л.д.18-21 т.1, л.д.121-136 т.2).

Согласно выпискам из ЕГРН, выданным филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области, по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость объектов недвижимости определена следующим образом:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 1106102 руб. 06 коп.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 11249043 руб.75 коп.;

- здания с кадастровым номером № в размере 888146 руб. 29 коп.;

- сооружения с кадастровым номером № в размере 5652352 руб. 79 коп. (л.д.110-113 т.1).

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В подтверждение доводов, изложенных в уточненных административных исковых требованиях, ФИО1 представила отчёт об оценке рыночной стоимости здания и сооружения от 3 декабря 2020 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» ФИО8, являющимся членом саморегулируемой организации Ассоциация «Русское общество оценщиков», имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости».

Согласно выводам, содержащимся в указанном отчете, рыночная стоимость здания, имеющего кадастровый номер №, определена в размере 524763 руб. 14 коп.;сооружения, имеющего кадастровый номер №, в размере 2874457 руб. 25 коп.

Отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен на дату, по состоянию на которую сведения об этих объектах имеются в Едином государственном реестре недвижимости, т.е. на 1 января 2019 года (л.д.10-117 т.3).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы рыночную стоимость здания и сооружения, приведенную в уточненном отчете об оценке, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости этих объектов недвижимости заявлены не были. 

Суд, исследовав уточненный отчёт об оценке рыночной стоимости здания и сооружения, сопоставив их содержание с иными имеющимися в деле доказательствами, заслушав показания свидетеля ФИО8, поддержавшего выводы, изложенные в отчете об оценке здания и сооружения, считает, что указанный выше отчет отвечает требованиям относимости, допустимости и достаточности, не вызывает сомнений в его достоверности.

По делу также установлено, что обращаясь в суд с требованиями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, ФИО1 в подтверждение своих доводов представила отчёты об оценке рыночной стоимости земельных участков от 3 декабря 2020 года, составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки » ФИО8 (л.д.22-110, 111-204 т.1).

Поскольку в судебном заседании представитель БУ ОО «МР БТИ» указал на несогласие с отчетами об оценке рыночной стоимости земельных участков, то судом была назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно заключению судебной экспертизы от 2 марта 2021 года, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «ЭКСО-Орел» ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 547500 руб. 00 коп. по состоянию на 1 января 2019 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 2486500 руб. 00 коп. по состоянию на 1 января 2019 года (л.д.143-214 т.3).

Оценив заключение судебной экспертизы и показания эксперта ФИО5 по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд пришел к выводу об их допустимости и достоверности, и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков исходя из экспертного заключения, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, заключение подготовлено экспертом ФИО5, имеющей специальное образование, соответствующую квалификацию и достаточный профессиональный стаж в области оценочной деятельности. Эксперт при проведении экспертизы предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертом в заключении обоснован использованный метод исследования и проведенные расчеты; выводы эксперта мотивированы, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Информация о характеристиках объектов-аналогов достоверна, получена из объявлений, приложенных к заключению. Экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования.

Экспертное заключение содержит результаты исследования сегмента рынка, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники.

Заключение эксперта содержит ответы на поставленные судом вопросы, оснований расценивать его как недопустимое доказательство, не имеется.

Выводы, изложенные в указанном заключении, подтверждены экспертом ФИО5 при ее допросе в судебном заседании.

Доводы представителя административного истца ФИО6 о неверном подборе экспертом объектов-аналогов, необоснованности неприменения корректировки на наличие коммуникаций, об определении итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки без проведения осмотра земельных участков, проверены в судебном заседании, экспертом даны подробные и исчерпывающие пояснения по данным доводам, со ссылкой на источники, использованные при проведении экспертизы, с которыми у суда не имеется оснований не согласиться.

Вопреки утверждениям представителя административного истца ФИО6, выводы эксперта не вызывают сомнения и не содержат противоречий; непроведение осмотра объектов исследования обусловлено достаточностью имеющихся у эксперта сведений, а также необходимостью оценки объектов на ретроспективную дату; эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения; нарушения требований законодательства об экспертной и оценочной деятельности, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не допущены; правовых оснований для назначения повторной судебной экспертизы не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что по состоянию на 1 января 2019 года следует установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной 547500 руб. 00 коп.; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной 2486500 руб. 00 коп.; кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 524763 руб. 14 коп.; кадастровую стоимость объекта недвижимости: сооружения, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 2874457 руб. 25 коп.

Поскольку ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равной их рыночной стоимости, 21 декабря 2020 года, то указанную дату следует считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1603 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания столовой, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 547500 (пять сорок семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 66661 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания площадки минеральных удобрений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2486500 (два миллиона четыреста восемьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания, наименование: столовая, назначение: нежилое, количество этажей:1, кадастровый номер №, инвентарный номер №, лит.А, общей площадью 206,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 524763 (пятьсот двадцать четыре тысячи семьсот шестьдесят три) рубля 14 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: сооружения, назначение: нежилое, наименование: площадка базы минеральных удобрений, застроенная площадь 28328,4 кв.м, кадастровый номер №, инвентарный номер №, лит.I, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости 2874457 (два миллиона восемьсот семьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят семь) рублей 25 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 21 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Орловский областной суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 19 марта 2021 года.

Председательствующий Н.А. Георгинова

1версия для печати