УИД 61RS0005-01-2024-008509-70

Судья Багдасарян Г.В. дело № 33-17852/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Мосинцевой О.В.,

судей Голованя Р.М., Криволапова Ю.Л.,

при секретаре Халиловой А.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-840/2025 по иску ФИО1 к Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, по встречному иску Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону к ФИО1 об обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние, по апелляционной жалобе Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Голованя Р.М., судебная коллегия

установила:

истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, указав, что является собственником нежилого помещения, расположенного на первом (цокольном) этаже многоквартирного дома (далее - МКД) по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).

Истцом произведена перепланировка (переустройство) данного нежилого помещения, выразившаяся в обустройстве дверного проема на юго-восточном фасаде многоквартирного дома со стороны АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (16 м от угла дома), о чем получен технический паспорт с учетом всех произведенных изменений. Разрешение на данную перепланировку (переустройство) истцом не получено.

В последующем истец обратился в Администрацию Октябрьского района г.Ростова-на-Дону с заявлением об узаконении произведенной в нежилом помещении перепланировки. Ответом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.10.2024 Администрация отказала истцу в узаконении произведенной самовольной перепланировки и разъяснено право на обращение в суд.

По мнению истца, произведенная им перепланировка (переустройство/реконструкция) не нарушает прав и законных интересов других лиц, а также не является угрозой для их проживания, а, следовательно, по решению суда данное нежилое помещение может остаться в перепланированном состоянии.

Также в иске указано, что согласно техническому паспорту от 18.09.2002 данный дверной проем существовал и ранее при другом собственнике помещения, затем был заложен, а теперь вновь открыт. Соответственно, существенного внедрения в конструктивные элементы дома с их изменением истцом не производилось.

На основании изложенного, истец просил суд сохранить дверной проем, расположенный на юго-восточном фасаде МКД по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (16 м от угла дома, первый цокольный этаж, ком. № 32а) в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии по данным обследования АО «Ростовское БТИ» и выданному техническому паспорту от 02.10.2024.

Администрация Октябрьского района г.Ростова-на-Дону подала встречное исковое заявление, указав, что в ходе проверки организационно-правового порядка в проведении работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в МКД на территории Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, в связи с обращением ТСЖ «КЭТ» по вопросу несогласия жителей с самовольным демонтажем личной кладки несущей стены МКД по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, выходом на место специалистами отдела архитектуры администрации района был установлен факт устройства входного проема на фасаде вышеуказанного жилого дома.

В результате оборудования входной группы, предполагающей устройство дверного проема в наружной стене МКД, то есть выполнения работ, сопряженных с разрушением части внешней несущей конструкции стены МКД, которая является ограждающей несущей конструкцией, происходит изменение конфигурации здания, следовательно, такие действия являются реконструкцией объекта капитального строительства.

Для проведения данных видов работ истцу по первоначальному иску необходимо было получить согласие всех собственников МКД. Отсутствие такого согласия является существенным нарушением закона.

В адрес собственника нежилого помещения ФИО1 было направлено письменное уведомление о необходимости в срок до 01.10.2024 привести нежилое помещение в прежнее состояние, информировать администрацию района о результатах принятых мер. Однако сведения о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние отсутствуют.

По факту выявленных нарушений административной комиссией при администрации был составлен протокол об административном правонарушении в соответствии со ст.5.1 Областного закона Ростовской области от 25.10.2002 № 273-ЗС «Об административных правонарушениях».

На основании изложенного, администрация Октябрьского района г.Ростова-на-Дону просила суд обязать ФИО1 за счет собственных средств привести нежилое помещение, расположенное по адресу: Ростов-на-Дону, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в прежнее состояние до реконструкции, в соответствии с техническим паспортом здания, жилого дома по состоянию на 23.07.2010, а именно заложить дверной проем, расположенный на юго-восточном фасаде МКД по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (16 м от угла дома, первый цокольный этаж, ком. № 32а) в течение 14 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18.09.2025 исковые требования ФИО1 удовлетворены. Суд сохранил нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в перепланированном (переустроенном) состоянии с дверным проемом, расположенным на юго-восточном фасаде многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (16 м от угла дома, первый цокольный этаж, ком.№32а), в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 02.10.2024. В удовлетворении встречных исковых требований администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, администрация Октябрьского района г.Ростова-на-Дону подала апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 и удовлетворении встречного иска администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что суд необоснованно согласился с выводами заключения судебной экспертизы, поскольку в рассматриваемом случае имело место оборудование нового входа в здание и демонтаж радиаторов отопления, что является реконструкцией и нарушает права жильцов МКД. Экспертиза проводилась без учета технической документации за 2008 год и без детального исследования природы появления на фасаде доме трещин и их динамики.

В своем письменном отзыве на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителя администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону Гречко Е.Г., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя истца ФИО2, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя третьего лица ТСК «КЭТ» ФИО3, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы применительно к положениям ст. 167 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным выше критериям решение суда не отвечает.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции установил, что ФИО1 является собственником нежилого помещения КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 267,6 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, подвал, 1 этаж.

В материалы дела представлено разрешение Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону от 2000 года на обустройство входа со стороны ул.Дранко, технический паспорт жилого дома от 2002 года, где имеется дверной проем, технический паспорт здания по состоянию на 23.07.2010, где отсутствует проем, технический паспорт по состоянию на 02.10.2024, где имеется проем, в котором указано, что на пробивку дверного проема в ком. №32а разрешение не предъявлено.

Согласно справке АО «Ростовское БТИ» от 14.01.2025 по данным инвентарного дела по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) по состоянию на 1958г. (первичная инвентаризации) в цокольном этаже в ком. №32 (далее ком. №29-31-32, ныне ком. №32а) на месте интересующего заложенного дверного проема (данные 23.07.2010г.) был оконный проем со стороны ул. Дранко (ранее 16-я улица), верхний левый угол ком. №32). При регистрации текущих изменений 18.09.2002 на месте вышеуказанного оконного проема было зафиксировано устройство дверного проема. При регистрации текущих изменений 12.08.2004 на месте вышеуказанного оконного проема было зафиксировано устройство дверного проема.

При проведении обследования 18.12.2008 была зафиксирована заложка (закладка, заделка) интересующего дверного проема. По состоянию на 23.07.2010 каких - либо изменений в части вышеуказанного проема, по отношении к данным 18.12.2008 выявлено не было. При проведении обследования 02.10.2024 было зафиксировано восстановление дверного проема.

Собственники МКД неоднократно обращались в различные инстанции по факту того, что по фасадной части дома появились трещины. По мнению жителей, трещины появились в связи с тем, что ФИО1 проведены работы, угрожающие жизни и здоровью граждан.

Согласно протоколу общего собрания собственников МКД №3 от 05.12.2024 за разрешение ФИО1 проводить работы по оборудованию дверного проема проголосовало 12,64% от голосовавших.

Также истец обращался в администрацию Октябрьского района г.Ростова-на-Дону с заявлением о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переоборудованном состоянии, однако ответом от 16.10.2024 ему отказано.

В рамках судебного разбирательства по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦСЭ «Прайм».

Согласно заключению судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.07.2025 эксперты пришли к выводам о том, что устроенная входная дверная группа в нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположена в наружной стене вдоль АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и устроена в месте ранее существовавшей входной двери в помещение. Отсутствие согласия других собственников помещений в многоквартирном доме Лит. «А,а,а1» и иной документации по согласованию с органом местного самоуправления на проведения работ по устройству входного дверного проема в несущей наружной стене для доступа в нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует ст.26 и ст.36 Жилищного кодекса РФ. Расположение вновь устроенного входного дверного проема в исследуемое нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на первом этаже МКД Лит. «А,а,а1» по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, изолированного от входов в жилую часть здания и с загрузкой помещения не со стороны внутреннего двора, не противоречит требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Габариты вновь устроенного входного дверного проема в исследуемое нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляют 1,25 м * 2,20 м, что соответствует требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Имеющиеся характеристики нежилого помещения, а именно: количество и ширина эвакуационных выходов, ширина и высота путей эвакуации, направление открывания дверей эвакуационных выходов, соответствуют предъявляемым требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной зашиты. Эвакуационные пути и выходы» и ФЗ №123 «Технический регламент требованиях пожарной безопасности» к эвакуационным путям и выходам из зданий и помещений функциональной пожарной опасности класса Ф1.3 и Ф3.1, что, в свою очередь, обеспечивает возможность своевременной и беспрепятственной эвакуации людей, спасения людей, которые могут подвергнуться воздействию опасных факторов пожара, защиту людей на путях эвакуации от воздействия опасных факторов пожара. Наличие порога в дверном проеме высотой более 50 мм (до 0,18 м) при выходе из помещения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, во вновь устроенной входной группе без устройства пандуса не соответствует требованиям п.4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной зашиты. Эвакуационные пути и выходы». Данное несоответствие является устранимым путем устройства пандусов в соответствии с требованиями п.4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Покрытие пола исследуемого нежилого помещения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и покрытие порога во вновь устроенной входной группе в стене вдоль АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с покрытием из керамической плитки и коммерческого линолеума соответствует требованиям СП 29.13330.2011 «Полы», предъявляемым к полам общественных помещений. Несущие конструкции здания многоквартирного дома Лит. «А,а,а1» и исследуемого нежилого помещением в непосредственной близости от устроенного дверного проема не противоречат требованиям СП15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», видимых дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность всего здания, недопущение обрушения его конструкций. Техническое состояние несущих конструкций МКД Лит. «А,а,а1» и исследуемого нежилого помещением с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в непосредственной близости от устроенного дверного проема - работоспособное, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. Проведенное исследование свидетельствует об обеспечении минимально необходимых требований механической безопасности к зданиям и сооружениям в непосредственной близости от устроенного дверного проема, предъявляемых ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», что не нарушает права и охраняемые законом интересы других их лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Над оборудованным дверным проемом в нежилое помещение со стороны АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имеется трещина в кладке кирпичной наружной стены в уровне второго этажа, также установлено наличие трещины в уровне чердачного помещения. Трещины на стенах в чердачном помещении здания МКД по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с направлением в сторону тыльной части здания (западной) характерны для осадки части здания с западной стороны. ФИО4 над устроенным дверным проемом в нежилое помещение со стороны АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в уровне второго этажа является характерной для последствий ослабления кладки и дополнительного её нагружения в результате устройства металлического двутавра и последующим его нагружением балконной плитой, что не противоречит данным «Классификатора основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» Приказ Главгосархстройнадзора России от 17.11.1993 года. В связи с тем, что устроенный дверной проем в нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН со стороны АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН выполнен в месте ранее существовавшего проема, а также указания в материалах дела информации о том, что трещина над проемом существовала и за ней ведутся многолетние наблюдения, в исследовании устанавливается отсутствие прямой связи и влияния между устроенным дверным проемом и трещиной над ним. В нежилом помещении с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, произведены работы по демонтажу части наружной стены с образованием отдельной входной группы, демонтажу конечного отопительного оборудования в месте устройства входного дверного блока, что, согласно Градостроительному кодексу РФ и ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», не относится к реконструкции, а, в соответствии со ст.25 Жилищного кодекса РФ, п. 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и Письма Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08 «О квалификации работ по перепланировке помещения в многоквартирных домах», относится к работам по перепланировке и переустройству. Устроенный дверной проем в нежилом помещении с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, выполнен в месте ранее существовавшего входного дверного проема, стены МКД выполнены из кирпичной кладки, над проемом имелась несущая перемычка, которая не подвергалась изменению в ходе устройства проема. Демонтированная часть стены для устройства проема была выполнена не на всю толщину, так как была заложена в результате заделки ранее существовавшего проема в наружной несущей кирпичной стене с несущей перемычкой вверху, в связи с чем, существующее архитектурно-планировочное решение здания и место устройства проема не соответствуют описанию в п.4 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме» и не распространяются на объект исследования.

Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт ТАА, предупрежденный по ст.307, ст.308 УК РФ об уголовной ответственности, поддержал выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы.

Заключение судебной экспертизы принято судом в качестве допустимого, относимого и достоверного доказательства по делу, было использовано судом в обоснование принятого по делу решения.

Посчитав, что проведенные ФИО1 строительные работы не являются реконструкцией, не угрожают жизни и здоровью граждан, трещины на стенах здания многоквартирного жилого дома связаны с осадкой здания, а не с устройством дверного проема, который ранее существовал, а выявленное нарушение (установка пандуса) является незначительным и устранимым, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о сохранении нежилого помещения в переустроенном состоянии и отказал в удовлетворении встречного иска администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону об обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера существенные нарушения норм материального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции не принял во внимание, что в соответствии со статьями 25, 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Исходя из положений статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1). Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что в данном случае имеет место не перепланировка, а реконструкция объекта, что, по мнению апелляционной инстанции, заслуживает внимания, по следующим основаниям.

Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем.

При этом действующее законодательство понятие "реконструкция помещения в многоквартирном доме" не содержит.

В Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года, разъяснено, что при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации). Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

Пунктом 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, ограждающие несущие конструкции МКД, в частности несущие стены в силу прямого указания закона входят в состав общего имущества в МКД, в связи с чем требуется обязательное согласие всех собственников МКД на изменение общего имущества.

Как следует из заключения судебной экспертизы, устроенная входная дверная группа в нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположена в наружной стене вдоль АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и устроена в месте ранее существовавшей входной двери в помещение.

В заключении судебные эксперты прямо указывают на то, что отсутствие согласия других собственников помещений в МКД Лит. «А,а,а1» и иной документации по согласованию с органом местного самоуправления на проведение работ по устройству входного дверного проема в несущей наружной стене для доступа в нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует ст.26 и ст.36 Жилищного кодекса РФ.

В обжалуемом судебном решении указанные выше выводы судебных экспертов не получили надлежащей оценки.

Также судебные эксперты указала, что наличие порога в дверном проеме высотой более 50 мм (до 0,18 м) при выходе из помещения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, во вновь устроенной входной группе без устройства пандуса не соответствует требованиям п.4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной зашиты. Эвакуационные пути и выходы». Данное несоответствие является устранимым путем устройства пандусов в соответствии с требованиями п.4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 не представил каких-либо доказательств, подтверждающих устранение нарушения противопожарных норм.

Таким образом, выполненные истцом работы, связанные с обустройством дверной группы в принадлежащем ему нежилом помещении, не соответствуют требованиям Градостроительного кодекса РФ и противопожарным нормам.

Заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что для обустройства дверной группы истцом был выполнен демонтаж радиаторов отопления. Указанное обстоятельство не было опровергнуто истцом и подтверждено материалами дела.

В целом выполненные истцом работы повлекли изменение несущей наружной стены и системы отопления МКД как объекта капитального строительства, что является согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями ст. ст. 51 - 55 ГрК РФ.

Такая реконструкция влечет изменение общего имущества МКД, ее проведение возможно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Между тем, разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, а также согласие всех собственников помещений МКД на изменение несущей наружной стены и системы отопления МКД истцом не представлены и в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о сохранении нежилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии у нижестоящего суда не имелось, в связи с чем решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в иске ФИО1 к администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону о сохранении нежилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

По смыслу приведенной нормы, на собственнике жилого (нежилого) реконструированного помещения лежит обязанность по приведению помещения в прежнее состояние.

Проанализировав положения действующего жилищного законодательства, регламентирующего порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, в том числе необходимости согласования таких изменений конфигурации жилых (нежилых) помещений с органом местного самоуправления (Глава 4 Жилищного кодекса РФ), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону об обязании ФИО1 за счет собственных средств привести нежилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в прежнее состояние в соответствии с данными технического паспорта здания, жилого дома по состоянию на 23.07.2010, заложив дверной проем, расположенный на юго-восточном фасаде МКД по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (16 м от угла дома, первый цокольный этаж, ком. № 32а) в течение трех месяцев со дня вынесения настоящего апелляционного определения.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 сентября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Встречные исковые требования Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону удовлетворить.

Обязать ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) за счет собственных средств привести нежилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в прежнее состояние в соответствии с данными технического паспорта здания, жилого дома по состоянию на 23.07.2010 года, заложив дверной проем, расположенный на юго-восточном фасаде многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (16 м от угла дома, первый цокольный этаж, ком. № 32а) в течение трех месяцев со дня вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 19.12.2025.