Копия 

№ 2-133/2025 

56RS0018-01-2024-007094-65 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2025 года г. Оренбург 

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Даниловой С.М.,

при секретаре Муллагалеевой О.С.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

представителя третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» о признании одностороннего акта недействительным, возложении обязанности устранить строительные недостатки, взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным иском к АО «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» (далее - АО «СЗ «ФСК»), указав, что ... между ФИО3 и АО «СЗ «ФСК» заключен договор N/ФСК участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира-студия ... в многоквартирном доме по адресу: ... (строительный адрес: жилой дом ..., кадастровый номер земельного участка N), общей площадью 67,6 кв.м., проектной площадью 64,7 кв.м., проектной жилой площадью 41,8 кв.м.

В соответствии с п. 4.1 договора стоимость объекта долевого строительства составляет 4 835 100 рублей из расчета стоимость 1 кв.м. общей проектной площади объекта долевого строительства, составляющей 71 000 рублей.

Истец выполнил обязательства по оплате в полном объеме в соответствии с п. 5.1 и 5.2 договора.

В соответствии с п. 3.3.2 договора застройщик обязался ввести многоквартирный дом в эксплуатацию не позднее 27 декабря 2023 года (планируемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию); после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать не позднее 27 февраля 2024 года.

Таким образом, стороны согласовали срок передачи объекта долевого строительства – 27 февраля 2024 года.

Стороны в договоре согласовали порядок передачи объекта, а именно, согласно п. 7.1.5 договора в течение 15 рабочих дней со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (но не позднее одного месяца до наступления срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства) застройщик обязан в порядке, предусмотренном ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», уведомить участника долевого строительства:

- об окончании строительства многоквартирного дома,

- о готовности объекта строительства к передаче его участнику долевого строительства,

- о необходимости принять объект долевого строительства,

- о сроках передачи объекта долевого строительства,

- о последствиях несвоевременной приемки объекта долевого строительства или отказа от приемки объекта долевого строительства.

В адрес истца уведомление согласно п. 7.1.5 направлено не было.

Согласно п. 7.1.6 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по Акту приема-передачи в срок, указанный в п. 7.1.6 договора. В течение 3 рабочих дней устранить недостатки, указанные в акте приемки.

12 января 2024 года истцом произведен осмотр объекта долевого строительства, в результате которого были выявлены недостатки в квартире, о чем составлена дефектная ведомость. Согласно дефектной ведомости указан ряд недостатков. Оригинал ведомости истец передал ответчику, копию себе не оставил.

27 февраля 2024 года истцом повторно произведен осмотр объекта долевого строительства, в результате которого выявлено 7 недостатков:

- трубы отопления не закреплены к стенам;

- промерзает угол стены в кухне гостиной;

- регулятор отопления развернуть в горизонтальное положение во всех комнатах;

- на монолитных стенах через отверстия дует ветер;

- в туалете короб, закрытый гипсокартоном, сломан;

- в коридоре в коробе у счетчика отсутствует ручка закрывания крана;

- в спальне промерзает угол.

Таким образом, выявлены недостатки, в том числе, существенные – промерзание стен. 

Оригинал ведомости передан ответчику, копия осталась у истца.

01 апреля 2024 года истец вновь производит осмотр квартиры, в результате которого часть недостатков в квартире была устранена, однако часть недостатков не устранены, а именно:

- промерзание стены в кухонной зоне,

- промерзание стены в спальной комнате.

В дефектной ведомости указано, что участник долевого строительства уведомлен о необходимости явиться для повторного осмотра и приемки объекта долевого строительства в течение 3 рабочих дней после оповещения по телефону.

Однако, в адрес истца не было направлено уведомление о повторной приемке.

Позднее в адрес истца был направлен односторонний акт приема – передачи от 28 марта 2024 года. По данному акту ответчик передает истцу квартиру в одностороннем порядке без учета интересов последнего.

В п. 6 одностороннего акта указано, что настоящий акт составлен застройщиком в одностороннем порядке в соответствии с условиями п. 5.3.3 договора (которого нет в заключенном договоре), а также ч. 6 ст. 8 ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года в связи с уклонением участника долевого строительства от принятия квартиры.

Однако, истец от приемки квартиры не уклонялся, хотел принять объект, но не смог этого сделать, поскольку имелись существенные недостатки. После 01 апреля 2024 года в адрес истца ни звонки, ни письменное уведомление о приемке и передаче квартиры не поступали.

Истец считает, что ответчик злоупотребил правом и нарушил п. 7.1.6 договора, а также ч. 6 ст. 8 ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года.

Истец не согласен с односторонним актом приемки, считает его незаконным, поскольку выявленные недостатки препятствуют использованию жилого помещения по прямому назначению. Кроме того, объект передан с нарушением условий договора.

В соответствии с п. 12.3 договора в случае нарушения предусмотренного настоящим договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В связи с чем, истец предъявляет требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи за период с 28 февраля 2024 года по 21 марта 2024 года в размере 118 621,12 рублей.

Также истцом заявлены требования о взыскании штрафа, судебных расходов по оплате юридических услуг и возмещении морального вреда.

На основании изложенного, просил с учетом уточнений признать односторонний акт приема передачи объекта долевого строительства по договору NФСК от ... недействительным.

Обязать ответчика в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить выявленные в объекте долевого строительства по адресу: ... недостатки, а именно: 

- промерзание стены (левый вертикальный угол от левого оконного блока) в спальной комнате,

- промерзание стены (левый вертикальный угол монолитной стены) в кухне – гостиной.

Взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за несвоевременную передачу объекта недвижимости за период с 28 февраля 2024 года по 21 марта 2024 года в размере 118 621,12 рублей.

Взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы 27 000 рублей.

Взыскать с ответчика в пользу истца моральный вред 50 000 рублей.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ЛистЖилСервис», ООО «ЛистПромСтрой», ООО «Прайм-Строй».

Истец ФИО3, представители третьих лиц ООО «ЛистЖилСервис», ООО «ЛистПромСтрой» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражал на основании доводов, изложенных в письменных возражениях на исковое заявление. Вместе с тем, с результатами проведенной судебной экспертизы был согласен, в случае предоставления доступа в квартиру истца готовы были устранить имеющиеся в объекте недостатки, которые были выявлены в ходе проведения судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Прайм-Строй» ФИО2, действующий на основании доверенности, против удовлетворения требований в части необходимости устранения выявленных экспертом недостатков не возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, представителя третьего лица, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2024 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (п. 5).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года (п. 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (п. 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7).

По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома и установленного им оборудования в порядке Закона № 214-ФЗ.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ... между ФИО3 (участник долевого строительства) и АО «СЗ «ФСК» (застройщик) заключен договор N участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику строительства объект долевого строительства, соответствующий условиям настоящего договора и требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 1.1.2. договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира-студия ... в многоквартирном доме по адресу: ... (строительный адрес: ... кадастровый номер земельного участка N), общей площадью 67,6 кв.м., проектной площадью 64,7 кв.м., проектной жилой площадью 41,8 кв.м.

В соответствии с п. 3.3.2 договора застройщик обязался ввести многоквартирный дом в эксплуатацию не позднее 27 декабря 2023 года (планируемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию); после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства не позднее 27 февраля 2024 года участнику долевого строительства.

В соответствии с п. 4.1 договора стоимость объекта долевого строительства составляет 4 835 100 рублей из расчета стоимость 1 кв.м. общей проектной площади объекта долевого строительства, составляющей 71 000 рублей.

Истец выполнил обязательства по оплате в полном объеме в соответствии с п. 5.1 и 5.2 договора.

Для оплаты части цены договора участник долевого строительства размещает на счете эскроу кредитные денежные средства в сумме 3 421 943 рубля, предоставляемые ему кредитором в соответствии с условиями кредитного договора. Для оплаты еще одной части цены договора участник долевого строительства размещает на счете эскроу средства целевого займа в сумме 1 413 157 рублей, предоставленные ему ... согласно договору целевого жилищного займа.

Стороны в договоре согласовали порядок передачи объекта, а именно, согласно п. 7.1.5 договора в течение 15 рабочих дней со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (но не позднее одного месяца до наступления срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства) застройщик обязан в порядке, предусмотренном ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», уведомить участника долевого строительства:

- об окончании строительства многоквартирного дома,

- о готовности объекта строительства к передаче его участнику долевого строительства,

- о необходимости принять объект долевого строительства,

- о сроках передачи объекта долевого строительства,

- о последствиях несвоевременной приемки объекта долевого строительства или отказа от приемки объекта долевого строительства.

Согласно п. 7.1.6 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по Акту приема-передачи в срок, указанный в п. 7.1.6 договора. В течение 3 рабочих дней устранить недостатки, указанные в акте приемки.

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию N, выданного Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга выдан 27 декабря 2023 года, многоквартирный дом по адресу: ... введен в эксплуатацию.

12 января 2024 года истцом произведен осмотр объекта долевого строительства, в результате которого были выявлены недостатки в квартире, о чем составлена дефектная ведомость. 

22 января 2024 года в адрес ФИО3 застройщиком направлено сообщение о завершении строительства и о готовности к передаче объекта долевого строительства.

Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ... указанное уведомление 26 февраля 2024 года возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

Согласно дефектной ведомости от 27 февраля 2024 года истцом повторно произведен осмотр объекта долевого строительства, в результате которого выявлено 7 недостатков:

- трубы отопления не закреплены к стенам;

- промерзает угол стены в кухне гостиной;

- регулятор отопления развернуть в горизонтальное положение во всех комнатах;

- на монолитных стенах через отверстия дует ветер;

- в туалете короб, закрытый гипсокартоном, сломан;

- в коридоре в коробе у счетчика отсутствует ручка закрывания крана;

- в спальне промерзает угол.

Из дефектной ве6домости от 01 апреля 2024 года следует, что часть недостатков в квартире была устранена, однако часть недостатков не устранены, а именно:

- промерзание стены в кухонной зоне,

- промерзание стены в спальной комнате.

В дефектной ведомости указано, что участник долевого строительства уведомлен о необходимости явиться для повторного осмотра и приемки объекта долевого строительства в течение 3 рабочих дней после оповещения по телефону.

28 марта 2024 года АО «СЗ «ФСК» составлен односторонний акт приема-передачи, согласно которому застройщик в связи с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от ... и во исполнение своих обязательств, возникших из договора участия в долевом строительстве N от ..., заключенного между АО «СЗ «ФСК» и ФИО3 передает участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принимает в собственность объект долевого строительства: 

- трехкомнатная квартира-студия ... в многоквартирном доме по адресу: ... (строительный адрес: ..., кадастровый номер земельного участка N), общей площадью 67,6 кв.м., проектной площадью 64,7 кв.м., проектной Ж. площадью 41,8 кв.м.

Застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, требованиям технических и строительных норм и правил.

Составление указанного акта в одностороннем порядке предусмотрено п. 7 1.6. договора участия в долевом строительстве N от ..., а также ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО3 на вышеуказанную квартиру зарегистрировано 04 апреля 2024 года. Основанием для регистрации права собственности истца на объект недвижимости явился заключенный им с ответчиком договор участия в долевом строительстве, а также вышеуказанный односторонний акт приема-передачи от 28 марта 2024 года.

12 апреля 2024 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия об уплате неустойки по договору участия в долевом строительстве в размере 118 621,12 рубль путем перечисления денежных средств на счет Участника долевого строительства, а также требование об устранении недостатков в части промерзания стен.

Ответчиком требования указанной претензии в добровольном порядке удовлетворены не были.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец ссылается на то, что объект долевого участия имеет существенные недостатки, которые до настоящего времени ответчиком не устранены. 

С целью установления наличия недостатков объекта долевого строительства, а также их существенности, определением суда от 30 октября 2024 года по ходатайству представителя истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО4

Согласно заключению эксперта N от ... выполненное тепловизионное обследование указывает на наличие температурных аномалий (промерзаний) вертикального распространения в месте линейного углового сопряжения наружных ограждающих конструкций монолитных стен, а также сопряжения плоскости данных стен и межэтажных перекрытий в области правого вертикального угла в кухне-гостиной от оконного блока с выходом на балкон. Данные аномалии не удовлетворяют нормативным требованиям, согласно СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий» и являются дефектом. Согласно санитарно-гигиеническим требованиям п. 5.7, температура внутренней поверхности ограждающих конструкций, в углах и теплопроводных включениях, непрозрачных элементах свето-прозрачных конструкций и откосах, должна быть не ниже точки росы внутреннего воздуха при расчетной температуре наружного воздуха.

Устранение промерзания линейного углового сопряжения наружных ограждающих конструкций монолитных стен, а также сопряжения плоскости данных стен и межэтажных перекрытий в области правого вертикального угла в кухне-гостиной от оконного блока с выходом на балкон возможно в результате выполнения ремонтного воздействия стороны помещения кухни-гостиной и открытого балкона. Учитывая незначительный объем ремонтного воздействия по герметизации стыков минераловатных плит утеплителя и несущественный его характер (температурная аномалия небольших размеров и не влияет на микроклимат в помещение, температура воздуха составляет +25, что соответствует санитарно-гигиеническим требованиям к помещению), данный дефект можно отнести к несущественным, то есть такой дефект, который может быть устранен без несоразмерных расходов и затрат времени. При наличии данного недостатка покупатель квартиры не лишается того, на что он был вправе рассчитывать при покупке товара.

Для устранения выявленного недостатка требуется устранить мостики холода: со стороны помещения произвести обработку стен жидкой теплоизоляцией; произвести утепление участков стен со стороны открытого балкона, являющегося местом общего пользования МКД. выполнить герметизацию стыков.

Стоимость затрат по устранению выявленных недостатков, с учетом выполненного локально-сметного расчета представленного в приложении № 2, составляет 7 258,12 рублей. 

При таких обстоятельствах, в ходе рассмотрения дела установлено, что в квартире истца имеются строительные недостатки, выявленные в течение пяти лет после ввода дома в эксплуатацию, которые хотя и не привели к ухудшению качества объекта, но являются нарушением, обычно предъявляемым требованиям к объектам строительства (в том числе с назначением жилое помещение). Истец, как к потребитель имеет право предъявления требования к застройщику об устранении строительных недостатков.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи между собой, в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из анализа материалов дела, установления факта наличия в квартире истца строительных недостатков, суд находит подлежащими удовлетворению требования ФИО3 в данной части и возлагает обязанность на АО «СЗ «ФСК» устранить выявленные экспертом недостатки, а именно: в области правового вертикального угла в кухне-гостиной от оконного блока с выходом на балкон жилого помещения по адресу: ... произвести обработку стен жидкой теплоизоляцией, произвести утепление участков стен со стороны открытого балкона, выполнить герметизацию стыков, исходя из установленной заключением эксперта стоимости устранения недостатков.

Разрешая требования истца о признании одностороннего акта от 28 марта 20241 года недействительным, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В силу ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее, чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи) (ч. 6 ст. 8 указанного Закона).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 года № 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона ††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† ����������������������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�???????????????????????????????????�?�??�?????�??????????J?J???????????????�?�??��???��??????????J?J????j�?????????J?J????????????J?J??�??????????�?�?�???????J?J?J??�?????????J?J?J??�?????????J?J?????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����? Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления (30.12.2023) по 31.12.2024 включительно.

Согласно абз. 3 подпункта "в" пункта 1 указанного постановления, при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта.

Подпунктом «г» пункта 1 указанного постановления предусмотрено, что при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации."

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ФИО3 после ввода дома в эксплуатацию были обнаружены недостатки объекта долевого строительства, которые заключением эксперта были признаны несущественными и не препятствовали использованию жилого помещения по назначению.

Акт приема-передачи объекта долевого строительства участником подписан не был.

Истец не представила достоверных, относимых и допустимых доказательств наличия существенных недостатков объекта, которые носили бы характер неустранимых, соответствующий акт с участием специалиста в ходе разрешение вопроса о принятии объекта от застройщика не составлялся.

Доводы об отказе от приемки объекта долевого строительства в связи с выявленными замечаниями суд признает несостоятельными, поскольку право на отказ от приемки объекта возможно исключительно при наличии существенных недостатков объекта долевого строительства.

Суд отмчает, что согласно представленному истцом акту осмотра от 28 марта 2024 года, подписанному генеральным директором ООО «СЗ «ФСК» в одностороннем порядке, данные дефекты малозначительные и не признаны существенными.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что у истца не имелось оснований для отказа в принятии квартиры и от подписания акта приема-передачи после осмотра квартиры, поскольку установленные недостатки не являются существенными. При таких обстоятельствах, застройщик был вправе составить односторонний акт приема-передачи квартиры, оснований для признания его недействительным не имеется.

Разрешая требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении на основании следующего.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 данной статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2).

Как разъяснено в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 г.) суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).

По смыслу указанных положений уклонение участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства является достаточным основанием для освобождения застройщика от уплаты неустойки за нарушение срока передачи указанного объекта. 

Как указывалось ранее, застройщик обязался ввести многоквартирный дом в эксплуатацию не позднее 27 декабря 2023 года (планируемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию); после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать не позднее 27 февраля 2024 года.

Анализируя представленные в материалы дела доказательства, учитывая осведомленность истца о готовности объекта долевого строительства, отсутствие существенных недостатков объекта долевого строительства, не позволяющих осуществить приемку квартиры, и как следствие уклонение ФИО3 от приемки квартиры, суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для об освобождения застройщика от уплаты неустойки за нарушение срока передачи указанного объекта.

Разрешая требования ФИО3 о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к выводу об их частичном удовлетворении на основании следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В соответствии ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Оценив представленные по делу доказательства, с учетом установления факта нарушения прав ФИО3, вызванного длительным не устранением застройщиком выявленных недостатков объекта, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей.

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. (ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ) 

Поскольку требования истца ответчиком в добровольном порядке не были удовлетворены, суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 5% от присужденной суммы, что составляет 250 рублей (5000 х 5%).

По требованиям истца о взыскании судебных расходов в сумме 27 000 рублей суд приходит к следующему.

Часть 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При этом, суд устанавливает разумные пределы расходов с учетом конкретных обстоятельств: объем правовой помощи, время оказания юридической помощи, сложность дела, продолжительность и количество судебных заседаний.

Материалами дела подтверждаются расходы истца на оплату юридических услуг на основании договора поручения от ..., заключенного между ФИО3 и ФИО5

Суд, учитывая объём юридической помощи представителя истца, приходит к выводу о том, что требования о возмещении судебных расходов на оплату юридических услуг подлежат удовлетворению в сумме 10 000 рублей. 

Оснований для удовлетворения остальной части иска ФИО3 не усматривает.

Согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статье 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается в доход государства с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Таким образом, с ответчика в доход бюджета муниципального образования «город Оренбург» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 000 рублей. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Возложить обязанность на Акционерное общество «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» в области правового вертикального угла в кухне-гостиной от оконного блока с выходом на балкон жилого помещения по адресу: ... произвести обработку стен жидкой теплоизоляцией, произвести утепление участков стен со стороны открытого балкона, выполнить герметизацию стыков.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» в пользу ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 250 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 отказать.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» в доход бюджета МО г. Оренбург государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись Данилова С.М.

Мотивированный текст решения составлен 14 мая 2025 года.

Судья: подпись Данилова С.М.

Копия верна

Судья:

Секретарь:

Оригинал подшит в деле № 2-133/2025, находящемся в производстве Ленинского районного суда г. Оренбурга