50RS0014-01-2019-000531-54

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2019 г. город Ивантеевка

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колчиной М.В.,

при секретаре Искрицкой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-457/2019 по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры исполненным и снятии обременения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с требованиями к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора купли продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, исполненным и признании отсутствующим обременения в виде залога в силу закона.

В обоснование требований истец указал, что 28 октября 2012 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО3 заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью примерно 61,3 кв.м, строительный №, находящейся во 2 подъезде на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно условиям данного договора стороны обязались заключить в будущем, не позднее 25 мая 2013 г., договор купли-продажи указанной квартиры. Стоимость квартиры при её приобретении по основному договору составит 337 1500 рублей, из расчёта 55 000 рублей за один квадратный метр. 28 октября 2012 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО3 заключён договор целевого займа, по условиям которого займодавец предоставляет заёмщику беспроцентный целевой займ на общую сумму 1 428 000 рублей на срок до 25 мая 2013 г. 01 июля 2013 г. заключено соглашение о замене стороны по предварительному договору купли-продажи квартиры от 28 октября 2012 г., по условиям которого ФИО3 передаёт права и обязанности по выполнению предварительного договора купли-продажи квартиры ФИО1 с 01 июля 2013 г. 01 июля 2013 г. между ФИО3, ФИО1 и ИП ФИО2 было заключено соглашение о замене стороны по договору целевого займа от 28 октября 2012 г., согласно которому ФИО3 предаёт права и обязанности по выполнению договора целевого займа ФИО1 с 01 июля 2013 г. 06 марта 2015 г. между ФИО2 и ФИО1 заключён договор купли-продажи. Стоимость квартиры установлена в размере 3 569 600 рублей. Согласно п. 6 договора купли-продажи квартиры указанная квартира с момента передачи ее покупателю и до полной оплаты покупателем ее стоимости находится в залоге у продавца. В связи с чем, 18 марта 2015 г. при регистрации права собственности истца на квартиру, было зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона, срок, на который установлено ограничение с 18 марта 2015 г. до окончательного расчета. Истцом произведена оплата по договору купли-продажи на сумму 2 560 024 рублей. Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 27 апреля 2017 г., вступившим в законную силу 16 июня 2017 г., уменьшена цена договора купли-продажи квартиры, заключенного 06 марта 2015 года между ФИО1 и ФИО2, соразмерно выявленным недостаткам до 2 560 000 рублей. Таким образом, обязательства истца по договору купли-продажи квартиры от 06 марта 2015 г. об оплате стоимости квартиры выполнены в полном объеме. Однако ответчик не является в орган регистрации прав для подачи заявления о погашении ипотеки. В связи с чем, истец просит признать договор купли продажи квартиры от 06 марта 2015 г. исполненным и признать отсутствующим обременение в виде залога в силу закона.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала в полном объёме.

Ответчик, извещаемый по последнему известному месту жительства, в судебное заседание не явился, сведений о его месте пребывания у суда на момент рассмотрения настоящего спора не имеется.

В связи с чем, суд, руководствуясь статьёй 50 Гражданского процессуального кодекса РФ, назначил адвоката в качестве представителя ответчика в целях обеспечения его прав на судебную защиту и осуществления гражданского судопроизводства на условиях состязательности и равноправия сторон.

Адвокат Котова Л.В. в судебном заседании просила учесть обстоятельства дела и принять соответствующее данным обстоятельствам решение.

Материалами дела установлено, что 06 марта 2015 г. между ФИО2 и ФИО1 заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Стоимость квартиры установлена в размере 3 569 600 рублей. При этом стороны пришли соглашению о том, что 337 000 уплачены ФИО1 до подписания договора, денежные средства в сумме 1 428 000 рублей будут уплачены после подписания настоящего договора в срок не позднее 30 календарных дней, после подписания договора, 1 804 600 рублей уплачиваются ежемесячными платежами в сумме 36 092 рубля в течение 50 месяцев начиная с апреля 2015 г.

Согласно п. 6 Договора купли-продажи квартиры указанная квартира с момента передачи ее покупателю и до полной оплаты покупателем ее стоимости находится в залоге у продавца.

18 марта 2015 г. зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанную квартиру и обременение в виде залога в силу закона в пользу ФИО2

Из приложенных к иску платёжных документов усматривается, что истцом произведена оплата по договору купли-продажи на сумму 2 560 024 рублей:

- 337 000 рублей уплачены до подписания договора 29 октября 2012 г. по предварительному договору купли-продажи;

- 1 428 000 рублей зачтены путём погашения взаимных требований по договору купли-продажи квартиры и договору целевого займа, заключенных между истцом и ответчиком, что подтверждается актом о взаимозачете от 05 апреля 2015 г.;

- 795 024 рубля оплачены путём перечисления ежемесячных платежей по 36 092 рубля с апреля 2015 года по март 2017 г.

Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 27 апреля 2017 г., вступившим в законную силу 16 июня 2017 г., уменьшена цена договора купли-продажи квартиры, заключенного 06 марта 2015 г. между ФИО1 и ФИО2 соразмерно выявленным недостаткам до 2 560 000 рублей.

05 марта 2019 г. истцом в адрес ответчика направлено требование о погашении записи о залоге, ответ на которое не поступил.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определённое время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Пунктом 5 указанной статьи предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из пункта 2 указанной статьи следует, что залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

На основании пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу статьи 2 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 25 указанного закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и правовой связи, руководствуясь принципом состязательности сторон и учитывая отсутствие возражений со стороны ответчика, суд находит установленным тот факт, что договор купли-продажи квартиры, заключённый между сторонами 06 марта 2015 г., следует признать исполненным.

При этом суд учитывает, что истцом в полном объёме перечислены ответчику денежные средства в счёт оплаты цены договора, с учётом её уменьшения по решению суда в рамках защиты прав истца как потребителя.

При таких обстоятельствах, поскольку договор купли-продажи квартиры от 06 марта 2015 г. полностью исполнен, постольку, по мнению суда, обязательство, обеспеченное залогом, исполнено в полном объёме, что в силу закона является основанием для прекращения залога.

Так согласно общим нормам о залоге недвижимости ипотека представляет собой лишь способ обеспечения обязательства. Наличие между залогодателем и залогодержателем обязательственного отношения, вытекающего из основного договора, и обеспечительное назначение залогового отношения не влияет на существующее право собственности, поскольку последнее в данном случае остается неизменным по своему юридическому содержанию.

Вместе с тем суд приходит к выводу о том, что при отсутствии возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, запись об ипотеке может быть погашена на сновании решения суда.

Так, согласно пункту 12 статьи 53 Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Из материалов дела усматривается, что на требование истца обратиться в регистрирующий орган для снятия ипотеки ответчик не отреагировал. В рамках рассмотрения настоящего спора его место нахождения установить не представилось возможным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что имеются основания для погашения записи об ипотеки на основании настоящего решения, так как по независящим от истца причинам такая запись не может быть погашена в установленном законом порядке. Тогда как обязательство, в счёт исполнения которого была установлена ипотека, прекращено исполнением.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры исполненным удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключённый 06 марта 2015 г. между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, исполненным.

Признать отсутствующим обременение в виде залога в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, установленного в пользу ФИО2.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении (аннулировании) записи об обременении на жилое помещение с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий Колчина М.В.