Дело № 2-2-3/2020 

Решение

 в окончательной форме принято 27.02.2020

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.Селижарово 25 февраля 2020 года

Осташковский межрайонный суд Тверской области (постоянное судебное присутствие в пгт Селижарово Селижаровского района Тверской области) в составе председательствующего судьи Лебедевой О.Н., 

при секретаре Смирновой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании права на земельный участок и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3, просил признать за ним право на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 663 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная застройка.

Исковые требования мотивированы тем, что между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 29.09.2015, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать объект недвижимости - земельный участок кадастровый №, общей площадью 663 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> стоимость которого определена в размере 300 000 рублей. 

Пунктом 4 договора установлено, что продавец (ответчик) передает покупателю (истцу) объекты недвижимости в момент подписания договора. Отдельный передаточный акт не составляется. 

Покупатель принял на себя обязательство принять в собственность и оплатить указанный объект недвижимости. Истец исполнил свои обязательства по договору, оплатив ответчику оговоренную сумму, что подтверждается распиской о получении ответчиком от истца оговоренной суммы 29.09.2015, то есть в момент заключения сделки. 

При рассмотрении гражданского дела № 2-190/2019 в Селижаровском районном суде был установлен факт о невозможности произвести государственную регистрацию по договору купли-продажи недвижимого имущества со стороны ФИО3 в связи с переходом права на данный земельный участок к ФИО2, которым по другому гражданскому делу, рассматриваемому в Селижаровском районном суде, заявлено требование о признании за ним права собственности на этот земельный участок.

Определением суда от 27.09.2019 производство по настоящему делу было приостановлено до разрешения гражданского дела № 2-6/2019 рассматриваемого Селижаровским районным судом Тверской области, по иску ФИО3 к ООО «Мастер и К», ФИО2 и ООО «АН «СелигерИнвест» о признании сделок недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения, по которому исковые требования были заявлены, в том числе, в отношении земельного участка кадастровый №, права на который оспариваются по настоящему гражданскому делу. 

В связи с вступлением в законную силу решения по гражданскому делу № 2-6/2019, определением суда от 14.01.2020 производство по настоящему делу было возобновлено. 

В связи с принятием Арбитражным судом Тверской области 29.10.2019 решения по делу № А66-11906/2019 о признании ФИО1 несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры реализации имущества, определением суда от 14.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий ФИО4

В ходе рассмотрения дела истец, ссылаясь на вступление в законную силу решения суда о признании за ФИО3 права на земельный участок кадастровый №, уточнил исковые требования, просил: признать за ним право на земельный участок кадастровый №, общей площадью 663 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование малоэтажная застройка, и вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 29.09.2015, заключенного между ФИО1 и ФИО3 о переходе права собственности к ФИО1 на указанный земельный участок.

Определением суда от 03.02.2020, занесенным в протокол судебного заседания, заявление об уточнении исковых требований принято к рассмотрению, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Тверской области.

В судебное заседание все участвующие в деле лица: истец ФИО1, ответчики ФИО3, ФИО2, третье лицо финансовый управляющий ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области не явились. 

Все участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с требованиями ГПК РФ. Истец ФИО1, ответчик ФИО3, третье лицо Управление Росреестра по Тверской области ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие. Другие участвующие в деле лица о причине неявки не сообщили. 

С учетом сведений о надлежащем извещении, на основании ст.167 ГПК РФ, судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Ответчик ФИО3 исковые требования ФИО1 не признал, представил письменные отзывы в которых, выражая несогласие с первоначально заявленными исковыми требованиями, ссылался на то, что на основании ст.ст.164, 165 ГК РФ переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор от 29.09.2015 сторонами не был предоставлен на государственную регистрацию, следовательно, не может порождать правовые последствия и считаться действительной сделкой. Клинков ранее обращался в суд с иском к ответчику ФИО3 о понуждении осуществить государственную регистрацию указанного договора. Решением Селижаровского районного суда Тверской области от 19.06.2019 по делу № 2-190/2019 в удовлетворении данных исковых требований было отказано.

В отзыве на уточненные исковые требования ФИО3 полагал исковые требования ФИО1 незаконными и необоснованными, ссылался на то, что сделка в виде договора купли-продажи от 29.09.2015 между ним и ФИО1 не заключалась, поскольку не проводилась её государственная регистрация. После подписания текста документа он и ФИО1 приняли совместное решение не регистрировать сделку и не исполнять её. ФИО1 не принимал от ФИО3 земельный участок, договор не передавался на государственную регистрацию. 

Ответчик ФИО3 заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности по исковым требованиям, заявленным ФИО1, полагал, что срок течения исковой давности следует исчислять с 29.09.2015.

Остальные участвующие в деле лица позиции по иску не выразили.

Изучив материалы дела, письменные доказательства, суд считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьи 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в статье 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Рассматривая требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. 

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2010 года № 478-О-О указано, что норма части первой статьи 12 ГПК РФ, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части 1 статьи 56 ГПК РФ, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Таким образом, на истца, обратившегося в суд за защитой права о государственной регистрации перехода права собственности, возложена процессуальным законом обязанность по доказыванию вышеприведенных обстоятельств.

В связи с неявкой истца в судебное заседание, указанная обязанность истцу ФИО1 судом разъяснена в письме, направленном истцу 03.02.2020 почтовым отправлением после заявления им исковых требований о вынесении решения о государственной регистрации перехода прав на спорный земельный участок. Истец от получения указанного почтового отправления уклонился, письмо возвращено в суд за истечением срока хранения. В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если ГПК РФ не предусмотрено иное.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, ФИО1 надлежало доказать, что он передал продавцу ФИО3 в счет оплаты стоимости имущества предусмотренные договором денежные средства, а продавец ФИО3, получив указанные денежные средства, исполнил обязанность по передаче имущества покупателю, и в последствии продавец ФИО3 уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 был подписан договор купли-продажи без номера от 29.09.2015, по условиям которого продавец (ФИО3) принял на себя обязательство передать, а покупатель (ФИО1) принял обязательство принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора объекты недвижимости: семь земельных участков, расположенных в 

<

адрес>, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 663 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> о признании права собственности на который ФИО1 заявлены требования по рассматриваемому делу. Кроме того, предметом договора купли-продажи были следующие земельные участки: 

- с кадастровым номером №, площадью 817 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

- с кадастровым номером № площадью 844 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 717 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

- с кадастровым номером № площадью 668 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 738 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 676 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Ответчик ФИО3 отрицает факт исполнения сторонами указанного договора купли-продажи, утверждает, что после подписания договора купли-продажи от 29.09.2015 он и ФИО1 приняли совместное решение не регистрировать сделку и не исполнять её, в связи с чем ФИО1 не принимал от ФИО3 спорный земельный участок, и договор не передавался на государственную регистрацию.

Бремя оспаривания обоснованности указанных возражений ответчика ФИО3 и доказывания фактического исполнения сторонами данной сделки, а также уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности возложено на истца.

В нарушение требований ст.56 ГПК РФ истец ФИО1 допустимых, достоверных и достаточных доказательств факта исполнения им и ответчиком ФИО3 сделки купли-продажи по договору от 29.09.2015 и факта уклонения ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности суду не представил.

Сам факт указания в договоре купли-продажи недвижимости, что продавец принимает на себя обязанность передать покупателю объекты недвижимости в момент подписания договора, и что отдельный передаточный акт не составляется, является бесспорным доказательством факта исполнения продавцом указанной обязанности по передаче объектов недвижимости покупателю.

Из материалов дела следует, что ранее, 21.05.2015 ФИО1 обращался в Селижаровский районный суд Тверской области с иском к ФИО3 о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по рассматриваемому договору купли-продажи от 29.09.2015, в том числе, и на спорный земельный участок с кадастровым номером №. Решением суда от 19.06.2019 по гражданскому делу № 2-190/2019, вступившим в законную силу 25.07.2019, ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что при рассмотрении дела судом было установлено, что на момент рассмотрения дела правообладателями всех земельных участков являвшихся предметом договора купли продажи недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО3, на момент рассмотрения дела являются иные лица, государственная регистрация прав которых произведена в установленном законом порядке:

- правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 817 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> является КПП, дата государственной регистрации права – 23.06.2016;

- правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 844 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> является ВСС, дата государственной регистрации права – 09.11.2017;

- правообладателем земельного участка с кадастровым номером № площадью 717 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> является ФИО2, дата государственной регистрации права – 20.10.2017;

- правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 668 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> является БЕН, дата государственной регистрации права – 22.06.2016;

- правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 663 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> является ФИО2, дата государственной регистрации права – 24.10.2017;

- правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 738 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> является НВЮ, дата государственной регистрации права – 07.11.2017;

- правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 676 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является НВЮ, дата государственной регистрации права – 07.11.2017.

Решением Селижаровского районного суда Тверской области от 12.03.2019, вступившим в законную силу 24.12.2019, с учетом дополнительного решения от 15.07.2019 удовлетворены исковые требования ФИО3 к ООО «Мастер и К», ФИО2 и ООО «Агентство недвижимости «СелигерИнвест». Признаны недействительными договоры купли-продажи недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>: договор от 19.09.2017, заключенный между ФИО3 и ООО «Мастер и К»; договор от 10.10.2017 заключенный между ООО «Мастер и К» и ФИО2 Применены последствия признания указанных договоров купли-продажи недвижимости недействительными путем истребования у ФИО2 и ООО «Агентство недвижимости «СелигерИнвест» из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № и возвращения их в собственность ФИО3

Приведенными решениями подтверждается обоснованность возражений ответчика ФИО3, что после подписания договора купли-продажи от 29.09.2015 он покупателем ФИО1 и продавцом ФИО3 исполнен не был, поскольку впоследствии шесть из семи объектов недвижимости, являвшихся предметом сделки купли-продажи по указанному договору, были проданы ФИО3 различным гражданам, переход права собственности которых на указанные объекты недвижимости в ЕГРН зарегистрирован в период с 22.06.2016 по 09.11.2017, что установлено решением Селижаровского районного суда Тверской области по делу № 2-190/2019.

На спорном земельном участке с кадастровым номером № продавцом ФИО3 был возведен жилой дом с кадастровым номером №, право собственности на который за ФИО3 было зарегистрировано 18.09.2017, что подтверждается решением Селижаровского районного суда Тверской области по делу № 2-6/2019.

Факт возведения на спорном участке ответчиком ФИО3 жилого дома после подписания договора купли-продажи этого земельного участка от 29.09.2015 свидетельствует о том, что указанный земельный участок фактически истцу ФИО1 по договору купли-продажи от 29.09.2015 передан не был, оставался во владении ответчика ФИО3, который использовал этот участок по своему усмотрению. 

Каких-либо доказательств того, что истцом ФИО1 с момента подписания договора 29.09.2015 и до обращения 21.05.2019 в суд с первоначальным иском о понуждении ответчика ФИО3 осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 29.09.2015 (дело № 2-190/2019), предпринимались действия, направленные на государственную регистрацию перехода к нему прав на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 29.09.2015, в частности, на спорный земельный участок с кадастровым номером №, а ответчик ФИО3 уклонялся от такой государственной регистрации, истцом ФИО1 суду также не представлено. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных ФИО1, судом не установлено.

Кроме того, ответчиком ФИО3 при рассмотрении дела заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, исчислять который, по мнению ответчика, следует с 29.09.2015.

Обязанность доказывания времени, с которого стало известно о нарушении права, лежит на истце.

Разрешая заявление о пропуске срока исковой давности, суд соглашается с доводами ответчика, что исчисление срока исковой давности в данном случае следует исчислять с 29.09.2015, то есть с момент подписания договора купли-продажи, поскольку истец основывает свои требования на исполнении сторонами договора в момент его подписания. Заключая сделку купли-продажи недвижимости, истец не мог не знать о необходимости её государственной регистрации, поскольку такая регистрация прямо предусмотрена пунктом 5 договора купли-продажи. Для осуществления государственной регистрации перехода прав по сделке с совместным заявлением о её осуществлении должны были обратиться как продавец, так и покупатель, следовательно, истец ФИО1 в день подписания договора должен был узнать, что ответчик ФИО3 уклонился от государственной регистрации перехода прав по сделке. 

Доказательств наличия оснований для иного исчисления начала срока исковой давности истец суду не представил.

Согласно пункту 4 статьи 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, указанным в данной статье, составляет один год.

При этом в соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Учитывая, что договор купли-продажи составлен 29.09.2015, с этого момента истец не лишен был права требовать произвести регистрацию договора и обратиться в суд в течение года, начиная с 29.09.2015.

Таким образом, с учетом того, что первоначально, по гражданскому делу № 2-190/2019 истец с исковым заявлением обратился в суд 21.05.2019, а по настоящему делу 22.08.2019, годичный срок исковой давности, исчисляемый с 29.09.2015, истек 29.09.2016.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск. В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательства, свидетельствующие о наличии уважительных причин, препятствовавших истцу обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации заключенного с ответчиком 29.09.2015 договора купли-продажи недвижимости, в пределах предусмотренного пунктом 4 статьи 165 ГК РФ срока исковой давности, в материалы дела не представлены, обстоятельства, которые могли бы служить основанием для восстановления истцу срока исковой давности, не приведены. Ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд с указанием уважительности причин его пропуска истцом не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании права на земельный участок с кадастровым номером № и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.09.2015, заключенного между ФИО1 и ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через постоянное судебное присутствие в пгт Селижарово Селижаровского района Тверской области Осташковского межрайонного суда Тверской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий О.Н.Лебедева