Дело № 2-2120/2025

26RS0017-01-2025-002971-61

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года город Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Домоцева К.Ю., при секретаре судебного заседания Гусейновой Д.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города-курорта. Управлению по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился с иском к администрации города-курорта. Управлению по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 на основании договора аренды земельного участка №-ф от ДД.ММ.ГГГГ., срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ., принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 465 кв.м., разрешенное использование под ИЖС, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

На указанном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, здание, назначение жилое, наименование жилой дом, площадью 110 кв.м., принадлежащее заявителю на праве собственности. 

Право зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно данным государственного кадастрового учета, нет сведений об ограничении в правах на указанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию 

<

адрес> с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, указав, что всякие ограничения в обороте данного земельного участка в силу закона, как входящего в границы города-курорта Кисловодска, отменены в милу ст. 4 фз от 21.07.2014г. № 219-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об охране окружающей среды», согласно которой, курорты исключены из состава объектов, подлежащих особой охране. Таким образом, указанный закон снял ограничения в обортоспособности земельного участка с кадастровым номером 26:34:010107:15.

С учетом изложенного, истец просил суд:

-обязать администрацию 

<

адрес> края в течение 15 календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу, заключить с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения 

<

адрес>, паспорт № выдан УФМС России в 

<

адрес>, по району 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. адрес регистрации: 

<

адрес> договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 465 кв.м.. разрешенное использование под ИЖС, расположенный по адресу: 

<

адрес>, определив его цену в соответствии с действующими нормативными правовыми актами.

Истец ФИО1, и его представитель на основании доверенности ФИО2, в судебное заседание не явились, предоставив заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель администрации города-курорта Кисловодска на основании доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, предоставив ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, возражение на исковое заявление, в котором просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Представитель третьего лица управления архитектуры, градостроительства и имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об уважительности неявки суд не уведомили. 

Суд, счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам, в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии с требованиями ч. 3,4 ст. 167 ГПК РФ. 

Изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Ст.12 ГК РФ установлен перечень способов защиты гражданских прав, который не является исчерпывающим. ГК РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства не ограничивает граждан и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых способов. В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Вместе с тем, в силу прямого указания в абз. 13 ст.12 ГК РФ в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.

В условиях состязательности процесса согласно ст.56 ГПК РФ, по мнению суда, представитель истца надлежащим образом обосновал те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований. Ответчиком возражения против иска и бесспорные доказательства, которые бы опровергли доводы представителя истца и представленные им в обоснование заявленных требований доказательства, представлены не были.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

В соответствии с ч.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу положений пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

В силу положений пункта 14 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, представитель ФИО4, ФИО2 обратилась через ГОСУСЛУГИ с заявлением № о предоставлении земельных участков без проведения торгов, находящимся по зданием жилого дома с кадастровым номером №, площадью 110.4 кв.м. по адресу 

<

адрес>.(л.д.16-22)

Управление по архитектуре градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ФИО1 дало ответ о принятии решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, со ссылкой на нормативные акты и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам 

<

адрес>вого суда по делу №, №. (л.д.23-25)

Управление по архитектуре градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ФИО1 направило претензию об оплате задолженность по арендной плате за аренду земельного участка. (л.д.26,27)

Согласно сведений из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, уточнённая площадь 465 кв.м., расположен по адресу 

<

адрес>, находится в аренде у ФИО1 (л.д.28-30) Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН орт ДД.ММ.ГГГГ., представленной суду.

Согласно квитанции о переводе, на сумму 40003,40 рублей, задолженность по арендной плате ФИО1 погашена.

Частью 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Законом предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства собственнику для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства с соблюдением условий, предусмотренных пунктом 5 и п.п.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Административный регламент предоставления администрацией города-курорта Кисловодска муниципальной услуги по предоставлению в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное пользование земельных участков из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, или находящихся в собственности муниципального образования юридическим лицам и гражданам. 

Согласно Административного регламента для оказания муниципальной услуги по предоставлению земельного участка в аренду специалист отдела земельно-правовых отношений комитета имущественных отношений администрации 

<

адрес> должен был запросить от федеральных органов исполнительной власти, указанных в п. 2.6 регламента, документы, необходимые для осуществления предоставления муниципальной услуги, в том числе выписку из ЕГРН о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, или уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на такие здания, строения, сооружения.

Сроки и порядок исполнения муниципальной услуги по предоставлению земельного участка в аренду, определены главой III Административного регламента и ст. 39.17 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, п.2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: 1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 3) не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными, опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; 6 реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса; 7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п.4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Как указывает в своих возражениях администрация города курорта Кисловодска ФИО1 на основании договора аренды земельного участка №-ф от ДД.ММ.ГГГГ., сроком до 31.08.2029г., принадлежит земельный участок с КН №, общей площадью 465 кв.м., с разрешенным использованием по ИЖС. На указанном земельном участке расположен, принадлежащий на праве собственности жилой дом с КН №, площадью 110,4 кв.м. 

В аренду, согласно указанному договору аренду №ф от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен не весь спорный участок, а его часть, площадью 214 кв.м. земельный участок предоставлен административному истцу в аренду на основании его волеизъявления, договор аренды оформлен в установленном законом порядке, таким образом, истец реализовал свое право на предоставление земельного участка путем заключения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 6 статьи 39.16 и абзаца второго пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ изъятый из оборота или ограниченный в обороте земельный участок не предоставляется в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктами 2,3 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев установленных федеральными законами. Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограниченным в обороте не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев установленных федеральными законами. Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничены в обороте, находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи, которые из оборота изъяты.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992г. № «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации-Кавказских Минеральных водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации-Кавказских Минеральных вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации-Кавказских минеральных вод вошли 

<

адрес>, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в 

<

адрес>. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации-Кавказские Минеральные воды, является федеральным курортом.

Постановлением Правительства Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании городов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в 

<

адрес>, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах», 

<

адрес> признан курортом федерального значения с режимом округа санитарной охраны, который установлен Постановлением Совета Министров РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в 

<

адрес>».

В соответствии с п. 10 ст. 85 ЗК РФ, в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральных закон «Об особо охраняемых природных территориях и отдельные законодательные акты РФ» от 28.12.2013 года № 406-ФЗ, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 23.02.1995 года № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся соответственно к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите.

В силу прямого указания п. 5 ст. 58 Федерального закона «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 № 7-ФЗ земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат передаче в собственность.

До вступления в силу Закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ (30.12.2013) статьей 95 Земельного кодекса РФ и статьей 2 Закона № 33-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий.

При этом, статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями, и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов были исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий.

Однако, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

В определении от ДД.ММ.ГГГГ № АПЛ19-136 апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации также поддержала вывод о том, что утвержденные до вступления в силу Закона № 406-ФЗ границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов не утрачивают свою силу.

Нахождение земельных участков в границах населенного пункта, определенной зоны округа санитарной охраны города-курорта Кисловодска не изменяют и не отменяют установленный до вступления в силу Закона № 406- ФЗ нормативными правовыми актами статус курорта, ограничение таких земель в обороте и запрет на приобретение в собственность, не исключает действие в отношении него правового режима, введенного для земель особо охраняемых природных территорий.

Более того, Федеральным законом от 04.08.2023 № 469-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» внесены изменения в статью 94 Земельного кодекса РФ и в перечень земель особо охраняемых территорий возвращены земли лечебн-оздоровительных местностей и курортов.

Ограничения, установленные Законом от 14.03.1995 №33-Ф3 «Об особо охраняемых природных территориях» сохраняют свое действие в отношении земель города-курорта Кисловодска, т.к. решение о придание городу Кисловодску статуса города-курорта федерального значения было принято до вступления в силу Федерального Закона от 26.12.2013 №406-ФЗ.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, о том, что у истца отсутствует право на заключение договора купли-продажи земельного участка, поэтому исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации города-курорта. Управлению по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска: -обязать администрацию 

<

адрес> края в течение 15 календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу, заключить с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения 

<

адрес>, паспорт № выдан УФМС России в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. адрес регистрации: 

<

адрес>, пер. Лаврушенский, 

<

адрес>, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 465 кв.м.. разрешенное использование под ИЖС, расположенный по адресу: 

<

адрес>, определив его цену в соответствии с действующими нормативными правовыми актами-отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия путём подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Судья Домоцев К.Ю. 

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

Судья Домоцев К.Ю.