Дело №2-6/2025

УИД-75RS0008-01-2024-000458-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 января 2025 года город Борзя 

Борзинский городской суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Слепцова И.В., единолично

при секретаре судебного заседания Кымпан А.С.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора аренды гаража незаключенным, возврате гаража,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что 18 декабря 2023 года между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора цена квартиры составила 1000 000 руб., из которых 800 000 рублей были уплачены покупателем продавцу до подписания договора, 200 000 руб. покупатель обязалась оплатить в срок до 01 апреля 2024 года. 

Ответчик отдала истцу 950000 рублей, удерживая у себя сумму 50000 руб., мотивируя тем, что долг истца по договору аренды гаража от 22 декабря 2023 года, который расположен рядом с многоквартирным домом в 

<

адрес>. 

В связи с несвоевременной уплатой долга, в соответствии со ст. 395 ГК РФ размер процентов за период с 02.04.2024 по 15.01.2025 составил 7170 руб. 57 коп. 

Как следует из договора аренды от 22 декабря 2023 года, его предметом является передача во временное пользование за плату гаража площадью 44,2 кв.м., прилегающего к квартире по указанному выше адресу. Также в договоре указано, что данный гараж принадлежит арендодателю на основании договора купли-продажи квартиры от 18 декабря 2023 года. Срок договора до 1 апреля 2024 года, размер арендной платы составляет 500 рублей в сутки. 

Пунктом 4,2 договора аренды предусмотрено, что если ни один из сторон не заявила о желании расторгнуть настоящий договор по истечении его срока, договор автоматически продляется на 1 (один) календарный месяц. 

В тоже время в договоре отсутствует указание на то, что на основании договора произведена передача имущества ФИО1, не представлен передаточный акт. Исполнения договора в части внесения арендных платежей также не было. 

Таким образом, фактическое исполнение договора не наступило. ФИО1 гаражом не пользуется, помещение находится во владении и пользовании ответчика. 

Как следует из выписки из ЕГРН от 09.07.2024 на квартиру №4, гараж не указан в поэтажном плане помещения. Технический паспорт жилого помещения от 25.11.2009 утратил юридическую силу по истечении пяти лет. Кадастровый номер объекту присвоен 26.11.2011, дата завершения кадастровых работ 25.11.2009, при этом, сведения о гараже в поэтажном плане выписки отсутствует. 

При таких условиях владение ФИО3 помещением гаража является неправомерным, право на распоряжение гаражом, в том числе и посредством передачи его в аренду, у ответчика не возникло. 

С учетом уточнений исковых требований, просит суд взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 неоплаченную стоимость квартиры по договору купли-продажи от 18 декабря 2023 года в размере 50000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 7170 руб. 57 коп., производить взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами с даты принятия судом решения и по день фактической оплаты суммы неосновательного обогащения. Признать незаключенным договор аренды от 22 декабря 2023 года между ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны в отношении гаража общей площадью 44,2 кв.м., прилегающего к квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Возвратить гараж общей площадью 44,2 кв.м., прилегающий к квартире, расположенный по адресу: 

<

адрес> ФИО1. 

Определением суда от 28 января 2025 года производство по делу №2-6/2025 в части исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО3 неоплаченной стоимости квартиры по договору купли-продажи от 18 декабря 2023 года в размере 50000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами прекращено, в связи с отказом истца от иска.

Протокольным определением суда от 24 июля 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца привлечена ФИО5, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены ФИО6 

Протокольным определением суда от 12 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца привлечена ФИО7 

Определением суда от 24 декабря 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика привлечена администрация городского поселения «Борзинское». 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, его интересы представляет представитель по доверенности ФИО2 

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца ФИО5, ФИО8, ФИО7 не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика администрации городского поселения «Борзинское» не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. 

Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело при имеющейся явке. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 –ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала с учетом их уточнений, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 –ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в иске отказать, представив письменные возражения.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу. 

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом, возникновение права собственности на недвижимое имущество связано с его государственной регистрацией.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 44 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Судом установлено, что 18 декабря 2023 года между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого ФИО3 купила в собственность квартиру, общей площадью 38,1 кв.м. с кадастровым номером 75:04:16342:145, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.12.2023 право собственности ФИО3 на указанную квартиру зарегистрировано 19.12.2023.

Согласно выписке из технического паспорта на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 25.11.2009 данная квартира состоит из жилой комнаты площадью 19,8 кв.м., кухни 11,1 кв.м и холодной пристройки площадью 7,2 кв.м., также в указанной выписке имеются сведения о гараже. 

Как следует из представленных документов, 22 декабря 2023 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор аренды, предметом договора является передача во временное пользование за плату гаража площадью 44,2 кв.м., прилегающего к квартире по указанному выше адресу. Также в договоре указано, что данный гараж принадлежит арендодателю на основании договора купли-продажи квартиры от 18 декабря 2023 года. Срок договора до 1 апреля 2024 года (п. 4.1 договора), размер арендной платы составляет 500 рублей в сутки (п. 2.1 договора).

Согласно выписке из ЕГРН от 09.07.2024 собственность на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, а также спорный гараж не разграничена.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п. 1 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Из вышеуказанного следует, что надлежащим исполнением сторонами своих обязательств по договору аренды является фактическая передача спорного нежилого помещения. Вместе с тем, доказательства, достоверно подтверждающих данный факт, в материалы дела не представлены. В материалах дела отсутствуют допустимые доказательства передачи объекта аренды. Ответчиком не предоставлены доказательства того, что имущество передано в аренду ФИО1 в соответствии с условиями договора.

Судом установлено, и как следует из пояснений представителя истца о наличии договора аренды гаража ФИО1 узнал после того, когда наступил окончательный срок оплаты за квартиру ФИО3 При этом, при подписании договора аренды, он считал, что подписывает договор с ООО «Олерон+». Гаражом после продажи квартиры ФИО1 не пользовался, оплату не производил. 

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При неисполнении арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать понуждения арендодателя передать объект во владение или пользование.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Соответственно, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличие основания для его использования договора аренды, а также факта передачи предмета договора арендатору.

Вместе с тем, с момента заключения договора аренды с 22 декабря 2022 года платежи ФИО1 не производились. Сведений о направлении ФИО3 в адрес ФИО1 требований об оплате задолженности по договору до апреля 2024 года не заявлялось.

Представленный договор аренды от 22 декабря 2023 года, заключенный между сторонами не предусматривает передачу имущества на основании договора, без составления соответствующего акта. Не содержится указанного условия и в самом договоре.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств того, что ФИО1 получил имущество по акту приема-передачи или фактически использовал гараж, фактического исполнения взаимных обязательств по договору сторонами, суду ответчик не представил. Следовательно, суд приходит к выводу о признании незаключенным договора аренды от 22 декабря 2023 года.

Вместе с тем, суд полагает необходимым отказать истцу в удовлетворении исковых требований о возврате гаража.

Как указано выше, согласно выписке из технического паспорта на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 25.11.2009, данная квартира состоит из жилой комнаты площадью 19,8 кв.м., кухни 11,1 кв.м и холодной пристройки площадью 7,2 кв.м., также в указанной выписке имеются сведения о гараже в графах «Исчисление площадей и объемов основной и отдельных частей строения, пристроек и пр.», «Техническое описание и определение физического износа неотапливаемых строений жилого дома и вспомогательных строений, сооружений», «Расчет инвентаризационной стоимости жилого дома и вспомогательных строений, сооружений». 

Таким образом, спорный гараж является пристройкой к квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, следовательно, несмотря на отсутствие в договоре купли-продажи квартиры упоминания о гараже, в стоимость квартиры, проданной ФИО1 ФИО3 фактически включен и спорный гараж. В связи с чем, суд отказывает истцу в удовлетворении иска в данной части.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. К исковому заявлению приложена квитанция по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. Следовательно, с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаключенным договор аренды от 22 декабря 2023 года между ФИО1 (паспорт № №, выдан УМВД России по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО3 (паспорт № №, выдан УМВД России по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) в отношении гаража общей площадью 44.2 кв.м., прилегающего к квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд через Борзинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья И.В. Слепцов

Решение суда в окончательной форме принято 11 февраля 2025 года.