Дело № 2-2176/2025 

УИД: 50RS0026-01-2024-023389-85

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2025 года гор. Люберцы Московской области 

Люберецкий городской суд Московской области 

в составе председательствующего судьи Никитенко Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шолтояну А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Котельники» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору в части, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Котельники» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору в части, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование иска указано на то, что 13.02.2021 между ФИО1, ФИО2 и ООО Специализированный застройщик «Котельники» заключен договор участия в долевом строительстве № КТЭ-10-105/27-01-21.

Объектом долевого строительства является квартира с условным номером 105, расположенная по строительному адресу: 

<

адрес>. Согласно договору цена объекта долевого строительства составляет 7 895 635 руб. 

В соответствии с п. 2.2 договора ответчик обязан не позднее 30.06.2023 передать объект долевого строительства. 

ДД.ММ.ГГ ФИО2 умер.

Вступившим в законную силу решением Люберецкого городского суда Московской области от 21.05.2024 удовлетворены исковые требования ФИО1 к Администрации г.о. Котельники Московской области об исключении имущества из наследственной массы: исключены права и обязанности по договору долевого участия в долевом строительстве № КТЭ-10-105/27-01-21 от 13.02.2021, заключенному ФИО1 и ФИО2 с ООО Специализированный застройщик «Котельники», из наследственной массы, открывшейся в связи со смертью ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГ. 

Дополнительным соглашением № 1 от 10.09.2024 к договору участия в долевом строительстве № КТЭ-10-105/27-01-21 от 13.02.2021 стороны пришли к соглашению изменить установленный п. 2.2 договора срок передачи объекта долевого строительства застройщиком на дату фактического принятия его участником долевого строительства, согласно акта приема передачи. 

20.09.2024 между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Котельники» подписан акт приема передачи, согласно которому ФИО1 передана 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, г.о. Котельники, 

<

адрес>, мкр. «Новые Котельники», 

<

адрес>. 

Истец, просит суд признать недействительным п. 5 дополнительного соглашения № 1 от 10.09.2024 к договору участия в долевом строительстве № КТЭ-10-105/27-01-21 от 13.02.2021, взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 1 046 171,64 руб., компенсацию морального вреда 30 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 3 462 руб. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Котельники» в судебное заседание не явился, извещен, представил возражения, в которых просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, в случае удовлетворения исковых требований – снизить размер неустойки, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в остальной части отказать.

Суд определил рассмотреть дело в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющего отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Согласно статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. 

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что13.02.2021 между ФИО1, ФИО2 и ООО Специализированный застройщик «Котельники» заключен договор участия в долевом строительстве № КТЭ-10-105/27-01-21.

Объектом долевого строительства является квартира с условным номером 105, расположенная по строительному адресу: 

<

адрес> Согласно договору цена объекта долевого строительства составляет 7 895 635 руб. 

В соответствии с п. 2.2 договора ответчик обязан не позднее 30.06.2023 передать объект долевого строительства. 

ДД.ММ.ГГ ФИО2 умер.

Вступившим в законную силу решением Люберецкого городского суда Московской области от 21.05.2024 удовлетворены исковые требования ФИО1 к Администрации г.о. Котельники Московской области об исключении имущества из наследственной массы: исключены права и обязанности по договору долевого участия в долевом строительстве № КТЭ-10-105/27-01-21 от 13.02.2021, заключенному ФИО1 и ФИО2 с ООО Специализированный застройщик «Котельники», из наследственной массы, открывшейся в связи со смертью ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГ. 

Дополнительным соглашением № 1 от 10.09.2024 к договору участия в долевом строительстве № КТЭ-10-105/27-01-21 от 13.02.2021 стороны пришли к соглашению изменить установленный п. 2.2 договора срок передачи объекта долевого строительства застройщиком на дату фактического принятия его участником долевого строительства, согласно акта приема передачи. 

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства, об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

В силу ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В п. 5 дополнительного соглашения № 1 от 10.09.2024 к договору участия в долевом строительстве № КТЭ-10-105/27-01-21 от 13.02.2021 не определена конкретная дата либо период, когда объект должен быть передан участнику долевого строительства. Условия о передаче объекта долевого строительства застройщиком на дату фактического принятия его участником долевого строительства, создают неопределенность в определении этой даты, а срок передачи объекта фактически определяется самим застройщиком. 

При таких обстоятельствах, п. 5 дополнительного соглашения № 1 от 10.09.2024 к договору участия в долевом строительстве № КТЭ-10-105/27-01-21 от 13.02.2021, является недействительным. 

Как следует из материалов дела, 20.09.2024 между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Котельники» подписан акт приема передачи, согласно которому ФИО1 передана 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, г.о. Котельники, 

<

адрес>, мкр. «Новые Котельники», 

<

адрес>. 

Таким образом, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком предусмотренного Договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Согласно представленному истцами расчету, неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 составляет 1 046 171,64 руб. При этом, в основу расчета неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, истцом положена ключевая ставка ЦБ РФ 7,5%. 

Суд соглашается с расчетом неустойки, представленным истцом, по следующим основаниям.

22.03.2024 было опубликовано Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 №326 в соответствии с которым, накладывается мораторий на взыскание убытков, неустоек, штрафов и иных санкций за период с 22.03.2024 по 31.12.2024 включительно. 

В период с 01.07.2023 по 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве исчисляются исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (7,5%). 

В возражениях на иск ответчик, ссылаясь на положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит снизить размер неустойки и штрафа, указывая на несоразмерность заявленных к взысканию неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства, завершение ответчиком строительства жилого дома в установленный договором срок и совершение им действий, направленных на передачу квартиры истцам в срок, установленный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и, одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О указал, что положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 14.10.2004 N 293-О право и обязанность снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, что является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, закон прямо не определяет критерии и пределы ее соразмерности. Определение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства осуществляется судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из разъяснений, изложенных в пункте 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (статья 387 ГПК РФ, пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Пункт 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит предписание о том, что если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной, исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.

По смыслу приведенных выше правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 24.03.2016 N 7, неустойка не может быть уменьшена по правилам статьи 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 1 ст. 395 ГК РФ.

При исследовании вопроса исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера неустойки с учетом степени выполнения ответчиком своих обязательств, суд учитывает приведенные ответчиком доводы о снижении размера неустойки и штрафа, компенсационную природу неустойки, объем и характер нарушения обязательства, цену договора, отсутствие умышленных действий со стороны ответчика по затягиванию сроков строительства многоквартирного дома и передачи квартир участникам долевого строительства, требования разумности и справедливости, позволяющие, с одной стороны, применить меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, а с другой стороны, не допустить неосновательного обогащения истца, приходит к выводу, что заявленный истцом ко взысканию размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает необходимым уменьшить размер неустойки до 300 000 рублей.

Данный размер неустойки, по мнению суда, в наибольшей степени обеспечит баланс прав и законных интересов истцов, которому будет компенсировано нарушенное право на своевременное получение объекта долевого строительства, - с одной стороны, и ответчика, на которого должно быть возложено бремя оплаты неустойки за нарушение принятого на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве, а также отвечает принципам разумности, справедливости и соразмерности нарушения обязательств.

На основании части 2 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевших, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации морального вреда явно завышена.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая характер спора и время его рассмотрения судом, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических и представительских услуг в размере 15 000 руб., полагая данную сумму разумной и справедливой. 

Исходя из положений ст.98 ГК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 462 руб. 

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

С учетом требований ст. ст. 333.19, 333.20 Налогового кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета г. Люберцы в размере 6 538 руб.

Согласно постановлению Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916 «О внесении изменений в Постановление Правительства российской Федерации от 18.03.2024 № 326» в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда в части взыскания неустойки до 30.06.2025 включительно.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Котельники» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору в части, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать п. 5 дополнительного соглашения № 1 от 10.09.2024 к договору участия в долевом строительстве № КТЭ-10-105/27-01-21 от 13.02.2021 года - недействительным.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Котельники» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 300 000 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 3 462 руб. 

В удовлетворении исковых требований в большем размере – отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Котельники» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета г. Люберцы государственную пошлину в размере 6 538 руб.

Предоставить ООО Специализированный застройщик «Котельники» (ИНН 

<

***>) в части взыскания неустойки отсрочку до 30.06.2025 включительно. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.02.2025 года.

Судья Никитенко Е.А.