дело № 3а-577-2021

УИД 26ОS0000-04-2021-000252-06 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2021 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В. 

с участием административного истца ФИО2, представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску № к Министерству имущественных отношений 

<

адрес> об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений 

<

адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установлении ее равной рыночной, определенной в отчете об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО3 №-О от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

с кадастровым номером №:85 в размере 5 438 804 рубля;

с кадастровым номером №:50 в размере 8 976 000 рублей;

с кадастровым номером №:216 в размере 8 985 724 рубля;

с кадастровым номером №:180 в размере 2 371 776 рублей.

В обоснование иска указано, что ей на праве собственности принадлежат: земельный участок с кадастровым номером №:85, площадью 11061,00 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, назначение: земли населенных пунктов - с разрешенным использованием строительство и размещение производственной базы и земельный участок с кадастровым номером №:50, площадью 15000,00 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, назначение: земли населенных пунктов - с разрешенным использованием под промышленными объектами, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Кроме того, на праве аренды административному истцу принадлежат: земельный участок с кадастровым номером №:216, площадью 15016 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, назначение: земли населенных пунктов - с разрешенным использованием строительство автодрома и станции технического обслуживания и земельный участок с кадастровым номером №:180, площадью 6534 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, назначение: земли населенных пунктов - с разрешенным использованием строительство склада готовой продукции.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена:

с кадастровым номером №:85 в размере 10 409 728,32 рублей;

с кадастровым номером №:50 в размере 14 051 400 рублей;

с кадастровым номером №:216 в размере 14 026 745,92 рублей;

с кадастровым номером №:180 в размере 6 170 709,60 рублей.

По мнению административного истца, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как собственника и арендатора, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей и арендной платы за землю, расчет которых производится исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебное заседание представители административного ответчика Министерства имущественных отношений 

<

адрес>, заинтересованных лиц Управления Росреестра по 

<

адрес> (имеются возражения с заявлением рассмотрения дела в отсутствие представителя), администрации Георгиевского городского округа, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по 

<

адрес>, извещенные о слушания дела надлежащим образом, не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, что с учетом требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержала заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключениях судебной оценочной экспертизы. К объекту с кадастровым номером №:216 просила применить выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ГБУ 

<

адрес> «

<

адрес>имущество» ФИО4 просила отказать в удовлетворении требований, замечаний к заключениям первичной и повторной судебной оценочной экспертизы не выражала. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налоговые и арендные платежи рассчитываются из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на праве собственности принадлежат застроенные земельные участки: 

с кадастровым номером №:85 по адресу: 

<

адрес>, площадью 11061,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, строительство и размещение производственной базы (свидетельство о государственной регистрации права серия 26- АЖ № от ДД.ММ.ГГГГ);

с кадастровым номером №:50 по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>ю 15000,00 кв.м. назначение: земли населенных пунктов - под промышленными объектами, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (свидетельство о государственной регистрации права серия 26-АИ № от ДД.ММ.ГГГГ).

Кроме того, административный истец является арендатором земельных участков: 

с кадастровым номером №:216 по адресу: 

<

адрес> на основании договора аренды №.2017-18 от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 15016,00 кв.м. назначение: земли населенных пунктов, строительство автодрома и станции технического осмотра (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-101/2017-57778);

с кадастровым номером №:180 по адресу: 

<

адрес> на основании договора аренды №.2020-52 от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 6534,00 кв.м. назначение: земли населенных пунктов, строительство склада готовой продукции.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2019 года составляет: 

с кадастровым номером №:85 в размере 10 409 728,32 рублей;

с кадастровым номером №:50 в размере 14 051 400 рублей;

с кадастровым номером №:216 в размере 14 026 745,92 рублей;

с кадастровым номером №:180 в размере 6 170 709,60 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО3 №-О от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

с кадастровым номером №:85 в размере 5 438 804 рубля;

с кадастровым номером №:50 в размере 8 976 000 рублей;

с кадастровым номером №:216 в размере 8 985 724 рубля;

с кадастровым номером №:180 в размере 2 371 776 рублей.

Сведений обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории 

<

адрес>, созданную приказом Министерства имущественных отношений 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не предоставлено. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросов о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО Оценочная компания «Эксперт» №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

с кадастровым номером №:85 в размере 7 006 000 рублей;

с кадастровым номером №:50 в размере 9 071 000 рублей;

с кадастровым номером №:216, в размере 20 161 000 рублей;

с кадастровым номером №:180, в размере 4 416 000 рублей.

В целях устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта ООО Оценочная компания «Эксперт» в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:216 определением суда по ходатайству истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой (заключение эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО5 №-Э/08/2021 от ДД.ММ.ГГГГ) рыночная стоимость указанного земельного участка составила 9 173 000 рублей. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения первичной судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость трех спорных земельных участков с кадастровыми номерами №, и заключения повторной судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №:216.

Указанные заключения подготовлены лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствуют требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанные экспертные заключения под сомнение оснований не имеется. 

Исследование и формирование выводов экспертами произведены на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. 

Обследование объектов произведено экспертами в первом случае 28 мая 2021 года, при повторной экспертизе – 19 августа 2021 года, стороны по делу не присутствовали. 

При идентификации объектов исследования экспертами получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключениях приведены фото, чертежи и схемы. 

В заключениях каждой из экспертиз подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертами в заключениях произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит каждый объект оценки. 

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемыми по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертами по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертами объекты-аналоги представлены в соответствующих таблицах. 

При проведении экспертиз в рамках поставленных судом вопросов эксперты применяли подходы и методы оценки в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Экспертами произведен расчет рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперты обосновали отказ от применения других подходов и методов оценки. 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертами описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертами мотивированы в заключении. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперты в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки. 

Выводы мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключения отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности.

Проанализировав экспертные заключения в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает их как относимые и допустимые доказательства, подтверждающие достоверность указанной в них величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. 

Поскольку противоречия в неоспариваемых выводах экспертов или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключениям судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Определенная в экспертных заключениях итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, их заключения базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключениях приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертами подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертных заключений не представлено. 

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключениях судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Оснований для установления кадастровой стоимости всех объектов в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете независимого оценщика, у суда не имеется, поскольку положенные в основу данные об оценке опровергаются заключениями первичной и повторной судебной оценочной экспертизы. В то же время, результаты повторной судебной оценочной экспертизы опровергают содержащиеся в первичной судебной экспертизе данные об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:216, в связи с чем у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета об оценке, и отдельно земельного участка с кадастровым номером №:216, определенной в заключении эксперта ООО Оценочная компания «Эксперт». 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных и налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении все земельных участков по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых и арендных платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения требования и установления кадастровой стоимости спорных земельных участков на дату их государственной кадастровой оценки в размере рыночной стоимости, определенной заключениями первичной и повторной судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2019 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 31 марта 2021 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:85, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 11061 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, строительство и размещение производственной базы равной его рыночной стоимости в размере 7 006 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:50 по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>ю 15000 кв.м. назначение: земли населенных пунктов - под промышленными объектами, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок равной его рыночной стоимости в размере 9 071 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:216 по адресу: 

<

адрес>, площадью 15016 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, строительство автодрома и станции технического осмотра равной его рыночной стоимости в размере 9173000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:180 по адресу: 

<

адрес>, площадью 6534,00 кв.м. назначение: земли населенных пунктов, строительство склада готовой продукции равной его рыночной стоимости в размере 4 416 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номерами №

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 31 марта 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата изготовления мотивированного решения суда 24 сентября 2021 года. 

Судья Ситькова О.Н.