Дело № 3а-175/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 мая 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административных истцов ФИО2, ФИО3 – ФИО4, представителя административного ответчика Правительства Ростовской области – ФИО5, представителя заинтересованного лица Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону,

у с т а н о в и л :

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с указанным заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 14 351 квадратных метров, разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 17 149 445 руб.

В ходе судебного разбирательства административные истцы в лице представителя по доверенности - ФИО4 уточнили требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 17 723 000 рублей (в соответствии с заключением эксперта ООО «Виста-С» № 125/18-З от 28 апреля 2018 года).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, а в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону.

В судебное заседание явился представитель административных истцов -ФИО4, действующий на основании доверенности, уточненное заявление просил удовлетворить. 

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности –ФИО5. в суд явился, возражал против удовлетворения уточненного административного иска.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности – ФИО6, в суд явился, возражал против удовлетворения уточненного административного иска.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, надлежаще извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО2, ФИО3 являются собственниками строений, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 14 351 квадратных метров, разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно кадастровой справке от 16 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 49 853 938,90 рублей. Размер кадастровой стоимости земельного участка согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года. 

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, а также расчета арендной платы.

Как следует из материалов дела, заочным решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 04.05.2017 с ФИО2 в пользу ДИЗО г.Ростова-на-Дону взысканы сумма неосновательного обогащения за период с 28.08.2015 по 31.12.2016 в размере 414 458, 04 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2015 по 28.12.2016 в размере 20 472,42 руб., проценты на сумму 414 458,04 в период с 01.01.2017 по дату фактической оплаты денежных средств. 

Из вышеуказанного решения следует, что поскольку земельный участок используется истцом для эксплуатации расположенных на нем помещений, то это предполагает его обязанность вносить плату за использование земли исходя из учрежденных на уровне муниципального образования коэффициентов. 

При таких обстоятельствах, истцы как собственники строений, расположенных на спорном земельном участке, имеют основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истцы представили отчет ООО «Донской центр судебной экспертизы» от 18.12.2017 № 221/2017. Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила 17 149 445 руб.

Судом, учитывая ходатайство представителя административного ответчика, наличие возражений Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «Про-Эксперт» (заключение № 416/18-ОЗ от 20 марта 2018 года). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила 17 457 273,95 руб.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ФИО указал, что заключение выполнено им, удостоверил правильность заключения, представил письменные пояснения на возражения лиц, участвующих в деле. 

Указанное экспертное заключение ООО «Про-Эксперт» послужило основанием для уточнения заявленных истцами требований, однако в связи с наличием возражений представителя Правительства Ростовской области, судом определением от 12 апреля 2018 года по делу была назначена повторная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «Виста-С» (заключение № 125/18-З от 28 апреля 2018 года). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила 17 723 000 рублей.

Между тем, с указанным заключением представитель ответной стороны также не согласился, настаивал на проведении по делу повторной экспертизы. Основным возражением представителя Правительства Ростовской области являлось то, что установленная экспертами стоимость участка ниже кадастровой.

При этом, в судебном заседании в качестве эксперта была допрошена ФИО1, которая суду пояснила, что в связи с тем, что кадастровая стоимость находится путем массовой оценки, не учитывающей индивидуальные особенности земельного участка, зачастую она не отражает реальную рыночную стоимость земельного участка. Экспертом найдена рыночная стоимость, в связи с чем она может не совпадать с кадастровой. Эксперт пояснила, что поскольку оценка проводится на ретроспективу, подобрать аналоги приближенно равные по площади не представляется возможным. Однако, для сопоставления площадей объекта оценки и объектов-аналогов была введена корректировка, рассчитанная с помощью коэффициента торможения, показывающего зависимость стоимости от площади. Экспертом был использован метод торможения цены, представляющий метод статистической обработки по показателю «цена-площадь» предполагает подбор сопоставимых аналогов, различающихся по площади. Кроме того, экспертом были применены соответствующие корректировки на дату оценки и расположение участков. 

С учетом пояснений эксперта, к которому после его допроса, у представителя ответчика не имелось дополнительных вопросов, определением суда от 24 мая 2018 года судом было отказано в удовлетворении ходатайства ответной стороны о назначении по делу повторной экспертизы.

В свою очередь, представитель истцовой стороны, с заключением эксперта ООО «Виста-С» согласился, в связи с чем заявленные требования уточнил. 

Рассматривая имеющие в материалах дела заключения судебной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключения экспертов, суд считает возможным положить в основу решения суда выводы эксперта ООО «Виста-С».

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г. Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применена корректировка на условия рынка, дату предложения, местоположение, расположение относительно крупной автомагистрали, наличие коммуникаций. Подробное объяснение применения корректировки дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Доводы представителей Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону против удовлетворения уточненных административных исковых требований, основанных на заключении судебной оценочной экспертизы, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Данных об иной стоимости спорного объекта, равно как и данных о наличии иных объектах-аналогах, представителями Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону, суду не представлено. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Это заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Обстоятельства, на которые ссылались представители Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону, оспаривая заключение судебной экспертизы, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности и правильности последнего.

Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, допрошен в судебном заседании, в материалы дела представлена соответствующая расписка эксперта, содержащие результаты предупреждения об уголовной ответственности.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года в размере 17 723 000 рублей подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, датой подачи заявления следует считать дату обращения административных истцов с заявлением в суд, т.е. 26 декабря 2017 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 6 февраля 2018 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. 

Административный истец внес на депозитный счет Ростовского областного суда денежные средства в размере 43 000 руб.

Из представленного ООО «Про-Эксперт» финансово-экономического обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 43000 рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 43000 рублей.

Кроме того, определением суда от 12 апреля 2018 года, судом была назначена повторная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка.

Рассмотрение вопроса о перечислении средств, подлежащих выплате экспертам, отложено после поступления из экспертного учреждения финансово-экономического обоснования стоимости экспертизы и сведений о реквизитах для оплаты.

Из представленного ООО «Виста-С» финансово-экономического обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 43000 рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 43000 рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а также, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в заключении эксперта ООО «Виста-С», фактически соглашаясь с выводами экспертного заключения, в связи с чем суд в данном конкретном случае приходит к выводу о возложении на административного истца в полном объеме всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

Следовательно, денежная сумма в размере 43 000 рублей, внесенная административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО «Про-Эксперт» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Также с административного истца в пользу ООО «Виста-С» подлежат взысканию денежные средства в размере 43 000 руб. в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 14 351 квадратных метров, разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 17 723 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 26 декабря 2017 года.

Возложить судебные расходы на административных истцов: за счет денежных средств, поступивших от ФИО2, ФИО3 в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), 43 000 рублей на расчётный счёт ООО «Про-Эксперт» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-175/2018 (заключение № 416/18-ОЗ от 20 марта 2018 года).

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «Виста-С» денежные средства в размере 43 000 рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-175/2018 (заключение № 125/18-З от 28 апреля 2018 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 29 мая 2018 года.

Судья И.В. Порутчиков